沒有合法有效的評估報告，可否作出征收補(bǔ)償決定？

沒有合法有效的評估報告是否可以作出征收補(bǔ)償決定——河北神馬XX有限公司訴河北蠡縣人民政府征收補(bǔ)償決定案

案件導(dǎo)讀

本案是一起國有土地上房屋征收案件，對于被征收人最關(guān)注的被征收房屋價值的確定，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償》第十九條規(guī)定明確規(guī)定對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋征收評估辦法評估確定，未經(jīng)依法評估，不得作出房屋征收補(bǔ)償決定。

基本案情

河北神馬XX有限公司系經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)合法注冊登記的企業(yè)法人，其注冊經(jīng)營占地范圍所屬房屋及附屬設(shè)施等由河北蠡縣人民政府于2012年6月15日作出的《關(guān)于新城市廣場項目房屋征收的公告》（第四號）（以下簡稱為《房屋征收決定》）確定為征收范圍內(nèi)。河北蠡縣人民政府于2014年5月12日做出《蠡縣人民政府房屋土地征收補(bǔ)償決定書》[2014]1號（以下簡稱《征收補(bǔ)償決定書》）；河北神馬XX有限公司不服河北蠡縣人民政府做出的《征收補(bǔ)償決定書》于2014年6月30日向保定市人民政府申請行政復(fù)議，保定市人民政府于2014年8月28日作出主要內(nèi)容為維持河北蠡縣人民政府作出的《征收補(bǔ)償決定書》的《行政復(fù)議決定書》（保政行復(fù)決[2014]16號）。河北神馬XX有限公司不服保定市人民政府《行政復(fù)議決定書》（保政行復(fù)決[2014]16號）作出的決定，委托北京萬典律師事務(wù)所劉磊律師代為提起訴訟，請求撤銷河北蠡縣人民政府做出的《征收補(bǔ)償決定書》并停止實(shí)施對河北神馬XX有限公司的房屋征收行為。

案件審理

一審法院經(jīng)審理查明：2012年6月15日河北蠡縣人民政府蠡縣人民政府作出關(guān)于新城市廣場項目房屋征收的公告（第四號），將建設(shè)項目、征收范圍、征收部門、征收實(shí)施單位、征收實(shí)施期限、被征收人申請行政復(fù)議、提起行政訴訟的權(quán)利等內(nèi)容予以公告并張貼。同時將該項目的征收補(bǔ)償安置方案作為公告的附件同時公布。2012年2月16日河北蠡縣人民政府將“公告”送達(dá)被征收人之一的河北神馬XX有限公司神馬化纖公司。河北神馬XX有限公司廠房全部位于該公告征收區(qū)域范圍之內(nèi)。根據(jù)河北神馬XX有限公司提交的國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，河北神馬XX有限公司廠房共占用國有土地3450平方米，各類房屋面積共計6862.00平方米。河北蠡縣人民政府在征收補(bǔ)償決定書中認(rèn)定，河北神馬XX有限公司房屋建筑面積為5275.39平方米，河北神馬XX有限公司除擁有上述5.18畝國有土地外，尚使用集體土地8.67畝，一并納入征收補(bǔ)償范圍。

河北蠡縣人民政府就征收補(bǔ)償安置未能達(dá)成協(xié)議。2014年5月12日，河北蠡縣人民政府作出（2014）1號房屋土地征收補(bǔ)償決定書，并于2014年5月22日送達(dá)河北神馬XX有限公司。

河北蠡縣人民政府認(rèn)定的河北神馬XX有限公司房屋建筑面積及地上附屬物評估價421.975萬元，是依據(jù)保定XXX房地產(chǎn)評估有限公司出具的蠡縣神馬化纖有限公司附屬物價格一覽表。該表說明中明確說明：1.被征收方未在現(xiàn)場勘察表上簽字確認(rèn)，上表僅為委托方作初步摸底工作使用，未出具正式評估報告。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：

市、縣級人民政府作出房屋征收決定應(yīng)當(dāng)及時公告，公告應(yīng)當(dāng)明載征收補(bǔ)償方案和被征收人的行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。相關(guān)權(quán)利義務(wù)人為征收區(qū)域全體被征收人。這是房屋征收部門報請市、縣級人民政府對具體被征收人作出補(bǔ)償決定的前提和基礎(chǔ)。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。在本案中，河北蠡縣人民政府決定給予河北神馬XX有限公司房屋及其他附屬物的賠償價格是依照證據(jù)26中保定市XXX房地產(chǎn)價格有限公司出具的蠡縣神馬化纖有限公司房屋價格一覽表確定的。而河北蠡縣人民政府并未提供出該公司具有相應(yīng)資質(zhì)的證據(jù)和該公司出具的正式評估報告。河北蠡縣人民政府確定的房屋補(bǔ)償數(shù)額不符合相關(guān)規(guī)定。同時，河北蠡縣人民政府未按照相關(guān)規(guī)定對河北神馬XX有限公司搬遷、停產(chǎn)、停業(yè)的損失確定補(bǔ)償數(shù)額。

綜上，河北蠡縣人民政府對河北神馬XX有限公司作出的征收補(bǔ)償決定主要證據(jù)不足，認(rèn)定事實(shí)不清，應(yīng)予以撤銷。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項第1目之規(guī)定，判決如下：

撤銷河北蠡縣人民政府2014年5月12日作出的（2014）1號房屋土地征收補(bǔ)償決定書。

案件受理費(fèi)50元，由河北蠡縣人民政府負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)提出上訴，向本院遞交上訴狀并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省保定市中級人民法院。

二審法院查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致，維持原判。

律師點(diǎn)評

本案有兩個焦點(diǎn)問題:

焦點(diǎn)1、此次征收是否包含了集體土地？

焦點(diǎn)2、河北蠡縣人民政府提交的評估單是否屬于合法有效的評估報告？是否可以作為作出補(bǔ)償決定的依據(jù)？

關(guān)于焦點(diǎn)1，《征收補(bǔ)償決定書》第二段明確說明，“被征收房屋土地使用面積13.85畝（國有土地5.18畝，集體土地8.67畝）”。另根據(jù)原告提供的《河北省國土資源廳政府信息公開告知書》、《保定市國土資源局政府信息公開告知書》（[2014]23號）均可知新城市廣場項目范圍內(nèi)集體性質(zhì)土地未辦理土地征收手續(xù)。由以上證據(jù)可知，上述公告確定征收范圍內(nèi)的集體土地，尚未經(jīng)過有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)征收，土地性質(zhì)是集體土地。

《中華人民共和國土地管理法》第四十五條規(guī)定：“征收下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：（一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；（三）其他土地超過七十公頃的。征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。”第四十六條規(guī)定：“國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。”

依照上述法律規(guī)定，河北蠡縣人民政府對上述征收范圍內(nèi)的集體土地?zé)o權(quán)予以征收。其已發(fā)布的《房屋征收公告》、《征收補(bǔ)償決定書》對該集體土地與國有土地一同予以征收，明顯屬于違法錯誤。《蠡縣人民政府關(guān)于新城市廣場項目房屋征收的公告》（第四號）（以下簡稱《征收決定》）以及《征收補(bǔ)償決定書》均具有嚴(yán)重法律錯誤，依法應(yīng)予撤銷。

雖然法院判決撤銷補(bǔ)償決定沒有把上述理由在判決書中贅述，但實(shí)際上，在國有土地上房屋征收過程中，不但征收國有土地，順帶也征收臨近或包含的小部分集體土地的事情時有發(fā)生，這種情況也是嚴(yán)重違反了《國有土地上房屋與征收補(bǔ)償條例》的。

關(guān)于焦點(diǎn)2，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條第一款“被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。”及上述條例第二十條的規(guī)定可知，河北蠡縣人民政府對河北神馬XX有限公司作出《征收補(bǔ)償決定書》中被征收房屋價值的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)依據(jù)上述條款的規(guī)定，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）的規(guī)定予以評估確定。

而由于河北蠡縣人民政府沒有按照《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）第九條第一款和第二款的規(guī)定，組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查；也沒有將調(diào)查結(jié)果在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。同時，依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）第十六條、第十七條、第二十條以及第二十二條的規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期滿后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。被征收人對評估結(jié)果有異議的，自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。被征收人對復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

河北蠡縣人民政府提供的2014年7月17日開具的說明和2014年10月8日打印并且在表下1里明確寫明不作為評估報告的“一覽表”，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第61條的規(guī)定均不能作為證據(jù)。

本案，河北蠡縣人民政府明確認(rèn)可沒有評估報告，未依法委托相應(yīng)評估機(jī)構(gòu)對河北神馬XX有限公司所屬房屋市場價值進(jìn)行評估，當(dāng)然更未能將評估報告內(nèi)容及時送達(dá)河北神馬XX有限公司并公告。因此，河北蠡縣人民政府作出《征收補(bǔ)償決定書》缺少對河北神馬XX有限公司房屋的評估報告，此舉也導(dǎo)致河北神馬XX有限公司對其房產(chǎn)評估價格申請復(fù)核評估和申請房地產(chǎn)價格評估專家委員會鑒定的權(quán)利喪失。其作出補(bǔ)償決定的行為，明顯屬于違反法定程序。

《中華人民共和國行政訴訟法》第七十條：“行政行為有下列情形之一的，人民法院判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決河北蠡縣人民政府重新作出行政行為：（一）主要證據(jù)不足的；（二）適用法律、法規(guī)錯誤的；（三）違反法定程序的；（四）超越職權(quán)的；（五）濫用職權(quán)的；（六）明顯不當(dāng)?shù)摹！?/span>

河北蠡縣人民政府作出《征收補(bǔ)償決定書》所依據(jù)的主要證據(jù)明顯不足，適用法律法規(guī)錯誤；其在作出補(bǔ)償決定的程序上嚴(yán)重違反了法定要求，侵害了河北神馬XX有限公司的合法權(quán)益，最終人民法院對河北神馬XX有限公司的訴訟請求予以支持，判決依法予以撤銷。