江蘇南京：”違法建筑“逼遷，萬典律師力挽狂瀾，為企業爭得滿意補償

當事人：南京XX有限公司

法定代表人：李XX

委托代理人：劉磊律師、馮凱律師   北京萬典律師事務所律師

南京XX有限公司成立于2001年10月，是南京市雨花臺區XX工業園區一家以冷彎型鋼加工為主業的民營企業。2014年七八月份，雨花臺區政府以建設管道路、梅苑南路為由，將該公司廠房劃入拆遷范圍。

  限期拆除，廠房馬上就要被強拆了

由于該廠房大部分房屋沒有房產證，且補償標準差異很大，李某某的公司與政府無法達成一致。政府將超出房產證面積部分的廠房認定為違章建筑并先后下達了《限期拆除告知書》《限期拆除決定書》《履行行政決定催告書》《強制拆除公告》《強制執行決定書》，起初，李xx并沒有在意，但是六個月后，城管部門告知他們，準備要強拆了，此時李XX感到了事態的嚴重，，一旦按照違建給拆了，可能一分錢都得不到

    萬典律師介入，行政執法文書被撤銷

情急之下，李某某聽說北京萬典律師事務所是專業辦理征地拆遷的律所，于是，委托北京萬典律師事務所辦理這起案件，律師聽他說的情況后感覺難度很大，因為針對違法建筑限期拆除決定的起訴期限過期了，無法提起訴訟，而一旦被強拆案件難度就大多了，所以律師一直沒有同意代理此案，之后李xx在三說明，要求帶著材料和律師當面溝通，律師在審核材料時發現這些文書中有一處筆誤，該企業全稱是“……有限公司”，但《限期拆除告知書》《限期拆除決定書》《履行行政決定催告書》《強制拆除公告》《強制執行決定書》上寫的名稱卻全部是“……廠”，經過詢問得知南京XX廠是這個公司之前的名稱現在名稱已經變更，變更為“……有限公司”。而這一細節的發現，為已經死去的案件，形成了突破口。  

于是以北京萬典律師事務所的名義，向南京市雨花臺區城市管理行政執法局、南京市城市管理行政執法局致函，以行政行對人錯誤為由，將《限期拆除告知書》《限期拆除決定書》《履行行政決定催告書》《強制拆除公告》《強制執行決定書》全部退還給執法局，并請求撤銷相應的行政執法文書，主辦律師親自到執法局進行交涉，當地執法局非常重視律所的函，最終決定撤銷這些行政執法文書。李xx的廠房算是保住了！  

提起行政訴訟，無奈一審敗訴，二審又被駁回

文書撤銷，并沒有真正解決拆遷補償這些難題。此時律師做好應對的一切準備，由被動轉為了主動，于是立即啟動行政訴訟程序，并展開調查取證工作，經調查核實，律師發現發現該案件有不少違法之處。

　　根據《中華人民共和國物權法》第四十二條，原告的廠房依法受法律保護，任何行政機關未經法定程序無權實施征收。

依據《土地管理法》和《南京市征地房屋拆遷補償安置辦法》，本案中的管道路及梅苑南路建設項目屬市政工程，需要占用很多鐵心橋街道馬家店社區戈梅組、吳家洼組焦村、竇家壩組所有的集體土地，應先將涉及到的集體土地依法征收為國有土地才可以實施房屋拆遷，進行施工建設。

在本案中涉案土地尚未經過江蘇省人民政府批準征收國有土地，被告無權在集體土地上實施房屋拆遷，被告實施的非征地房屋拆遷行為屬于超越職權的行為，依法屬于違法、無效的行為。

提起行政復議，認定建設用地規劃許可證違法，被撤銷

該案件中，用地規劃的問題最大，律師以《建設用地規劃許可證》違法為由向江蘇省住房和城鄉建設廳提起行政復議，請求撤銷第XX號建設用地規劃許可證和第XX號建設用地規劃許可證。

《建設用地規劃許可證》違法之處有以下幾點：

一、被申請人超越職權作出涉案《建設用地規劃許可證》。

管道路東段建設工程、是集體土地，而江蘇省人民政府尚未批準征收梅苑南路建設工程需要占用的土地，在被申請人頒發涉案建設用地規劃許可證時涉案土地尚為集體土地，不屬于城市規劃區。依據《中華人民共和國城鄉規劃法》第三十七條、第三十八條規定被申請人只能在城市、鎮規劃區設定建設用地規劃許可，不能在農村設定建設用地規劃許可。

二、適用法律錯誤

被申請人作出的（地字第XX號）《建設用地規劃許可證》依據的法律為《中華人民共和國城鄉規劃法》第三十七條和第三十八條的規定，用地單位中國（南京）軟件谷管理委員會獲取涉案土地的方式只能在劃撥和出讓中選擇一種，不可能同時有兩種獲取方式。

三、被申請人作出的涉案建設用地規劃許可證違反法定程序。

1.被申請人剝奪申請人陳述、申辯、要求聽證的權利，明顯程序違法。

《行政許可法》第三十六條、《中華人民共和國行政許可法》第四十七條規定申請人有知情權和聽證權有陳述和申辯的權利。被申請人剝奪申請人的這些權利，違反相關法律的規定。

2.被申請人作出涉案建設用地規劃許可證欠缺法定要件，明顯程序違法。

《城鄉規劃法》三十八條、《城鄉規劃法》三十七條、《國務院關于投資體制改革的決定》、《國務院辦公廳關于加強和規范新開工項目管理的通知 》被申請人先行辦理建設項目選址意見書、環評審批文件、用地預審文件

但是，中國（南京）軟件谷管理委員會只是辦理了《關于同意開展管道路（梅苑南路至大周路）建設工程前期研究的聯系函》，也未辦理管道路建設工程的可行性研究報告批復。

梅苑南路建設工程屬于審批制的投資項目，由政府劃撥使用土地，辦理建設用地規劃許可證之前必須先行辦理建設項目選址意見書、環評審批文件、用地預審文件，但是南京市環境保護局2015年10月19日才審批梅苑南路建設工程的環評審批文件。

經復議決定，撤銷被申請人作出的第XX號和第XX號《建設用地規劃許可證》

附：行政復議決定書

之后，征收部門多次與老李進行協商，雙方在補償上的差距越來越小，老李廠房的征收補償數額也有了很大的提升，提升了將近三倍，不久征收部門與老李達成了一致，一場危險的拆遷維權案件得到圓滿解決！