關(guān)于李xx訴訴赤峰市松山區(qū)政府撤銷房屋征收補(bǔ)償決定一案的代理意見

關(guān)于李xx訴訴赤峰市松山區(qū)政府撤銷房屋征收補(bǔ)償決定

 一案的代理意見

審判長、審判員：

   我接受李xx的委托，依法擔(dān)任其起訴赤峰市紅山區(qū)政府撤銷房屋征收補(bǔ)償決定一案的代理人，經(jīng)庭前認(rèn)真核對證據(jù)、研究案情我已經(jīng)比較客觀的掌握了本案情況，現(xiàn)結(jié)合法律規(guī)定發(fā)表如下代理意見，情予以重視和參考：

   第一、原告房屋屬于商業(yè)用房，被告認(rèn)定為住宅明顯減少補(bǔ)償。

   本案中，被告所做補(bǔ)償決定和補(bǔ)償方案，將原告的房屋認(rèn)定為住宅，而實(shí)際上原告的國有土地使用權(quán)證登記為商業(yè)，實(shí)際用途也是用于經(jīng)營，屬于商業(yè)用房，明顯將原告的補(bǔ)償嚴(yán)重降低。

    而實(shí)際上，該地段中商業(yè)用房格市場價值為12000元/㎡以上，而住宅價值為5000/㎡，相差甚遠(yuǎn)，但被告給予的補(bǔ)償僅為3900元/㎡（被告安置房價格優(yōu)惠價為3190/㎡），認(rèn)定事實(shí)嚴(yán)重錯誤，其他人住宅用房評估均是按照    元/㎡。

   第二、 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)沒有由被征收人協(xié)商選定，評估機(jī)構(gòu)選擇屬于強(qiáng)行指定。

     1、沒有給予被征收人自行選擇評估機(jī)構(gòu)的權(quán)利。

　　《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條　房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

上訴人及其他被征收人從來就不知道政府關(guān)于評估機(jī)構(gòu)選定的事情，評估機(jī)構(gòu)的選定完全屬于暗箱操作。被上訴人從未告知上訴人有權(quán)利可以自行協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，亦沒有組織被征收人在15日之內(nèi)協(xié)商選擇選擇明顯違法。

   2、被告給予的評估機(jī)構(gòu)選擇受到嚴(yán)重限制，實(shí)際屬于指定。 

   《內(nèi)蒙古自治區(qū)關(guān)于貫徹國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例有關(guān)問題的通知》第六項(xiàng)：自各市、旗縣（市）人民政府發(fā)布房屋征收決定公告后3日內(nèi)，具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門或者房屋征收實(shí)施單位提出申請，由房屋征收部門或者房屋征收實(shí)施單位進(jìn)行資格審查后，在房屋征收現(xiàn)場將符合條件的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的名稱、法人代表姓名、主要業(yè)績、誠信等級、辦公場所和聯(lián)系電話等內(nèi)容進(jìn)行公示。在公示10日內(nèi)，由房屋征收部門或者房屋征收實(shí)施單位組織房屋征收范圍內(nèi)被征收人投票確定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)。    征收房屋為住宅的，每個房屋權(quán)屬證書為1票；征收房屋為非住宅的，按照房屋權(quán)屬證書標(biāo)明的建筑面積每100平方米為1票，不足100平方米的按照1票計(jì)算。選定得票超過投票總數(shù)二分之一的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)票數(shù)最高者承擔(dān)該項(xiàng)目的征收評估工作。沒有房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)得票超過投票總數(shù)二分之一的，由房屋征收部門或者房屋征收實(shí)施單位在征收現(xiàn)場通過搖號、抽簽等方式確定，并由公證機(jī)關(guān)對搖號、抽簽過程進(jìn)行公證。 

本案中，被告將評估機(jī)構(gòu)的選定限定在了赤峰市注冊的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，而這類評估機(jī)構(gòu)很明顯容易受到政府的干涉，難以公正評估，限定了被征收人的選擇范圍，明顯違反《征收條例》自由選擇的法律原則，故本案出現(xiàn)了所有評估機(jī)構(gòu)選票均不超過1/2的問題。

最終評估機(jī)構(gòu)的選定，實(shí)際是由被告指定。

  第三、未經(jīng)登記建筑沒有給予認(rèn)定處理，并沒有給予合理補(bǔ)償。

    《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。

本次征收區(qū)域因歷史原因社會原因，存在大量未經(jīng)登記的建筑，幾乎每家每戶都有部分無證房屋，而被告沒有對因歷史社會原因形成的未經(jīng)登記建筑做出認(rèn)定，這導(dǎo)致了很多原本應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法建筑享有合法補(bǔ)償?shù)姆课輿]有獲得補(bǔ)償，這嚴(yán)重影響了絕大多數(shù)被征收人補(bǔ)償安置的權(quán)利，原告的未經(jīng)登記建筑    ㎡被告也沒有作出認(rèn)定、處理，而直接按照附屬房予以處理，明顯違法，侵害原告合法權(quán)益。

第四、商貿(mào)物流城不屬于公共利益，不能征收原告房屋，更不能強(qiáng)制征收。

    《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條　為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

　　（一）國防和外交的需要； （二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要； （三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要； （四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。 

本案中，涉案商貿(mào)物流城明顯不屬于征收條例所列的公共利益，而且沒有任何一部其他法律或者行政法規(guī)規(guī)定商貿(mào)物流城屬于公共利益。（《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條第六項(xiàng)規(guī)定的：“法律法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要”，是指其他法律法規(guī)作出規(guī)定征收項(xiàng)目的情形屬于公共利益，而非被告理解的可以將任何一個項(xiàng)目都套用在該條款）

  第五、被告作出的補(bǔ)償決定，因沒有公告而無效。

     根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條：“房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。”的規(guī)定，房屋征收補(bǔ)償決定作出之后，應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)予以公告，被告作出補(bǔ)償決定沒有公告，因而無效。

   第六、關(guān)于本案被告存在的其他嚴(yán)重違法問題。

    1、評估評估機(jī)構(gòu)評估期間已經(jīng)超過約定的作業(yè)期間，應(yīng)當(dāng)重新選定評估機(jī)構(gòu)；評估過程沒有到現(xiàn)場實(shí)地勘察；初步評估結(jié)果沒有向被征收人公示；被告以及評估機(jī)構(gòu)從未告知原告對于評估結(jié)果不服的申請復(fù)核、鑒定的救濟(jì)權(quán)利，明顯違反《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條、第十四條、第十六條的規(guī)定。

     2、被告征收原告房屋，不符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃，按照《赤峰市房屋征收與補(bǔ)償暫行規(guī)定》第六條“需要征收房屋的，應(yīng)具備發(fā)改部門出具的項(xiàng)目符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃的證明、規(guī)劃部門出具的征收范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明、國土部門出具的征收范圍符合土地利用總體規(guī)劃的證明等相關(guān)材料。”被告不具備這些材料，應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)舉證責(zé)任。

     3、被告提供的《社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報(bào)告》并非市縣政府作出，違反《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》　第十二條“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。 ”的規(guī)定，社會穩(wěn)定風(fēng)險評估因?qū)儆跓o資格單位作出，故無效。

   4、《房屋征收補(bǔ)償安置方案》對于附屬房、裝修補(bǔ)償價格作出限制規(guī)定，違反 《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定和《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條“被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。”之規(guī)定。  

綜上所述，代理人認(rèn)為被告作出的《房屋征收補(bǔ)償決定》嚴(yán)重違法，侵害原告合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)予以糾正，以維護(hù)公平公正。

以上代理意見，請予以充分考慮。

                            代理人：王衛(wèi)洲

                             北京萬典律師事務(wù)所律師

                            2015年8月27日

關(guān)于李xx訴訴赤峰市松山區(qū)政府撤銷房屋征收補(bǔ)償決定

                一案的補(bǔ)充代理意見

審判長、審判員：

關(guān)于李xx訴松山區(qū)政府撤銷補(bǔ)償決定案件，在本案庭審后經(jīng)代理人認(rèn)真查閱相關(guān)規(guī)定和案卷，發(fā)現(xiàn)被告作出的補(bǔ)償決定還存在其他嚴(yán)重違法問題，特補(bǔ)充如下，請予以參考和重視：

1、被告所做產(chǎn)權(quán)調(diào)換沒有確定補(bǔ)充差價，且對產(chǎn)權(quán)調(diào)換房價值沒有評估確認(rèn)，屬于違法，侵犯原告補(bǔ)償權(quán)利。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定和原則，對于房

屋征收補(bǔ)償如選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)該根據(jù)被征收房屋的價值和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的價值補(bǔ)充差價，本案原告房屋地理位置與被告提供的鋼城地段相差甚遠(yuǎn)，價值不相同，原告的房屋價值明顯遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于鋼城商業(yè)房的價值，被告不補(bǔ)差價明顯不公平；且對于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的價值被告并沒有評估確認(rèn)，明顯是為了規(guī)避兩者價值差的問題。

2、被告對于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的面積、位置、樓層、單元、產(chǎn)權(quán)證明全部沒有提供，其產(chǎn)權(quán)調(diào)換明顯屬于無中生有，僅僅以一句“在赤峰鋼材城提供了可用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的商業(yè)用房”根本沒有任何保障，被告所做補(bǔ)償決定的裁決內(nèi)容也屬于事實(shí)不清楚。

綜上，請求維護(hù)被征收人合法權(quán)益，撤銷被告所做補(bǔ)償決定。

                            代理人：王衛(wèi)洲

                             北京萬典律師事務(wù)所律師

                            2015年8月27日