【拆遷律師】河南征收案：未入戶調查，評估違法，起訴后，法院撤銷房屋補償決定

【拆遷律師】河南征收案：未入戶調查，評估違法，起訴后，法院撤銷房屋補償決定 

原告：葉XX 孫XX 李XX

代理律師：陳海峰 北京萬典律師事務所

          肖以榮 北京萬典律師事務所

被告：洛陽市西工區人民政府

本案的葉先生等人房屋與金女士房屋位于同一征收項目中，與金女士案的不同之處在于：葉先生并沒有簽訂補償協議，卻收到征收方的房屋征收補償決定。面對如此低的補償標準，葉先生寄希望于通過拆遷律師的專業維權能提高補償，維護自身的合法權益。于是一同委托北京萬典律師事務所陳海峰、肖以榮律師來代理本案。

案情簡介

2018年西工區人民政府發布房屋征收決定，葉先生等人的房屋位于征收范圍以內。在征收方發布房屋征收補償方案以后，葉先生等人因補償不滿，拒簽協議。之后，征收方直接作出房屋征收補償決定。然而，還沒有等到葉先生等人采取復議或者訴訟的救濟手段之時，房屋就遭到征收方強拆。

二位律師發現諸多的違法之處：葉先生的房屋為商業用途，而補償時，遺漏停產停業損失。且對于該房屋的分戶評估報告沒有進行實地查勘，這意味著評估報告作出是違法的，最終導致補償極低。想要為葉先生等人爭取合理的補償，那就需要先推翻本次違法的征收補償決定。

除此之外，征收方沒有強拆的權力，按照相關法律的規定應該申請人民法院司法強拆。

于是，二位律師決定起訴。

一訴強拆行為，請求確認強拆違法

二位律師認為：

1.被告不具有強制執行權，被告實施強制拆除行為主體不合法。

《中華人民共和國行政強制法》第五十三條、《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條等規定，被告在原告訴訟期限屆滿前無權對原告房屋進行強制執行。若被告對原告房屋進行強制執行，被告也應依法申請人民法院強制執行。

本案屬于房屋征收過程中的行政強制行為，被告已經在2019年3月29日向原告下達了西政補決字[2019]第1號《西工區人民政府房屋征收補償決定》，原告針對該補償決定提起行政訴訟尚在6個月的法定起訴期限之內，自行組織人員強制拆除了原告房屋，被告作出強制拆除行政行為主體不合法，應確認其違法。

2.被告強制拆除原告房屋的行政行為程序違法

《中華人民共和國行政強制法》第三十五條、第三十六條、第三十七條、第五十四條依據上述規定，被告在強制執行前，應當書面催告原告履行義務，但被告沒有向原告送達要強制執行其房屋的催告書，被告強拆房屋的程序是違法的，所以在程序上也應確認被告強拆行為違法。

在律師的努力之下，最終強拆行為被法院確認違法。

二訴補償決定，請求撤銷補償決定

二位律師認為：

一、被告作出的征收決定嚴重違法,補償決定的作出缺乏合法前提,應予撤銷。依據《國有土地上房屋征收與補償條例》之規定,涉案項目征收必須符合公共利益,應當依法履行確定房屋征收范圍、征收提示公告、前期調查、編制房屋征收補償安置方案、制定房屋征收補償方案并報區政府批準論證、公布、征求意見、修改情況公示、社會穩定風險評估、補償資金足額到位、專款專用等法定程序后作出房屋征收決定并公告,本案中涉案項目征收決定不符合上述規定。

二、原告的房屋全部用于商業經營,被訴補償決定未對原告的停產停業損失進行補償,屬于嚴重違法,應予撤銷。

三、原告房屋位于一樓,屬于門面房,其房屋后面的房屋也屬于商業用途,被訴補償決定未對原告房屋相連的20平米左右的房屋補償,屬于嚴重違法。

四、涉案征收項目被征收房屋評估報告作出違法,不具有法律效力,被訴補償決定欠缺合法補償依據,應予撤銷。

1.涉案房屋評估機構的選定違法。涉案評估機構的選擇未依照法定程序進行,未保障原告等被征收人協商選擇評估機構的權利,未經法定程序選定的評估機構作出的評估報告不具有法律效力,被訴補償決定對申請人房屋補償價值的認定沒有合法的依據,涉案補償決定應予撤銷。

2.涉案評估報告作出程序嚴重違法。

首先,評估機構的選定嚴重違法,且不能認定該評估機構及估價師具備相應的資質。

其次,作出評估報告前未對原告房屋進行實地勘查。

再次,分戶的初步評估結果未在涉案征收范圍內向被征收人公示,分戶評估報告也未依法送達原告。

被訴補償決定對被征收房屋價值的認定不合法、不合理,嚴重低于市場價值,嚴重背離了公平補償原則。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條的規定,對原告房屋價值的補償不得低于征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格,但被訴補償決定認定的被征收房屋價值為XX元/m2,而原告房屋所在區位的類似房地產價值均已超過12000元/m2。

五、被訴補償決定未依法送達給原告,未依法在房屋征收范圍內予以公告,程序嚴重違法,應予撤銷。訴訟請求依法撤銷被告作出的X號補償決定。

人民法院經過審理認為:

依照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》等規定，分戶初步評估結果公示期滿后,房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。本案被訴的X號補償決定顯示系依據分戶評估報告認定葉XX的房屋評估價為XX元每平米,西工區政府在法庭調查中稱因葉XX拒絕入戶實地查勘,故沒能作出分戶評估報告,在沒有分戶評估報告的情況下,西工區政府所作出的X號補償決定屬于主要證據不足,依法應予撤銷。

人民法院判決：

撤銷洛陽市西工區人民政府作出的第X號房屋征收補償決定。

附：河南省洛陽市中級人民法院行政判決書