一路走來，萬典經典案例總結：遇到“違法建筑”逼遷怎么辦？

由于歷史和社會原因，居民房屋的規劃、房屋所有權、土地使用權、準建審批方面大多手續不全，絕大多數居民房屋沒有辦理規劃許可或建設許可證，在很多地方甚至連土地使用證等也沒有辦理，這些問題的形成，與政府執法是否規范到位，存在著直接原因。

據《國有土地上房屋征收與補償條例》等拆遷相關規定，因歷史和社會原因形成的手續不全的房屋不宜認定為違章建筑。

但是在房屋拆遷中，因為補償標準達不成一致，地方政府為加快拆遷速度、給被拆遷戶施加壓力，往往會利用被拆遷戶建筑手續不全的問題，將其認定為違章建筑，然后由執法部門啟動強拆。

簽協議則補償，不簽協議則按照違章建筑強制拆除不給任何補償，很多被拆遷人的權益受到侵犯，如何解決這一難題？

以幾個典型的案例，希望能夠對大家有所幫助。

1、未辦理土地轉讓審批手續

安徽省歙縣

原告：李xx

代理律師：王衛洲

歙縣國土局于2012年2月28日對李xx做出了行政處罰決定書稱：經查明，1999年2月李XX從鄭村鎮黎明村村委會轉讓土地面積322.05平方米（其中以鄭村鎮利民蔬菜服務公司名義報批的土地面積128平方米）；2001年11月，李XX又從黎明村村村民吳X清處轉讓土地約526平方米（其中吳X清已辦證面積64.2平方米）。土地轉讓后，李XX未依法辦理土地轉讓審批手續，就擅自占用240.12平方米土地進行建設（建筑面積626.2平方米），現狀為三層。占用土地建房的行為違反了《中華人民共和國土地管理法》第七十六條的規定，作出行政處罰：1、責令退還非法占用的240.12平方米土地；2、沒收在非法占用的240.12平方米土地上新建的626.16平方米建筑物。

李XX不服，委托王衛洲律師起訴。

最終法院判決，撤銷歙縣國土資源局作出的行政處罰決定。

2、未辦理建設工程規劃許可證

（1）

山東泗水縣

原告：王xx

代理律師：王衛洲、馮凱

王xx在泗水縣西關街社區建有房屋一處。被告巡查時，王XX未能就其所建房屋出示建設工程規劃許可證，被告遂于2013年3月28曰立案，并對原告所建房屋進行現場勘驗，發現原告所建房屋總面積為199.46平方米。同日，被告向原告作出并送達了城管行政執法責令改正通知書及城管行政執法詢問調查通知書，原告未到場接受詢問調查。后被告對原告所在地基層組織工作人員進行了詢問調查，并向原告所在地泗水縣泗河街道辦事處、泗水縣泗河街道西關街社區居民委員會，主管部門泗水縣住房和城鄉規劃建設局調查核實，可以證實原告分別于1992年、1995年、2002年在西關街社區所建房屋未辦理建設工程規劃手續。被告遂于2013年4月9日作出了調查終結報告，于2013年4月10日進行了行政機關內部審批。2013年4月22曰，被告作出城管行政執法催告書，認為原告王xx未履行此前城管行政執法責令改正通知書中“叁日內自行拆除所建房屋”的義務，對其進行催告。后經泗水縣人民政府批復，被告于2013年5月24曰對原告王xx作出城管行政執法行政強制執行決定書并進行了公告。原告不服，訴至法院。

經兩位代理律師的努力下，法院確認泗水縣城市管理行政執法局于2013年5月24日作出的城管行政執法行政強制執行決定書違法。

（2）

山東泗水縣

原告：趙X海

代理律師：王衛洲

趙X海屬于山東省泗水縣西關街社區居民， 泗水縣政府組織西關街、考棚街一期改造，趙X海屬于改造范圍之內，因拆遷補償標準難以到達成一致，泗水縣城市管理行政執法局對趙的房屋進行調查，以趙X海沒有辦理建設工程規劃許可證建設房屋為由，要求限期拆除，趙X海不服委托本事務所律師王衛洲作為代理人，本事務所受理后立即調查和確認行政執法局的違法性，并依法向法院提出行政訴訟。

最終法院經過庭審、并聽取原、被告雙方的意見，判決，撤銷泗水縣城市管理行政執法局作出的《城管行政執法行政強制執行決定書》的具體行政行為。

（3）

河南蘭考縣

原告：黃甲

代理律師：陳海峰 北京萬典律師事務所律師

原告黃甲在蘭考縣擁有合法使用權的房屋一座。1 99 5年11月，蘭考縣政府為原告黃甲頒發了集體土地建設用地使用證。2014年5月27日，被告蘭考縣城市管理綜合執法局向原告發出限期拆除通知書，限期原告自行拆除。被告蘭考縣城關鄉人民政府、蘭考縣城市管理綜合執法局于2014年6月26日將原告位于蘭考縣朝陽路與人民路交叉口房屋強制拆除。原告不服委托萬典律師事務所維護權益，萬典律師事務所指派陳海峰律師等辦理本案。

法院經審理認為：原告所建房屋所使用的土地擁有有蘭考縣政府于1995年11月為其頒發集體土地建設用地使用證，原告對其所建房屋擁有合法的使用權，其合法財產應受法律保護。二被告在未對原告的土地使用權憑證作出處理的情況下，擅自認定原告所建房屋屬違法建筑并予強制拆除，二被告所實施的行政行為違法，原告的訴訟請求應予支持。

法院最終判決，確認蘭考縣城關鄉政府、蘭考縣城市管理綜合執法局強制拆除房屋的行政行為違法。

3、對于爭議的房屋面積，未提供合法產權材料證明其合法性

江蘇沛縣

原告：張xx

代理律師：王衛洲、陳海峰

徐州張xx因對“違章建筑”補償爭議與當地政府難以達成一致，政府對張xx作出行政裁決，限期拆除，否則強制執行，張xx為維護權益，委托兩位律師代為辦理，兩位律師代理本案后，認為適宜從地方政府所做拆遷裁決程序上存在著的多處違法上著手，于是依據法律規定對拆遷裁決提出行政訴訟，法院依法將該裁決予以撤銷，強拆的權力被取消，談判的天平立即向張先生傾斜，最終該部分建筑物全部獲得補償。

4、撤銷土地使用證

山東濟寧

申請人:謝XX 、謝XX、謝XX、楊XX

代理律師：劉磊、肖以榮 北京萬典律師事務所律師

謝XX等人系江蘇省XX村人，后下海經商，一家人來到山東省任城區。1998年謝XX將子女的戶口遷入山東濟寧市任城區XX居委會。1999年10月，XX莊村為響應政府招商引資引導，邀請謝XX一家來該村開辦企業。2000年8月，謝XX與XX莊村村民委員會簽訂土地使用權合同并辦理了土地使用證。

2018年9月1日，謝XX等人突然收到《濟寧市任城區人民政府關于撤銷謝XX等4人集體土地使用證的決定》。這下謝XX 等人一下慌了，這明明是村委會給我們辦理的土地使用證，都使用了十多年，怎么突然就被撤銷了呢？“難道是因為XX莊村土地要征收，政府不想要給我們補償？”

這可怎么辦？消息來的太突然，令一家人手無足措。后聽說萬典曾在山東辦理了不少的征地拆遷案件，趕緊聯系到北京萬典律師事務所。聽完謝XX的陳述，查看了謝XX提供的土地資料，律所指派劉磊、肖以榮律師來介入案件。于2018年10月向市政府申請行政復議。

經過復議審理，復議機關決定撤銷濟寧市任城區人民政府作出的《關于撤銷謝XX等4人集體土地使用證的決定》的具體行政行為。

5、房屋手續不齊全

浙江溫州

原告：姚先生

代理律師：王衛洲 北京萬典律師事務所

姚先生系溫州市鹿城區沈宅巷村民，在該地塊擁有合法房屋，被告鹿城區南匯街道為實施舊城改造項目，在未經有權人民政府批準征收土地，也未履行法定強制執行程序的前提下，于2017年5月2日以拆除違建的名義將姚先生坐落于沈宅巷的部分房屋強制拆除，使其損失慘重。

為了維護自己的合法權益，姚先生聯系到了北京萬典律師事務所王衛洲律師，了解案情之后，王衛洲律師迅速啟動法律程序。

經過庭審，裁判結果：確認被告溫州市鹿城區人民政府南匯街道辦事處和第三人溫州市鹿城區綜合行政執法局于2017年5月2日強制拆除原告姚XX所有的位于鹿城區南匯街道龍沈村沈宅巷XX號房屋（建筑面積為182.62平方米）的行為違法。

6、未經登記

浙江溫州

申請人：任XX

代理律師：馮 凱、夏 濤 北京萬典律師事務所

任某系浙江省溫州市居民，在集體土地上擁有合法的土地和房屋，并辦有集體土地使用權證和房屋產權證，溫州市政府為實施濱江商務區建設項目，將任某的土地和房屋列入征收范圍。

因補償標準不合理，任某一直未與市政府達成安置協議，為了防止房屋強拆，拿到合理的補償，任先生聯系到了北京萬典律師事務所，并將維權事宜委托給馮凱、夏濤二位律師，萬典律師接手案件后，在第一時間趕赴現場調查取證。

為了逼迫任某拆遷，2018年8月15日鹿城區綜合行政執法局作出《限期拆除決定書》，該限期拆除決定書將任某的37.57平方米未經登記建筑認定為違法建筑，責令任某限期拆除。

任某收到該限期拆除決定書后，第一時間發送給馮凱律師，馮凱律師收到后及時向鹿城區政府申請行政復議，鹿城區政府于2018年8月24日受理任某提出的行政復議申請。

鹿城區政府受理案件后，鹿城區綜合行政執法局于2018年8月27日自行撤銷了限期拆除決定書。

7、加蓋房屋

浙江衢州

原告：鄭先生

代理律師：姜泉、韓雷永（實習律師） 北京萬典律師事務所

1988年，家住浙江衢州的鄭先生蓋起兩層新房，并辦理了集體土地使用權證書。2009年鄭先生在房屋上面又加蓋了兩層，由于當時法律意識不強，鄭先生并沒有為加蓋的這兩層房屋辦手續。后與妻子離婚，兩人協議將房子歸鄭先生所有。2018年政府實施衢州市城中村改造計劃，結果鄭先生的房屋被列入征收范圍以內。

2018年6月17號拆遷辦的工作人員找鄭先生協商拆遷事宜，因存在爭議鄭先生并未簽約。結果，9月19號，鄭先生前妻直接被城西派出所帶走，同時鄭先生被帶到衢州，關到第二天。后來得知，20號上午8點左右，區政府、鄉政府、市綜合行政執法局共同組織實施強拆房屋的三、四層，導致現在下雨漏水，嚴重影響居住。

萬般無奈之下，經過朋友介紹，鄭先生找到北京萬典律師事務所姜泉律師、韓雷永實習律師介入此案。

兩位律師介入后，認為對于無證房屋，相關法律法規文件均有明確規定，并不是沒有相關證件、證件不齊就一定是違章建筑，能進行補辦手續的應當依法補辦相關手續。

為此，律師向衢州市中院以市政府和市綜合執法局為被告提起行政訴訟。

法院后確認區政府拆除原告三、四層房屋違法。