合法住宅，用于商業經營。征收時，不按商業用房補償？

申請人：任X洋

委托代理人：北京萬典律師事務所夏濤律師

被申請人：濟寧市任城區人民政府

※基本案情：

申請人任X洋，在濟寧市任城區濟陽街道辦事處XXX中心XX路，擁有合法的房屋，并將其注冊為濟寧市任城區XX電器加工廠,從事商業經營活動。

2017年4月12日,被申請人濟寧市任城區政府，作出《XXX平房區棚戶區改造項目房屋征收決定》,申請人的房屋在此征收范圍內。

在征收補償商談過程中,雙方就被征收房屋，是屬住宅用房、還是屬商業用房，發生爭議,未能就補償達成一致意見。

2018年6月28日,被申請人濟寧市任城區政府，作出《濟寧市任城區人民政府房屋征收補償決定書》。

申請人任X洋不服,遂提出行政復議申請。

※焦點問題：被征收房屋，是否應以商業用房性質進行補償？

申請人稱：申請人在濟寧市任城區濟陽街道辦事處XXX中心XX路擁有合法的房屋,被申請人于2017年4月12日作出《XXX平房區棚戶區改造項目房屋征收決定》,申請人的房屋在此征收范圍內。在未經合法程序的前提下,2018年6月28日,被申請人作出《濟寧市任城區人民政府房屋征收補償決定書》(濟任房征補(2018)X1號)。申請人對該決定書不服,決定書作出的主要證據不足、程序嚴重違法,應予以撒銷。理由如下：

一、不符合公共利益的需求,不能強制征收。本案中,被申請人作出的房屋征收決定名為棚戶區改造實為商業開發,不符合公共利益的要求。

二、房屋征收部門擬定的房屋征收補償安置方案未依法征求公眾意見,不應作為補償決定的依據。

三、房屋征收補償估價報告為作出補償決定書的重要依據之一。本案房屋征收補償估價報告存在諸多違法之處,是無效的的估價報告,不應作為補償決定作出的依據。

四、申請人房屋一直用于商業經營,并依法辦理了工商執照及稅務登記證,一直從事商業經營活動。決定書只依照住宅性質房屋予以補償,不符合客觀實際,從尊重歷史的角度,應以商業用房性質進行補償。

綜上,被申請人作出的補償決定書主要證據不足、程序違法,應依法予以撤銷。

被申請人則稱：

一、XXX平房區棚戶區改造項目符合公共利益的需求。《關于公布2017年第一批棚戶區改造任務分解落實項目的通知》(魯建住字[2016]10號),確定XXX平房區為2017年棚戶區改造項目。并且XXX平房區棚戶區改造項目均按照法律法規的規定,經發改、國土等審核,并進行社會穩定風險評估,依法啟動,符合公共利益的需要。

二、XXX平房區棚戶區改造項目房屋征收與補償方案依法公布并征求公眾意見,程序均依法依規進行,符合《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條及第十一條的規定。

三、評估機構的選定符合法定程序,涉案房地產估價報告真實、合法、有效具有事實及法律依據。

1、評估機枃的選定符合法定程序。

2、房地產價格評估機構工作人員及征收部門已進行實地勘察，評估機構依法作出《房地產估價報告》,房地產估價報告已經依法留置送達。

3、答復人2017年3月7日公布濟寧市任城區人民政府關于公布XXX平房區棚戶區改造項目房屋征收決定的公告》及《XXX平房區棚戶區改造項目房屋征收與補償方案》,故涉案房地產估價報告確定價值時點為2017年3月7日,符合《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條的規定。故申請人認為征收補償估價報告無效,不應作為補償決定作出的依據,無任何事實及法律依據。

四、補償決定書認定事實清楚。涉案房屋按照住宅房屋用作商業用房進行補償均具有事實及法律依據。本案中涉案房屋所有權證書及土地證均明確載明用途為住宅,并不符合征收補償方案第七條規定的非住宅房屋(商業用房和非商業用房)的認定標準。涉案濟寧市市中區任城電器加工廠營業期限為自2004年4月14日至2012年4月13日,行業門類為制造業,經營范圍為電器的加工、組裝及安裝,并且從現場勘查時的照片及勘查結果均能看出涉案房屋并不存在經營情形,也不符合補償方案第十條規定住宅房屋用作商業用房(指批發零售、餐飲、娛樂、金融保險、服務)的補償的認定標準。

五、因在搬遷期內未達成補償協議,2018年5月2日發布《濟寧市任城區人民政府關于XXX平房區棚戶區改造項目房屋征收補償決定的公告》(濟任房征告[2018]7號),并依法送達《房屋征收補償決定書》,房屋征收補償決定具有事實與法律依據。

六、涉案房產證載明的所有權人為任X民,因王XX已經死亡,存在繼承人任X洋、任X海、任X元、任X云,而本案申請人僅為任X洋,除申請人外存在利害關系人,請求貴辦依法審查相關人員主體資格及復議程序中的身份。

申請人律師觀點：被征收房屋，應以商業用房性質進行補償。

申請人的被征收房屋，雖然《房權證》上記載的設計用途為住宅,但其一直用于商業經營，即注冊為濟寧市任城區XX電器加工廠,一直從事商業經營活動，并依法辦理了工商執照、稅務登記證。

其提交的營業執照復印件、年報基本信息及交稅發票、電子繳稅完稅憑證及現場照片等材料，能夠作為證據，證實被征收房屋：已經注冊為濟寧市任城區XX電器加工廠、加工經營多年、依法營業、依法繳稅。從尊重歷史的角度,應以商業用房性質進行補償。

但被申請人濟寧市任城區政府，作出的涉案房屋征收補償決定書，僅按照住宅房屋標準予以補償，不符合客觀實際,屬認定事實不清,損害了申請人任X洋的合法權益。

所以，被征收房屋，應以商業用房性質進行補償。

※濟寧市政府行政復議裁決:

經審理查明:涉案宗地和房產位于濟寧市任城區濟陽街道辦事處轄區內。2017年3月7日,被申請人濟寧市任城區人民政府作出《濟寧市任城區人民政府關于XXX平房區棚戶區改造項目房屋征收決定的公告》附《XXX平房區棚戶區改造項目房屋征收與補償方案》。該房屋征收與補償方案載明:“九、征收補償方式。本片區房屋征收實行貨幣補償。1、住宅房屋和非住宅房屋的貨幣補償,按照房地產價格評估機構評估出的被征收房屋的價值、搬遷費、臨時安置費或停產停業損失補償費及在房屋征收期限內規定的獎勵價款總額補償。2、被征收人只有一套住宅房屋(經房管部門及單位、街遒辦事處、所在居委證明,經審核,公示無異議),且該房屋建筑面積小于50平方米的,征收時按照建筑面積50平方米類似房地產市場價格(評估機構負責評估價格)給予貨幣補償?！?月20日,被申請人濟寧市任城區人民政府作出《關于XXX平房區棚戶區改造項目征收補償方案的補充說明》,載明:“本片區為2017年任城區棚戶區改造重點項目屬于公益性事業征收,征收補償后規劃建設成供人民休閑娛樂的綠地公園,所以不具備就近回遷安置條件。為保障被征收人的合法權益,區政府決定在西紅廟片區回遷安置區城內的3#、4#、6#、8#、9#樓部分房源作為本片區被征收人選擇的回遷安置房源。被征收人可根據交房先后順序到征收現場辦公室選房組憑房屋交接單、選房號選定房屋后進行協議簽訂并結算?！鄙暾埲巳蝀洋位于濟寧市任城區濟陽轄區XXX的房屋在本次征收范圍之內,其持有的《房權證》證號為濟字第00513號,房屋所有權人為任X民,系申請人任X洋的父親,坐落于濟陽轄區XXX胡同2號,建筑面積為145.42平方米,設計用途為住宅。其提交的營業執照顯示該房屋注冊為濟寧市任城區XX電器加工廠,該加工廠原產權所有人為任X民,已去世,其他產權人任X海、任X元、任X云出具《證明》,放棄了產權繼承。目前,申請人任X洋為該加工廠的法人。

2017年3月19日上午,被申請人濟寧市任城區人民政府在濟寧市任城區濟寧一中(原三中)報告廳組織召開XXX平房區棚戶區改造項目國有土地上房屋征收房地產價格評估機構協商選定會議。組織城市棚戶區攻堅改造建設指揮部、區住建局、龍行社區、房屋被征收人代表及符合規定條件報名參加備選的9家房地產價格評估機構等采取不記名投票、現場唱票、多數決定的方式選定濟寧XX房地產評估咨詢有限公司作為該片區的評估機構并進行了公告。2017年4月16日,濟寧XX房地產評估咨詢有限公司對申請人任X洋的房屋出具了房地產估價報告,確認該房屋評估單價為￥6805.00元/㎡,二層磚混結構為￥6870.00元/㎡,裝修價值為￥0.00元。因申請人任X洋拒絕簽收,該份房屋征收評估報告予以留置送達。

在征收補償商談過程中,雙方就補償標準發生爭議,未能達成一致意見。2018年5月30日,濟寧市任城區住房和城鄉建設局向被申請人濟寧市任城區人民政府呈報《關于申請作出XXX平房區棚戶區改造項目房屋征收補償決定的請示》。2018年6月28日,被申請人濟寧市任城區人民政府作出《關于XXX平房區棚戶區改造項目房屋征收補償決定的公告》(濟任房征告(2018)7號)并予以張貼公示。6月30日,被申請人濟寧市任城區人民政府作出《濟寧市任城區人民政府房屋征收補償決定書》(濟任房征補(2018)X1號)向申請人任X洋予以送達,本人簽收。主要內容:一、產權調換方案。被征收人可以選擇產權調換方案,也可以選擇貨幣補償方案獲得補償。房屋征收實施單位按照被征收房屋認定面積的1.3倍進行房屋產權調換安置。房屋征收部門向被征收人提供位于西紅廟回遷小區X號樓東一單元2層西戶住宅一套,建筑面積9874平方米,儲藏室負二層2-31號,面積6.37平方米。西紅廟回遷小區X號樓東單元18層西戶住宅一套,建筑面積9874平方米,儲藏室負二層2-33號,面積10.53平方米。搬遷周期為16個月,即2018年6月28日至2019年10月21日。征收人應向被征收人收取57374元。計算明細如下:(一)征收人支付被征收人36936.68

元,其中1、搬遷費:4362.60元,即14542㎡×15元/㎡=4362.60元。2、臨時安置費:32574.08元,145.42㎡×14元/㎡×16個月=32574.08元;(二)被征收人支付征收人94310.68元,其中:1、超安置面積款:39790.68元,(98.74㎡+9874㎡)-145.42㎡×1.3=8.43㎡;5㎡×4476元/㎡+343㎡×5076元/㎡=39790.68元。2、安置儲藏室應交款:47320元;(6.37㎡+10.53㎡)×2800元/㎡=47320元:3、預收煤氣一套:7200元貨幣補償方案。征收人支付被征收人貨幣補償款合計1001694.04元,明細如下:1、被征收房屋價值:993405.1元，按照濟寧XX房地產評估咨詢有限公司提供的XX估字第20170XXJY-1-XX號,被征收房屋評估單價一層磚木為680元/㎡,二層磚混為6870元/㎡’,補償被征收房屋價值為993405.1元。58.80㎡×6870元/㎡+86.62㎡×6805元/㎡=993405.1元;2、撒遷費:2181.30元。145.42㎡×15元/㎡=2181.30元;3、臨時安置費:6107.64元,14542㎡×14元/㎡×3個月=6107.64元;二、搬遷期限。請被征收人在收到本征收補償決定書之日起七日內自行搬遷,并到XXX平房區棚戶區改造項目房屋征收現場辦公室辦理征收補償手續,將房屋交于房屋征收部門、房屋征收實施單位拆除,同時結算所有補償款項。并告知其提起行政復議或訴訟的權利。申請人任X洋不服,遂提出行政復議申請。

另查明,2018年6月30日,被申請人濟寧市任城區人民政府向申請人任X洋送達的《濟寧市任城區人民政府房屋征收補償決定書》(濟任房征補(2017)X1號),編號“濟任房征補(2017)X1號”是筆誤,正確編號應該是“濟任房征補(2018)X1號”。7月2日,被申請人濟寧市任城區人民政府向申請人送達了更正后的《濟寧市任城區人民政府房屋征收補償決定書》(濟任房征補(2018)X1號)。申請人任X洋提起行政復議時提交的《濟寧市任城區人民政府房屋征收補償決定書》(濟任房征補(2017)X1號)實際上應該是《濟寧市任城區人民政府房屋征收補償決定書》(濟任房征補(2018)X1號)。

本機關認為:本案中,被申請人濟寧市任城區人民政府為加快舊城區改建步伐,改善城區居民居住條件和生活環境,按照城市總體規劃的要求實施XXX平房區棚戶區改造項目,對該片區國有土地上的房屋進行征收目的正當,符合公共利益的需要。被申請人濟寧市任城區人民政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條第一款:“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議,或者被征收房屋所有權人不明確的,由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定,按照征收補償方案作出補償決定,并在房屋征收范圍內予以公告”的規定,在與申請人任X洋未能就涉案房屋的征收補償達成補償協議的情況下,經房屋征收部門報請,被申請人濟寧市任城區人民政府對申請人任X洋的房屋作出的征收補償決定的行政行為并無不當。雖然申請人任X洋位于濟寧市任城區濟陽轄區XXX的房屋《房權證》上記載的設計用途為住宅,但其提交的營業執照復印件、年報基本信息及交稅發票、電子繳稅完稅憑證及現場照片等材料能夠證實被征收房屋已經注冊為濟寧市任城區XX電器加工廠,且加工經營多年,營業執照、繳稅憑證均有。但被申請人濟寧市任城區人民政府作出的涉案房屋征收補償決定書僅按照住宅房屋標準予以補償屬認定事實不清,在一定程度上損害了申請人任X洋的合法權益。因此,根據《中華人民共和國行政復議法》第二十八條第一款第(三)項之規定,本機關決定如下:

撒銷被申請人濟寧市任城區人民政府作出《濟寧市任城區人民政府房屋征收補償決定書》(濟任房征補(2018)X1號)的具體行政行為,責令其依法對申請人任X洋的被征收房屋重新作出房屋征收補償決定。

申請人如不服本決定,可以依據《中華人民共和國行政訴訟法》第四十五條之規定自收到本決定之日起15日內,依法向人民法院提起行政訴訟。