七千元賣掉祖屋，房屋買賣合同有效嗎？20年后拆遷款該歸誰？

   （成都商報）老陳是南充市蓬安縣正源鎮人，1997年11月3日，在當時尚屬南充市城郊的順慶區舞鳳鎮某村購買了一套76.9平米的農村自建房屋。當時，老陳與房屋所有者羅某簽訂了一份《出售房屋協議》，并付清了7000元購房款。協議簽訂后，老陳便一直在該房屋居住。這份《出售房屋協議》約定：從付清房款之日起，該房屋歸老陳所有，雙方應對外稱房屋系租賃，以免引起不必要的究問，老陳常住幾年后，需重修涉及的有關費用由老陳支付，老陳可借羅某的名義重建住房。2005年后，羅某夫婦相繼去世近年來，隨著南充城市建設的發展，老陳當初購得的房屋也因城市改造被拆遷。2017年8月，羅某法定繼承人羅女士將老陳訴至法院。

    這份購房協議有效嗎？老陳還能不能獲得拆遷補償款。作為一家專業代理征地拆遷案件的律所，北京萬典律師事務所為您解析：

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定：“農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地只享有使用權。農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律的認可與保護，即不能辦理不動產證等合法手續。本案中《出售房屋協議》因違反農村土地的相關法律規定屬無效合同。

       購房協議無效，買受人就不能獲得拆遷補償款嗎？

根據最高人民法院在北京召開第八次全國法院民事商事審判工作會議達成的法律意見中提到：

在國家確定的宅基地制度改革試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。

在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。

    注意：尤其是在征地拆遷時，宅基地房屋買賣合同可能無效，但是作為買受人可以分得部分拆遷補償款。