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房屋買賣中損害賠償?shù)倪吔?/h1>
發(fā)布日期：2020-03-31 21:44:24
主要內容：
《合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。” 房屋買賣中損害賠償要以合同的可預見性原則為邊界。
《合同法》第一百一十九條第一款規(guī)定：“當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。”房屋買賣中，守約方不得就擴大的損失向違約方主張損害賠償。
守約方有防止損失擴大的義務。如在房屋買賣中，如果賣房人違約，買房人可以就房價上漲的損失向賣房人主張賠償。但是，如果買房人沒有及時主張權利（如行使合同解除權并主張損害賠償）導致了損失的擴大，不得就擴大的損失主張損害賠償。即買房人在確定房屋買賣合同不能繼續(xù)履行，不能實現(xiàn)合同目的時即應當及時行使合同解除權，解除合同并向違約方主張損害賠償。如果買房人怠于行使合同解除權，則不得就其應當行使合同解除權之日后房價上漲的損失主張損害賠償。
合同的可預見性原則在居間合同中體現(xiàn)的比較充分。即房屋買賣雙方簽訂居間協(xié)議時能夠預測到的如果自己違約，會給對方造成的損失最多不超過定金的數(shù)額。因此，在居間合同中，違約方承擔責任的邊界就是定金。
附：俞某粉、趙某華等與陳某宏、陳某林房屋買賣合同糾紛案
案情簡介：俞某粉系趙某強、趙某華的母親。俞某粉丈夫系趙某安（于2014年12月15日去世）。陳某宏系陳某林的女兒。陳某宏于2003年3月15日以轉讓方式取得上海市楊浦區(qū)長陽路XXX號XXX室（以下簡稱“系爭房屋”）房屋產(chǎn)權。2003年6月15日，陳某林以陳某宏名義，與趙某安簽訂《房屋轉賣合同書》，約定：1、陳某宏將長陽路XXX號XXX室69.11平方二室一廳住房出售給趙某安，售價為人民幣（以下幣種均為人民幣）叁拾萬元，因趙某安支付房款有困難，陳某宏同意趙某安先付壹拾伍萬元先裝修入住，待原住宅拆遷后即將余款壹拾伍萬元付清。趙某安同意在所有房款付清三年后再辦過戶手續(xù)，同時在這期間趙某安爭取早日付清房款；2、趙某安付清壹拾伍萬元付款后，陳某宏即將房屋交給趙某安入住，并將房產(chǎn)證交給趙某安保管。待合同期滿再交陳某宏辦房產(chǎn)過戶手續(xù)；3、該合同是雙方永久性房屋買賣，雙方都不得反悔或違約，如有問題必須事先雙方協(xié)商解決；該合同書落款處，甲方簽名“陳某林、陳某宏”，“陳某宏”的簽名系陳某林代簽。2003年6月12日，陳某林出具《收據(jù)》，主要內容：茲有陳某林收到購房款（長陽路XXX號XXX室）人民幣壹拾伍萬元正。2003年9月22日起，趙某安及俞某粉居住于該房屋至今，并支付該房的水、電、電話費，并支付該房的物業(yè)費。2004年8月2日，陳某宏申請補領系爭房屋產(chǎn)權證。2014年1月6日，原審法院作出（2013）楊民四（民）初字第2257號民事判決。該判決中陳某宏主張趙某安遷出長陽路XXX號XXX室；趙某安支付2003年10月至實際遷出日止房屋使用費333，450元（按每月2，850元計），該判決“本院認為：……陳某宏是系爭房屋登記產(chǎn)權人，并按月歸還該房上的抵押貸款，是房屋的合法權利人。雖然趙某安與陳某林、陳某宏就系爭房屋簽訂《房屋轉賣合同書》，但該合同上陳某宏署名系陳某林代簽，且未有證據(jù)證明該行為已得到陳某宏的事先授權或事后追認。現(xiàn)陳某宏明確表示不愿意將系爭房屋出售給趙某安，故《房屋轉賣合同書》無法繼續(xù)履行。雖然趙某安支付部分房款且多年來居住于該房，但該房并未過戶至其名下，趙某安并非系爭房屋合法權利人。故陳某宏訴請要求趙某安遷出該房，于法有據(jù)，本院應予支持。陳某宏作為房屋產(chǎn)權人，多年來疏于管理房屋，趙某安居住于該房近十年，并支付房屋的物業(yè)服務費等相關費用，鑒于此，陳某宏要求趙某安支付房屋使用費的訴請缺乏相應依據(jù)，本院難以支持。至于因《房屋轉賣合同書》無法履行而產(chǎn)生的問題，趙某安應另行主張。陳某林經(jīng)本院依法傳喚未到庭應訴，視為放棄訴訟權利與義務，由此產(chǎn)生的不利后果應由其承擔。”該判決判令：“趙某安遷出上海市楊浦區(qū)長陽路XXX號XXX室房屋，并將該房歸還陳某宏；陳某宏的其余訴訟請求，不予支持。”該案判決后，趙某安、陳某宏均不服判決，提起上訴。2014年8月18日，上海市第二中級人民法院以（2014）滬二中民二（民）終字第615號作出：“駁回上訴，維持原判。”終審民事判決。2015年5月26日，原審法院委托上海仁豐房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司對上述房屋進行詢價，該公司詢價結果為：2013年7月市場價格1，400，000元，2015年5月市場價格1，700，000元。
裁判原文節(jié)選：
一審【案號：上海市楊浦區(qū)人民法院（2015）楊民四（民）初字第1233號】陳某林代陳某宏與趙某安簽訂《房屋轉賣合同》，將陳某宏名下的長陽路XXX號XXX室房屋出售給趙某安，并收取趙某安房款150，000元。陳某林代陳某宏簽字行為事先未有陳某宏授權，且陳某宏在事后又未予以追認，該合同對陳某宏不發(fā)生法律效力。根據(jù)《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效，人民法院不予支持。依此規(guī)定，上述合同無法繼續(xù)履行，該合同應予以解除。陳某林、陳某宏關于上述合同應認定無效的辯解，不予采納。因陳某林違約，導致合同解除，且由于陳某林收取了部分房款，故應由陳某林向趙某安繼承人俞某粉、趙某華、趙某強返還房款，并承擔已付房款的利息。俞某粉、趙某華、趙某強要求陳某宏承擔返還房款的請求，缺乏事實和法律依據(jù)，不予支持。關于俞某粉、趙某華、趙某強主張賠償房屋增值損失850，000元問題，趙某安明知上述合同的標的物系陳某宏所有房屋，在未得到陳某宏確認同意情況下，與陳某林簽訂了合同，其對該房屋交易可能發(fā)生的風險應當有清醒的預判。在合同簽訂后，趙某安沒有在法定期限內催告陳某宏予以追認，也沒有依法行使要求陳某林承擔繼續(xù)履行、賠償損失等違約責任或者解除該合同的權利。現(xiàn)俞某粉、趙某華、趙某強在合同簽訂12年后按照現(xiàn)在市場價格主張賠償房屋增值損失，但若趙某安在簽訂合同后及時行使權利則該損失并非必然發(fā)生。根據(jù)法律規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失，俞某粉、趙某華、趙某強主張的房屋增值損失不符合法律規(guī)定。而且法律又規(guī)定當事人一方違約后，對方當事人應當采取措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。綜上，俞某粉、趙某華、趙某強主張陳某林、陳某宏承擔房屋增值損失的請求，缺乏法律依據(jù)，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（二）項、第一百十三條、第一百十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，原審法院作出判決如下：一、陳某林以陳某宏名義于2003年6月15日與趙某安就上海市長陽路XXX號XXX室簽訂《房屋轉賣合同書》解除；二、陳某林應于判決生效之日起十日內返還俞某粉、趙某華、趙某強房款人民幣150，000元及利息（該利息以人民幣150，000元為本金，按中國人民銀行同期貸款利率計算，從2003年6月12日起計至判決確定給付之日止）；三、駁回俞某粉、趙某華、趙某強其余訴訟請求。
二審【案號：上海市第二中級人民法院 （2015）滬二中民二（民）終字第2216號】本院認為：行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。相對人可以催告被代理人在一個月內予以追認。當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。根據(jù)查明的事實，在前案審理中，原審法院就（2014）滬二中民二（民）終字第615號一案作出判決后，趙某安方即以陳某林代陳某宏與其簽訂《房屋轉賣合同書》的行為系表見代理為由提起上訴，二審法院對此觀點未予采納，故陳某林代陳某宏簽約是否構成表見代理，生效判決已有定論。房屋買賣涉及金額巨大，屬重大民事行為，趙某安方作為具有完全民事行為能力的購房者，在簽訂過程中應盡到謹慎義務，故其在明知系爭房屋產(chǎn)權人為陳某宏，而簽約人陳某林并不具有任何委托手續(xù)的情況下，在簽約后未能于合理期限內催告陳某宏對陳某林的代簽行為予以追認，顯然未能盡到一般的謹慎義務，同時也有悖常理。鑒于系爭房屋的購房者長期未能采取必要措施致使損失擴大，依法不得就此擴大損失向合同相對方主張。故三上訴人在合同簽訂12年后按照現(xiàn)有市場價格主張賠償房屋的增值損失，于法無據(jù)。原審法院認為，該賠償主張已超過了合同相對方在訂立合同時可以預見范圍的觀點，本院亦予以認可。據(jù)此，原審法院對三上訴人主張兩被上訴人承擔系爭房屋增值損失的請求不予支持，并無不當。綜上，故上訴人的上訴請求依法不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下駁回上訴，維持原判。二審案件受理費人民幣13，800元，由上訴人俞某粉、趙某華、趙某強負擔。本判決為終審判決。
主要內容：
《合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。” 房屋買賣中損害賠償要以合同的可預見性原則為邊界。
《合同法》第一百一十九條第一款規(guī)定：“當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。”房屋買賣中，守約方不得就擴大的損失向違約方主張損害賠償。
守約方有防止損失擴大的義務。如在房屋買賣中，如果賣房人違約，買房人可以就房價上漲的損失向賣房人主張賠償。但是，如果買房人沒有及時主張權利（如行使合同解除權并主張損害賠償）導致了損失的擴大，不得就擴大的損失主張損害賠償。即買房人在確定房屋買賣合同不能繼續(xù)履行，不能實現(xiàn)合同目的時即應當及時行使合同解除權，解除合同并向違約方主張損害賠償。如果買房人怠于行使合同解除權，則不得就其應當行使合同解除權之日后房價上漲的損失主張損害賠償。
合同的可預見性原則在居間合同中體現(xiàn)的比較充分。即房屋買賣雙方簽訂居間協(xié)議時能夠預測到的如果自己違約，會給對方造成的損失最多不超過定金的數(shù)額。因此，在居間合同中，違約方承擔責任的邊界就是定金。
附：俞某粉、趙某華等與陳某宏、陳某林房屋買賣合同糾紛案
案情簡介：俞某粉系趙某強、趙某華的母親。俞某粉丈夫系趙某安（于2014年12月15日去世）。陳某宏系陳某林的女兒。陳某宏于2003年3月15日以轉讓方式取得上海市楊浦區(qū)長陽路XXX號XXX室（以下簡稱“系爭房屋”）房屋產(chǎn)權。2003年6月15日，陳某林以陳某宏名義，與趙某安簽訂《房屋轉賣合同書》，約定：1、陳某宏將長陽路XXX號XXX室69.11平方二室一廳住房出售給趙某安，售價為人民幣（以下幣種均為人民幣）叁拾萬元，因趙某安支付房款有困難，陳某宏同意趙某安先付壹拾伍萬元先裝修入住，待原住宅拆遷后即將余款壹拾伍萬元付清。趙某安同意在所有房款付清三年后再辦過戶手續(xù)，同時在這期間趙某安爭取早日付清房款；2、趙某安付清壹拾伍萬元付款后，陳某宏即將房屋交給趙某安入住，并將房產(chǎn)證交給趙某安保管。待合同期滿再交陳某宏辦房產(chǎn)過戶手續(xù)；3、該合同是雙方永久性房屋買賣，雙方都不得反悔或違約，如有問題必須事先雙方協(xié)商解決；該合同書落款處，甲方簽名“陳某林、陳某宏”，“陳某宏”的簽名系陳某林代簽。2003年6月12日，陳某林出具《收據(jù)》，主要內容：茲有陳某林收到購房款（長陽路XXX號XXX室）人民幣壹拾伍萬元正。2003年9月22日起，趙某安及俞某粉居住于該房屋至今，并支付該房的水、電、電話費，并支付該房的物業(yè)費。2004年8月2日，陳某宏申請補領系爭房屋產(chǎn)權證。2014年1月6日，原審法院作出（2013）楊民四（民）初字第2257號民事判決。該判決中陳某宏主張趙某安遷出長陽路XXX號XXX室；趙某安支付2003年10月至實際遷出日止房屋使用費333，450元（按每月2，850元計），該判決“本院認為：……陳某宏是系爭房屋登記產(chǎn)權人，并按月歸還該房上的抵押貸款，是房屋的合法權利人。雖然趙某安與陳某林、陳某宏就系爭房屋簽訂《房屋轉賣合同書》，但該合同上陳某宏署名系陳某林代簽，且未有證據(jù)證明該行為已得到陳某宏的事先授權或事后追認。現(xiàn)陳某宏明確表示不愿意將系爭房屋出售給趙某安，故《房屋轉賣合同書》無法繼續(xù)履行。雖然趙某安支付部分房款且多年來居住于該房，但該房并未過戶至其名下，趙某安并非系爭房屋合法權利人。故陳某宏訴請要求趙某安遷出該房，于法有據(jù)，本院應予支持。陳某宏作為房屋產(chǎn)權人，多年來疏于管理房屋，趙某安居住于該房近十年，并支付房屋的物業(yè)服務費等相關費用，鑒于此，陳某宏要求趙某安支付房屋使用費的訴請缺乏相應依據(jù)，本院難以支持。至于因《房屋轉賣合同書》無法履行而產(chǎn)生的問題，趙某安應另行主張。陳某林經(jīng)本院依法傳喚未到庭應訴，視為放棄訴訟權利與義務，由此產(chǎn)生的不利后果應由其承擔。”該判決判令：“趙某安遷出上海市楊浦區(qū)長陽路XXX號XXX室房屋，并將該房歸還陳某宏；陳某宏的其余訴訟請求，不予支持。”該案判決后，趙某安、陳某宏均不服判決，提起上訴。2014年8月18日，上海市第二中級人民法院以（2014）滬二中民二（民）終字第615號作出：“駁回上訴，維持原判。”終審民事判決。2015年5月26日，原審法院委托上海仁豐房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司對上述房屋進行詢價，該公司詢價結果為：2013年7月市場價格1，400，000元，2015年5月市場價格1，700，000元。
裁判原文節(jié)選：
一審【案號：上海市楊浦區(qū)人民法院（2015）楊民四（民）初字第1233號】陳某林代陳某宏與趙某安簽訂《房屋轉賣合同》，將陳某宏名下的長陽路XXX號XXX室房屋出售給趙某安，并收取趙某安房款150，000元。陳某林代陳某宏簽字行為事先未有陳某宏授權，且陳某宏在事后又未予以追認，該合同對陳某宏不發(fā)生法律效力。根據(jù)《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效，人民法院不予支持。依此規(guī)定，上述合同無法繼續(xù)履行，該合同應予以解除。陳某林、陳某宏關于上述合同應認定無效的辯解，不予采納。因陳某林違約，導致合同解除，且由于陳某林收取了部分房款，故應由陳某林向趙某安繼承人俞某粉、趙某華、趙某強返還房款，并承擔已付房款的利息。俞某粉、趙某華、趙某強要求陳某宏承擔返還房款的請求，缺乏事實和法律依據(jù)，不予支持。關于俞某粉、趙某華、趙某強主張賠償房屋增值損失850，000元問題，趙某安明知上述合同的標的物系陳某宏所有房屋，在未得到陳某宏確認同意情況下，與陳某林簽訂了合同，其對該房屋交易可能發(fā)生的風險應當有清醒的預判。在合同簽訂后，趙某安沒有在法定期限內催告陳某宏予以追認，也沒有依法行使要求陳某林承擔繼續(xù)履行、賠償損失等違約責任或者解除該合同的權利。現(xiàn)俞某粉、趙某華、趙某強在合同簽訂12年后按照現(xiàn)在市場價格主張賠償房屋增值損失，但若趙某安在簽訂合同后及時行使權利則該損失并非必然發(fā)生。根據(jù)法律規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失，俞某粉、趙某華、趙某強主張的房屋增值損失不符合法律規(guī)定。而且法律又規(guī)定當事人一方違約后，對方當事人應當采取措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。綜上，俞某粉、趙某華、趙某強主張陳某林、陳某宏承擔房屋增值損失的請求，缺乏法律依據(jù)，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（二）項、第一百十三條、第一百十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，原審法院作出判決如下：一、陳某林以陳某宏名義于2003年6月15日與趙某安就上海市長陽路XXX號XXX室簽訂《房屋轉賣合同書》解除；二、陳某林應于判決生效之日起十日內返還俞某粉、趙某華、趙某強房款人民幣150，000元及利息（該利息以人民幣150，000元為本金，按中國人民銀行同期貸款利率計算，從2003年6月12日起計至判決確定給付之日止）；三、駁回俞某粉、趙某華、趙某強其余訴訟請求。
二審【案號：上海市第二中級人民法院 （2015）滬二中民二（民）終字第2216號】本院認為：行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。相對人可以催告被代理人在一個月內予以追認。當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。根據(jù)查明的事實，在前案審理中，原審法院就（2014）滬二中民二（民）終字第615號一案作出判決后，趙某安方即以陳某林代陳某宏與其簽訂《房屋轉賣合同書》的行為系表見代理為由提起上訴，二審法院對此觀點未予采納，故陳某林代陳某宏簽約是否構成表見代理，生效判決已有定論。房屋買賣涉及金額巨大，屬重大民事行為，趙某安方作為具有完全民事行為能力的購房者，在簽訂過程中應盡到謹慎義務，故其在明知系爭房屋產(chǎn)權人為陳某宏，而簽約人陳某林并不具有任何委托手續(xù)的情況下，在簽約后未能于合理期限內催告陳某宏對陳某林的代簽行為予以追認，顯然未能盡到一般的謹慎義務，同時也有悖常理。鑒于系爭房屋的購房者長期未能采取必要措施致使損失擴大，依法不得就此擴大損失向合同相對方主張。故三上訴人在合同簽訂12年后按照現(xiàn)有市場價格主張賠償房屋的增值損失，于法無據(jù)。原審法院認為，該賠償主張已超過了合同相對方在訂立合同時可以預見范圍的觀點，本院亦予以認可。據(jù)此，原審法院對三上訴人主張兩被上訴人承擔系爭房屋增值損失的請求不予支持，并無不當。綜上，故上訴人的上訴請求依法不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下駁回上訴，維持原判。二審案件受理費人民幣13，800元，由上訴人俞某粉、趙某華、趙某強負擔。本判決為終審判決。
