“名為房屋買賣，實為借貸擔(dān)保”合同的效力分析

一、“名為買賣，實為借貸擔(dān)保”合同的表現(xiàn)形式

（一）《房屋買賣合同》與《借款協(xié)議》并存

借款人與出借人既簽訂《商品房買賣合同》，又簽訂《借款協(xié)議》。《買賣合同》所涉房產(chǎn)與《借款協(xié)議》抵押的房產(chǎn)一致，且根據(jù)借款協(xié)議的條文可直接推出雙方以買賣房產(chǎn)為名，行借貸擔(dān)保之實。

（二）僅有《房屋買賣合同》，無書面《借款協(xié)議》，但綜合買賣交易的實際情況可確定買賣合同實為債務(wù)擔(dān)保合同。

盡管只有房屋買賣合同，但若綜合房產(chǎn)買賣的全部情況可以推出為借貸擔(dān)保合同的，也應(yīng)當(dāng)按照借貸關(guān)系處理。一般而言，辨析是否為借貸擔(dān)保合同的要點主要包括：

1. 從買賣房產(chǎn)的交易習(xí)慣上來看，一般流程均為購房人向賣方轉(zhuǎn)入購房款，并要求賣方出具發(fā)票。此時資金流向為單向的“買方→賣方”。然而借貸擔(dān)保則會出現(xiàn)“賣方→買方”的逆向流動，或是密集資金往來的雙向流動等情形（借款與還本還息導(dǎo)致）。

2. 從條款特征來看，如若為真實的房屋買賣，則就購房人而言，其應(yīng)當(dāng)看重房屋的實際交付，并在賣方違約時追究違約責(zé)任。若為借貸擔(dān)保合同，可能會出現(xiàn)“房屋滿足交付條件后，買方不實際占有使用房屋，僅僅進(jìn)行房屋備案或登記手續(xù)進(jìn)行擔(dān)保”的情形。

3. 從房屋價格來看，房產(chǎn)價格應(yīng)當(dāng)屬于商品房買賣市場的合理價格，不應(yīng)過高過低。然而，如若為借貸關(guān)系，則房屋價格很可能偏離正常區(qū)間，具有不合理性。

在實踐中，若一方主張合同名為買賣實為借款擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)提交借款合同、利息、還款期限、擔(dān)保等足以使借款合同成立的證據(jù)。或者買賣合同中能體現(xiàn)出“名為買賣實為借款擔(dān)保”時，通常體現(xiàn)出來的違約條款、返利條款等特別約定。

二、此類合同的效力及處理

根據(jù)《中華人民共和國民法總則》(以下簡稱《民法總則》)第143條的規(guī)定，“當(dāng)事人意思表示真實”是民事法律行為有效的條件之一。加之，依據(jù)《民法總則》第146條第1款：行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。因此，因雙方以簽訂《商品房買賣合同》的形式為借款提供擔(dān)保，也即名為商品房買賣實為擔(dān)保，雙方并不存在真實的商品房買賣的意思表示，因此雙方以虛假意思表示簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)屬無效。

盡管《商品房買賣合同》無效，但是根據(jù)《民法總則》第146條第2款有關(guān)“以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有法律規(guī)定處理”。此外，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（以下稱為《民間借貸規(guī)定》）第24條第1款規(guī)定“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。” 《民間借貸規(guī)定》第24條第2款規(guī)定“按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償。”

因此，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，法院不予支持，而按照借貸關(guān)系審理。若借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，則可以申請拍賣買賣合同房產(chǎn)。

三、典型案例

案號：張俊英、太原大地房產(chǎn)開發(fā)有限公司民間借貸糾紛案【（2017）最高法民申3248號】

案情簡介：

①2006年12月8日，原告太原大地房產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下稱為大地公司）與被告張俊英于簽訂《借款協(xié)議》。《借款協(xié)議》同時約定：大地公司以金紀(jì)元大廈1、2、3層（實為2-3層）底商作抵押，價值3501萬元。

②2006年12月8日，雙方又簽訂了《商品房買賣合同》，約定：大地公司將其金紀(jì)元大廈2-3層商鋪賣給張俊英，總金額3501萬元。如大地公司到期不能還借款，商品房買賣合同及買房收據(jù)即生效，張俊英無需付款即對該房產(chǎn)擁有所有權(quán)；如到期歸還了借款，該合同及收據(jù)從還款之日起失效。

③2007年7月8日，雙方簽訂《協(xié)議》，約定：因大地公司不能及時還款，將其金紀(jì)元大廈的2-3層，按抵押的形式以張俊英名義在太原市房地局備案，以保證出借資金不受損失。

④地公司將其金紀(jì)元大廈2-3層底商賣給張俊英，張俊英應(yīng)付款1354.2320萬元。同年7月10日，大地公司分別出具了收到張俊英商鋪款的收據(jù)。并將《商品房買賣合同》在太原市房地局辦理了備案登記手續(xù)。

爭議焦點：

1. 2007年7月10日，雙方簽訂的《商品房買賣合同》的合同性質(zhì)，系借款擔(dān)保或是以房抵債。

2. 2007年7月10日，雙方簽訂的《商品房買賣合同》效力。

最高人民法院觀點：

一、關(guān)于合同性質(zhì)問題

綜合雙方所簽合同以及本案事實，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方2007年7月10日所簽《商品房買賣合同》系借款擔(dān)保而非以房抵債的性質(zhì)。理由如下：首先，2007年7月10日的《商品房買賣合同》系在2007年7月8日《協(xié)議》基礎(chǔ)上簽訂，并非獨立的商品房買賣合同。2007年7月8日大地公司與張俊英簽訂的《協(xié)議》約定：“因大地公司不能及時還款，將其金紀(jì)元大廈的2-3層，按抵押的形式以張俊英名義在太原市房地局備案，以保證出借資金不受損失；無論何時，如大地公司將借款歸還，張俊英將無條件地配合大地公司將在太原市房地局備案的戶名更改成大地公司；如果連續(xù)兩個月大地公司不能如期、如數(shù)付給張俊英利息，張俊英將有權(quán)自行處理備案在自己名下的房產(chǎn)；如一年內(nèi)大地公司不能償還借款，可協(xié)商延期借款時間”。雖然張俊英稱該《協(xié)議》因未辦理公證而未生效，但對該協(xié)議的簽訂及內(nèi)容的真實性雙方均認(rèn)可。在該協(xié)議簽訂后兩天，大地公司與張俊英即簽訂《商品房買賣合同》，并辦理了備案，《商品房買賣合同》所涉房產(chǎn)與前述7月8日《協(xié)議》中約定抵押的房產(chǎn)一致，因此7月10日《商品房買賣合同》應(yīng)系在7月8日《協(xié)議》基礎(chǔ)上簽訂，是雙方對借款擔(dān)保進(jìn)行的約定。

其次，雙方之前曾有以簽訂《商品房買賣合同》方式擔(dān)保借款的交易習(xí)慣。2006年12月8日雙方簽訂的《借款協(xié)議》中也約定雙方以簽訂《商品房買賣合同》的形式為借款提供抵押擔(dān)保，而且也曾于2006年12月8日簽訂過《商品房買賣合同》，說明雙方有此交易慣例。

第三，2007年7月10日的《商品房買賣合同》與2006年12月8日的《商品房買賣合同》涉及的房產(chǎn)同一，但二者約定的合同單價卻相差一倍，而張俊英未提交證據(jù)證明合同約定的價格屬于商品房買賣市場的合理價格。

第四，張俊英主張2007年7月10日《商品房買賣合同》屬于以房抵債，那么按照常理，雙方應(yīng)首先對債權(quán)債務(wù)進(jìn)行結(jié)算以確定債權(quán)數(shù)額，而張俊英在解釋債權(quán)數(shù)額13542320元的組成時，卻稱僅是本金，不包括利息，該解釋不符合民間借貸的基本特征，不能證明雙方在簽訂合同之時對之前的債權(quán)債務(wù)有過結(jié)算，而且雙方也沒有簽訂顯示有以房抵債內(nèi)容的其他協(xié)議。綜上，張俊英申請再審稱2007年7月10日的《商品房買賣合同》系以房抵債性質(zhì)，與本案事實不符，原判認(rèn)定該合同系借款擔(dān)保性質(zhì)并無不當(dāng)。

二、關(guān)于合同效力問題。

因雙方系以簽訂《商品房買賣合同》的形式為借款提供擔(dān)保，也即名為商品房買賣實為擔(dān)保，雙方并不存在真實的商品房買賣的意思表示，因此雙方以虛假意思表示簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)屬無效。雖然二審判決認(rèn)定該合同屬于流質(zhì)契約從而無效的理由有所不當(dāng)，但判決結(jié)果正確。

四、相似情形辨析

實踐中，存在與本文的“名為買賣合同，實為借貸擔(dān)保合同”相近的一種情形，即“名為買賣實為借貸的合同，經(jīng)雙方重新對賬又簽訂房屋買賣合同”情形。前述兩種情形具有較高相似性，后者屬于當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議，二者司法實踐的處理卻不同。后者在最高院的（2015）民一終字第180號指導(dǎo)案例中，商品房買賣合同被認(rèn)定為真實有效。

該案的基本事實可概括為：原告與被告簽訂借款合同。為擔(dān)保借款合同的履行，原告與被告簽訂《商品房預(yù)售合同》，并在房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心辦理了備案登記。債權(quán)到期后，被告未償還借款。雙方經(jīng)對賬確認(rèn)了被告尚欠原告借款本息的總和。雙方隨后重新簽訂《商品房買賣合同》，約定被告將其名下房屋出售給原告，前述欠款本息轉(zhuǎn)為已付購房款。

最高法觀點摘要：雙方重新簽訂的《商品房買賣合同》是在借款人未償還借款本息的情況下，經(jīng)重新協(xié)商并對賬，將借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系，將借款本息轉(zhuǎn)為已付購房款，并對房屋交付、尾款支付、違約責(zé)任等權(quán)利義務(wù)作出了約定。民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、消滅，除基于法律特別規(guī)定，需要通過法律關(guān)系參與主體的意思表示一致形成。民事交易活動中，當(dāng)事人意思表示發(fā)生變化并不鮮見，該意思表示的變化，除為法律特別規(guī)定所禁止外，均應(yīng)予以準(zhǔn)許。本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保，而是借款合同到期被告難以清償債務(wù)時，通過將其所有的商品房出售給原告等四位債權(quán)人的方式，實現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定。尊重當(dāng)事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應(yīng)有之意。在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。但對轉(zhuǎn)化為已付購房款的借款本金及利息數(shù)額，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合借款合同等證據(jù)予以審查，以防止當(dāng)事人將超出法律規(guī)定保護(hù)限額的高額利息轉(zhuǎn)化為已付購房款。