房地產交易基礎知識(干貨）

（一）房產類型

1、使用權房

是指國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有住房。

2、公房

  也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。

3、廉租房

是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。

4、二手房

即舊房。新建的商品房進行第一次交易是為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

5、期房

是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這期間的商品房稱為期房。

6、現房

是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買

商品房時應簽出售合同。通常意義上指項目已經竣工可以入住的房屋。

7、外銷房

是由房地產開發企業建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，

外銷商品房可以出售給國外（含港、澳、臺）的企業，其他組織和個人。

8、內銷房

 是由房地產開發企業建設的，取得商品房銷售許可證的房屋，內銷售商品房可出售給當地企事業單位和居民。

9、準現房

 是指房屋主體已基本封頂完工，小區的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。

10、商品房

 是指開發商以市場地價取得土地使用權進行開發建設并經過國土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房地產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。

11、經濟適用房

 指具有社會保障性質的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，經濟性是指住宅價格相對市場價格適中，能夠適應中低收入家庭的承受能力；

12、自建房（集資房）

是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產權由投資單位所有，一般自用為主，

不得在市場上流通（按規定已補交地價的除外）。

（二）房地產銷售價格術語

1、均價

 是指將各單位的銷售價格相加之后的和除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外的。

2、基價

 也叫基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價后而得出。

3、起價

也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。

4、 預售價

也是商品房預（銷）售合同中的專業術語。預售價不是正式價格，在商

品房交付使用時，應按有批準權限部門核定的價格為準。

5、 一次性買斷價

是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。

（三）房地產交易術語

1、個人擔保住房貸款

是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押物或質物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔還帶責任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押物或質物，或要求保證人承擔還帶償還。

2、公積金

是一種義務性的住房長期儲金。住房公積金制度是結合我國城鎮住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環節有機構成的整個運行機制和管理的制度。

3、五證

五證是指房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。其中前三個證由市住建局核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。

（四）現行主要房地產稅

房地產銷售過程中涉及的稅費主要有：

1、房產稅

房產稅和契約稅都屬于財產稅。房產稅是以房產為課稅對象，向產權所有人征收的一種稅。

2、契稅

契稅是在土地、房產權屬發生轉移時，對產權承受人征收的一種稅。

購買房屋、土地者要交契稅，所以，人們非常關心契稅的稅率。契稅的稅率為3%~5%，現階段一般減半征收為1.5%~2.5%，征收的依據是房屋產權轉移是雙方當事人簽訂的契約價格。

3、業稅、城市維護建設稅和教育費附加

4、企業所得稅

企業所得稅是對企業在一定期間內取得的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。企業所得稅有法定稅率和優惠稅率兩種，法定稅率是33%，優惠稅率分別為18%、27%。

5、印花稅

印花稅是對因商事活動、產權轉移、權力許可證照授等行為而書立、領受的應稅憑證征收的一種稅。

（五）房地產交易的行政性收費

行政性收費是房地產行政管理機構或授權履行行政管理職能的單位，為加強對房地產的管理所收取的費用。主要有以下幾個方面。

1、房屋產權管理收費

2、房屋買賣管理收費

3、房屋租賃管理收費

4、房屋計估費

（六）相關稅費的計算

根據有關規定，購房者在購買商品住宅過程中應交納如下稅費：

1、簽訂購房合同時，繳納印花稅，為房價的萬分之五；

2、辦理貸款時，交納律師費、公證費、保險費。其中律師費為貸款額的千分之三；公證費為200元；保險費為房屋總價×0.056%×貸款保險系數。（貸款保險系數見附表）

3、入住時交納：公共維修基金、物業費、采暖費、停車費等。

4、辦理產權時繳納：契約、交易手續費。

外銷商品房契稅統一按4%收取。交易手續費買賣雙方各交納50%。