房屋買賣糾紛：居間合同三問

在房屋買賣交易的過程中，中介機構(gòu)通常會和買賣雙方簽訂居間協(xié)議。居間協(xié)議一般都是由中介方提前擬定好的，在必要時提供給買賣雙方進行簽字，而很多買賣雙方在簽訂過程中經(jīng)常會遇到這樣一項條款：“買賣雙方簽訂買賣合同即表明居間成功，中介方可以據(jù)此要求買賣雙方支付中介費或者傭金。”

一問： 該條款是否屬于格式條款？

《合同法》第39條第二款規(guī)定，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。

居間協(xié)議通常是由中介方在協(xié)議簽訂之前已經(jīng)擬定好的文本，且在簽訂過程中并未和買賣雙方協(xié)商過，尤其對于買賣合同成立即表明居間成功的條款，中介方不會選擇和買賣雙方協(xié)商該條款的內(nèi)容。因此，該條款屬于格式條款。

二問：該條款是否有違公平原則？

是否明顯加重買賣雙方責(zé)任，同時免除中介方的責(zé)任呢？從房屋買賣的交易慣例來看，中介方的居間責(zé)任應(yīng)當(dāng)不僅限于居間斡旋，促成買賣雙方簽訂買賣合同，還應(yīng)當(dāng)包括協(xié)助雙方簽署正式買賣合同并網(wǎng)上備案、辦理產(chǎn)權(quán)過戶、促成房屋交付手續(xù)等諸多義務(wù)。

《合同法》對于居間合同的法律規(guī)定折射出居間方收取費用的前提是提供居間服務(wù)，而該條款的約定明顯違背了法律規(guī)定和交易規(guī)定，排除了自身責(zé)任，加重了買賣雙方的責(zé)任，同時有違公平原則。

三問：該條款效力該如何認(rèn)定？

《合同法》第40條規(guī)定，格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

由此看出，居間協(xié)議中作出買賣合同成立即表明居間成功并收取報酬的約定屬于格式條款，明顯違背公平原則，加重對方責(zé)任，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效條款。