房屋買賣違約中增值損失賠償?shù)乃痉ㄕJ(rèn)定（一）

內(nèi)容摘要：對(duì)于房?jī)r(jià)大幅上漲時(shí)出賣人悔約不售案件，若僅判賠違約金或定金，可能出現(xiàn)違約獲利高于違約成本的結(jié)果，動(dòng)搖裁判的正當(dāng)性。此時(shí)，增值損失賠償是足以成為扭轉(zhuǎn)損益天平、抑制違約沖動(dòng)的重要砝碼，對(duì)維護(hù)市場(chǎng)誠信具有特殊價(jià)值。房屋增值損失賠償?shù)呢?zé)任構(gòu)成、計(jì)算方法、計(jì)賠時(shí)點(diǎn)等符合違約損害賠償?shù)囊话憷碚摚衅渥陨硖攸c(diǎn)。增值損失的認(rèn)定應(yīng)優(yōu)先采用抽象計(jì)算方法以及盡可能遵循數(shù)學(xué)原理。計(jì)算時(shí)點(diǎn)是評(píng)判增值損失金額的關(guān)鍵因素，宜結(jié)合個(gè)案采取折中辦法認(rèn)定。得出增值損失數(shù)額后，還應(yīng)綜合考慮法定限制條件最終認(rèn)定責(zé)任范圍。

一、房屋增值損失賠償?shù)乃痉ìF(xiàn)狀

實(shí)踐中法官對(duì)房屋增值損失賠償普遍持保守謹(jǐn)慎的態(tài)度，是此類案件具有特殊收案規(guī)律、核心法律適用存在分歧、賠償數(shù)額計(jì)算沒有通行方法等因素造成的。

（一）特殊收案規(guī)律導(dǎo)致裁判經(jīng)驗(yàn)儲(chǔ)備不足

房?jī)r(jià)平穩(wěn)或溫和上漲時(shí)，違約金或定金通常足以彌補(bǔ)買受人損失。房?jī)r(jià)下跌時(shí)違約常態(tài)是買受人不買，出賣人主張繼續(xù)履行便可避免價(jià)格變動(dòng)之損失。增值損失賠償如其字面意思，非房?jī)r(jià)上漲難有用武之地。根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)研究，房地產(chǎn)周期通常分為復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個(gè)階段。繁榮階段的巔峰期十分短暫，表現(xiàn)為房?jī)r(jià)加速趕頂，是出賣人毀約的集中爆發(fā)期。此前一次違約潮發(fā)生在2007年至2008年上一輪房?jī)r(jià)大幅上漲的尾聲，持續(xù)一年左右，距今約十年。房屋增值損失賠償之訴在兩輪房地產(chǎn)周期之間大多時(shí)候雪藏，僅在房?jī)r(jià)趕頂?shù)囊荒曜笥視r(shí)間涌出。對(duì)法院來說十年才迎來一波該類案件，時(shí)間跨度遠(yuǎn)超法官三至五年的通常輪崗周期，對(duì)親歷案件潮的大多數(shù)法官而言都是全新的挑戰(zhàn)。另一方面，一年左右的案件涌入持續(xù)時(shí)間并不長，結(jié)案壓力下不少以調(diào)解撤訴結(jié)案，有參考價(jià)值的判決鳳毛麟角。特殊的收案規(guī)律使得此類案件司法經(jīng)驗(yàn)的積累、改良和傳承缺少穩(wěn)定條件，裁判理論發(fā)展中斷受阻。

（二）責(zé)任要件和責(zé)任范圍存在認(rèn)識(shí)分歧

《合同法》第113條確立了我國違約損害賠償責(zé)任的構(gòu)成要件，即違約行為、損失結(jié)果、因果關(guān)系，同時(shí)劃定違約損害的外延，是此類案件法律適用的核心條文，但實(shí)踐中分歧較大。一是對(duì)增值損失是否符合違約損害賠償責(zé)任構(gòu)成要件認(rèn)識(shí)模糊。爭(zhēng)議主要集中在“損失結(jié)果”要件是否涵攝“房屋增值損失”事實(shí)。反對(duì)意見認(rèn)為，所謂的房屋增值損失是觀念上的，沒有實(shí)際發(fā)生，屬于間接損失，合同法僅保護(hù)直接損失， 故房屋增值損失不屬于合同法規(guī)定的損失結(jié)果，相關(guān)訴求不應(yīng)支持。二是對(duì)增值損失賠償范圍認(rèn)識(shí)模糊。一些案件中買受人僅支付定金或部分價(jià)款便遭違約，有觀點(diǎn)認(rèn)為合同僅履行一部分，判賠定金或違約金足以彌補(bǔ)損失；即便判賠增值損失也應(yīng)考慮合同履行進(jìn)度按比例支持，否則將導(dǎo)致買賣雙方利益失衡，買受人通過訴訟額外獲利。

（三）賠償金額計(jì)算尚無通行做法

即便對(duì)房屋增值損失賠償劃定了范圍，但由于法無明文規(guī)定，對(duì)賠償金額采用何種計(jì)算方法、如何付諸司法操作沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。那么合同自治的現(xiàn)狀又如何呢？一手房買賣中政府要求使用格式合同，不對(duì)增值損失賠償專門約定。二手房買賣合同的樣式和內(nèi)容相對(duì)靈活，有的會(huì)約定增值損失在內(nèi)的違約責(zé)任，但通常不會(huì)約定具體計(jì)算方法，司法實(shí)踐仍然面臨如何計(jì)算的難題。增值損失賠償?shù)挠?jì)算方法難以從法定和約定渠道獲取，對(duì)法官能動(dòng)創(chuàng)設(shè)裁判規(guī)則提出了高要求。慶幸的是，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)育較為成熟，本質(zhì)為市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的房屋增值損失可以借助專業(yè)機(jī)構(gòu)判斷加以認(rèn)定，與其他類型的損失賠償相比原告易于完成舉證，法院對(duì)賠償金額的認(rèn)定也更為準(zhǔn)確。

二、賠或不賠——房屋增值損失賠償?shù)呢?zé)任認(rèn)定

房屋增值損失賠或不賠涉及增值利益的兩個(gè)層面問題：一是增值利益性質(zhì)問題，即房屋增值是否為合同法所保護(hù)的利益，從而具有可訴性；二是增值利益歸屬問題，即房屋增值利益到底由買受人還是出賣人享有，抑或按某種比例分配。違約損害賠償理論提供的答案是：房屋增值收益作為可得利益當(dāng)受合同法保護(hù)，作為守約方的買受人享有房屋增值收益。房屋增值損失賠償作為違約損害賠償在房屋買賣合同糾紛中的具體表現(xiàn)形式，法院在審查責(zé)任構(gòu)成時(shí)可在違約損害賠償責(zé)任要件基礎(chǔ)上進(jìn)一步具體化。[1]

（一）出賣人存在拒售房屋的違約行為

違約行為是指違反合同債務(wù)的行為，這里的合同債務(wù)既包括合同約定的義務(wù)，也包括法律直接規(guī)定的義務(wù)，還包括根據(jù)法律原則和精神當(dāng)事人必須遵守的義務(wù)。[2]違約行為則包括不能履行、遲延履行、不完全履行、拒絕履行、受領(lǐng)遲延等形態(tài)。特定類型合同的違約責(zé)任有特定違約行為與之相對(duì)應(yīng)，因違約主體、違約形態(tài)等不同而表現(xiàn)出不同特點(diǎn)。出賣人悔約不售的違約形態(tài)通常表現(xiàn)為拒絕履行或不能履行。拒絕履行是主觀的，出賣人能夠履行而不愿履行。房?jī)r(jià)上漲時(shí)，出賣人權(quán)衡后認(rèn)為違約成本低于房屋增值金額便選擇拒絕履行，從而剝奪本應(yīng)由買受人享有的房屋增值利益。不能履行則是客觀的，可能是房屋損毀滅失、共有人不同意處分等原因所致。

理論上，遲延履行和不完全履行也可能造成房屋增值損失。例如買受人購買房屋目的是轉(zhuǎn)售，出賣人遲延履行期間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了從波峰下跌的變化，導(dǎo)致買受人無法在行情最好時(shí)轉(zhuǎn)售房屋，頂點(diǎn)價(jià)格與下跌價(jià)格之差可理解為所失利益。又如合同約定買賣的房屋剩余土地使用年限為60年，但實(shí)際僅50年，此為出賣人提供的標(biāo)的物權(quán)利狀態(tài)與約定不符，系一種不完全履行。同期市場(chǎng)上60年土地使用年限的房屋增值速度高于50年土地使用年限的房屋增值速度，二者增速之差可理解為所失利益。

以上兩例是否可認(rèn)定為房屋增值損失存在爭(zhēng)議，且訴訟上舉證、邏輯上證明難度很大， 實(shí)踐中鮮少發(fā)生，本文不予討論。

（二）買受人存在無法獲得房屋增值利益的損害

何謂合同法上得以賠償?shù)膿p害，理論上存在損害差額說（Differenzhypothese，亦稱利益說）和現(xiàn)實(shí)的損害說（組織說）。[3]前者將損害理解為財(cái)產(chǎn)或法益在損害事故發(fā)生前后的差額，后者則理解為直接被毀標(biāo)的物的損害（此為賠償?shù)淖畹皖~，除此之外利用差額說衡量所得出的超出部分亦可獲得賠償）。[4]《合同法》第113條對(duì)違約損害的外延劃定為“包括合同履行后可以獲得的利益”，在損失和利益之間搭起橋梁，體現(xiàn)利益說的傾向，形成了與英美法期待利益、大陸法履行利益并行的、具有中國特色的可得利益概念。

由于可得利益并非繼受的法律概念，司法實(shí)踐中的認(rèn)識(shí)比較模糊，可以借助近似概念的理論通說加以輔助理解。一般認(rèn)為，至少以下合同利益受損時(shí)應(yīng)得到救濟(jì)：履行利益、信賴?yán)婧凸逃欣妗?span style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; font-size: 14px; color: rgb(136, 136, 136);">[5]其中，履行利益又稱為積極利益（與信賴?yán)鏋橄麡O利益相對(duì)），是指有效成立的合同得到正常履行時(shí)債權(quán)人獲得的利益，[6]履行利益賠償?shù)慕Y(jié)果是讓債權(quán)人處于如同債務(wù)得到充分履行的狀態(tài)。[7]《合同法》第113條規(guī)定的可得利益十分接近履行利益的內(nèi)涵，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為合同法對(duì)違約損害賠償責(zé)任采完全賠償原則，除法定事由外違約方應(yīng)賠償守約方全部損失。換言之，只要合同當(dāng)事人違約則應(yīng)賠償相對(duì)方包括可得利益在內(nèi)的、因違約造成的全部損失，至于合同履行到什么程度并不影響守約方獲得全部賠償。

具體到房屋增值損失，可否視為房屋買賣合同的可得利益，涵攝于損害結(jié)果要件之中呢？人們購買房屋或用于自己居住，或用于出租收益，或用于轉(zhuǎn)售獲利，前二者實(shí)現(xiàn)使用價(jià)值，后者追求交換價(jià)值，均蘊(yùn)含特定利益。出賣人悔約不售時(shí)，買受人無法取得房屋控制權(quán)和處分權(quán)，對(duì)房屋進(jìn)行使用或交換的目的無法實(shí)現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲時(shí)勢(shì)必造成買受人利益受損。具體而言，由于出賣人違約，買受人只好以更高價(jià)格購入相似房屋自用或出租，抑或無法以增值價(jià)格轉(zhuǎn)售房屋，其為取得房屋支付更多對(duì)價(jià)、失去轉(zhuǎn)售房屋獲利機(jī)會(huì)是利益受損的表現(xiàn)。上述買受人因房屋增值產(chǎn)生的利益在房屋買賣合同得到完全履行條件下便存在，屬于可得利益性質(zhì)。可見，因違約造成對(duì)房屋增值的不可得具有違約損害屬性，可涵攝于損害結(jié)果要件。

（三）違約行為和損害結(jié)果之間存在因果關(guān)系

民法理論將因果關(guān)系區(qū)分為責(zé)任成立的因果關(guān)系和責(zé)任范圍的因果關(guān)系，很多國家和地區(qū)的立法體現(xiàn)了這種分類，但我國民事立法并未明確作此區(qū)分。責(zé)任成立的因果關(guān)系主要解決的是責(zé)任是否成立問題，責(zé)任范圍的因果關(guān)系主要解決的是在多大程度上承擔(dān)責(zé)任的問題。[8]這的確有其道理，值得在分析因果關(guān)系問題時(shí)加以借鑒。

房屋出賣人不履行合同債務(wù)的行為導(dǎo)致買受人無法獲得房屋增值利益，二者之間存在責(zé)任成立的因果關(guān)系不存疑議。但責(zé)任范圍的因果關(guān)系受違約行為特點(diǎn)的影響，從而對(duì)認(rèn)定責(zé)任程度產(chǎn)生作用。例如，出賣人是在合同履行期限屆滿前半個(gè)月違約還是在前一個(gè)月違約，可能對(duì)應(yīng)不同的損失計(jì)算時(shí)點(diǎn)，直接影響賠償金額的認(rèn)定。

（四）不存在免責(zé)事由

合同法上的免責(zé)事由主要有不可抗力、債權(quán)人過錯(cuò)等。關(guān)于不可抗力，一般認(rèn)為我國合同法采取折中說（《合同法》第117條第2款），即在“質(zhì)”的要件上必須是無法預(yù)見、避免和克服的原因事件，在“量”的要件上應(yīng)當(dāng)考慮事件發(fā)生當(dāng)事人是否存在過錯(cuò)。房屋買賣中，出賣人針對(duì)不履行合同提出的不可抗力抗辯通常是地震、海嘯、戰(zhàn)爭(zhēng)等造成的房屋毀損滅失。關(guān)于債權(quán)人過錯(cuò)，其理論依據(jù)是履行障礙的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由造成障礙者承擔(dān)的思想。債權(quán)人制造了履行障礙，因其過錯(cuò)使債務(wù)人無法履行合同， 應(yīng)自食其果。[9]例如，在限購限貸的房地產(chǎn)政策下，買受人故意隱瞞自己不具有購房或貸款資格，則應(yīng)自行承擔(dān)合同無法履行的后果。除法定免責(zé)事由外，當(dāng)事人還可以約定排除或限制未來責(zé)任的合同條款，即免責(zé)條款。例如，合同約定出賣人在一年后出售房屋，若其間遇政府拆遷導(dǎo)致房屋無法交易則出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任。其間果然發(fā)生拆遷，則出賣人依約不承擔(dān)責(zé)任。

三、該賠多少——房屋增值損失賠償金額的計(jì)算

解決構(gòu)成要件是否齊備、賠償責(zé)任是否成立這一定性問題后，還須將賠償責(zé)任轉(zhuǎn)化為以貨幣單位表示的數(shù)額，案件審理面臨增值損失賠償金額如何計(jì)算這一定量問題。

（一）房屋增值損失賠償計(jì)算的理論方法

學(xué)理上將損害賠償計(jì)算分為具體的計(jì)算方法（concrete method of quantifying the loss，又稱主觀的計(jì)算方法）和抽象的計(jì)算方法（abstract method of quantifying the loss，又稱客觀的計(jì)算方法）。前者兼顧普通因素和特別因素（亦稱主觀因素，如當(dāng)事人之間的關(guān)系、當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)狀況和社會(huì)地位、違約行為的特點(diǎn)等，在損害賠償計(jì)算時(shí)予以特別考慮）。后者僅斟酌某類損害構(gòu)成的普通因素（亦稱客觀因素），計(jì)算不因受害人不同而有所差別。[10]兩種計(jì)算方法的表面差異是對(duì)損害賠償范圍邊界的認(rèn)識(shí)不同（前者旨在賠償損害的全部，后者則主張賠償損害中的普遍性部分），但分歧的本質(zhì)在于對(duì)損害事實(shí)查明的限度預(yù)期不同。具體的計(jì)算方法的以法律萬能為立論基礎(chǔ)且不計(jì)司法成本，其邏輯前提是客觀事實(shí)必然能夠查明，并且法官對(duì)當(dāng)事人的心理活動(dòng)、行為動(dòng)機(jī)總能夠準(zhǔn)確洞察和判斷。然而司法者全能全知的期許并不現(xiàn)實(shí)，計(jì)算結(jié)果不精確是大概率事件，即便有時(shí)準(zhǔn)確也出于偶然，這根本上背離了具體的計(jì)算方法本身所追求的目標(biāo)。此外，不計(jì)代價(jià)地在個(gè)案中投入司法資源也是不經(jīng)濟(jì)、不現(xiàn)實(shí)的。抽象的計(jì)算方法的立論基礎(chǔ)是法律的有限性和司法資源的稀缺性，其承認(rèn)客觀真實(shí)無法還原以及人的認(rèn)知能力有限，司法者在事實(shí)認(rèn)定和價(jià)值判斷上存在力所不逮之處，國家也不可能在個(gè)案中無限度地投入資源。若將須賠償?shù)膿p害限定在普遍性部分，借助民事訴訟證據(jù)規(guī)則足以查明事實(shí)，價(jià)值判斷不超出法官的認(rèn)知范圍，司法資源投入亦不過度。換言之，此時(shí)終極價(jià)值讓步于技術(shù)局限和資源稀缺。但讓步是有限的，止于一般認(rèn)知邊界。故此，抽象的計(jì)算方法理性務(wù)實(shí)，能夠?qū)崿F(xiàn)訴訟便宜，更有利于裁判結(jié)果為當(dāng)事人所接受，應(yīng)當(dāng)成為司法實(shí)踐中的通常選擇。當(dāng)然，具體的計(jì)算方法對(duì)違約失信的否定性評(píng)價(jià)更加嚴(yán)厲，對(duì)守約方的保護(hù)更加充分，有其優(yōu)越性。若當(dāng)事人舉證充分，案件事實(shí)清楚，在保證計(jì)算結(jié)果準(zhǔn)確性的情況下，未嘗不可使用具體的計(jì)算方法。

出賣人悔約不售時(shí)，買受人的房屋增值損失因購房目的不同而存在差異。若購買房屋用于自住或出租，受損利益為“重新購買房屋價(jià)格－房屋的合同價(jià)格”。若購買房屋用于轉(zhuǎn)售，則受損利益為“轉(zhuǎn)售房屋的價(jià)格－房屋的合同價(jià)格”。兩種情形中，“房屋的合同價(jià)格”是確定的，“重新購買房屋價(jià)格”以及“轉(zhuǎn)售房屋的價(jià)格”待認(rèn)定。本文主張采用抽象的計(jì)算方法，故對(duì)個(gè)案的特別因素不予考慮，僅考慮體現(xiàn)“重新購買房屋價(jià)格”和“轉(zhuǎn)售房屋的價(jià)格”共通點(diǎn)的普通因素。具體而言，買受人無論轉(zhuǎn)售房屋還是重新購買房屋，均假設(shè)是通過公開市場(chǎng)以合理價(jià)格成交，“重新購買房屋價(jià)格”和“轉(zhuǎn)售房屋的價(jià)格”都可以用“房屋的公開市場(chǎng)價(jià)格”替代，受損利益的計(jì)算公式相應(yīng)統(tǒng)一為“房屋的公開市場(chǎng)價(jià)格－房屋的合同價(jià)格”。

（二）房屋增值損失賠償計(jì)算的司法實(shí)踐

違約造成的損害是一種事實(shí)，在訴訟中加以認(rèn)定須借助法律方法。符合邏輯、結(jié)論精確是司法裁判積極追求的目標(biāo)，依循數(shù)學(xué)原則計(jì)算損害賠償是優(yōu)先選擇。在特殊情況下，為顧及利益平衡等因素，損害賠償?shù)挠?jì)算并無絕對(duì)與數(shù)學(xué)原則相一致的必要，有時(shí)甚至無法遵循數(shù)學(xué)原則。[11]在難以準(zhǔn)確確定損害金額時(shí)，法官可依據(jù)法律原則進(jìn)行估算，酌定賠償金額。[12]

采用抽象的計(jì)算方法前提下，出賣人悔約不售時(shí)買受人的損害賠償計(jì)算已簡(jiǎn)化為對(duì)“房屋的公開市場(chǎng)價(jià)格”的求取。實(shí)踐中可能采取以下做法：一是當(dāng)事人共同認(rèn)可的價(jià)格；二是根據(jù)公開信息估算的價(jià)格；三是委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估的價(jià)格。第一種做法體現(xiàn)意思自治，節(jié)約司法資源，最為理想。但由于此類案件涉及利益巨大，矛盾激化程度較深，通常難以實(shí)現(xiàn)。第二種做法是法院參考房地產(chǎn)行政管理部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的有一定公信力的價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行估算，有時(shí)還參照中介報(bào)價(jià)。但由于信息獲取不完全、涉及專業(yè)知識(shí)等原因，計(jì)算過程的科學(xué)性和計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性不能保證，當(dāng)事人難以信服。

第三種做法是通行做法。房地產(chǎn)估價(jià)是一門專業(yè)學(xué)科，已有成熟的理論和方法， 數(shù)學(xué)原則貫穿其始終。房地產(chǎn)估價(jià)所確定的“價(jià)格內(nèi)涵”是公開市場(chǎng)的公允價(jià)格，換言之估價(jià)的結(jié)果是“行情價(jià)”，個(gè)別因素不予考慮。如前文所述，違約損害賠償?shù)挠?jì)算原則為優(yōu)先采用抽象的計(jì)算方法以及優(yōu)先采用體現(xiàn)數(shù)學(xué)原則的計(jì)算方法。委托專業(yè)機(jī)構(gòu)估價(jià)的特點(diǎn)十分符合上述“兩個(gè)優(yōu)先”原則，是司法實(shí)踐中理想的操作辦法。

文章來源：天同訴訟圈公眾號(hào)