房屋買賣合同無效，利益受損方（房價上漲背景下的買受人，房價下跌背景下的賣售人。本文以前者為例）可否要求對方賠償房屋差價損失（只定性分析房屋差價是否屬于損失的范圍，不定量分析過錯比例）？對此，法律、司法解釋并未作出直接規(guī)定，各地法院的判決觀點也不一致。我認為，一方面，合同無效，應(yīng)當(dāng)將房屋差價作為損失的一部分，以保障合同雙方利益的均衡和公平；另一方面，立法應(yīng)當(dāng)引入合同“相對無效”制度，避免人為制造的合同無效。我們通常所說的支持房屋差價損失，是以合同有效為前提的。因此，合同無效的差價損失和合同有效的差價損失其實是兩個不同的概念。（1）現(xiàn)實需要：調(diào)整違約金，促進公平《合同法》第114條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。”《合同法解釋二》第29條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失。”《合同法》第113條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”《買賣合同司法解釋》第29條規(guī)定：“買賣合同當(dāng)事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的主張，依據(jù)合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進行認定。”《上海市高級人民法院關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》規(guī)定：“……對于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。……”房屋買賣合同一方違約給對方造成的損失分為積極損失和消極損失：積極損失是現(xiàn)有利益的損失，主要是已付中介費的損失、房款利息損失（注：利息損失和房屋差價損失不可以同時主張）；消極損失是預(yù)期可得利益損失，主要就是房屋差價損失（有人將之稱為履行利益的損失）。我代理的上海市靜安區(qū)人民法院（2015）閘民三（民）初字第2862號房屋買賣合同糾紛案，法院支持了中介費的損失10萬元（積極損失），也支持了房屋差價損失400萬元（消極損失）。積極損失和消極損失都屬于實際損失，當(dāng)約定的違約金低于實際損失時，當(dāng)事人就可以要求依據(jù)《合同法》第114條等規(guī)定進行調(diào)整。而實際損失中的主要部分就是房屋差價，因此我們經(jīng)常看到房屋差價是否支持的討論。從我代理的案例來看，對于房屋差價損失法院大都是支持的。但是，我們通常所說的法院支持房屋差價，是以合同有效為前提的。《合同法》第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”本文所討論的合同無效背景下的房屋差價損失，法律依據(jù)就是《合同法》第58條的規(guī)定。該條的規(guī)定比較概括，沒有明確規(guī)定是否包括合同履行后可以獲得的利益。有人認為合同無效的責(zé)任屬于締約過失責(zé)任，締約過失責(zé)任僅限于現(xiàn)有利益的損失，因此不包含房屋差價損失。《合同法》第42條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為。” 這是關(guān)于締約過失責(zé)任的規(guī)定，合同無效的責(zé)任是否屬于締約過失責(zé)任在法理上有爭議，即便合同無效的責(zé)任屬于締約過失責(zé)任，根據(jù)《合同法》第42條也看不出房屋差價損失不屬于締約過失責(zé)任的范疇。北京市高級人民法院（2017）京民申3701號民事裁定認為：“《房屋買賣居間合同》無效，致使萬某某無法實現(xiàn)合同目的，因房地產(chǎn)價值上漲，必然給萬某某造成可得利益損失，宋維民對此負有相應(yīng)的賠償責(zé)任。兩審法院以確認合同無效的判決生效之日為計算損失時點，以雙方訂立合同的房屋價款與上述合同被確認無效時點評估的房屋市場價值的差價作為損失基數(shù)，按照雙方各自責(zé)任比例所確定的損失賠償數(shù)額并無不當(dāng)。”廣東省高級人民法院（2014）粵高法民一申字第69號民事裁定認為：“《中華人民共和國合同法》第四十二條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為。”第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”從鼓勵交易、維護誠實信用原則出發(fā)，對于締約過失責(zé)任的賠償范圍不應(yīng)僅限于締約發(fā)生的費用，而應(yīng)當(dāng)以對方締約過失造成的損失為準(zhǔn)，包括締約合同時支出的費用，由于對方違反合同義務(wù)而受到的損失，以及由于對方過失而造成的訂約機會喪失而受到的損失。就本案而言，出于對龐某某的信賴，蔡某某與龐某某簽訂房屋買賣合同，在合同被法院確認無效且雙方均存在過錯的情況下，二審法院根據(jù)鑒定機構(gòu)對房屋在2011年5月時的價值作出的鑒定結(jié)論，將房屋的差價損失列入合同無效過錯賠償范圍，判決由龐某某、蔡某某各承擔(dān)房屋差價損失50%，并無不當(dāng)，本院予以維持。”重慶市高級人民法院（2013）渝高法民申字第01178號民事裁定認為：“關(guān)于締約損失的認定問題。《中華人民共和國合同法》第四十二條第二項規(guī)定，在訂立合同過程中，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，賀某某故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實，將處于共有狀態(tài)的爭議房屋出讓給他人，導(dǎo)致其與付某某簽訂的房屋買賣合同被認定為無效。一、二審法院認定賀某某主觀上有惡意，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯責(zé)任正確。付某某因合同無效所受到的損失包括直接損失和間接損失，考慮到付某某對爭議房屋進行了翻修、擴建，且重慶市石柱土家族自治縣魚池鎮(zhèn)人民政府曾實際向付某某發(fā)放過房屋拆遷安置補償款，后因付某某與賀某某發(fā)生糾紛而收回保管，一、二審法院以該筆房屋拆遷安置補償款作為房屋的現(xiàn)有價值減去付某某支付的購房款得到的增值差價，作為間接損失予以主張并無不妥。”廣東省高級人民法院（2012）粵高法民一終字第84號民事判決認為：“根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，“有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失”，駿萬公司除上述房屋轉(zhuǎn)讓價款、稅費、中介費等實際損失外，還有交易機會喪失帶來的損失。鑒于飲食公司、糖煙酒公司對房屋買賣合同無效負有完全過錯責(zé)任，本院酌定飲食公司、糖煙酒公司賠償駿萬公司房屋升值差價的10%即2176580.5元。”江蘇省高級人民法院（2018）蘇民監(jiān)235號民事通知認為：“《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，你、黃某與徐某某的案涉房屋買賣合同關(guān)系已被生效的（2016）蘇0104民初4419號民事判決確認無效，該判決同時判令徐某某將房屋返還給你們，你們返還徐某某購房款。徐某某提起本案訴訟主張因房屋買賣合同無效造成的損失，原審法院考慮因合同無效導(dǎo)致徐某某返還案涉房屋，而徐某某再行購房客觀上將產(chǎn)生較大的房屋差價損失，同時考慮你作為經(jīng)濟適用房的權(quán)利人違反規(guī)定出賣房屋，相對而言過錯更大，原審法院綜合考慮本案具體情況、雙方訴辯意見及雙方過錯程度，判決你與黃某按照房屋差價70%向徐某某賠償損失，徐某某自擔(dān)30%差價損失，并無不當(dāng)。”上海市第一中級人民法院（2018）滬01民終2026號民事判決認為：“合同無效損失賠償?shù)男再|(zhì)屬于締約過失責(zé)任，其賠償對象為信賴?yán)妫刨嚴(yán)鎿p失是指締約人信賴合同有效成立，但因法定事由發(fā)生，致使合同不成立、無效或者被撤銷等而遭受的損失。該損失并不包括在合同有效情形下通過履行可以獲得的利益。”重慶市高級人民法院（2014）渝高法民抗字第00015號民事裁定認為：“關(guān)于購房差價損失問題，即詹某某主張的房屋評估價格與實際交易價格之差。因該損失并非實際產(chǎn)生的損失，且超出當(dāng)事人在訂立合同時的預(yù)見，詹某某亦未舉示其喪失另訂其他有利合同機會的證據(jù)。故抗訴機關(guān)的該項抗訴理由不成立，本院不予采納。”（注：本案所涉房屋買賣合同無效）江西省高級人民法院（2016）贛民再4號民事判決認為：“在當(dāng)事人的利益分配上，合同無效與有效的法律后果并不相同，合同無效，就不能要求完全按照上述凈回報的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)賠償責(zé)任。在合同無效情形下，損失一般限定在實際損失的范圍之內(nèi)，即為締約付出的成本。郭某主張的房屋差價損失并非實際產(chǎn)生的損失，且明顯超出當(dāng)事人在預(yù)訂合同時的預(yù)見”北京市高級人民法院（2017）京民申4459號民事裁定認為：“根據(jù)本案查明的事實，雙方當(dāng)事人所簽訂的涉案《購房合同》應(yīng)為無效合同，兩審法院對此認定正確。關(guān)于溫玉紅要求的判令舜禹公司賠償因同地段或類似地段一手商品房房價上漲損失的訴訟請求，因房價上漲損失為履行利益損失，該損失主張的基礎(chǔ)為有效合同。本案中，雙方簽訂的購房合同為無效合同，在無效合同的基礎(chǔ)上主張差價損失，缺乏法律依據(jù)。”甘肅省高級人民法院（2018）甘民終1號民事判決認為：“生效判決確認《還款協(xié)議》無效，《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”楊某所主張的房屋差價損失應(yīng)為以房抵債協(xié)議有效，法律關(guān)系從建設(shè)工程施工合同法律關(guān)系轉(zhuǎn)化為新的房屋買賣合同法律關(guān)系后，因涼州區(qū)農(nóng)技站的過錯造成違約，方能適用一審法院所確認的承擔(dān)簽訂合同時預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見因違反合同可能造成的損失。而生效判決已認定《還款協(xié)議》無效，楊某的損失為直接損失不應(yīng)包含合同有效后的期待利益的房屋差價損失”新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院生產(chǎn)建設(shè)兵團分院（2015）新兵民二終字第00035號民事判決認為：“認定合同當(dāng)事人是否違約，合同是否應(yīng)當(dāng)解除，均應(yīng)以存在有效合同為前提。由于山夫公司與張某簽訂的商品房買賣合同被認定為無效合同，因此，張某請求解除商品房買賣合同，并要求山夫公司和創(chuàng)業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任，即賠償房款680000元、房屋差價損失962560元的訴訟請求，無法律依據(jù)，本院不予支持。”福建省高級人民法院（2016）閩民申1292號民事裁定認為：“《中華人民共和國合同法》第五十六條規(guī)定：“無效的合同自始沒有法律約束力”。《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而被國家公權(quán)力確認無效，無效合同不應(yīng)予以履行，故陳某某等人預(yù)期通過履行合同可以獲得的利益，不受法律保護。一、二審法院以訟爭房產(chǎn)拆遷補償所獲利益與原買賣價格的差價作為陳某某等人的損失，在認定雙方均有過錯的情況下，判決呂某陽、呂某蓮賠償陳某某等人損失93萬元沒有法律依據(jù)，應(yīng)予糾正。”3、根據(jù)導(dǎo)致合同無效的原因確定是否支持房屋差價最高人民法院（2014）民抗字第75號民事裁定認為：“嚴(yán)格來說，無效合同不存在可信賴?yán)婧推诖娴膯栴}。但依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，雙方簽訂的合同實質(zhì)上是屬于效力待定的合同，如宇昌公司在約定的時間內(nèi)，甚至在訴訟前取得了預(yù)售許可證，合同都是有效的，即本案合同無效的情形與因違反法律強制性規(guī)定而必然無效的合同完全不同。如前所述，造成本案合同無效的主要責(zé)任和原因在于宇昌公司，昌旺達公司作為守約方，因本案合同無效，其所喪失的不僅僅是合同約定的房產(chǎn)，還喪失了利用同等交易機會在國際旅游島大背景下獲取巨大利潤的機會。如果因宇昌公司故意不作為的行為，獲得合同無效、房價大幅上漲帶來的全部利益，昌旺達公司作為守約者，反得不到預(yù)期的利益，才是真正的利益失衡。故一、二審判決參照有效合同的信賴?yán)婧涂善诖嬗嬎阍瓌t，按照相關(guān)評估機構(gòu)的鑒定報告，以該房屋的實際價差作為昌旺達公司的經(jīng)濟損失，判決宇昌公司按照其過錯給予昌旺達公司損失賠償并無不當(dāng)，符合《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定。”
