房屋買賣違約中增值損失賠償的司法認定（二）

四、何時計賠——房屋增值損失賠償計算時點的確定

房屋增值損失并非直接的金錢支出或喪失之損失，其本質是隨時間推移而增值的房屋因給付落空給買受人造成的可得利益損失，以什么時點的房屋價格作為標準進行損失的金錢評價對認定賠償金額至關重要。[13]對損害賠償的計算時點（或稱標準時） 如何確定，各國法律并無明文規定，通常作為學術問題討論，或散見于英美法國家判例。[14]以此為論題的司法實務文章鮮見，不能不謂之遺憾。現有學術觀點基本涵蓋了違約損害賠償的各種可能的計算時點，相關理論在性質上存在實體法說與程序法說的對立，在標準上則存在一元說與多元說的分野。[15]本文認為，房屋增值損失賠償首先是一種填補賠償，其請求權源于合同法這一實體法，在程序法未對計算時點明確規定的前提下，應推定為實體法范疇。其次，合同違約形態紛繁復雜，對計算時點一概而論并不可行。例如在遲延履行、履行不能、拒絕履行各場合，損害性質和賠償內容各不相同，計算時點也應區別而論。這暴露出成文法的有限性，同時反映自由裁量的必要性，為多元說提供了發展空間。綜上，本文持一種折中的多元實體說觀點，原則上以起訴之日作為計算時點，可區分案件具體情況調整，同時有條件地允許債權人選擇時點。以下討論幾種司法實踐中的常見觀點。

（一）違約之日

違約事實發生時守約方未必能夠第一時間知曉。在買受人不知曉房屋出賣人違約的情況下，不應期待買受人作出任何針對違約的應對。且從法律盡可能保護合同穩定性以及促成合同履行出發，若出賣人僅有非根本違約的意思，如任意提高價款、單方增加交易條件等，便要求買受人馬上接受合同目的落空并徑直提起違約損害賠償之訴有強人所難之嫌。除非事后買受人自愿選擇違約時日作為計算時點，否則法院不應依職權認定違約時日為計算時點。

（二）違約意思到達之日

該期日狹義上是指合同主要義務履行期限屆滿前，出賣人違約的意思到達買受人的時間。廣義上，當合同主要義務履行期限（如房屋過戶的期限）屆滿出賣人未履行， 應推定次日起違約意思到達買受人。此時買受人才存在“有所作為的可能性”，法律得以要求其接受合同目的落空的結果并及時提起訴訟救濟權利。這樣看來，以違約意思到達買受人之日作為計算時點貌似是合理的。然而對普通人而言，購房是家庭的一宗大額消費，通常資金來源一部分為自有、一部分為融資。出賣人悔約不售時，合同已履行到一定階段，其受領部分或全部價款，據有資金的時間價值。價款返還之前買受人通常無力另行購買替代房屋，因此要求其在知曉對方悔約時馬上就通過購買其他房屋替代實現原合同目的，更多時候是一種苛求。即便買受人有能力在訴訟維權的同時購買其他房屋，但客觀上其資金被出賣人占用，其為此付出了放棄購買其他房屋或投資獲益的代價，仍然存在機會成本的喪失。更何況不動產交易程序復雜，尋找房源、洽談協商、簽訂合同、實際履行一系列過程周期漫長，在房價上行時期這種時間損耗將帶來購房成本的進一步增加。故此，機械地以違約意思到達買受人之日作為計算時點，不利于保護守約方利益，反而對失信的出賣人有利，顯然不合理。

（三）起訴之日

糾紛發生之后，當事人通常會采取自力救濟，其間不斷對解決糾紛的方式、成本和效果進行考量和調整。起訴意味著當事人最終選擇通過司法強制力解決糾紛，訴訟請求的內容則蘊含著其對待糾紛的態度。出賣人悔約不售情形下，應將權利救濟方式的選擇權交給作為守約方的買受人，只要未起訴則應認為買受人對合同目的實現仍有期待，其可得利益的保護期限仍在持續和延展。如前所述，買受人的訴訟策略主要有兩種：一是主張繼續履行合同，同時主張遲延賠償；二是主張解除合同，同時主張填補賠償。房屋增值損失賠償屬于后一種訴訟路徑，須與解除合同主張一并提出。由于附帶合同解除之訴，足見至起訴之日買受人已打算終止合同，自此不再對合同履行抱有利益期待，故以起訴之日作為計算時點符合違約損害賠償理論關于保護可得利益的原理。

有人指出，由于司法具有不告不理的被動性，若將計算時點與起訴時間掛鉤，房價上漲時買受人可能通過拖延起訴獲取不當訴訟利益。這種擔心有一定道理，但實踐中可以通過合同法相關制度予以規制。具體而言，房屋增值損失賠償訴訟請求受到訴訟時效（《民法總則》第九章）、合同解除權的除斥期間（《合同法》第95條）以及減輕損失規則（《合同法》第119條）等多重限制，并非可以無限拖延。又考慮到房產交易的復雜性和民生性，以及起訴時間具有容易查明、客觀不變等優點，原則上可以起訴之日作為計算時點。[15]若買受人請求法院確認合同解除的時間早于起訴之日并得到支持，則可將計算時點相應調整為合同解除之日。若買受人未采取合理措施防止損失擴大，則應將計算時點回復至應當采取合理措施之日。

五、房屋增值損失賠償的限制以及其他違約責任的關系

房屋增值損失賠償作為違約損害賠償的一種，其責任范圍的最終認定還受到法定條件限制。違約損害賠償與其他違約責任的關系如何、是否可以同時主張，實踐中存在不同觀點，有必要進一步討論。

（一）房屋增值損失賠償的法定限制

根據合同法及相關理論，違約損害賠償受到減輕損失規則（《合同法》第119 條）、與有過失規則（《合同法》第120條、《買賣合同司法解釋》第30 條）、損益相抵規則（《買賣合同司法解釋》第31條）、合理預見規則（《合同法》第113條第1款）等法定限制。

關于減輕損失規則，典型的適用情形為買受人存在拖延起訴等消極行為造成增值損失不斷擴大，本文已在第四部分第三點進行討論，不再贅述。關于與有過失規則，例如買受人存在拖延辦理解押、過戶、按揭等非根本違約行為，買受人遲延履行期間房價溫和上漲，同時房地產政策趨嚴、交易稅費提高，一方面出賣人惜售悔約；另一方面買受人則因交易成本提高且不看好后市而主張解除合同，此時買受人應自行承擔其遲延履行期間的房屋增值損失。關于損益相抵規則，例如有的出賣人簽訂合同后便將房屋交付買受人，后因出賣人悔約交易落空，則買受人占用房屋期間的所得利益應從其所獲損失賠償中予以抵扣。關于合理預見規則，實踐中有的房屋增值幅度過大，甚至超過買賣價款，出賣人據此主張房屋漲幅已超出訂立合同時可預見的情況，不應承擔如此高的賠償責任。根據多數觀點，合同法所規定的“因違反合同可能造成的損失” 內涵，指預見到損害的類型，而非損害的具體數額。對普通人而言房屋價格上漲完全能夠預見，故出賣人應當預見到其悔約不售所造成的損害類型是房屋增值給買受人帶來的損失。至于房價上漲到什么程度本質上屬于損害的具體數額問題，不在可預見性規則的要求之內。[17]因此，無論房價有何種幅度的上漲，悔約不售的出賣人均應據實賠償。

（二）房屋增值損失賠償與其他違約責任的關系

如前所述，房屋增值損失賠償之訴一般由終止合同性質的訴求和填補賠償性質的訴求組合而成。前者表現為請求確認合同解除，后者除請求房屋增值損失賠償外，還包括請求雙倍返還定金、支付違約金以及其他違約損害賠償。

1. 與其他違約損害賠償的關系

出賣人悔約不售時，對買受人而言除存在作為可得利益的房屋增值等損失之外，還可能存在作為信賴利益的中介費、評估費、差旅費等損失。有觀點認為，不允許同時主張賠償可得利益和信賴利益，理由是信賴合同履行而做出的安排或必要投入屬于獲得可得利益的成本，利潤和成本不可兼得，賠償權利人必須有所取舍。[18]也存在不同觀點認為，《合同法》第113條第1款規定的違約方負有賠償義務的損失包含信賴利益與可得利益，該條規定的信賴利益發生在合同生效以后，與《合同法》第42條規定的發生在締約過失情形下的信賴利益在適用條件和制度功能上并不相同。《合同法》第113條第1款規定的信賴利益作為計算違約損害賠償額的替代方法，事實上發揮了在特定情形下替代履行利益和可得利益的作用，[19]法律并不禁止其與可得利益同時主張。本文贊同第二種觀點，即《合同法》第113條第1款規定的信賴利益與可得利益可以同時主張，前提是此種利益因信賴額外支出、因違約無法彌補。但現實中可能會出現守約方因自身商業能力欠缺或行為失誤導致為履行合同付出超過通常成本的情形，若此時不加以考慮地將超出通常成本金額視為信賴利益而支持，則意味著法律允許守約方將商業風險轉嫁給違約方，這顯然不公平。實踐中可遵循以下原則：在對因信賴某合同而發生的損失尋求賠償時，不使原告處于一種比假定合同得到了完全履行下原告應處的狀況而更好的狀況。[20]如此，得以將支持的賠償總額限定在履行合同的全部可得利益與非商業風險成本之和范圍內。 [21]

2. 與違約金、定金的關系

根據《合同法》第114條，請求法院增加違約金的比照基準是違約金低于守約方因對方違約造成的實際損失，請求法院減少違約金的的比照基準是違約金過分高于守約方因對方違約所遭受的實際損失。[22]《合同法解釋（二）》第29條第2款進一步將懲罰性違約金的范圍限定在損失的30% 以內。可見我國合同法上的違約金以補償性為主、以懲罰性為輔，懲罰性違約金不應過分高于違約造成的損失。就違約金的補償性而言， 違約金本質上屬于損害賠償金額之預定，其主要功能在于填補守約方損失，相當于履行之替代。[23]若違約金請求權與合同解除后損害賠償請求權指向的是同一損害，則應避免同時適用，否則將會出現債權人雙重得益的結果。[24]本文認同該觀點，但不宜簡單認定違約金請求權優先且排除違約損害賠償請求權的適用。

現實生活中，大多數當事人并不了解法律關于違約金及違約損害賠償的精細安排，守約方提起訴訟的目的是請求國家強制力救濟其因違約受損的利益。從有利于實現民事訴訟功能的角度出發，不論訴訟請求形態是違約損害賠償還是違約金，只要總額不超出法定范圍則應予以支持。實踐中，首先應查明買受人主張的各種因違約造成的損害是否存在、金額多少；其次，以認定的損害事實（實際損失）為基準，與買受人主張的違約金及主張的違約損害賠償之和（訴求之和）進行比較，按照支持金額不超過法定標準的原則進行認定。（詳見表 1）

有的房屋買賣合同約定了定金，根據《合同法》第116條規定，守約方須在違約金和定金之中擇一主張。由于違約金通常高于定金，守約方一般會選擇主張賠付違約金，也有特殊情況下守約方選擇主張定金罰則，此時面臨房屋增值損失賠償與雙倍返還定金是否能同時支持的問題。房屋買賣合同中的定金通常屬于違約定金，具有預付違約金的性質，[26]與違約金在目的、性質、功能方面相同。根據《買賣合同司法解釋》第28條規定，當定金不足以彌補違約造成的損失時，違約損害賠償與定金可以并處， 但二者總和不得高于實際損失。可見，定金與違約損害賠償的并處原理同違約金與違約損害賠償并處原理類似，區別在于定金不存在過高或過低的調整。

結  語

損害賠償是重要的民事權利救濟手段，學者認為民法上問題萬流歸宗，實以此為核心。[27]房屋增值損失賠償作為違約損害賠償在房屋買賣合同糾紛中的具體表現形式，在出賣人悔約不售案件中是足以扭轉損益天平的砝碼，重要性不言而喻。在審理此類案件時準確理解適用違約損害賠償法律認定責任、科學合理計算房屋增值損失數額、依法處理與其他違約責任的關系是實現個案公正的關鍵。本文提供的審理思路對主張標的物價值變動損失賠償的其他合同案件亦有一定參考價值。在法治精神日益深入人心的今天，司法裁判的結果往往成為社會行為的導向。跳出個案思維，只有通過在每一個案件中合法合理支持房屋增值損失賠償訴求，立場堅定地保護守約利益，旗幟鮮明地反對違約獲利，房屋出賣人違約潮才能有效抑制，民法懲惡揚善的價值才可得到彰顯。在高房價成為熱點民生問題的當下，這對端正司法導向、樹立司法公信意義重大。

文章來源：天同訴訟圈公眾號