案例：農村房買賣，可依善意取得制度認定受讓人所有權

標簽：房屋買賣｜農村房屋｜善意取得

案情簡介：2003年，張某父病故，生前所建房由張某居住。2008年，張某經村干部見證，將該房售予王某。2013年，張某母訴請確認該房歸其所有。

法院認為：①宅基地審批表只記載建房初始申請人及家庭共同居住成員，一旦出現土地使用權人去世、房屋出售、分家等情況，當事人并不向土地相關行政管理部門申請對土地使用權人進行變更。加之，房屋所有權于土地使用權并非同等概念，并不能依土地使用權審批表來準確界定房屋所有權人。房屋所有權情況最終需依建房時出資、出力情況，對房屋建設貢獻大小等因素綜合認定。在農村房屋物權未實行統一登記情況下，如受讓人在交易時盡到謹慎注意義務，如房屋多年來一直由出讓人居住使用、村委會等基層組織作為交易中介人等，并符合善意取得其他條件，即應認定受讓人可依善意取得制度取得受讓房屋所有權。②訴爭房屋在張某父死亡后長期由張某掌控使用。王某作為同村村民，經村委會干部見證自張某處購得此房，此買賣合同效力已經生效判決確認。王某在購買房屋過程中支付了合理對價，后占有使用房屋多年，在使用期間又對房屋實施了翻建。綜合以上情節，張某母以其對買賣合同不知情為由對該合同的標的物提出所有權主張依據不足。判決駁回張某母訴請。

實務要點：在農村房屋物權未實行統一登記情況下，如受讓人在交易時盡到謹慎注意義務，如房屋多年來一直由出讓人居住使用、村委會等基層組織作為交易中介人等，并符合善意取得其他條件，即應認定受讓人可依善意取得制度取得受讓房屋所有權。

案例索引：北京二中院（2013）二中民終字第12600號“張某母與王某物權保護糾紛案”，見《張桂蘭等訴王秀云物權保護糾紛案（農村房屋、善意取得）》（張維霞），載《中國審判案例要覽》（2014民:16）。