出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持

出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持---孟淑文與王志斌房屋租賃合同糾紛

牡丹江市中級人民法院

（2014）牡民終字第129號

房屋租賃合同糾紛

當事人信息

上訴人（原審原告）孟淑文。

被上訴人（原審被告）王志斌。

審理經過

上訴人孟淑文因與被上訴人王志斌房屋租賃合同糾紛一案，不服牡丹江市東安區人民法院（2011）東民初字第20號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年2月20日受理后，依法組成合議庭，于2014年3月14日公開開庭審理了本案。被上訴人王志斌經本院傳票合法傳喚，未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

一審原告訴稱

上訴人（原審原告）孟淑文原審訴稱：原、被告于2007年3月20日簽訂了房屋租賃協議一份，原告孟淑文將坐落于牡丹江市東安區東一條路步行街87號門市房出租給被告王志斌。在雙方履行協議過程中，被告王志斌違反了房屋租賃協議中第五條第三款，并拖欠了房屋租金（從2010年8月至今）18萬元。被告王志斌在履行房屋租賃協議過程中，未通知原告孟淑文即將房屋的一部分出租給案外人葛叢娜，被告王志斌的行為構成違約，給原告孟淑文造成了一定的經濟損失。故原告孟淑文訴至法院，請求解除原、被告雙方于2007年3月20日簽訂的房屋租賃協議和2007年5月28日簽訂的補充協議書；要求被告王志斌給付自2010年8月1日起至2010年12月20日止的房屋租金14萬元，自2010年12月21日起至2011年1月30日止的占有使用費4萬元；訴訟費用由被告王志斌承擔。

被上訴人辯稱

被上訴人（原審被告）王志斌原審辯稱：1.現在原、被告雙方簽訂的房屋租賃協議和補充協議，約定的合同期限已經履行完畢；2.被告王志斌不欠原告孟淑文的房屋租金和占有使用費，自2010年8月1日起至2010年12月20日止的房屋租金14萬元在案外人葛叢娜手中，葛叢娜承諾東安區人民法院將此款判給誰，葛叢娜就將該款給誰，我們不同意給付原告孟淑文房屋租金和占有使用費。

原判認定：2001年11月2日，被告王志斌與張英簽訂房屋租賃合同，主要內容為：“甲方：張英、乙方王志斌，甲方將位于牡丹江市步行街，北龍廣場正東側，一樓地下建筑房屋面積1200平方米出租給乙方，經甲乙雙方達成如下協議：一、甲方將該建筑整體出租給乙方使用，租賃年限為六年，2002年1月至2007年12月31日……甲方：張英（簽字）、乙方（王志斌）”。2007年3月20原告孟淑文與被告王志斌簽訂房屋租賃協議書一份，原告孟淑文將其所有的、丘地號為385-485-1-4號、坐落于牡丹江市東安區、建筑面積1019平方米的商服用房一處出租給被告王志斌，房屋租賃協議書主要內容為：“甲方（出租方）：孟淑文，231005195603022048，乙方（承租方）：王志斌，231003196803210010。經甲乙雙方共同協商，甲方將位于步行街87號一層地下房屋租給乙方使用，雙方達成協議如下：一、租賃期限：租賃期限為3年，自2008年2月1日到2011年2月1日止。二、租金及交費方式：每年租金叁拾陸萬元整（￥360000.00元），按季度交費，每季度玖萬元（￥90000.00元）。交費時間為每年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日，乙方按規定時間每季度準時把租金匯到乙方賬戶，如有違約，乙方承擔補償責任。三、抵押金：乙方需2007年12月31日前向甲方交納抵押金人民幣叁萬元整。如乙方不能按時交納抵押金，此合同自動無效。合同期滿，甲方應將抵押金全額退還給乙方。如租賃期間乙方終止合同，甲方不退保證金，乙方自行負責。四、相關稅費：與房屋有關的各種稅費（如房產稅、房屋租賃手續費、土地使用費等與房屋有關的一切稅費）均由甲方負擔，乙方經營期間所發生的一切稅費（如水電費、取暖費、稅金、工商費、衛生費、物業費等）均由乙方負責。五、其他事宜：1.關于萬博正門門斗發生的相關審批手續及費用由甲方負責，因此門通步行街，是乙方租用此房屋的必須條件，如市政府有關部門將此門斗拆去，甲方負責承擔因此給乙方造成的經濟損失；2.因房屋質量原因發生的漏水、霉變等產生的一切費用由甲方負責；3.乙方如有改動或轉讓必須通知甲方，經甲方同意后方可進行改動或轉讓，否則后果由乙方自負；4.租賃期間乙方應遵守國家的法律、法規，注意防火、防盜，因此造成的一切后果由乙方承擔；5.合同期滿后，乙方有優先租賃權，在同等條件下甲方不得轉租他人；6.本合同未盡事宜，雙方協商解決。六、違約責任：雙方應自覺遵守本協議，不得違約，如有違約，參照相關法律法規執行。本協議一式兩份，雙方簽字生效，具有同等的法律效力。甲方（簽字）：孟淑文，15901218689，乙方（簽字）：王志斌，0453-6932577，13766666777，2007年3月20日”。2007年5月12日被告王志斌與大宇公司葛叢娜簽訂房屋租賃合同主要內容為：“甲方王志斌、張偉、乙方：大宇通訊、葛叢娜，經甲乙雙方共同協商，甲方將位于步行街87好萬博手機大世界1號店新機區房屋租賃給乙方使用，雙方達成協議如下：“一、租賃期限：自2007年6月20日到2011年2月1日止；……五、其他事宜：1.甲方保留通往北龍娛樂城的地下通道的使用權；2.乙方租賃的新機區賣場面積為508平方米，庫房1間，辦公室2間……”。2007年5月28日，原、被告雙方簽訂房屋租賃補充協議書一份，主要內容：“甲方（出租方）：孟淑文，231005195603022048，乙方（承租方）：王志斌，231003196803210010。經甲乙雙方共同協商，達成如下房屋租賃補充協議如下：一、在原租賃期限（2008年2月1日至2011年2月1日）基礎上，延長兩年租期，即延長至2013年2月1日。二、延長的兩年（2011年2月1日至2013年2月1日）租金每年為叁拾捌萬元整（￥380，000.00元）。三、延長的兩年租金交款方式為半年一交，每半年壹拾玖萬元整（￥190，000.00元），交費時間為每年的2月1日，8月1日。四、原協議租期（2008年2月1日至2011年2月1日）內的交款方式也改為半年一交，交費時間為每年的2月1日，8月1日。五、房屋租賃的其它事宜仍按原協議執行。六、本補充協議自簽訂之日起生效。本協議一式兩份，甲乙雙方各執一份。甲方（出租方）簽字：孟淑文，15901218689，乙方（承租方）簽字：王志斌，0453-6932577，13766666777，2007年5月28日”。合同履行過程中，在2010年8月1日之前，被告王志斌按合同約定給付了原告孟淑文租金，自2010年8月1日起因雙方發生爭議原告孟淑文將被告王志斌訴訟至法院，被告王志斌未按合同約定給付原告孟淑文房屋租金。原、被告簽訂的房屋租賃協議書及補充協議書履行期限為2013年2月1日，現已屆滿，被告王志斌將房屋交還給原告孟淑文。2009年稅務機關發現被告王志斌將房屋部分出租給大宇公司，孟淑文委托張英處理稅務事宜，在此期間原告孟淑文得知原告王志斌將房屋轉租的情況。

原判認為：原、被告因履行房屋租賃合同中發生糾紛，原告孟淑文訴至法院，故本案案由應定為房屋租賃合同糾紛。該租賃合同系雙方真實意思表示，不違反法律禁止性規定，應認定合法有效。關于原、被告雙方簽訂的房屋租賃協議書及房屋租賃補充協議書是否應當解除的問題。《最高人民法院﹤關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋﹥》第十五條規定：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持”。本案中，2007年前訴爭房屋的租賃一直由原告孟淑文丈夫的弟弟張英負責，在2009年稅務機關審查被告王志斌將訴爭房屋部分轉租給大宇公司的涉稅的情況時，原告孟淑文委托張英處理該事宜，并得知被告王志斌將房屋部分出租給大宇公司。至2010年年末原告孟淑文以本案原告王志斌轉租未經其同意等事由提起訴訟，要求解除孟淑文與王志斌之間的租賃合同，已超過六個月，原告孟淑文未提出充分有效的證據證明其在知道被告王志斌轉租后六個月內提出過異議，故本院對于原告孟淑文要求解除與被告王志斌之間的房屋租賃合同的訴訟請求不予支持。關于被告王志斌是否應當給付原告孟淑文房屋租金14萬元，占有使用費4萬元的問題。本院認為，《中華人民共和國合同法》第二百二十六條規定：“承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付”，本案中，原、被告簽訂的房屋租賃合同合法有效，雙方應按合同約定履行。雙方在合同中明確約定被告王志斌應當于每年的2月1日和8月1日，給付原告孟淑文半年租金18萬元，現被告王志斌自2010年8月1日起至今，未給付原告孟淑文租金。因此，原告孟淑文主張被告王志斌給付自2010年8月1日起至2010年12月20日的部分租金14萬元（36萬元÷12個月×4個月＋36萬元÷360天×20天）的訴訟請求符合合同約定，故本院對于原告孟淑文請求判令被告王志斌給付部分租金14萬元的訴訟請求予以支持。關于原告孟淑文主張的4萬元（2010年12月21日起至2011年1月30日止）占有使用費的問題，本院認為，原告孟淑文主張該4萬元占有使用費的原因，是以雙方的房屋租賃合同解除為前提，現因原告以被告轉租未經其同意為由要求解除合同的理由不成立，且現雙方之間的房屋租賃合同因履行期限屆滿而終止，所以，原告要求解除合同的訴訟請求本院不予支持，但因原告孟淑文主張的4萬元占有使用費仍在合同的履行期限之內，仍應按租金計算，因此，被告應當按照合同約定給付原告孟淑文房屋租金4萬元。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第二百一十二條、第二百二十六條、《最高人民法院﹤關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋﹥》第十五條的規定，判決如下：一、被告王志斌給付原告孟淑文2010年8月1日至2011年1月30日期間的房屋租金人民幣18萬元，此款于本判決生效之日起十日內履行完畢；二、駁回原告孟淑文的其它訴訟請求。案件受理費人民幣3900元，由原告孟淑文負擔900元，被告王志斌負擔3000元。

一審宣判后，原審原告孟淑文不服，向本院提起上訴。

孟淑文上訴稱：原審法院認定上訴人知道或應當知道被上訴人轉租的證據為原審證據五、六、七、八，原審證據五、六是原審被告王志斌在牡丹江市東安區地稅局補繳稅款及罰款時的筆錄及收據，該證據證實內容上訴人并不知情，而且與上訴人無關，根本無法證實上訴人知道或應當知道被上訴人轉租的事實。原審證據七、八為兩份錄音及一份庭審筆錄，從證據合法性來看，原審證據七、八均為被上訴人在超過舉證期限后向原審法院提供且都不符合新證據的法律規定，因此依法不能作為本案的定案依據。從證據的證明效力來看，根據《最高人民法院﹤關于民事訴訟證據的若干規定﹥第七十條第（三）款的規定，原審證據七所記錄的上訴人對于2009年轉租事宜的認可，除錄音資料外，無其他證據佐證，故不能確認其證明力。且根據《最高人民法院﹤關于民事訴訟證據的若干規定﹥》第六十七條的規定，上訴人在本案庭前調解過程中，為達成調解目的所做出的，對其在2009年得知被上訴人王志斌將房屋部分轉租給案外人的認可不能作為在原審審理中對其不利的證據，再次根據（2011）東監民再初字第5號民事裁定書已經認定被上訴人王志斌錄制的其與上訴人孟淑文之間錄音資料的證據效力缺少法律依據，因此原審證據七在本案中無任何證明效力。原審證據八的談話錄音從證據形式上看是視聽資料，但從證明效力上看應該是證人證言，被上訴人想依據該證據來證實張英能證明上訴人孟淑文在2009年稅務大檢查時就知道轉租這一事實，那最基本的就應該讓張英作為證人出席原審法庭的庭審，接受原審原、被告雙方的質證才能查明其證明效力，可被上訴人就拿來一份視聽資料號稱是其與張英的談話錄音，原審法院連對該視聽資料的產生時間、地點、人物身份都沒做最基本的調查的情況下就對該證據予以采信，簡直是荒謬。而且原審法院在審理被上訴人王志斌與葛從娜另案糾紛時，曾經給張英做過一份調查筆錄，在這份有時間、地點，能夠核實人物身份的調查筆錄中，張英明確表明其在2009年通過東安地稅局才知道王志斌轉租的事情，因為沒有涉及到孟淑文，所以張英沒有和上訴人說過轉租的事情。原審證據八的庭審筆錄證實的內容更是漏洞百出，訴爭房屋的產權證在2004年就已經落到上訴人名下，又何來2008年之前承租訴爭房屋的產權證是張英名字一說呢？張英在2008年之后就與本案訴爭房屋的租賃行為無任何關系了，2009年無論是張英還是被上訴人王志斌都沒有和上訴人談及轉租事宜，上訴人是在2010年下半年才知道被上訴人王志斌非法轉租行為的。原審法院在2010年12月23日立案受理案件后就以種種理由拖延該案的審理，使普通一個房屋租賃合同案件歷經3年時間才見到一審判決書，嚴重違反了法定程序、惡意超期審理。綜上，原審判決認定事實錯誤、適用法律不當且嚴重違反法定程序，請二審法院依法撤銷原審判決，將本案發回重審或直接改判解除上訴人與被上訴人于2007年3月20日簽訂的房屋租賃協議和2007年5月28日簽訂的補充協議書，判令被上訴人給付上訴人自2010年8月1日起自2010年12月20日止的房屋租金14萬元、自2010年12月21日起至2011年1月30日止的占有使用費4萬元。一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。

被上訴人王志斌未予答辯。

本院認為

本案的爭議焦點：1.雙方當事人之間簽訂的租賃協議是否應依法解除。2.原判對事實與證據的認定是否正確。

二審審理過程中，上訴人孟淑文為證明其上訴主張，向本院提供了黑龍江省牡丹江市東安區人民法院（2012）東監民再初字第1號民事判決書一份，證明：從第15頁倒數第二行開始，內容與本案有關的是第16頁倒數第13行，證實張英當時并沒有告訴孟淑文房屋轉租一事，與被上訴人在原審時舉出的證據八證實的內容完全相反。

本院認為，牡丹江市東安區人民法院（2012）東監民再初字第1號民事判決并未采信張英所陳述的事實，且該證據缺乏其他相關證據佐證，不能證實上訴人主張的相關事實。本院對該證據不予采信。

根據當事人的訴請主張及其陳述，結合原審及本院對事實與證據的分析認定，二審查明事實與一審查明事實相一致。

本院認為：原審認定雙方當事人之間簽訂的房屋租賃協議和補充協議合法有效是正確的。本案中，上訴人孟淑文以被上訴人王志斌未經上訴人同意將承租房屋轉租給案外人葛叢娜，已構成違約為由，要求解除雙方簽訂的租賃合同。本院認為，被上訴人將承租房屋部分轉租給大宇公司葛叢娜時，雖未書面通知上訴人征得其同意，但稅務機關在2009年審查被上訴人將訴爭房屋部分轉租給大宇公司涉稅情況時，上訴人曾委托張英處理該事宜。在被上訴人提供的被上訴人同張英的談話錄音中，張英承認在稅務大檢查時，孟淑文知道王志斌將承租房屋部分轉租給他人的事實。牡丹江市東安區法院審理的原告王志斌訴被告葛叢娜、大宇公司、第三人孟淑文房屋租賃糾紛一案卷宗記載，在庭審中上訴人明確表示：“張英處理的這段關于稅務的事情我都認可”。在原審中，上訴人雖對該組證據有異議，但又表示不予質證，亦未主張相關權利，視為放棄訴訟權利。上述證據相互佐證，形成了證據鏈條，足以認定上訴人在2009年即已知道被上訴人將房屋轉租的事實。根據《最高人民法院﹤關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋﹥》第十六條“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持”之規定，上訴人訴訟中未能提供其在知道被上訴人轉租事實后在6個月內提出異議的證據，原審對上訴人請求解除合同的主張不予支持并無不當。關于上訴人提出原審對王志斌與孟淑文之間談話錄音資料予以采信不當的問題，本院認為，錄音證據系原審法院另案審理調解原告王志斌與被告葛叢娜、被告黑龍江大宇普華通訊器材有限公司、第三人孟淑文房屋租賃糾紛一案時，王志斌對孟淑文做的錄音資料。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第六十七條“在訴訟中，當事人為達成調解或者和解的目的作出妥協所涉及的對案件事實的認可，不得在其后的訴訟中作為對其不利的證據”之規定，該證據應不予采信。牡丹江市東安區法院亦以（2011）東監民再初字第5號民事裁定，認定該證據的效力缺少法律根據而提起再審，并重新作出判決。因此，原審對該錄音證據采信確有不當，本院予以糾正。上訴人此上訴理由成立，本院予以支持。關于上訴人提出的其他上訴理由，因缺乏充分的事實依據與法律依據，本院不予支持。綜上，上訴人要求解除合同的理由不能成立，其上訴請求依法不予支持。原審認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條的規定，判決如下：

二審裁判結果

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費3900元，由上訴人孟淑文負擔。

本判決為終審判決。

審判人員

審判長于堯

審判員周曉光

審判員張繼凱

裁判日期

二〇一四年三月二十四日

書記員

書記員李維嘉