若合同中未約定水電費繳納問題，主張此內容與房屋租賃合同糾紛不屬于同一法律關系

因雙方租賃合同并未約定由原告為被告供水供電，原告將涉案房屋交付被告時水電齊全，故被告該主張涉及供水供電責任主體的確定及被告張杰是否足額繳納水電費等問題，該與本案房屋租賃合同糾紛不屬同一法律關系。---青島市嶗山區張家下莊工貿中心與張杰房屋租賃合同糾紛

青島市嶗山區人民法院

（2017）魯0212民初2130號

案　　由：

房屋租賃合同糾紛

當事人信息

原告：青島市嶗山區張家下莊工貿中心，住所地青島市嶗山。

法定代表人：張海亮，經理。

委托訴訟代理人：張明，男，1972年9月25日出生,漢族，住青島市嶗山區，系青島市嶗山區。

委托訴訟代理人：張云生，男，1963年3月8日出生，漢族，系青島市嶗山區。

被告：張杰，女，1981年11月6日生，漢族，住青島市嶗山區。

委托訴訟代理人：羅丹卉，山東海劍律師事務所律師。

委托訴訟代理人：姜宏全，山東海劍律師事務所律師。

審理經過

原告青島市嶗山區張家下莊工貿中心與被告張杰房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年6月5日立案，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告青島市嶗山區張家下莊工貿中心（以下簡稱“張家工貿”）之委托訴訟代理人張明、張云生，被告張杰之委托訴訟代理人羅丹卉均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱

原告張家工貿訴稱，2010年1月9日原、被告簽訂《房屋租賃合同書》，被告承租原告位于張家下莊社區，使用期限十二年。2014年因被告未按合同約定向原告支付2014年7至12月份的房屋租金，遂向法院提起訴訟，要求被告支付2014年7月至判決日的房屋租金，終止《房屋租賃合同書》及《補充合同》。因該案審理時間較長，直至2016年5月24日才下達（2015）嶗民三初字第34號的民事判決書，導致被告在訴訟期間存在持續使用涉案房屋并欠付租金的事實。涉案判決中僅確認被告應向原告支付2014年7月至11月的租金170625元，未對2014年12月1日至判決之日的租金作出處理，上述案件審理中，被告認可截至2015年12月31日共欠付原告房屋租金624500元，并于2016年1月19日將624500元交付至嶗山區法院要求支付原告，被告以其行為表示認可欠付原告租金的事實及金額，且一直占用涉案房屋至2016年11月30日，應將拖欠的房租支付原告。故訴請判令：1、被告向原告支付2014年12月1日至2016年11月30日的房屋租金共計人民幣848042元；2、被告承擔本案的訴訟費用。

被告辯稱

被告張杰辯稱，1、涉案房屋應當屬于村民自治的范疇，由此產生的該房屋租賃糾紛不屬于人民法院受理的范圍；2、原告對租賃合同建筑物的停水停電行為致使被告無法繼續使用租賃的房屋，因此不應支付租賃費；3、被告支付624500元是希望繼續履行租賃合同，原告也不要以停水停電的行為阻撓被告對房屋的使用，然（2015）嶗民三初字第34號判決書中判決雙方簽訂的《合同書》及《補充合同》終止，被告對該判決不服，向青島市中級人民法院提出上訴，上訴的（2017）魯02民終632號案件，青島市中級人民法院尚未作出最終的判決。

本院查明

當事人圍繞訴訟請求依法提供了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據即原、被告簽訂的《房屋租賃合同書》、《補充合同》、（2017）魯02民終632號民事判決書及收條照片打印件，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據和事實，本院認定如下：

本院認為

1、涉案房屋租賃糾紛是否屬于人民法院受理的范圍。庭審中被告主張涉案房屋應當屬于村民自治的范疇，由此產生的該房屋租賃糾紛不屬于人民法院受理的范圍。本院認為，涉案房屋雖無建設工程規劃許可證及房產證，但現有證據足以證實原告對涉案房屋享有權利，原告所訴有明確被告及具體的訴訟請求和事實、理由，其所訴屬于人民法院受理范圍，故對被告的上述主張，本院不予支持。

2、關于被告交還原告涉案房屋的具體時間。庭審中被告提交2016年11月17日原告向張國彬出具的定金5萬元的收條復印件，欲證明被告并非2016年12月25日撤離涉案房屋，但未明確其撤離涉案房屋的具體日期。經質證，原告對該收條的真實性予以認可，但主張該收條所涉房屋僅系被告承租原告房屋中的部分房屋，面積約1000平方米，該部分由被告轉租他人使用至2016年11月30日，剩余房屋被告至2016年12月25日撤離，故原告主張被告應支付租金至2016年11月30日，但未提供證據證明。本院認為，雙方簽訂合同約定房屋使用期限至2022年1月9日，在合同未到期的情況下，被告主張提前交還房屋應提供證據證明，被告僅提交原告收取的涉案房屋中被告轉租部分的定金收條，該證據不能直接證明被告撤離涉案房屋的具體時間，故在被告未提供其他證據的情況下，本院對原告主張被告應支付涉案房屋使用費至2016年11月30日予以支持。

3、關于被告提出的因原告斷水斷電致被告無法使用涉案房屋而拒付租金的主張，本院認為，因雙方租賃合同并未約定由原告為被告供水供電，原告將涉案房屋交付被告時水電齊全，故被告該主張涉及供水供電責任主體的確定及被告張杰是否足額繳納水電費等問題，該與本案房屋租賃合同糾紛不屬同一法律關系，故對被告的上述主張，本院不予支持。

經審理查明，被告張杰系嶗山區捷麗家便利店個體工商戶業主。2010年1月9日，原告（甲方）與嶗山區捷麗家便利店（乙方）于2010年1月9日簽訂合同書，約定甲方將位于張家下莊社區總面積為2390平方米，出租給乙方使用。該合同第二條約定使用期限：十二年，自2010年1月9日至2022年1月9日，具體計算時間以本超市完工，全部交付給乙方30日內計算，甲、乙雙方另簽補充合同約定。第三條約定使用條件：全部房屋使用費為叁拾玖萬元人民幣/年；第一年到第三年不遞增，此后每三年遞增5%；第10-12年遞增6%（附房屋使用費明細）；乙方使用甲方房屋，乙方每年分兩次將房屋使用費叁拾玖萬元人民幣交付給甲方，交付時間分別是每年的1月和7月份的第二個周，每次交付年度房屋使用費的50%。第八條第（3）項約定乙方如逾期30日不交給租金，每超過一日按合同總價款的日0.5‰向甲方支付違約金；如逾期60日仍未交納或未全部交納租金，甲方有權終止本合同；第八條第（4）項約定違約處罰：因乙方原因終止合同后，乙方應在接到甲方通知后30個工作日內騰讓并交付房屋和場地，逾期甲方有權自行收回房屋、場地，乙方遺留財物、設備歸甲方所有，一切損失由乙方自行承擔，同時乙方已繳納的租金，甲方不必返還。

合同簽訂后，原、被告交接了上述房屋。后原告（甲方）與嶗山區捷麗家便利店（乙方）又簽訂《補充合同》，約定：房屋交付時間為2010年3月28日；房屋使用費的計算時間為2010年6月28日；乙方每年分兩次將房屋使用費交付給甲方，交付時間分別是每年1月和7月份的第一個周，每次交付房屋使用費的50%，第一個租金的交付時間為本合同簽訂后5日內向甲方支付；本補充合同沒有重新約定的事項依照原《合同書》執行；本補充合同與原《合同書》不一致的，以本補充合同為準。

2015年1月28日，青島市嶗山區張家下莊社區居民委員會出具情況說明，記載：青島市嶗山區張家下莊工貿中心是青島市嶗山區中韓街道張家下莊社區居民委員會的全資企業。張家下莊農貿市場的使用權歸青島市嶗山區張家下莊工貿中心所有，青島市嶗山區中韓街道張家下莊社區居民委員會同意青島市嶗山區張家下莊工貿中心將張家下莊農貿市場對外出租。

2016年1月6日，青島市嶗山區中韓街道張家下莊社區居民委員會出具證明，記載：為了解決保張路游散商販占路經營的問題，街道辦事處于2009年5月11日召開黨政聯席會議，同意增設張家下莊農貿市場。張家下莊農貿市場位于張家下莊原村委東60米空地處（7.3畝），總建筑面積8400平方米，總造價800余萬元。農貿市場于2009年底建成完工，所建房屋歸青島市嶗山區中韓街道張家下莊社區居民委員會集體所有，青島市嶗山區張家下莊工貿中心屬青島市嶗山區中韓街道張家下莊社區居民委員會全資企業，青島市嶗山區張家下莊工貿中心對涉案的張家下莊農貿市場的房屋擁有使用權及出租權。

庭審中，原、被告均認可涉案房屋沒有取得建設工程規劃許可證及房產證。

另查明，2014年12月16日，原告張家工貿以房屋租賃合同糾紛將被告起訴，要求判令被告支付自2014年7月至11月的房屋租賃費170625元。2016年5月24日，本院以（2015）嶗民三初字第34號民事判決判令：一、被告張杰于本判決生效之日起十日內支付原告青島市嶗山區張家下莊工貿中心2014年7月至11月租金170625元（該款被告張杰已交至青島市嶗山區人民法院）；二、原告青島市嶗山區張家下莊工貿中心與被告張杰就青島市嶗山區張家下莊社區東側張家農貿市場內房屋簽訂的《合同書》及《補充合同》終止；三、駁回原告青島市嶗山區張家下莊工貿中心的其他訴訟請求。被告不服提出上訴，2017年9月7日，青島市中級人民法院以（2017）魯02民終632號民事判決判令：一、維持青島市嶗山區人民法院（2015）嶗民三初字第34號民事判決第一項；二、撤銷青島市嶗山區人民法院（2015）嶗民三初字第34號民事判決第二、三項；三、青島市嶗山區張家下莊工貿中心（甲方）與嶗山區捷麗家便利店（乙方）于2010年1月9日簽訂的合同書（合同編號20100101）無效；四、駁回青島市嶗山區張家下莊工貿中心的其他訴訟請求。

上述事實，有原、被告提交的《房屋租賃合同書》、《補充合同》、證明、個體工商戶營執照、（2015）嶗民三初字第34號民事判決書、（2017）魯02民終632號民事判決書、黨政聯席會議記錄復印件、青嶗韓發（2010）1號文件及雙方當事人當庭陳述在案佐證，業經開庭審查、質證，可以采信。

本院認為，張家工貿系青島市嶗山區中韓街道張家下莊社區居民委員會全資企業，涉案房屋由張家工貿與張杰經營的嶗山捷麗家便利店簽訂租賃合同，由張家工貿將涉案房屋出租。張杰系嶗山捷麗家便利店個體工商戶業主，應當對嶗山捷麗家便利店的行為承擔民事責任。張家工貿依據租賃合同起訴張杰，于法有據，應予支持。（2017）魯02民終632號民事判決已確認雙方簽訂的合同書無效，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條第一款規定，“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持”，原告要求張杰支付2014年12月1日至2016年11月30日其實際使用涉案房屋期間的房屋占有使用費符合法律規定，本院予以支持。關于使用費數額，根據雙方合同約定，2014年12月使用費應為人民幣34125元（390000＋390000×5%）÷12，2015年1-6月使用費應為人民幣204750元（390000＋390000×5%）÷12×6，2015年7月-2016年6月使用費應為人民幣409500元（390000＋390000×5%），2016年7月至11月使用費應為人民幣179156.25元（409500×1.05%）÷12×5，上述共計人民幣827531.25元，原告所訴在此范圍內，本院予以支持，超出部分，不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第五條之規定，判決如下：

裁判結果

一、被告張杰于本判決生效之日起十日內支付原告青島市嶗山區張家下莊工貿中心2014年12月1日至2016年11月30日期間的房屋占有使用費人民幣827531.25元；

二、駁回原告青島市嶗山區張家下莊工貿中心的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費12280元，由被告張杰承擔。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或代表人的人數提出副本，上訴于山東省青島市中級人民法院。

審判人員

審判長孫未

人民陪審員陳玉芹

人民陪審員王軍

裁判日期

二〇一七年十二月二十一日

書記員

書記員李媛