房屋租賃糾紛中常見(jiàn)的都有哪幾種？該如何有效的規(guī)避糾紛？

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的城市化發(fā)展，不少人都會(huì)留在大城市里工作，但是由于城市房?jī)r(jià)高以及其它原因，不少在外務(wù)工者大多選擇租房。那么在房屋租賃過(guò)程中引發(fā)的糾紛該如何解決呢？

首先房屋租賃糾紛就是有關(guān)房地產(chǎn)租賃雙方當(dāng)事人的權(quán)利以及義務(wù)發(fā)生的糾葛和爭(zhēng)執(zhí)。房地產(chǎn)租賃是一種法律行為，是商品交換的特殊形式。出租人和承租人可以依法擁有一定的權(quán)利和相應(yīng)的義務(wù)。如果爭(zhēng)議的任何一方不具備法律權(quán)利或不履行其相應(yīng)義務(wù)，就必然會(huì)發(fā)生房地產(chǎn)租賃糾紛。

在房屋租賃過(guò)程中常見(jiàn)的糾紛有以下幾種

(一)、租金支付糾紛

出現(xiàn)租金支付糾紛后大致會(huì)出現(xiàn)三種處理方法

1、租賃雙方協(xié)商一致。可以及時(shí)支付租金，也可以是業(yè)主同意推遲支付，不涉及租賃合同的其他方面。

2、比前一種情況更進(jìn)一步，雙方在明確責(zé)任的前提下，解決了如何支付違約責(zé)任的問(wèn)題。并繼續(xù)實(shí)施租賃合同。

3、解除租賃合同。主要原因是雙方都失去了繼續(xù)履行合同的基礎(chǔ)，或者雙方協(xié)商終止租賃關(guān)系。

(二)、損害賠償糾紛

房地產(chǎn)租賃關(guān)系中的破壞補(bǔ)償與其他法律關(guān)系中的破壞補(bǔ)償一樣，主要是由侵權(quán)造成的。

目前，只有上海高級(jí)人民法院才有關(guān)于如何補(bǔ)償租戶對(duì)住房裝修的審判指導(dǎo)，無(wú)論出于何種原因提前終止合同。業(yè)主應(yīng)向租戶賠償裝修費(fèi)用的其余部分，以反映公平原則，但合同應(yīng)按照協(xié)議處理。

(三)、租賃備案糾紛

對(duì)于房屋租賃合同，一些城市沒(méi)有要求向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門申請(qǐng)租賃合同。承租雙方可能會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)，結(jié)果也會(huì)發(fā)生糾紛。

(四)、其他爭(zhēng)端的糾紛

除了上述違約和損害賠償糾紛外，房地產(chǎn)租賃也是如此。此外，在房地產(chǎn)租賃期間出售的優(yōu)先權(quán)糾紛，如房屋使用糾紛和租賃合同，使承租人無(wú)法與第三人爭(zhēng)論。

在房屋租賃過(guò)程中如何規(guī)避糾紛的發(fā)生

1. 房屋簽約：承租人在承租房屋經(jīng)營(yíng)或者居住的時(shí)候，要查看合同相對(duì)方的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證（房地合一的僅需查看一份）等權(quán)屬證書(shū)或由出租方/居間方至房產(chǎn)交易中心調(diào)取信息或仔細(xì)查看二房東與產(chǎn)權(quán)人簽訂的《房屋租賃合同》，防止房屋可能涉及違法違章而導(dǎo)致的損失。其次，雙方應(yīng)就出現(xiàn)拆遷等特殊情況時(shí)，就雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行明確約定，尤其針對(duì)拆遷補(bǔ)償這一環(huán)節(jié)。再次，面對(duì)拆遷時(shí)要積極的參與拆遷協(xié)議的協(xié)商和簽訂，明確自身可能獲得的拆遷補(bǔ)償?shù)姆N類和數(shù)額。

2. 重視交接清單的重要性：無(wú)論是承租、轉(zhuǎn)租還是售后回租業(yè)務(wù)，在租賃物的交付環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)將交接清單作為交易的必要性文件。尤其應(yīng)當(dāng)注意，交接清單不僅承載租賃物交付的功能，還應(yīng)當(dāng)起到雙方依此驗(yàn)收租賃房屋的數(shù)量、用途、消防驗(yàn)收、環(huán)評(píng)報(bào)告、平面圖紙、停車位、廣告投放、工商注冊(cè)地址、日常修繕、物業(yè)管理（水、電壓電量、煤、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、電話等）、停車駐車、面積、結(jié)構(gòu)、使用用途、質(zhì)量、有證建筑/無(wú)證建筑/純違章建筑的分部等，避免后期雙方就相關(guān)問(wèn)題再提出異議。

3. 租賃合同備案登記：在租賃合同成立后，合同當(dāng)事人應(yīng)將租賃合同送至當(dāng)?shù)胤抗懿块T登記備案。沒(méi)有進(jìn)行登記備案的租賃合同亦是有效合同，但不具有對(duì)抗第三人的法律效力。經(jīng)過(guò)備案登記的租賃合同優(yōu)勢(shì)在于，在租賃期間出租人出售或出租該房屋的，是承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)的有效依據(jù)；租賃期間出租人將該房屋出售給第三人，第三人應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同；租賃期間將已出租的房屋設(shè)定抵押，該抵押物被依法處分給第三人的，第三人應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同；面對(duì)出租人一房多租情況能夠有效維護(hù)已登記備案的承租人的合法權(quán)益。

4. 轉(zhuǎn)租房屋：批量承租或作為物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理會(huì)涉及將房屋轉(zhuǎn)租的問(wèn)題，若承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的或未經(jīng)出租人同意，次承租人再次轉(zhuǎn)租的，出租人依法享有解除權(quán)，轉(zhuǎn)租合同在取得出租人認(rèn)可前屬于效力待定合同，故出租人是否允許承租人轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)租期限是否在有效期內(nèi)應(yīng)在租賃合同中明確約定。

5. 裝飾裝修：保留好進(jìn)場(chǎng)的裝修正規(guī)裝修合同、付款記錄、發(fā)票、收據(jù)、驗(yàn)收單及裝修完成后的照片、視頻等，一旦與出租人發(fā)生糾紛或出現(xiàn)相關(guān)損失，這類證據(jù)能夠證明自己的損失具體明細(xì)否則一旦裝修裝飾被損毀或拆除，將難以通過(guò)司法鑒定進(jìn)行殘值評(píng)估。

6. 違約金的尺度：目前全上海的房屋租賃合同違約金判決尺度在 2-6 個(gè)月月租金，根據(jù)案件具體情況存在個(gè)別差異，建議各位讀者將違約金約定為 6 個(gè)月。

7. 退租：對(duì)承租時(shí)的房屋交接單每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行一一審核并簽署退租交接單。

8. 取回租賃物時(shí)應(yīng)注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)踐中不少承租人或出租人在維權(quán)時(shí)，劍走偏鋒，擅長(zhǎng)通過(guò)私力救濟(jì)方式進(jìn)行，甚至部分出租方的租賃房屋都是自行或委托第三方公司收回，該方式在某些時(shí)候比訴訟更為高效，但是凡事都有兩面性，例如實(shí)踐中有的二房東享有轉(zhuǎn)租權(quán)，但因二房東違約，導(dǎo)致出租人不滿，出租人強(qiáng)行收回租賃房屋的，有可能構(gòu)成侵權(quán)，給次承租人造成損失的應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，類似這樣的情況可以先通過(guò)發(fā)函催告二房東，告知權(quán)利義務(wù)和責(zé)任承擔(dān)， 限期改正，逾期將由二房東承擔(dān)不利后果。

9. 管轄地域：房屋租賃合同中的管轄法院、仲裁委員會(huì)盡量約定于己方所在地，便于發(fā)生糾紛后及時(shí)維權(quán)節(jié)約訴訟成本，如無(wú)約定將被直接認(rèn)定以房屋所在地為管轄法院。

10.及時(shí)與專業(yè)律師溝通。