出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持

出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持----海南新大洲實業(yè)有限責任公司與中免集團三亞市內(nèi)免稅店有限公司、中國免稅品（集團）有限責任公司房屋租賃合同糾紛

三亞市中級人民法院

（2019）瓊02民終298號

案　　由：

房屋租賃合同糾紛

當事人信息

上訴人（原審原告、反訴被告）：海南新大洲實業(yè)有限責任公司，住所地：海南省海口市美蘭區(qū)桂林洋大道23號新大洲廠區(qū)內(nèi)2號廠房。

法定代表人：金將軍，該公司董事長。

委托訴訟代理人：廖鐘山，海南華禾律師事務所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：中免集團三亞市內(nèi)免稅店有限公司，住所地：海南省三亞市海棠區(qū)海棠北路118號。

法定代表人：陳國強，該公司董事長。

委托訴訟代理人：于江濤，海南同璽律師事務所律師。

委托訴訟代理人：李安，海南同璽律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：中國免稅品（集團）有限責任公司，住所地：北京市東城區(qū)。

法定代表人：陳國強，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：吳開誠，海南同璽律師事務所律師。

委托訴訟代理人：李安，海南同璽律師事務所律師。

原審第三人：三亞市旅游和文化廣電體育局（原三亞市旅游發(fā)展委員會），住所地：海南省三亞市天涯區(qū)三亞河西路3號。

負責人：陳震旻。

委托訴訟代理人：王方維，海南言必信律師事務所律師。

審理經(jīng)過

上訴人海南新大洲實業(yè)有限責任公司（以下簡稱新大洲公司）因與被上訴人中免集團三亞市內(nèi)免稅店有限公司（以下簡稱三亞免稅店）、中國免稅品（集團）有限責任公司（以下簡稱中免集團）、原審第三人三亞市旅游和文化廣電體育局（原三亞市旅游發(fā)展委員會，以下簡稱三亞旅游局）房屋租賃合同糾紛一案，不服三亞市城郊人民法院（2018）瓊0271民初6929號民事判決（以下簡稱一審判決），向本院提起上訴。本院于2019年2月21日立案后，依法組成合議庭，對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

上訴人訴稱

新大洲公司上訴請求：請二審法院查明事實，依法改判。事實和理由：

1.一審判決認定事實錯誤，適用法律不當。三亞免稅店、中免集團違反合同約定擅自將涉案房屋轉(zhuǎn)租給第三人，顯然屬于違約。新大洲公司對此并不知情。新大洲公司在三亞市除涉案房屋外并沒有其他物業(yè)，也從未在三亞市開展經(jīng)營活動，更何況三亞免稅店、中免集團每月按時支付租金，新大洲公司沒有理由每天關(guān)注房屋是否轉(zhuǎn)租。新大洲公司與業(yè)主委員會的糾紛案，在2014年因業(yè)委會主體問題已被裁定駁回起訴終結(jié)審理，直到2018年業(yè)委會解決主體問題后重新起訴，況且，新大洲公司一直是聘請律師代理訴訟。2018年1月，新大洲公司法定代表人接到電話短信，聲稱是三亞旅游局人員，想商談房屋租賃事宜。此時，新大洲公司才知道房屋被擅自轉(zhuǎn)租。于是新大洲公司法定代表人立即電話聯(lián)系三亞免稅店當時的總經(jīng)理王宣，要求其停止違約行為。涉案房屋租賃合同明確約定，承租期內(nèi)不得轉(zhuǎn)租。如確有需要，亦應事先征得新大洲公司書面同意。租賃期間，乙方未經(jīng)甲方書面同意擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓的，視為乙方違約，乙方除應向甲方支付違約金100萬元外，甲方有權(quán)終止本合同并沒收租賃押金。可以看出，在三亞免稅店、中免集團違反合同擅自轉(zhuǎn)租房屋時，新大洲公司有權(quán)行使三項權(quán)利，即收取違約金100萬元、終止合同、沒收押金。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃合同糾紛案件的解釋》）第十六條規(guī)定，出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。此條的立法原意是為了維護交易的穩(wěn)定性，而不是為了保護承租人的違約行為。鑒于新大洲公司2018年1月才知道轉(zhuǎn)租事宜，而租賃合同將于2018年5月21日期限屆滿，此時終止合同已無必要，因此新大洲公司有權(quán)選擇其他一或兩項權(quán)利行使。一審判決認為新大洲公司沒有在六個月內(nèi)行使撤銷權(quán)、沒有要求終止合同或要求認定轉(zhuǎn)租合同無效，即認為三亞免稅店、中免集團沒有違約，新大洲公司不能再主張任何權(quán)利。這一認定有失偏頗。新大洲公司放棄的是撤銷權(quán)，沒有放棄賠償權(quán)，并不意味著三亞免稅店、中免集團不構(gòu)成違約。因此在三亞免稅店、中免集團違約后，新大洲公司依據(jù)約定獲得三項權(quán)利。一審判決認為新大洲公司放棄了一項權(quán)利即等于放棄了其他權(quán)利，無權(quán)再主張沒收押金的觀點是錯誤的。此外，一審判決認定，在合同履行期間內(nèi)新大洲公司也未對三亞免稅店的裝修改造行為主張權(quán)利，故新大洲公司應當退還改造保證金。此認定不屬實。事實是，三亞免稅店、中免集團租賃伊始未經(jīng)新大洲公司同意，即擅自裝修改造，新大洲公司發(fā)現(xiàn)后立即致函要求其立即停止裝修改造。三亞免稅店、中免集團隨即出示海南省政府、三亞市政府的文件，說明開設免稅店是省重點事項和政策要求，同時自愿交納裝修改造保證金并承諾所有后果由其承擔、租賃期滿后恢復原狀。新大洲公司在三亞免稅店、中免集團一再請求及政府相關(guān)領(lǐng)導溝通后，同意其對外立面進行裝修，但其未經(jīng)許可在地下室安裝運貨電梯，割斷地基承重橫梁。此外，由于改造行為均未通過小區(qū)業(yè)主大會表決和依法報批，故小區(qū)業(yè)委會將新大洲公司告上法庭，要求新大洲公司恢復原狀并賠償損失約1300萬元，現(xiàn)案件仍在審理中。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第76條，改建、重建建筑物或附屬設施，應經(jīng)全體業(yè)主三分之二以上同意。以及《建筑裝修裝飾管理規(guī)定》第8條。涉案房屋在進行裝修裝飾或結(jié)構(gòu)改造時，必須按規(guī)定進行報批。三亞免稅店、中免集團的裝修裝飾改建行為，違反規(guī)定已造成不良后果，而一審判決僅以新大洲公司未提出異議即認定三亞免稅店、中免集團全部裝修改造行為合法，罔顧事實且違反法律規(guī)定。在業(yè)委會提起的訴訟尚未結(jié)案及三亞免稅店、中免集團未按約定恢復原狀前，新大洲公司有權(quán)不返還裝修改造押金。

2.新大洲公司在一審中已經(jīng)舉證并說明起訴前即書面要求三亞免稅店、中免集團拆除其裝修裝飾物，且當庭再次表示“恢復原狀”是要求三亞免稅店、中免集團將外立面拆除并將拆除后裸露部分用花崗巖貼外墻磚，內(nèi)部恢復成毛坯狀態(tài)，恢復原有的兩部扶梯。一審法院要求新大洲公司舉證說明房屋的原始狀態(tài)，新大洲公司表示開庭后立即提供相應證據(jù)。當日下午新大洲公司即向法院提交了房屋交接時交接書及照片、公證書，但一審法院僅收取了房屋交接書，對照片等足以反應房屋原貌的材料卻拒收，且在判決中稱沒有房屋交接書。一審法院此做法有失公允且違反法定程序。涉案租賃合同均約定，租賃期滿后三亞免稅店、中免集團應拆除自行裝修裝飾物，按原裝修標準及材料恢復原狀。若不拆除，新大洲公司無法正常使用，必將給新大洲公司造成巨大損失。

新大洲公司在本案訴訟前即已書面告知三亞免稅店、中免集團必須拆除其添置的裝修裝飾物。所謂拆除裝修裝飾物即拆除外立面、拆除房內(nèi)隔墻等。三亞免稅店、中免集團添置的裝修裝飾物與原房屋并未形成附合，完全可以拆除。但一審判決卻認定新大洲是否允許拆除不明確，進而認為新大洲公司主張因三亞免稅店未將房屋恢復原狀不辦理接收手續(xù)無事實根據(jù)和法律依據(jù)。

3.一審判決將逾期騰房使用費由合同約定的日租金五倍調(diào)整為日租金1.3倍并計算至2018年12月5日對新大洲公司不公平。損害了新大洲公司的合法利益，亦不符合現(xiàn)在市場的真實情況。

被上訴人辯稱

三亞免稅店辯稱，一、一審判決認定新大洲公司最遲于2016年應當知道轉(zhuǎn)租事宜，事實認定清楚、適用法律正確。1.首先，新大洲公司在一審庭審中已承認知曉三亞免稅店的搬遷時間，其陳述在三亞市內(nèi)無其他物業(yè)，也不開展經(jīng)營活動，故其對涉案房產(chǎn)使用情況應當最為關(guān)注和了解，不可能不知道三亞免稅店搬遷事宜。其次，三亞旅游局將涉案房屋用作市民游客中心屬眾所周知的事實。2015年9月30日，舉行揭牌儀式和新聞發(fā)布會。2016年3月26日，ＸＸＸ總理到此視察工作，包括中央電視臺在內(nèi)的各級媒體廣泛報道。新大洲公司稱2018年前不知情與客觀事實不符。2.新大洲公司上訴稱其有權(quán)放棄撤銷權(quán)、主張賠償權(quán)，邏輯錯誤。出租方若拒絕轉(zhuǎn)租，可解除合同并要求承租方承擔違約責任；如若認可，則不能要求承租方承擔違約責任。新大洲公司不解約，證明其對轉(zhuǎn)租認可，三亞免稅店也無過錯，不承擔違約責任。三亞免稅店一直如期足額交付租金，未給新大洲公司造成損失。新大洲公司不解除合同則無權(quán)主張違約責任。合同均約定：“甲方有權(quán)終止本合同并沒收租賃押金”，并非“甲方有權(quán)終止本合同或沒收租賃押金”，即解除合同與沒收租賃押金是并列關(guān)系，而非選擇關(guān)系。

二、三亞免稅店所做裝修經(jīng)過新大洲公司同意。三亞免稅店自合同簽訂后開始裝修，2009年6月9日，新大洲公司要求停止裝修后，雙方就此進行協(xié)商。9月21日，新大洲公司向三亞市規(guī)劃局申請對涉案房屋外立面進行改造；11月19日，三亞免稅店向新大洲公司支付改造保證金360萬元。2012年7月23日，新大洲公司與三亞免稅店共同向三亞市規(guī)劃局申請調(diào)整防火等級。由此可見，新大洲公司自2009年6月9日起就知道三亞免稅店裝修事宜，且積極配合，十年后主張裝修違約，有違誠實信用原則。

三、新大洲公司主張三亞免稅店的裝修有損房屋質(zhì)量，但未提供任何證據(jù)，應承擔舉證不能的不利后果。且三亞免稅店的裝修已獲新大洲公司同意，故三亞免稅店不承擔損害賠償責任。三亞免稅店建筑物改建涉及的公共區(qū)域面積很少，不屬于物權(quán)法第76條規(guī)定的業(yè)主表決事項。另外，新大洲公司援引的《建筑裝修裝飾管理規(guī)定》名稱錯誤，且早已于2004年被廢止，故新大洲公司的上訴適用法律錯誤。

四、關(guān)于涉案房屋的返還。首先，本案中，新大洲公司同意三亞免稅店為實現(xiàn)合同目的而實施裝修。因此，新大洲公司要求房屋恢復至交付時狀態(tài)違反了“正常使用”的含義；要求拆除外立面、恢復內(nèi)部結(jié)構(gòu)，違反了其同意三亞免稅店改造的真實意思表示。其次，新大洲公司要明確哪些設施、設備“不允許乙方拆除”，否則，三亞免稅店拆除全部自建設施、設備仍屬違約。最后，新大洲公司至今拒不提供合同附件一，不能明確“原裝修標準及使用的材料”的具體內(nèi)容，三亞免稅店并非承租前的施工方，對涉案房屋具體的裝修標準和使用材料及工藝均不清楚，加之即使以新大洲公司二審提交的證據(jù)，也無法確認具體裝修標準和使用材料，更何況新大洲公司十余年前使用的裝修標準和使用材料現(xiàn)在可能根本無法尋覓或恢復，故而新大洲公司提出的恢復主張，在客觀上根本無法實現(xiàn)，在法律上無據(jù)可依。

五、新大洲公司應當返還改造保證金。租賃合同中并未涉及到改造保證金的收取、返還。新大洲公司并未對上述事宜提出主張和證據(jù)，故其主張不予退還保證金，缺乏事實依據(jù)。此外，三亞免稅店的裝修行為經(jīng)過新大洲公司的同意，在合同履行期間新大洲公司也未對三亞免稅店的裝修行為主張權(quán)利。故新大洲公司主張不予返還改造保證金并無依據(jù)。

六、新大洲公司主張逾期騰房占用費的計算并無依據(jù)。租賃合同中均明確約定：“每一年的月租金在前一年的基礎上增加5%”，可見，在合同簽訂之時，雙方已對由市場引起的價格變動作出了考慮和約定，在合同中設置了租金遞增幅度，因此一審法院按照遞增后的日租金1.3倍計算占用使用費，并不存在顯失公平的情形。

綜上所述，新大洲公司的上訴沒有事實和法律依據(jù)，懇請二審法院維持原判，駁回新大洲公司的上訴請求。

中免集團辯稱，中免集團的意見與三亞免稅店的答辯意見一致。另補充一點：8095046.6元包含了租賃押金和改造保證金，應該把租賃押金和改造保證金區(qū)分開來。

三亞旅游局述稱，三亞旅游局在租賃期限屆滿前四個月內(nèi)多次與新大洲公司協(xié)商續(xù)租事宜，并非惡意拖延逾期退房，一審法院就逾期搬離房屋違約金的調(diào)整并無不當。從合同履行的情況來看，各承租人均按照約定履行了合同義務，未拖欠租金，也未出現(xiàn)其他違約情形。從當事人的過錯程度來看，三亞旅游局與三亞免稅店均不存在惡意逾期騰退房屋。三亞旅游局的出發(fā)點完全是基于社會公共利益的需要，三亞市民游客中心經(jīng)過幾年的發(fā)展，三亞市政府及三亞旅游局投入了大量的人力、物力、財力，已將其打造成為三亞市旅游業(yè)一張名片，對外充分展示出三亞市的城市形象和豐富的旅游資源，對內(nèi)承接著關(guān)注老百姓切身利益的如“12345政府熱線”等社會公共服務平臺，突然搬離勢必會對三亞市政府、旅游形象造成較大影響并且造成社會資源的浪費。在歷次的商談中，新大洲公司并未表達過讓三亞旅游局盡快搬離。三亞旅游局基于雙方的商談，認為新大洲公司是同意且默認三亞旅游局使用房屋，并有續(xù)租意愿的。因此，造成房屋逾期搬離，新大洲公司自身存在過錯。違約金的性質(zhì)是以補償為主，懲罰為輔，新大洲公司并未主張實際損失，各方均愿意支付期滿后租金，如按照日租金的五倍標準有違公平。

新大洲公司向一審法院起訴請求：1.三亞免稅店和中免集團立即返還其承租的涉案房屋；2.中免集團和三亞免稅店支付遲延搬遷期間占用房屋使用費約1015萬元，并按日租金五倍支付房屋使用費直至三亞免稅店搬遷退房止；3.三亞免稅店和中免集團立即按合同約定對承租房屋恢復原狀并通過新大洲公司驗收；4.三亞免稅店和中免集團賠償新大洲公司其他直接損失約50萬元；5.三亞免稅店和中免集團承擔本案全部訴訟費用。新大洲公司在一審庭審時明確訴訟請求第二項為“判令三亞免稅店和中免集團按日租金五倍支付遲延搬遷期間占用房屋使用費，自2018年5月22日計算至退房之日止”，明確所有訴訟請求的責任承擔方式為“三亞免稅店承擔賠償責任，中免集團承擔連帶責任”。

三亞免稅店向一審法院反訴請求：1.確認三亞免稅店與新大洲公司租賃合同關(guān)系分別于2018年5月15日、2018年5月21日屆滿終止；2.新大洲公司立即按現(xiàn)狀接收涉案租賃房屋；3.新大洲公司返還三亞免稅店租賃押金、改造保證金共計8095046.4元及逾期返還期間的利息損失；4.新大洲公司承擔反訴案件訴訟費用。三亞免稅店在一審庭審時明確第三項訴訟請求利息的計算方式為“利息以8095046.4元為本金，按中國人民銀行發(fā)布的同期一年期一般流動資金貸款基準利率，自2018年5月21日起計算至返還之日止”。

一審法院認定事實：2013年3月14日，海南新大洲房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱新大洲房地產(chǎn)公司）經(jīng)海南省工商行政管理局核準變更企業(yè)名稱為海南新大洲實業(yè)有限責任公司。2013年7月25日，三亞市國土環(huán)境資源局和三亞市住房和城鄉(xiāng)建設局向新大洲公司頒發(fā)三土房（2013）字第09046號土地房屋權(quán)證，載明三亞新大洲廣場（地下一層）建筑面積5347.55平方米，分攤公共建筑面積311平方米，類型為倉儲。該產(chǎn)權(quán)證由三土房（2012）字第002659號變更而來，原證載明房屋用途為貯藏室。2013年7月26日，三亞市國土環(huán)境資源局和三亞市住房和城鄉(xiāng)建設局向新大洲公司頒發(fā)三土房（2013）字第09202號土地房屋權(quán)證，載明三亞新大洲廣場（一至二層）建筑面積9139.62平方米，分攤公共建筑面積478.38平方米，類型為商業(yè)服務。該產(chǎn)權(quán)證由三土房（2012）字第002599號變更而來。

2009年5月22日，新大洲房地產(chǎn)公司（甲方）與中免集團（乙方）簽訂合同編號為2009-001《房屋租賃合同》，約定：一、出租房屋情況，1-1.甲方出租給乙方的房屋座落在海南省三亞市××道，該房屋地上一層建筑面積（除“東北餃子館”外）為4698.6平方米、二層“迪歐咖啡廳”1233.3平方米，共計建筑面積為5931.9平方米；1-3.該房屋的公用或合用部位的使用范圍、條件及要求，現(xiàn)有裝修、附屬設施、設備狀況由甲、乙雙方在本合同附件（一）中加以列明，甲、乙雙方同意該附件作為甲方向乙方交付該房屋時的交接收據(jù)及乙方返還房屋時的驗收標準；1-4.本合同簽訂后，雙方應對水表、電表核對確認并簽署房屋交接書，房屋交接書為本合同附件（二）；二、租賃用途，2-1.乙方向甲方承諾，租賃該房屋作為商業(yè)經(jīng)營使用，并遵守國家和本市有關(guān)房屋使用和物業(yè)管理的規(guī)定；三、交付日期和租賃期限，3-1.甲、乙雙方約定，房屋租賃期限為九年，自2009年5月22日起至2018年5月21日止；3-2.自本合同簽訂之日起至2009年9月21日止，為乙方的設計、裝修期，時間為四個月，該期限內(nèi)甲方不收取乙方的租金；3-3.裝修期滿后的二年內(nèi)，自2009年9月22日至2011年9月21日止，房屋月租金為建筑面積每平方米陸拾元整，計叁拾伍萬伍仟玖佰壹拾肆元整，自2011年9月22日起，每一租賃年內(nèi)房屋月租金在上一年月租金的基礎上每年遞增5%，直至合同期結(jié)束；3-4.租賃期滿，甲方有權(quán)收回該房屋，乙方應如期返還，若乙方需繼續(xù)承租該房屋時，則應于租賃期滿前6個月，向甲方提出續(xù)租書面要求，經(jīng)甲方同意后重新簽訂租賃合同，價格另議，乙方可在同等條件下享受優(yōu)先續(xù)租的權(quán)利，否則，合同期滿乙方不得繼續(xù)使用該房屋；六、房屋租賃押金及支付方式，6-1.甲、乙雙方約定，本合同正式簽訂后5日內(nèi)，乙方支付甲方房屋租賃押金計壹佰零陸萬柒仟柒佰肆拾貳元；6-2.租賃關(guān)系終止時，在乙方全部履行本合同各項條款及交還承租房屋并清償所有應付款項后十個工作日內(nèi)，甲方將房屋租賃押金余額返還乙方（不計利息）；七、房屋使用要求和維修責任，7-2.租賃期間嚴禁乙方對房屋做任何土建結(jié)構(gòu)上的改造，除本合同附件（一）外，乙方另需裝修或者增設附屬設施和設備的，應事先征得甲方的書面同意；九、房屋使用管理，9-3.乙方不得擅自變更該房屋結(jié)構(gòu)，若需裝修，須將裝修圖紙等交甲方審核確認后方可施工；十、房屋返還時的狀態(tài)，10-1.乙方返還該房屋應當符合正常使用后的狀態(tài)，拆除由乙方自行裝飾、裝修或購買的設備、設施，按照甲方原裝修標準及使用的材料恢復原狀，；十二、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和交換，12-1.乙方的承租期內(nèi)不得將承租房屋轉(zhuǎn)租，如確有需要，亦應事先征得甲方書面同意；十四、違約責任，14-2.乙方未征得甲方書面同意或者超出甲方書面同意的范圍和要求裝修房屋或者增設附屬設施的，甲方可以要求乙方恢復房屋原狀并賠償損失；14-3.租賃期內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方書面同意擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓所承租房屋的，視為乙方違約，乙方除應向甲方支付違約金人民幣壹佰萬元整外，甲方有權(quán)終止本合同并沒收租賃押金；14-6.除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應在本合同的租期屆滿之日返還該房屋，未經(jīng)甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方除應按日租金的五倍向甲方支付該房屋占用期間的使用費外，甲方同時有權(quán)沒收租賃押金。之后，甲方新大洲房地產(chǎn)公司、乙方中免集團、丙方三亞免稅店簽訂《合同轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定：一、甲、乙、丙三方確認，上述《房屋租賃合同》的承租人即合同乙方變更為本合同的丙方，由丙方和甲方繼續(xù)履行該合同；二、上述《房屋租賃合同》除變更合同主體外，其他條款不發(fā)生變更；三、乙方因上述《房屋租賃合同》而應向甲方承擔的義務（包括對承租房屋進行改造而向甲方作出的恢復原狀的承諾等），全部轉(zhuǎn)由丙方承擔履行；四、乙方對上述《房屋租賃合同》變更后由丙方全面繼續(xù)履行合同義務承擔連帶擔保責任，即丙方不能按合同約定及承諾履行自己的義務時，乙方應代為全面履行。嗣后，中免集團向新大洲房地產(chǎn)公司支付租賃押金1067742元，新大洲房地產(chǎn)公司于2009年11月19日向中免集團出具收據(jù)。

2009年5月22日，甲方新大洲房地產(chǎn)公司與乙方楊海松簽訂合同編號為2009-006《房屋租賃合同》，約定：一、出租房屋情況，1-1.甲方出租給乙方的房屋座落在海南省三亞市××道中的部分（從東向西測量建筑面積4000平方米）；1-2.該房屋現(xiàn)有裝修、附屬設施、設備狀況由甲、乙雙方在本合同附件（一）中加以列明，甲、乙雙方同意該附件作為甲方向乙方交付該房屋時的交接收據(jù)及乙方返還房屋時的驗收標準；二、租賃用途，2-1.鑒于本小區(qū)房屋設計為商住用途，地下一層設計用途為產(chǎn)權(quán)式車庫，故乙方向甲方承諾，租賃后使用該房屋符合設計用途；三、交付日期和租賃期限，3-3.裝修期滿后的二年內(nèi)，自2009年9月22日至2011年9月21日止，月租金為建筑面積每平方米貳拾陸元整，計拾萬零肆仟元整，自2011年9月22日起，每一租賃年內(nèi)房屋月租金在上一年月租金的基礎上每年遞增5%，直至合同期結(jié)束；六、房屋租賃押金及支付方式，6-1.本合同正式簽訂后5日內(nèi)，乙方支付押金計叁拾壹萬貳仟元整；十四、違約責任，14-3.租賃期間，乙方未經(jīng)甲方書面同意擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓所承租房屋的，視為乙方違約，乙方除應向甲方支付違約金叁拾萬元整外，甲方有權(quán)終止本合同并沒收租賃押金。該合同其他條款與2009-001《房屋租賃合同》相同。2009年6月9日，甲方新大洲房地產(chǎn)公司與乙方楊海松就上述合同簽訂《補充協(xié)議》，約定：一、雙方確認實際租賃面積變更為3398平方米；二、甲方同意乙方在租賃期間針對乙方租賃的物業(yè)可與他人進行合作或分租、轉(zhuǎn)租部分物業(yè)面積。2009年5月26日，楊海松向新大洲房地產(chǎn)公司支付押金312000元，2011年3月31日，三亞免稅店向楊海松賬戶轉(zhuǎn)賬合計2167308元，附言為地下室租金及押金。楊海松系三亞免稅店項目籌備組人員，新大洲公司、三亞免稅店與楊海松均認可楊海松是代表三亞免稅店簽訂的上述合同，上述租賃合同的實際履行方是三亞免稅店。

2009年5月25日，甲方新大洲房地產(chǎn)公司與乙方麻名貴、丙方中免集團簽訂《合同》，約定：鑒于甲、乙方于2007年6月26日簽訂《商鋪租賃合同》，約定甲方將位于三亞市××道（建筑面積640.58平方米）的房產(chǎn)租賃給乙方使用，開辦“新東方餃子王”；鑒于丙方與甲方于2009年5月22日簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將位于三亞市××道新大洲廣場即三亞印象小區(qū)地上一層（除上述乙方租用部分外）及二層“迪歐咖啡廳”；現(xiàn)丙方有意接租上述乙方租用部分并愿意承擔相應補償；一、從本合同生效之日起，甲乙方之間的《商鋪租賃合同》即告解除，不再履行；二、甲、乙方《商鋪租賃合同》解除的同時，該房產(chǎn)由丙方承接租賃；三、本合同生效后三個工作日內(nèi)，丙方向乙方支付補償款計壹佰玖拾萬元；五、丙方對上述房屋的租賃期從2009年5月28日起至2018年5月15日止，租金為每平方米月租金陸拾元整，計叁萬捌仟肆佰叁拾肆元捌角整。從2011年9月16日起，每一租賃年內(nèi)房屋月租金在上一年月租金的基礎上每年遞增5%，直至合同期結(jié)束；七、本合同生效后三日內(nèi)，丙方應向甲方支付房屋租賃押金計壹拾壹萬伍仟叁佰零肆元肆角。除此之外，甲方與丙方關(guān)于本合同房屋租賃的其他事宜按雙方于2009年5月22日簽訂的《房屋租賃合同》相應條款執(zhí)行。

2009年6月4日，三亞免稅店進行工商注冊登記成立。后，甲方新大洲房地產(chǎn)公司、乙方中免集團、丙方三亞免稅店就上述合同簽訂《合同轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定內(nèi)容與之前三方就2009-001《房屋租賃合同》簽訂的《合同轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》一致。后，中免集團向新大洲房地產(chǎn)公司支付租賃押金115304.4元，新大洲房地產(chǎn)公司于2009年11月19日向其出具了押金收據(jù)。

上述租賃合同簽訂后，三亞免稅店對涉案房屋進行裝修。2009年6月9日，新大洲房地產(chǎn)公司對三亞免稅店籌建組的《關(guān)于電梯改造的通知》向中免集團復函，要求三亞免稅店立即停止所有拆、改建的施工，將拆、改建方案通報新大洲房地產(chǎn)公司，雙方對此進行協(xié)調(diào)處理。三亞免稅店于2009年7月31日出具責任書，明確其對承租的物業(yè)進行裝修過程中對上下水管、空調(diào)消防設施、部分樓板結(jié)構(gòu)進行了改造，改造方案符合國家和行業(yè)設計規(guī)范，如在日后使用過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題在保修期內(nèi)由施工方負責，出現(xiàn)其他問題由責任方負責。2009年9月1日，三亞免稅店出具《承諾書》，承諾因裝修、改造需借用新大洲房地產(chǎn)公司名義對外進行報建等事宜，后果由三亞免稅店承擔。2009年9月21日，新大洲房地產(chǎn)公司向三亞市規(guī)劃建設局出具《三亞市新大洲大廈底商外立面改造申請報告》，申請對涉案商鋪外立面進行裝修改造。為完成對涉案房屋的裝修，2009年11月19日，三亞免稅店向新大洲房地產(chǎn)公司支付改造保證金360萬元。

2012年8月22日，甲方新大洲房地產(chǎn)公司與乙方三亞城市投資建設有限公司（以下簡稱三亞城投）簽訂合同編號2012-09-05-06《房屋租賃合同》，約定：一、出租房屋情況，1-1.甲方出租給乙方的房屋座落在海南省三亞市××道第二層（北面）A、B區(qū)，建筑面積為3424平方米；三、交付日期和租賃期限，3-1.租賃期限自2012年9月1日起至2018年5月21日止；3-2.房屋月租金為建筑面積每平方米捌拾伍元整，即房屋月租金計貳拾玖萬壹仟零肆拾元整；3-3.雙方約定自第二個租賃年度起（即2013年5月22日起），每一租賃年度房屋租金在上一年租金的基礎上遞增5%，直至合同期結(jié)束；六、房屋租賃押金及支付方式，6-1.本合同正式簽訂后5日內(nèi)，乙方支付押金計叁佰萬元整；十四、違約責任，14-3.租賃期間，乙方未經(jīng)甲方書面同意擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓所承租房屋的，視為乙方違約，乙方除應向甲方支付違約金叁佰萬元整外，甲方有權(quán)終止本合同并沒收租賃押金。該合同其他條款與2009-001《房屋租賃合同》相同。之后，甲方新大洲公司、乙方三亞城投、丙方三亞免稅店就上述租賃合同簽訂《

轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定：一、甲、乙、丙三方確認，將上述《房屋租賃合同》的承租人即乙方變更為本合同的丙方，由丙方與甲方繼續(xù)履行《房屋租賃合同》，原租賃合同內(nèi)容條款不變；二、乙方在《房屋租賃合同》承擔的義務、享有的權(quán)利全部轉(zhuǎn)讓給丙方享有和履行，轉(zhuǎn)讓后，乙方對甲方、丙方合同履行不再承擔任何責任；三、乙方與丙方關(guān)于上述合同轉(zhuǎn)讓的其他問題，由雙方自行協(xié)商解決，與甲方無關(guān)。2012年9月29日，三亞城投向新大洲房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)賬300萬元，作為租賃押金。2014年12月30日，三亞城投向三亞免稅店出具《三亞城市投資建設有限公司關(guān)于代收代付貴司房屋租賃押金的聲明函》，內(nèi)容顯示三亞城投支付給新大洲房地產(chǎn)公司的300萬元，系三亞免稅店于2012年9月27日轉(zhuǎn)給三亞城投的房屋租賃押金。

2012年7月23日，新大洲房地產(chǎn)公司與三亞免稅店共同向三亞市規(guī)劃局申請調(diào)整三亞印象小區(qū)負一層防火等級。2013年4月18日，三亞免稅店向新大洲房地產(chǎn)公司出具承諾書，承諾事項與2009年9月1日承諾書相同。2014年9月，三亞免稅店搬離涉案房屋，搬遷至三亞海棠灣。后，三亞免稅店將部分涉案房屋轉(zhuǎn)租給三亞旅游局，三亞旅游局在此處掛牌“三亞市民游客中心”“三亞旅游警察”等，提供公共便利服務。

2017年3月10日，三亞免稅店與三亞旅游局補簽合同編號為（201703）中免總字第8號《房屋租賃合同》，三亞免稅店將涉案房屋地上面積6715.2平方米、地下室面積153平方米部分轉(zhuǎn)租給三亞旅游局，租賃期限自2015年5月1日起至2018年4月30日止。2017年6月18日，三亞免稅店與三亞旅游局就上述租賃合同簽訂編號為（201706）中免總字第18號《補充協(xié)議》，對上述租賃合同中地上面積6715.2平方米中包含增租的237平方米、400平方米的位置、面積數(shù)、租賃期限進行重新確認，其中237平方米部分于2016年10月24日啟租，400平方米部分于2017年4月20日啟租。

2018年1月起，三亞旅游局就涉案房屋的續(xù)租問題，與新大洲公司進行多次聯(lián)系溝通，但未獲得新大洲公司書面答復。2018年3月8日，新大洲公司向中免集團、三亞免稅店發(fā)出聯(lián)系函，告知其租賃期限即將屆滿，若不續(xù)租，請在租賃期滿后將房屋恢復原狀、搬遷退房。2018年3月12日，三亞免稅店向新大洲公司出具三免發(fā)[2018]5號《關(guān)于房屋租期期滿不再續(xù)租告知函》，明確租期屆滿后不再續(xù)租。2018年5月21日，三亞免稅店向三亞旅游局出具三免發(fā)[2018]11號《關(guān)于房屋租期已滿限期搬離通知函》，告知其房屋租期已滿，要求其于2018年5月22日前搬離，并將房屋恢復至約定狀態(tài)。三亞旅游局一直使用涉案房屋。2018年6月14日，三亞免稅店向三亞市人民政府發(fā)出三免發(fā)[2018]15號（急）《關(guān)于解決三亞市民游客中心房屋租賃糾紛的緊急求助函》，請求三亞市政府出面協(xié)調(diào)三亞免稅店與新大洲公司之間的房屋租賃糾紛。2018年6月20日，新大洲公司函告中免集團和三亞免稅店，要求其立即搬遷退房并告知其逾期搬遷退房造成的法律后果。2018年7月11日，三亞免稅店向新大洲公司送達三免發(fā)[2018]20號《關(guān)于辦理房屋租期期滿交接的函》，要求新大洲公司辦理房屋交接手續(xù)。但因涉案房屋部分由三亞旅游局占有使用，新大洲公司拒絕接收房屋。

2018年11月21日，三亞市市民游客中心對外發(fā)布公告，告知三亞市民游客中心因場地租期已滿，定于2018年11月21日至23日搬遷新址。2018年11月23日，三亞旅游局搬離涉案房屋。2018年11月28日，三亞免稅店查看現(xiàn)場并接收房屋。2018年12月5日，三亞免稅店向新大洲公司發(fā)出三免發(fā)[2018]51號《關(guān)于接收房屋的函》，告知新大洲公司盡快接收房屋，否則由此造成的擴大損失由新大洲公司承擔。新大洲公司收到上述函件后于2018年12月6日向三亞免稅店回復《關(guān)于退房問題的復函》，表示因未達到合同約定的退房條件，故不同意按照現(xiàn)狀接收房屋。三亞旅游局就其承租面積向三亞免稅店支付租金至2018年4月30日止，三亞免稅店按照租賃合同約定向新大洲公司支付租金至租期屆滿之日止。

一審法院認為，新大洲公司與中免集團簽訂的2009-001《房屋租賃合同》、新大洲公司與麻名貴和中免集團簽訂的《合同》、新大洲公司與三亞城投簽訂的2012-09-05-06《房屋租賃合同》均是各方真實的意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。中免集團、三亞城投將房屋租賃合同權(quán)利義務概括轉(zhuǎn)讓給三亞免稅店，新大洲公司知曉并同意上述轉(zhuǎn)讓行為，且合同權(quán)利義務不存在法定不能轉(zhuǎn)讓的情形，故2009-001《房屋租賃合同》、2012-09-05-06《房屋租賃合同》的相對方均為新大洲公司與三亞免稅店。《合同》的相對方為新大洲公司、三亞免稅店和麻名貴。各方當事人應當依照合同約定行使合同權(quán)利、履行合同義務。

新大洲公司與楊海松簽訂的2009-006《房屋租賃合同》和《補充協(xié)議》，是雙方真實的意思表示，合法有效。《補充協(xié)議》系對《房屋租賃合同》的變更和補充。楊海松陳述其代三亞免稅店簽訂租賃合同，是履行職務的行為。三亞免稅店和新大洲公司均認可實際履行方是三亞免稅店。故三亞免稅店應當參照2009-006《房屋租賃合同》承擔相應義務和責任。三亞免稅店將其他部分房屋轉(zhuǎn)租未按照合同約定獲得新大洲公司的書面同意。三亞免稅店認為新大洲公司同意楊海松轉(zhuǎn)租實際已經(jīng)突破了其他租賃合同中不得轉(zhuǎn)租的條款，不符合事實，不予采納。

一、關(guān)于三亞免稅店是否存在違約問題。

1.關(guān)于轉(zhuǎn)租。庭審中，新大洲公司陳述其知曉三亞免稅店承租涉案房屋的用途是開設免稅店，其亦于2015年至2016年知曉三亞免稅店搬遷至海棠灣。新大洲公司與三亞印象小區(qū)業(yè)主自2012年起就涉案房屋裝修問題發(fā)生糾紛，至今尚未解決，三亞旅游局于2015年在涉案房屋處掛牌三亞市民游客中心，新大洲公司主張其在2018年3月之前并不知道三亞免稅店將涉案房屋轉(zhuǎn)租給三亞旅游局，與事實不符，不予支持。一審法院認定新大洲公司最遲于2016年應當知道涉案房屋已被三亞免稅店轉(zhuǎn)租，其作為出租人在應當知道轉(zhuǎn)租情況六個月內(nèi)，未提出異議，視為放棄就三亞免稅店的轉(zhuǎn)租行為主張權(quán)利。三亞免稅店轉(zhuǎn)租不屬于違反合同約定的行為。

2.關(guān)于裝修改造。租賃合同約定，租賃期間禁止三亞免稅店對房屋做任何土建結(jié)構(gòu)上的改造，除合同附件（一）外，三亞免稅店另需裝修或者增設附屬設施和設備的，應事先征得新大洲公司的書面同意，按規(guī)定須向有關(guān)部門批準后，方可進行。各方當事人向一審法院提交的租賃合同中均未包含附件（一）。三亞免稅店在對承租房屋進行裝修改造的過程中，新大洲公司對裝修改造行為提出過異議，但在三亞免稅店出具承諾書并交納改造保證金后，新大洲公司對三亞免稅店的裝修改造行為并未再提出異議，也未因三亞免稅店的裝修改造行為依據(jù)租賃合同主張權(quán)利，足以認定新大洲公司默認同意三亞免稅店的裝修改造行為。并且涉案房屋已于2013年辦理土地房屋權(quán)證，故在租賃合同履行過程中，三亞免稅店不存在違反合同約定擅自裝修改造問題。

二、關(guān)于返還房屋問題。除2009年5月25日簽訂的《合同》約定房屋租賃期限至2018年5月15日外，其他合同約定的房屋租賃期均于2018年5月21日屆滿。合同期限屆滿，合同終止。在合同期限屆滿前，三亞免稅店明確表示不再續(xù)租，同意返還房屋。且三亞旅游局于2018年11月23日已經(jīng)搬離涉案房屋。涉案房屋實際已滿足返還條件。三亞免稅店于2018年12月5日函告新大洲公司辦理房屋接收手續(xù)，不存在拒絕返還房屋問題。新大洲公司復函明確不接收房屋于法無據(jù)，三亞免稅店要求其立即接收涉案房屋有事實根據(jù)和法律依據(jù)，予以支持。

三、關(guān)于返還房屋時房屋狀態(tài)問題。新大洲公司要求三亞免稅店將房屋恢復原狀后雙方再行辦理交接，但對于“原狀”如何解釋，新大洲公司陳述“原狀”系租賃合同簽訂之后交付房屋時房屋狀態(tài)。交付房屋時房屋狀態(tài)如何，新大洲公司未舉證證明，應當承擔舉證不能的不利后果。三亞免稅店與新大洲公司的租賃合同中約定，返還房屋應當符合正常使用后的狀態(tài)，拆除由三亞免稅店自行裝飾、裝修或購買的設備、設施，按照新大洲公司原裝修標準及使用的材料恢復原狀，在返還房屋時新大洲公司不允許拆除的，三亞免稅店不能拆除而應無償交付新大洲公司處理，可移動的設施、設備由三亞免稅店自行處理。因三亞免稅店不存在擅自裝修改造的問題，故在租賃期滿后，雙方對三亞免稅店裝修改造部分應當進行確認，并且區(qū)分是否形成附合、新大洲公司是否允許拆除等。現(xiàn)新大洲公司與三亞免稅店均不能對上述情況進行明確，三亞免稅店主張按現(xiàn)狀接收房屋無事實根據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。新大洲公司主張因三亞免稅店未將涉案房屋恢復原狀不辦理接收手續(xù)無事實根據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。

四、關(guān)于遲延搬遷期間占有使用費問題。租賃合同期滿后，三亞免稅店未按時將涉案房屋返還給新大洲公司，應當支付逾期搬遷期間占有使用費。三亞免稅店和三亞旅游局認為使用費計算標準過高，希望調(diào)減至按照租賃期限內(nèi)的租金標準計算，并同意按照中國人民銀行發(fā)布的同期一年期一般貸款基準利率支付利息。合同約定未經(jīng)新大洲公司同意逾期返還房屋的，按照日租金五倍支付房屋占用期間的使用費。合同中此條款系違約責任項下，屬于雙方關(guān)于逾期搬遷的違約責任的約定。三亞免稅店逾期搬遷，新大洲遭受的損失為房屋逾期交房期間的使用費。參照《最高人民法院關(guān)于適用

若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，當事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可以認定為過分高于造成的損失。在合同履行過程中，三亞免稅店不存在逾期交納租金等違約情況，將涉案房屋轉(zhuǎn)租給三亞旅游局后成立的市民游客中心的用途是維護社會公共利益，根據(jù)公平原則，一審法院綜合考量將日租金五倍的計算標準調(diào)整為日租金的1.3倍。三亞旅游局于2018年11月23日已經(jīng)搬離涉案房屋，三亞免稅店于2018年12月5日函告新大洲公司對涉案房屋辦理交接，故房屋占有使用費應當計算至2018年12月5日。新大洲公司未及時辦理交接造成損失擴大，責任由其自行承擔。租賃期限屆滿時，三亞免稅店從中免集團接收的部分（面積4698.6㎡）租金為500806.73元/月，從中免集團接收的原麻名貴承租的部分（面積640.58㎡）租金為54081.62元/月，以楊海松名義承租的部分（面積3398㎡）租金為146338.44元/月，從三亞城投接收的部分（面積3424㎡）租金為371448.99元/月，上調(diào)30%后分別為651048.75元/月、70306.11元/月、190239.97元/月、482883.69元/月。新大洲公司主張均從2018年5月22日起計算房屋占用使用費系對自身權(quán)利的處分，予以支持。涉案房屋從2018年5月22日至2018年12月5日的房屋占用使用費合計9017627.76元（1394478.52元×6個月+1394478.52元÷30天×14天），故三亞免稅店應當向新大洲公司支付9017627.76元房屋占用使用費。

五、關(guān)于其他直接損失。新大洲公司未提交因涉案房屋裝修導致的其他訴訟而支出律師費、食宿費等相關(guān)證據(jù)，應承擔舉證不能的不利后果。故對其主張其他損失50萬元，不予支持。

六、關(guān)于中免集團責任承擔問題。中免集團將其與新大洲公司簽訂的2009-001號《房屋租賃合同》、與新大洲公司和麻名貴三方簽訂的《合同》中的權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓給三亞免稅店時承諾，對三亞免稅店全面履行合同義務承擔連帶擔保責任。該約定是各方真實的意思表示，現(xiàn)三亞免稅店在上述合同履行期滿后未及時搬離，產(chǎn)生了相應的占有使用費，2009-001號《房屋租賃合同》相應的占有使用費數(shù)額為4210115.25元（651048.75元/月×6個月+651048.75元/月÷30天×14天），《合同》相應的占有使用費數(shù)額為454646.18元（70306.11元/月×6個月+70306.11元/月÷30天×14天）。新大洲公司要求中免集團對上述合計4664761.43元占有使用費承擔連帶擔保責任有事實根據(jù)和法律依據(jù)，予以支持。關(guān)于新大洲公司與楊海松簽訂的2009-006《房屋租賃合同》、新大洲公司和三亞城投簽訂的2009-09-05-06《房屋租賃合同》，中免集團并未作出承擔連帶擔保責任的承諾，現(xiàn)新大洲公司要求中免集團對此兩份租賃合同期滿后三亞免稅店應當支付的占有使用費承擔連帶責任于法無據(jù)，不予支持。

七、關(guān)于返還租賃押金、改造保證金及利息問題。三亞免稅店未能在合同履行期滿時將涉案房屋返還給新大洲公司，依照租賃合同約定，除應按日租金五倍支付房屋占有使用費之外，新大洲公司有權(quán)沒收押金。沒收押金實際是三亞免稅店支付違約金。故在租賃合同中，雙方既約定了一方違約時應根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也約定了因違約行為產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法，新大洲公司應當擇其一主張違約責任。現(xiàn)一審法院已經(jīng)認定三亞免稅店按日租金的1.3倍支付損失賠償額，已足以彌補三亞免稅店逾期返還房屋給新大洲公司造成的損失。新大洲公司繼續(xù)主張三亞免稅店承擔沒收押金的違約責任無法律依據(jù)，不予支持。因三亞免稅店不存在違反合同約定轉(zhuǎn)租和裝修改造房屋問題，故新大洲公司要求沒收租賃押金4495046.4元無事實根據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。關(guān)于改造保證金，租賃合同并未約定該款項的收取、返還問題。新大洲公司主張與三亞免稅店口頭約定改造保證金是合同押金，應參照合同中關(guān)于押金的規(guī)定，不予退還。現(xiàn)一審法院認定新大洲公司應當退還三亞免稅店支付的租賃押金，在合同履行期間內(nèi)新大洲公司也未對三亞免稅店的裝修改造行為主張權(quán)利，故新大洲公司應當退還三亞免稅店支付的改造保證金。三亞免稅店將涉案房屋轉(zhuǎn)租給三亞旅游局，因三亞旅游局租賃期滿后未及時搬離，新大洲公司與三亞免稅店未對涉案房屋辦理交接手續(xù)，故新大洲公司在未返還押金、改造保證金過程中不存在過錯，三亞免稅店要求新大洲公司支付利息無事實根據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。三亞免稅店要求新大洲公司返還租賃押金、改造保證金合計8095046.4元有事實根據(jù)和法律依據(jù)，予以支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百三十五條，《中華人民共和國擔保法》第十八條，《最高人民法院關(guān)于適用

的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、三亞免稅店于判決生效之日起十日內(nèi)向新大洲公司支付房屋占有使用費9017627.76元；二、中免集團對上述房屋占有使用費中4664761.43元部分承擔連帶清償責任；三、新大洲公司于判決生效之日起五日內(nèi)與三亞免稅店辦理三亞市榆亞大道新大洲廣場地下一層、地上一層、地上二層房屋的交接手續(xù)；四、新大洲公司于判決生效之日起十日內(nèi)向三亞免稅店退還租賃押金、改造保證金合計8095046.4元；五、駁回新大洲公司的其他訴訟請求；六、駁回三亞免稅店的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴受理費85700元，由三亞免稅店負擔72564.38元，由新大洲公司負擔13135.62元；反訴受理費34232.66元，由新大洲公司負擔34232.66元，退還三亞免稅店34232.66元。

本院查明

本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人二審爭議的事實，本院認定如下：

新大洲公司提交了五組材料作為二審新證據(jù)。證據(jù)一、房屋交接書。新大洲公司主張，該證據(jù)在一審休庭當天提交，但一審法院未再組織質(zhì)證。該組證據(jù)可證明涉案房屋在交付給三亞免稅店時的原狀態(tài)以及外形、內(nèi)飾等。證據(jù)二、《公證書》及公證處在涉案房屋現(xiàn)場拍攝的光碟。新大洲公司主張，該證據(jù)為當時對涉案房屋的外立面及附屬物進行的證據(jù)保全，可以清楚的反映涉案房屋的原始狀態(tài)。證據(jù)三、涉案房屋原狀的照片。新大洲公司主張，該證據(jù)為涉案房屋在交付給三亞免稅店時的原狀，清楚的反映了房屋的外形、建筑材料、內(nèi)部情況等，是新大洲公司對房屋交付時所作的存證。證據(jù)四、涉案房屋2005年第一次取得的房屋產(chǎn)權(quán)證總證。新大洲公司主張，這份證據(jù)證明三亞免稅店、中免集團承租使用一樓的房產(chǎn)中，有300平方米屬于消防通道，該部分屬于全體業(yè)主所共有，這一部分被三亞免稅店占用改造，就這一事實業(yè)主委員會將新大洲公司、三亞免稅店、中免集團訴至法院，尚未有判決結(jié)果。這是三亞免稅店、中免集團裝修裝飾的結(jié)果導致的。證據(jù)五、業(yè)主委員會起訴新大洲公司、三亞免稅店，要求共同承擔拆除違法改造的建筑物、賠償經(jīng)濟損失一案上訴狀及送達回證。新大洲公司主張，該案現(xiàn)在在三亞中院審理，尚未開庭，該案是因為三亞免稅店擅自裝修改造導致，該案一審判決初步判定了拆除部分建筑，恢復通道、廁所等建筑。

三亞免稅店對新大洲公司提交的該組證據(jù)質(zhì)證如下：關(guān)于證據(jù)一，房屋交接書沒有三亞免稅店蓋章，真實性無法確認。本案的房屋租賃合同第一條約定，房屋交接書屬附件二的內(nèi)容。第十條約定，恢復原狀的依據(jù)是合同附件一，并不是房屋交接書。因此，房屋交接書證明力不足，不能證明涉案房屋返還時的狀態(tài)。交接書后的照片是新大洲公司單方拍攝，拍攝時間無法確認，與本案也無關(guān)，即使是真實的也無法反映涉案房屋的原貌，也不能體現(xiàn)合同恢復原狀的標準。照片顯示的不是毛坯房。對報告真實性不予認可，即使報告是真實的，新大洲公司在一審中要求恢復成KTV等格局，二審又要求恢復至簽訂合同時的狀態(tài)。新大洲公司沒有確定應當恢復的標準。報告的內(nèi)容與新大洲公司主張的狀態(tài)不符，不能證明其主張。關(guān)于證據(jù)二，對公證書的真實性、合法性和關(guān)聯(lián)性均予以認可，但對證明內(nèi)容不予認可。公證書內(nèi)容稱“可能拆除鋼結(jié)構(gòu)雨棚”，事實上三亞免稅店在實際裝修的過程中，并沒有拆除鋼結(jié)構(gòu)雨棚，只是遮住了該雨棚。從涉案房屋租賃合同看，新大洲公司在一審時沒有提交這份公證書，沒有指明恢復的狀態(tài)，現(xiàn)在要求拆除與合同約定不符，于法無據(jù)。公證書是新大洲公司單方委托公證處拍攝了房屋的外立面，但不能反映房屋的原貌，客觀上不能將外立面恢復到十年前的狀態(tài)。原來的房屋是老舊的，新大洲公司執(zhí)意恢復成十年前的原貌缺乏經(jīng)濟價值。關(guān)于證據(jù)三，與對證據(jù)一的質(zhì)證意見相同。關(guān)于證據(jù)四，對真實性沒有異議，對關(guān)聯(lián)性有異議，新大洲公司不是因消防通道的使用而起訴的。對合法性有異議，該案一審判決未生效，業(yè)主委員會提出上訴，新大洲公司沒有提交一審判決，無從考察一審法院認定的事實，不能證明侵占的事實和誰侵占，業(yè)主委員會沒有將三亞免稅店列為被告，新大洲公司主張三亞免稅店侵占與客觀事實不符。關(guān)于證據(jù)五，對房產(chǎn)證的真實性、合法性和關(guān)聯(lián)性沒有異議，但對證明內(nèi)容有異議。房產(chǎn)證附了涉案房屋第一、二層的戶型圖，可以看出涉案房屋辦證的時候就是通透一體的狀態(tài)，不存在新大洲公司陳述的分割成咖啡館、餃子館等的狀態(tài)，所以其要求將房屋恢復成咖啡館、餃子館的原狀與房產(chǎn)證相悖，其主張不符合事實。新大洲公司無權(quán)在戶型圖確認之外，要求違法改建、加建。

中免集團對新大洲公司提交的該組證據(jù)的質(zhì)證意見和三亞免稅店一致。

三亞旅游局對新大洲公司提交的該組證據(jù)質(zhì)證如下：關(guān)于證據(jù)一至三，三亞旅游局是2015年才承租房屋，對新大洲公司和三亞免稅店之間的合同，以及關(guān)于改造、恢復原狀的約定不清楚。對房屋的初始狀態(tài)不知情，對該三組證據(jù)不發(fā)表意見。對證據(jù)四和五的質(zhì)證意見與三亞免稅店一致。

本院對該組證據(jù)認證如下：關(guān)于證據(jù)一，新大洲公司均未提交原件核對，真實性均無法確認。兩份房屋交接書并無三亞免稅店或者中免集團蓋章，照片無拍攝日期，申請報告也無法反應房屋整體原貌。對該組證據(jù)不予采信。關(guān)于證據(jù)二，對其真實性、合法性均予以認可。但是該公證書涉及內(nèi)容僅為“鋼結(jié)構(gòu)雨棚”并非房屋交接時的原始狀態(tài)，且三亞免稅店稱其并未拆除該雨棚，只是在裝修改造時做了遮擋。新大洲公司對此并未提出異議。故對該證據(jù)的證明力不予采信。關(guān)于證據(jù)三，該組照片均無拍攝日期，無法證明是房屋交接時的原始狀態(tài)。對該組證據(jù)不予采信。關(guān)于證據(jù)四，對該房產(chǎn)證的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均予以采信。但是無法證明三亞免稅店、中免集團侵占了消防通道。關(guān)于證據(jù)五，對該上訴狀和送達回證的真實性、合法性均予以采信。但是無法證明因三亞免稅店的原因致使業(yè)主委員會起訴新大洲公司的相關(guān)事實，因此對其關(guān)聯(lián)性和證明力不予采信。

三亞免稅店提交了二組材料作為二審新證據(jù)：證據(jù)一，三亞市政府網(wǎng)關(guān)于三亞市民游客中心落成揭牌的新聞報道。證據(jù)來源，三亞市人民政府網(wǎng)。證據(jù)二，中央政府門戶網(wǎng)站關(guān)于ＸＸＸ總理視察三亞市民游客中心的報道。證據(jù)來源，中央政府門戶網(wǎng)。二組證據(jù)用來證明，三亞市民游客中心于2015年9月30日舉行揭牌儀式。2016年3月22日，ＸＸＸ總理到三亞市民游客中心視察。三亞旅游局將涉案部分房屋用作三亞市民游客中心是眾所周知的事實。一審法院認定新大洲公司最遲于2016年知道涉案房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)租給三亞旅游局正確。

新大洲公司對三亞免稅店提交的該組證據(jù)質(zhì)證如下：對該兩組證據(jù)的真實性沒有異議，但這份證據(jù)與三亞免稅店主張的待證事實沒有關(guān)聯(lián)。游客中心揭牌儀式和ＸＸＸ總理視察與新大洲公司是否知道涉案房屋被轉(zhuǎn)租之間沒有必然的因果聯(lián)系，無法證明新大洲公司在2016年就已經(jīng)知曉房屋轉(zhuǎn)租事宜。

三亞旅游局和中免集團對三亞免稅店提交的該組證據(jù)均予以認可。

本院對該組證據(jù)認證如下：對該組證據(jù)的真實性、合法性以及關(guān)聯(lián)性均予以采信。該組證據(jù)可以證明三亞免稅店的上述主張。

另查明，三亞市旅游發(fā)展委員會于2019年2月3日更名為三亞市旅游和文化廣電體育局。

本院對一審查明的事實予以確認。

新大洲公司在二審審理過程中，明確其上訴請求為：1.判令中免集團、三亞免稅店拆除其違法違規(guī)的裝修裝飾物，恢復原狀，恢復原狀后將房屋交付給新大洲公司。2.在房屋未交付之前，中免集團、三亞免稅店應按合同約定，按日租金的5倍支付房屋占用費。3.新大洲公司因中免集團、三亞免稅店的各種違約行為有權(quán)沒收其交付的押金8095046.6元。