是否是惡意拖欠租金也是法院要查明的主要方面

是否是惡意拖欠租金也是法院要查明的主要方面---王四保與廖瑞芬房屋租賃合同糾紛

常熟市人民法院

（2017）蘇0581民初12182號(hào)

案　　由：

房屋租賃合同糾紛

當(dāng)事人信息

原告：王四保，男，1962年11月10日生，漢族，住常熟市。

委托訴訟代理人：朱建鋒，江蘇圣益律師事務(wù)所律師。

被告：廖瑞芬，女，1962年10月22日生，漢族，住常熟市。

委托訴訟代理人：陳建東，江蘇有言律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：葉萌竹，女，1992年9月1日生，漢族，住常熟市。

審理經(jīng)過(guò)

原告王四保與被告廖瑞芬房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年11月2日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序于2017年12月15日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，后依法組成合議庭適用普通程序于2018年3月19日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告王四保的委托訴訟代理人朱建鋒、被告廖瑞芬的委托訴訟代理人陳建東、葉萌竹到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱(chēng)

原告王四保向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令解除原、被告雙方于2013年7月20日簽訂的房屋及場(chǎng)地租賃合同；2、判令被告立即騰空退還交付給原告虞山林場(chǎng)山灣里14號(hào)場(chǎng)地和房屋；3、判令被告支付房屋場(chǎng)地租金（從2017年1月1日起算至實(shí)際交付之日，按年租金10萬(wàn)元計(jì)算）；4、判令被告支付保潔費(fèi)12000元；支付水、電、污水費(fèi)總計(jì)2268.18元；5、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。審理中，原告變更訴訟請(qǐng)求為：1、判令解除原、被告雙方于2013年7月20日簽訂的房屋及場(chǎng)地租賃合同；2、判令被告立即騰空退還交付給原告虞山林場(chǎng)山灣里14號(hào)場(chǎng)地和房屋；3、判令被告支付房屋場(chǎng)地租金（從2017年1月1日起算至實(shí)際交付之日，按年租金10萬(wàn)元計(jì)算）；4、判令被告支付水、電、污水費(fèi)總計(jì)3291.17元；（到2017年10月份為止）5、判令被告應(yīng)違約賠償房屋閑置的租金損失，以6個(gè)月的房租金來(lái)計(jì)算。6、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原、被告雙方于2013年7月20日簽訂房屋及場(chǎng)地租賃合同，約定原告將位于常熟市虞山林場(chǎng)山灣里14號(hào)房屋底層四間及周邊場(chǎng)地租賃給乙方，用于經(jīng)營(yíng)茶室，租期為十年，從2012年1月1日起至2021年12月31日止，租金每年四萬(wàn)元，五年后租賃價(jià)格重新商議，租金先付后租，雙方另外還約定了違約條款等。五年租賃期滿后，原、被告雙方因租金問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議，2017年度的租金被告至今未付，原告多次發(fā)函告知被告履行合同，可被告置之不理，并且被告還結(jié)欠2017年度保潔費(fèi)、水電等費(fèi)未支付，另外被告在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，多次存在違法違規(guī)行為，相關(guān)部門(mén)多次發(fā)出整改通知書(shū)。2017年8月21日，未經(jīng)原告同意，被告在常熟零距離網(wǎng)站上發(fā)帖轉(zhuǎn)讓承租的茶室。被告的各種行為，已經(jīng)嚴(yán)重違反了租賃合同第四條違約條款，為維護(hù)原告合法權(quán)益，故訴訟至法院，請(qǐng)求法院予以判準(zhǔn)原告的訴訟請(qǐng)求。

被告廖瑞芬辯稱(chēng)：請(qǐng)求法院駁回原告的全部訴請(qǐng)，1、關(guān)于原告訴狀中所陳述，大部分與事實(shí)不符，關(guān)于租期應(yīng)當(dāng)?shù)?022年12月31日止，原告所稱(chēng)的被告拒不支付租金的事實(shí)并不存在，根據(jù)原被告所簽訂的合同，2017年的租金應(yīng)由雙方自行協(xié)商，因此雙方對(duì)租金進(jìn)行了協(xié)商，但是在此過(guò)程中，原告存在很多違約行為，妨礙了被告使用租賃物，如把租賃的底層4間房屋及院子鎖住不讓被告使用，另外，在出入口用鐵絲阻礙被告及前來(lái)消費(fèi)的人員出入，多次對(duì)被告實(shí)施停電停水，導(dǎo)致被告中止經(jīng)營(yíng)，擅自關(guān)閉被告的煤氣管，在2017年10月國(guó)慶期間，在原被告就租金問(wèn)題協(xié)商的時(shí)候，采用潑糞等行為阻止被告經(jīng)營(yíng)，被告先后通過(guò)三峰管理區(qū)以及第三方與原告進(jìn)行協(xié)商，在三峰管理區(qū)也初步達(dá)成調(diào)解協(xié)議，但是雙方協(xié)議至今仍未簽字，綜上，被告方認(rèn)為原告自身存在違約行為，并沒(méi)有履行租賃合同中主要的租賃義務(wù)，被告方始終愿意按合同履行，也不存在依法解除合同的情節(jié)，且被告簽訂合同后，先后投入了80多萬(wàn)至今，請(qǐng)求法院查明事實(shí)，判決駁回原告訴請(qǐng)。第二次庭審中，被告補(bǔ)充答辯意見(jiàn)：1、原告代理人提及的被告方仍未支付租金及其他費(fèi)用的事實(shí)，被告方庭后主動(dòng)和原告方聯(lián)系過(guò)要求支付，但是予以拒絕，并不是被告方不付，另外，庭審后，原告在其房屋的上方安裝了10個(gè)左右的攝像頭，同時(shí)將已經(jīng)對(duì)被告方關(guān)閉院子的門(mén)打開(kāi)了，但是還是拒絕被告正常使用，被告的客人進(jìn)入院墻的時(shí)候，原告也予以較為婉轉(zhuǎn)的拒絕，目前，本應(yīng)當(dāng)出租給被告方使用的樓下的出租范圍，被告仍無(wú)法正常使用。

本院查明

當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人提交的證據(jù)及陳述，本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2013年7月20日，原告王四保（出租方、甲方）與被告廖瑞芬（承租方、乙方）簽訂房屋及場(chǎng)地租賃合同1份，約定，甲方將位于常熟市虞山腳下自家房屋底層四間以及房屋周邊場(chǎng)地進(jìn)行施工改造，須經(jīng)甲方同意，并報(bào)相關(guān)政府部門(mén)同意后方可使用或?qū)嵤?。未?jīng)甲方同意，乙方不得隨意將承租的房屋及場(chǎng)地以任何形式轉(zhuǎn)租與第三方，否則甲方有權(quán)解除合同，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。租賃期限為10年，即自2012年1月1日起至2022年12月31日止。五年后仍由乙方租賃，價(jià)格重新商議。每年租金額為40000元，租金支付方式為先付后租，一年一付，每年1月1日前付下一年租金。合同履行過(guò)程中，甲方應(yīng)配合乙方接通水電等必要設(shè)施，乙方應(yīng)獨(dú)立承擔(dān)水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)（不包括甲方用的燃?xì)赓M(fèi)）、安裝費(fèi)、修理費(fèi)、施工費(fèi)、場(chǎng)地裝修布置費(fèi)用等一切費(fèi)用，且自負(fù)盈虧。在合同履行期內(nèi)，乙方逾期支付租金及其他費(fèi)用等超過(guò)15天，甲方有權(quán)解除合同。在合同履行期內(nèi)，若乙方存在違法、違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為的，甲方有權(quán)解除合同且不承擔(dān)任何罰款費(fèi)用，如法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)由甲方承擔(dān)的，甲方有權(quán)向乙方追償。在本合同解除或終止時(shí)，乙方應(yīng)在30日內(nèi)交還相關(guān)房屋與場(chǎng)地，并將存放的自有財(cái)產(chǎn)物資及時(shí)處置搬離。如逾期不歸還或未處置的財(cái)產(chǎn)物資，視為乙方同意甲方代為處置。甲方在處置搬離的過(guò)程中，若存在無(wú)法搬離的財(cái)產(chǎn)或設(shè)施，則此財(cái)產(chǎn)或設(shè)施的所有權(quán)歸甲方無(wú)償享有。合同簽訂后，被告廖瑞芬交付了2016年前的租金，2017年之后的租金至今未付。

國(guó)營(yíng)常熟市虞山林場(chǎng)三峰管理區(qū)（甲方）與王四保（乙方）簽訂“農(nóng)家樂(lè)”管理協(xié)議1份，約定：一、乙方利用位于三峰管理區(qū)山灣里14號(hào)自有住宅，并征得周?chē)泥復(fù)?，?jīng)甲方審核同意租用甲方集體土地，用于經(jīng)營(yíng)以（空）主的“農(nóng)家樂(lè)”。二、本管理協(xié)議期限為1年，自2017年1月1日起，到2017年12月31日止。三、經(jīng)甲方批準(zhǔn)并實(shí)地丈量，乙方現(xiàn)占用集體土地面積887㎡，其中場(chǎng)地468㎡，木棚358㎡，池塘4㎡，綠化57㎡。四、根據(jù)調(diào)整后的農(nóng)家樂(lè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，甲方向乙方收取“農(nóng)家樂(lè)”環(huán)境衛(wèi)生及垃圾清運(yùn)費(fèi)計(jì)人民幣12000元整。該費(fèi)用主要用于整個(gè)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生管理，對(duì)因收取該費(fèi)用而需繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，均由乙方負(fù)擔(dān)。簽訂本協(xié)議當(dāng)日，乙方應(yīng)一次性付清費(fèi)用，不得拖欠。五、協(xié)議期間，乙方應(yīng)服從甲方各項(xiàng)管理規(guī)定，自覺(jué)辦理好經(jīng)營(yíng)證照，守法經(jīng)營(yíng)；不影響周邊居民生活，不污染環(huán)境和損害公共利益，自覺(jué)加強(qiáng)消防安全管理；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中有給甲方和他人造成損失的，有乙方承擔(dān)一切責(zé)任。協(xié)議期內(nèi)，乙方未經(jīng)批準(zhǔn)不得違章搭建建筑設(shè)施，不得超占用地面積，違反本規(guī)定的，甲方有權(quán)予以強(qiáng)制拆除，所造成的損失有乙方自負(fù)。協(xié)議期內(nèi)，乙方不得將該集體土地轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押給第三方，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地用途。六、本協(xié)議到期前三個(gè)月，乙方應(yīng)向甲方申請(qǐng)續(xù)簽協(xié)議，甲方根據(jù)度假區(qū)建設(shè)規(guī)劃確定是否予以續(xù)簽協(xié)議。本協(xié)議到期后，如甲方或雙方均不再續(xù)訂管理協(xié)議的，本協(xié)議自然終止。乙方必須如期退出租賃的集體土地，恢復(fù)土地原狀，所有設(shè)施的拆除，甲方不承擔(dān)補(bǔ)償或賠償。2016年前的垃圾清運(yùn)費(fèi)由被告廖瑞芳交納。

2016年12月16日，常熟市公安消防大隊(duì)出具火災(zāi)事故簡(jiǎn)易調(diào)查認(rèn)定書(shū)，載明：2016年12月10日12時(shí)12分許，位于常熟市虞山林場(chǎng)山灣里14號(hào)常熟市虞山鎮(zhèn)龍?jiān)床枋覂?nèi)發(fā)生火災(zāi)，火災(zāi)燒毀（損）廚房設(shè)備、房屋等，過(guò)火面積約20平方米。審理中，原被告雙方一致確認(rèn)，火災(zāi)前的廚房系由被告方搭建，火災(zāi)后原告將原廚房、廁所、餐廳基礎(chǔ)殘值3000元交付給了被告方。后因被告采用集裝箱改建廚房違反了相關(guān)規(guī)定，2017年8月4日，常熟虞山尚湖旅游度假區(qū)管理委員會(huì)向王四保住戶出具限期拆除通知書(shū)，內(nèi)容為：經(jīng)查實(shí)，你戶未經(jīng)批準(zhǔn)在三峰工區(qū)山灣里14號(hào)旁違法建設(shè)的行為，違反了《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條的規(guī)定，依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十六條之規(guī)定，現(xiàn)責(zé)令你戶立即停止上述行為，并限你戶于2017年8月7日之前自行拆除違法建設(shè)。

2017年12月6日，國(guó)營(yíng)常熟市虞山林場(chǎng)三峰管理區(qū)向本院出具情況說(shuō)明1份，內(nèi)容為：“王四保與葉建峰（廖瑞芬丈夫）之間因房屋租賃糾紛一事，經(jīng)常熟市虞山林場(chǎng)三峰管理區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)先后進(jìn)行了三次調(diào)解，雙方仍未達(dá)成最終調(diào)解方案。因王四保提出租賃期結(jié)束后現(xiàn)有由承租方搭建的構(gòu)筑物如何處置而導(dǎo)致雙方出現(xiàn)矛盾，又因2016年末承租戶開(kāi)辦的農(nóng)家樂(lè)發(fā)生火災(zāi)造成廚房間及部份餐廳等設(shè)施被毀后由誰(shuí)來(lái)重建及租賃期滿5年后的租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題雙方出現(xiàn)爭(zhēng)議。后王四保、葉建峰因房屋租賃糾紛向三峰管理區(qū)申請(qǐng)調(diào)解，三峰管理區(qū)鄒冠宇、戴衛(wèi)東副書(shū)記于2017年8月7日、8月20日、8月29日組織雙方進(jìn)行了三次調(diào)解。經(jīng)過(guò)三次調(diào)解，雙方初步達(dá)成：原合同約定不變；廚房、包廂、廁所由出租方重建；租賃期后5年的租金按84000元計(jì)算等內(nèi)容的調(diào)解方案，但因雙方又出現(xiàn)異議，目前，雙方仍未在調(diào)解協(xié)議上簽字確認(rèn)，調(diào)解未成。因雙方發(fā)生矛盾后發(fā)生沖突，現(xiàn)警方正進(jìn)行調(diào)查、處理?！?

審理中，本院向國(guó)營(yíng)常熟市虞山林場(chǎng)三峰管理區(qū)進(jìn)行了調(diào)查，該管理區(qū)工作人員表示，涉案出租土地系集體所有的土地，土地性質(zhì)為村鎮(zhèn)建設(shè)用地。王四保戶辦農(nóng)家樂(lè)的垃圾清運(yùn)費(fèi)實(shí)際是廖瑞芳繳納的，管理區(qū)也認(rèn)可該交納行為。

再查明，常熟市虞山鎮(zhèn)龍?jiān)床枋业怯浀慕?jīng)營(yíng)者為王四保，組織形式為個(gè)人經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所為常熟市虞山林場(chǎng)山灣里14號(hào)。許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為：茶座、餐飲服務(wù)。坐落于常熟市虞山林場(chǎng)白云管理區(qū)1組登記的土地使用者為王四保，使用面積為210㎡。

審理中，被告表示，因原告未能交付廚房，故同意按照每年4萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)支付2017年的租金，但如果原告已交付廚房的話，其同意按照84000元的標(biāo)準(zhǔn)交付租金。原告則認(rèn)為2017年度被告應(yīng)支付88000元的租金，并于2017年3月4日、2017年9月20日發(fā)起催告函，要求被告按照每年10萬(wàn)元（含垃圾清運(yùn)費(fèi)12000元）標(biāo)準(zhǔn)交納租金，及自2017年2月至7月的電費(fèi)6365元和水費(fèi)561.48元，但如果被告按照84000元的標(biāo)準(zhǔn)交納租金的話，被告方也是同意的。雙方未能就2017年以后的租金協(xié)商一致。

另查明，被告于2018年1月10日向原告交納水電費(fèi)2268.18元，后原告將該水電費(fèi)退回，理由是該金額與實(shí)際水電費(fèi)發(fā)生額不符合且案件在審理中。2017年2月16日，被告取40000元現(xiàn)金預(yù)交納2017年度的租金，原告稱(chēng)被告僅口頭表示要交納2017年度的租金，但原告沒(méi)有接受。

本院認(rèn)為

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。本案中，原告王四保與被告廖瑞芬簽訂房屋及場(chǎng)地租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。被告廖瑞芳作為承租人，有義務(wù)交納房屋租金及相關(guān)費(fèi)用，故原告王四保起訴要求被告廖瑞芳支付自2017年及2018年的租金的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，本院予以支持，對(duì)于租金標(biāo)準(zhǔn)，本院結(jié)合原、被告之間的協(xié)商經(jīng)過(guò)，確定為每年96000元（含垃圾清運(yùn)費(fèi)12000元），故被告廖瑞芳應(yīng)向原告王四保交納2017年度及2018年度的租金192000元，對(duì)于原告要求被告支付2017年10月前的水電費(fèi)3291.17元的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，本院予以支持。承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，雙方在租賃合同中約定，“租賃期限為10年，即自2012年1月1日起至2022年12月31日止。五年后仍由乙方租賃，價(jià)格重新商議?！蔽迥陮脻M后，原被告雙方就五年后的租金進(jìn)行了協(xié)商，但未能協(xié)商成功。期間，被告曾希望按照原租金40000元每年的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)交租金，但原告予以拒絕。故此，本院認(rèn)為，被告未能交納租金的原因系雙方未能就2017年之后的租金標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商一致，而非惡意拖欠，在合同規(guī)定的履行期間，雙方如對(duì)價(jià)款約定不明，可另行重新協(xié)商或采取定價(jià)補(bǔ)救之辦法，故原告以被告未能支付2017年之后的租金為由，要求解除雙方之間的租賃合同并立即騰空退還交付原告租賃場(chǎng)地，及支付房租閑置的租金損失的訴訟請(qǐng)求，理由不充分，本院不予支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第二百二十七條，中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用

的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

裁判結(jié)果

一、被告廖瑞芳于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付原告王四保2017年度及2018年度的租金合計(jì)192000元。（如采用轉(zhuǎn)賬方式支付，請(qǐng)匯入常熟市人民法院，開(kāi)戶銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行常熟方塔支行，賬號(hào)：62×××66）。

二、被告廖瑞芳于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付原告2017年10份前的水電費(fèi)3291.17元。（如采用轉(zhuǎn)賬方式支付，請(qǐng)匯入常熟市人民法院，開(kāi)戶銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行常熟方塔支行，賬號(hào)：62×××66）。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

三、駁回原告王四保的其他訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)4246元，由被告廖瑞芳負(fù)擔(dān)（原告預(yù)交的訴訟費(fèi)用由被告向其直接支付，本院不再退還，由被告在本判決生效之日起十日內(nèi)向原告支付）。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院。同時(shí)根據(jù)《訴訟費(fèi)用交納辦法》的規(guī)定，向江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。（江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院開(kāi)戶行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行蘇州蘇福路支行，賬號(hào)：10×××76，賬戶名：蘇州市中級(jí)人民法院）

審判人員

審判長(zhǎng)曾慶會(huì)

人民陪審員張華英

人民陪審員薛萍

裁判日期

二〇一八年十月三十日

書(shū)記員

書(shū)記員孫維