案例：出賣人一房二賣，買受人不安抗辯而自愿解約情形

標簽：房屋買賣｜一房二賣｜違約責任｜不安抗辯

案情簡介：2009年，沈某與徐某簽訂房屋買賣合同。徐某依此交付定金2萬元。其后，徐某以沈某此前就該房屋與陸某簽訂買賣合同且盧某實際入住為由，中止付款并要回定金。沈某遂向徐某發出解約通知。雙方成訴。

法院認為：①民事活動應遵循自愿、平等、誠實信用原則。本案中，訴爭房屋原所有權人沈某在已與案外人陸某訂立“房產使用、變更協議書”情況下，又與徐某另行訂立房屋買賣合同，其一房二賣行為違反了誠實信用原則。因徐某發現房屋內有陸某居住，且陸某已與沈某簽訂協議并發生價款支付，其有理由相信房屋現狀足以影響其與沈某之間合同目的實現，故徐某收回已支付定金。該行為系行使不安抗辯權的行為表示，并不構成違約。②從形式要件來看，一房二賣情形下兩份合同均為有效，但賣房者最終只能選擇履行其中一份合同。在徐某對買賣房屋現狀提出異議并行使不安抗辯權前提下，沈某并未積極消除業已存在的令合同相對人不安之情形并履行相應告知義務，而是單方面通知徐某解除合同，故沈某主張徐某違約并要求對方支付違約金理由不能成立，判決駁回沈某訴請及徐某反訴請求。

實務要點：出賣人一房二賣，買受人行使不安抗辯權并要求退回定金，雙方并無繼續履行合同意思表示的，應視為雙方均不存在違約行為。

案例索引：江蘇南通中院（2012）通中民終字第1032號“沈某與徐某房屋買賣合同糾紛案”，見《沈輝訴徐健健房屋買賣合同糾紛案（不安抗辯權）》（郭相頌），載《中國審判案例要覽》（2013民:171）。