租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持

租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持----昆明晨晟招標有限責任公司、王家利房屋租賃合同糾紛

云南省高級人民法院

（2017）云民申508號

當事人信息

再審申請人（一審被告、二審被上訴人）：昆明晨晟招標有限責任公司。住所地：云南省昆明市盤龍區(qū)世博生態(tài)城低碳中心B棟1201。

法定代表人：李輝，公司經(jīng)理。

委托訴訟代理人：李承蔚、劉江濤，北京盈科（昆明）律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。

被申請人（一審原告、二審上訴人）：王家利，女，1975年1月12日生，漢族，住云南省昆明市五華區(qū)。

委托訴訟代理人：孫劍、張畯源，云南雁序律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。

審理經(jīng)過    

再審申請人昆明晨晟招標有限責任公司（下稱“晨晟公司”）因與被申請人王家利房屋租賃合同糾紛一案，不服云南省昆明市中級人民法院（2016）云01民終2899號民事判決，向本院申請再審。本院受理后，依法組成合議庭對本案進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

再審申請人稱/抗訴機關(guān)稱

申請人晨晟公司申請再審稱，昆明市中級法院二審判決適用法律錯誤，認定事實不清，請求再審本案。理由：一、原二審判決關(guān)于“買賣不破租賃原則”法律適用錯誤。《中華人民共和國合同法》（下稱《合同法》）第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間內(nèi)所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。本條規(guī)定賦予租賃債權(quán)物權(quán)效果，從而突破了債權(quán)的相對性，本條立法原意系保護承租人的承租權(quán)，承租人有權(quán)不破租賃，當然承租人亦有權(quán)破租賃。該立法目的在最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（下稱《房屋租賃糾紛解釋》）中亦有所體現(xiàn)，解釋第20條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持”。承租人有權(quán)要求繼續(xù)履行，但因債的主體發(fā)生變化，承租人也有權(quán)終止履行。立法目的在于賦予承租人選擇權(quán)，從而維護既定的交易秩序和交易安全。二、原二審判決關(guān)于《房屋租賃合同》解除權(quán)認定的法律適用錯誤。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同的解除包括三種情形：協(xié)議解除、單方法定解除、單方約定解除。但二審判決認為雙方未協(xié)議解除合同，即認定合同繼續(xù)履行，明顯錯誤。（一）再審申請人享有單方法定解除權(quán)。1、涉案房屋多次被法院查封，嚴重影響了房屋的使用。再審申請人依據(jù)《房屋租賃糾紛解釋》第八條的規(guī)定：“因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：（1）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；（2）租賃房屋權(quán)屬有爭議的”。2014年9月，江西省上饒市中級人民法院執(zhí)行法官到涉案房屋處，要求對涉案房屋進行司法查封，再審申請人方得知該房屋產(chǎn)權(quán)人已由張振貴變更為何鳳華，后再審申請人經(jīng)與上饒市中院協(xié)商，再審申請人將2014年10月17日年至2015年10月16日期間的房租交至上饒市中院，上饒市中院方同意不對該房屋進行“死封”；2015年6月，昆明市五華區(qū)人民法院執(zhí)行法官再次來到涉案房屋處，要求對涉案房屋進行查封，并要求再審申請人再次支付租金，后再審申請人將涉案房屋租金支付情況書面報告至五華區(qū)法院并提出于2015年10月16日終止租賃。再審申請人系一家云南省知名的招標代理機構(gòu)，每天在涉案房屋內(nèi)均進行開標活動，但涉案房屋屢次被法院查封，涉案房屋面臨拍賣等產(chǎn)權(quán)不明晰行為已嚴重影響了房屋的使用，影響了再審申請人經(jīng)營及聲譽。依據(jù)《房屋租賃糾紛解釋》第八條的規(guī)定，再審申請人有權(quán)解除合同。2、租賃合同之目的已無法實現(xiàn)，再審申請人有權(quán)依據(jù)《合同法》第94條規(guī)定，單方解除合同。再審申請人就該房屋簽署的《房屋和車位租賃合同》承租的系該房屋1-6層之整體，鑒于該房屋1-4層租賃關(guān)系已約定于2015年10月16日終止(另案生效判決已依法確認，同時另案判決確認再審申請人已于2015年10月16日搬離房屋)，如再審申請人與涉案房屋新權(quán)利人繼續(xù)履行《房屋和車位租賃合同》，合同目的將無法實現(xiàn)。(二)再審申請人享有單方約定解除權(quán)。退一步講，即使再審申請人不享有單方法定解除權(quán)之條件，再審申請人亦享有單方約定解除權(quán)。《房屋和車位租賃合同》第11條約定：“如乙方特殊原因退租，已繳納的租金甲方不再返還；同時乙方退租需提前90日向甲方書面提出，否則按違約處理”，本案中，再審申請人已于2015年6月30日提出于2015年10月16日終止合同，提前超過90日已通知了權(quán)利人。(三)再審申請人解除合同的方式合法。1、因涉案房屋產(chǎn)權(quán)多次變更，且從未通知再審申請人，再審申請人一直無法聯(lián)系涉案房屋產(chǎn)權(quán)人，故再審申請人于2015年6月30日向五華區(qū)人民法院發(fā)出《情況說明》，明確再審申請人將于2015年10月16日終止涉案房屋租賃關(guān)系，該《情況說明》已附在該案的執(zhí)行卷宗中(一審己調(diào)取)，何鳳華、王家利己在執(zhí)行過程中查閱此資料。2015年9月，再審申請人在涉案房屋大門張貼通知，明確再審申請人于2015年10月16日終止租賃關(guān)系。2015年10月，再審申請人再次在涉案房屋大門張貼通知，明確再審申請人于2015年10月16日終止租賃關(guān)系。再審申請人已將解除合同的意思表示盡最大限度通知涉案房屋權(quán)利人。2、再審申請人在原審中已提出合同已解除的抗辯，并非像二審判決所說未向法院提起。但鑒于本案屬同一房屋租賃關(guān)系，再審申請人解除合同的訴求不可吞并本訴，因此再審申請人無法提出新的訴訟請求，僅能提出抗辯。三、再審申請人事實上已于2015年10月16日搬離房屋(另案生效判決已確認)，雙方終止租賃巳既成事實，同時客觀上已不能履行合同。再審申請人于2015年10月16日搬離房屋，被申請人知悉此事，同時被申請人亦進行了公開招租(再審申請人在一審中已提交證據(jù)證實)，雙方終止租賃巳既成事實。四、本案中，昆明市五華區(qū)人民法院2015年9月24日作出被申請人系涉案房屋權(quán)利人的執(zhí)行裁定，但二審判決卻判令再審申請人支付自2015年9月17日起的利息，裁判結(jié)果錯誤。

王家利陳述意見稱，原判決認定事實清楚，適用法律正確，再審申請無事實及法律依據(jù)，應(yīng)依法駁回。

本院認為

本院認為，第一、《中華人民共和國合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間內(nèi)所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。該規(guī)定的立法目的是為了保護承租人的租賃權(quán)，并非限制承租人繼續(xù)維持原來的租賃關(guān)系。在租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變動后，承租人可根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定選擇繼續(xù)租賃或退租。本案中，晨晟公司已經(jīng)做出選擇，在權(quán)利人不明的情況下，向昆明市五華區(qū)人民法院明確表示2015年10月17日后，不再繼續(xù)租賃涉案房屋。因此，晨晟公司不應(yīng)受買賣不破租賃的限制。第二，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干具體問題的意見》第八條規(guī)定：因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：（一）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；…。從王家利提交的“昆明市房屋交易產(chǎn)權(quán)管理處房屋登記簿查閱摘抄表”反映，涉案房產(chǎn)在2014年4月17日和4月18日先后被昆明市五華區(qū)人民法院和江西省上饒市中級人民法院查封。兩法院先后向晨晟公司下達了協(xié)助執(zhí)行通知書、履行到期債務(wù)通知書。在收到昆明市五華區(qū)人民法院的履行到期債務(wù)通知書后，晨晟公司及時向五華法院提出執(zhí)行異議，同時表明自己不再繼續(xù)履行剩余期限的租賃合同。另外，從另案已經(jīng)生效的（2016）云01民終2899號民事判決反映，原承租的整棟樓中1至4層，因物權(quán)已經(jīng)變動為崇慶東，且晨晟公司與崇慶東已經(jīng)明確1至4層樓的租賃到2015年10月16日終止，從物的使用效能上講，已經(jīng)發(fā)生了改變。晨晟公司依《中華人民共和國合同法》第94條的規(guī)定主張解除合同，晨晟公司是否享有法定解除權(quán)，人民法院應(yīng)當結(jié)合全案的相關(guān)事實及證據(jù)進一步審查。第三，本案訴訟中，在王家利請求支付租金的情況下，晨晟公司通過答辯的方式主張原租賃合同已經(jīng)解除，無須提出反訴請求。綜上所述，原審判決認定租賃合同應(yīng)繼續(xù)履行，晨晟公司未按期交付租金系違約行為缺乏證據(jù)證明。

綜上，晨晟公司的再審申請符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第（二）、（六）項規(guī)定的情形，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第一款之規(guī)定，裁定如下：

再審裁判結(jié)果

本案指令昆明市中級人民法院再審；

再審期間中止原判決的執(zhí)行。

審判人員

審判長吳立宏

審判員潘靜

審判員劉曉虹

裁判日期

二〇一七年八月十八日

書記員

書記員馮帥