出租人出租的房屋有瑕疵的，承租人如何支付租金？由于第三人的原因影響承租人對房屋使用、收益的，承租人是否有權利要求減少租金?

出租人出租的房屋有瑕疵的，承租人如何支付租金？由于第三人的原因影響承租人對房屋使用、收益的，承租人是否有權利要求減少租金? ------劉某與陳某房屋租賃合同糾紛

上海市長寧區人民法院

民事判決書

原告劉某，男，1982年6月6日生，漢族，住上海市A區A路A弄A號A室。

委托代理人趙某，某律師事務所律師。

委托代理人馬某，某律師事務所律師。

被告陳某，女，1977年5月5日生，漢族，住上海市B區B路B弄B號B室。

被告麻某，男，1976年2月12日生，漢族，住上海市B區B路B弄B號B室。

以上兩被告共同委托代理人薛某，男，1989年6月30日生，回族，住上海市C區C路C弄C號C室。

以上兩被告共同委托代理人杜某，某某律師事務所律師。

原告劉某訴被告陳某、麻某房屋租賃合同糾紛一案，于2012年5月15日向本院起訴。本院受理后，依法適用簡易程序，由代理審判員張某獨任審判，于2012年6月28日、7月19日、9月3日公開開庭進行了審理，原告劉某及其委托代理人趙某、被告陳某、麻某的委托代理人薛某、杜某到庭參加訴訟。2012年8月10日，經雙方當事人同意延長適用簡易程序一個月。本案現已審理終結。

原告劉某訴稱，原、被告于2011年4月7日簽訂了房屋租賃合同，約定被告將本市D區D路D弄D樓D號房屋（以下簡稱“涉訟房屋”）出租給原告使用，租金為每月人民幣6,000元（包含物業管理費），租賃期限為2011年5月1日至2013年4月30日，2011年4月7日至5月1日是免租裝修期。合同簽訂半年后，某廣告公司在原告的戶外安裝了一個巨大的廣告牌，嚴重影響原告的采光和通風，致使辦公室在晴天也需要把燈全部打開，廣告牌也遮擋了窗外的風景，嚴重影響了公司的形象。原告多次與被告交涉，但被告拒絕幫助原告與物業進行協商。故原告訴至法院，要求判令：減少租金為每月1,500元，自2011年12月4日起至廣告牌拆除之日或合同到期之日止。

被告陳某、麻某共同辯稱，廣告牌是2011年年底安裝的，樹立廣告牌的是案外人，并非兩被告。原告并未舉證證明廣告牌對原告造成通風、采光、風景等方面的影響，兩被告不認可對原告有影響。據兩被告了解，該廣告牌的設立有市政府及有關部門的文件依據。故兩被告不同意原告的訴訟請求。

經審理查明，被告麻某系涉訟房屋登記的產權人。2011年4月7日，被告陳某代被告麻某（甲方）與原告（乙方）簽訂租賃合同一份，約定甲方出租涉訟房屋給乙方作為辦公使用，租賃期限為兩年，自2011年5月1日起至2013年4月30日止；月租金為6,000元，押金6,000元，租金每六個月結算一次。簽約后，雙方按約履行。

2011年9月12日，上海中建物業管理有限公司向上海市長寧區房屋土地管理局第一辦事處發送備案報告，稱：“上海市綠化和市容管理局于2011年8月10日專門發文（滬綠容（2011）228號）印發了《延安路高架道路沿線戶外廣告設施設置實施方案》和《南北高架道路沿線戶外廣告設施設置實施方案》。我司三嘉物業管理處管理的位于E路E弄E號的商務樓某大廈裙房北側平臺在規劃設置中。為落實《實施方案》的要求，具有一級資質的上海飛帆廣告有限公司已與我司商洽，相關手續的辦理及設計、施工等均由該公司負責并保證達到相關規定和要求。我司將全面配合，確保《實施方案》按時完成，并創造條件進一步做好某大廈公共設備設施及公共部位的維修和更新。”上海市長寧區房屋土地管理局第一辦事處于2011年9月15日收到該備案報告。2011年12月31日，上海飛帆廣告有限公司向上海市長寧區規劃和土地管理局出具情況說明一份，稱某大廈所在大樓物業已收集了業主簽字的同意書共163份，已超過了全體業主的75%，要求盡快批準廣告位的設置。

2011年年底，涉訟房屋所在房屋m層南面扇形平臺外側搭建廣告牌一塊，高度約至九樓。原告認為對原告使用涉訟房屋造成影響，因與被告協商不成，故涉訟。

審理中，上海市長寧區綠化和市容管理局燈光廣告管理科于2012年7月13日向原告代理人出具“關于E路E弄E號廣告牌信息公開申請的回復”，稱該部門未頒布允許該房屋裙房頂部設置戶外廣告設施的行政許可證。2012年9月3日，上海市長寧區綠化和市容管理局燈光廣告管理科向兩被告代理人出具“關于某某律師事務所律師函的答復”，稱：E路E弄E號某大廈裙房廣告陣地已列入《延安路高架道路沿線戶外廣告設施設置實施方案》，上海市長寧區綠化和市容管理局于2011年10月26日受理了上海飛帆廣告有限公司戶外廣告設施設置的申請，設置內容為“新娛樂”。由于需申請單位補充提交“業主同意設置”的相關材料，故未頒發準予設置的行政許可。

被告方提交了現場測量照片及廣告牌示意圖，主張經被告測量，廣告牌距離大樓m層k室南窗最遠距離為12.8米。原告對示意圖展示的形狀予以確認，但對距離不予認可，認為目測距離約5-6米。

上述事實，有租賃合同、照片、上海市房地產權證、備案報告、回復、答復等證據以及雙方當事人的陳述為證。上述證據經庭審審核無誤。

由于雙方當事人各執己見，致本案調解不成。

本院認為，依法成立的合同具有法律約束力，當事人應當恪守合同約定，全面履行合同義務。原、被告雙方的爭議焦點為：涉訟房屋外樹立廣告牌是否可以作為原告要求降低租金的理由。原告主張，要求減少租金的主要法律依據是《合同法》第二百二十八條，以及《上海市高級人民法院關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》第11條、12條。被告對此不予認可，認為并未影響原告使用。本案并不存在第三人向承租人主張權利導致承租人不能使用的情形，故不適用《合同法》第二百二十八條的規定。房屋本身并無損毀或滅失的情形，故不適用《上海市高級人民法院關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》第11條的規定。原告實際一直使用涉訟房屋，所主張的影響主要是涉訟房屋在通風、采光和景觀觀賞方面受到影響，也未有證據證明存在第三人侵權的事實，故不適用上海市高級人民法院關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》第12條的規定。原告所主張的影響，均為其主觀感受，未能證明廣告牌的設置對原告使用涉訟房屋造成實質性障礙。且原告亦未提供租金降低至每月1,500元的依據。故原告的訴訟請求，本院難以支持。

據此，依照《中華人民共和國合同法》第二百一十二條、第二百二十八條，《上海市高級人民法院關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》第11條、第12條之規定，判決如下：

駁回原告劉某的訴訟請求。

案件受理費人民幣1,712.50元，因本案適用簡易程序，減半收取計人民幣856.25元，由原告劉某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

代理審判員張沁

二〇一二年九月七日

書記員陶艾敏