上海市高級人民法院關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(二) （滬高法民一[2005]15號）

上海市高級人民法院關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(二)

（滬高法民一[2005]15號）

四、 優先購買權 、

16、 未經登記的租賃合同，承租方是否有優先購買權? 、

租賃合同中的承租方依照法律規定依法享有優先購買權，不因登記與否而影響該項權利。但是，未經登記的租賃合同，其承租人的優先購買權不得對抗第三人。這里所說的不能對抗第三人，是指一旦房屋所有權已經變更，除非能夠證明第三人是惡意的，否則，未經登記的租賃合同的承租人不得以優先購買權為由要求優先取得房屋所有權。

當然，優先購買權是租賃合同中承租人的一項法定權利，由于出租人向第三人出賣房屋的行為導致承租人不能實現優先購買權的，應當視為出租人違約，承租人可以要求出租人承擔違約責任。

17、 出租人就租賃房屋已經與第三人訂立買賣合同，承租人要求行使優先購買權的，其優先購買權如何行使? 、

優先購買權的行使是以取得租賃物的所有權為目的的，因此，在其他人尚未取得租賃物所有權之前，承租人行使優先購買權的，都可以得到支持。也就是說，如果出租人僅僅與第三人訂立了合同，而尚未辦理過戶、登記手續，且承租人也在知道或者應當知道該情形的3個月內提出優先購買要求的，無論第三人是否為善意，也不管租賃合同是否登記，承租人都可以要求優先購買該房屋。在房屋已經過戶登記為第三人所有時，則要根據第三人是否為善意而決定承租人是否可以行使優先購買權。而租賃合同是否登記、第三人是否知曉租賃事實等則為判斷第三人是否善意的重要考慮因素。

18、 承租人的優先購買權主要在哪些情形下受到限制? 、

主要有共有人優先購買、出租人基于特殊身份而出賣租賃物、租賃物以特定方式發生權屬變化等等。如出租人將房屋贈與他人的，房屋被強制征收、征用的，房屋以招標形式出賣的，以及房屋被強制執行等。這主要是考慮到，在賦予承租人優先購買權的同時，也要保障出租人的合法權益，而不是犧牲出租人的權利來滿足承租人的要求。因此，優先購買權的行使不是沒有任何條件和限制的，它不能損害出賣人的實體利益，而且也不是絕對地剝奪其他人的購買機會。因此，共有人主張優先購買權的，共有人的優先購買權優于承租人的優先購買權，承租人的優先購買權不能對抗共有人的優先購買權；出租人基于與第三人的親屬關系或其他特殊關系，以低于市價出賣房屋，而離開該人身關系，出租人則不愿出售房屋的，一般情況下承租人不能享有優先購買權；承租人僅租賃部分房屋，而出租人出售整體房屋的，承租人也不是當然可以行使優先購買權。

就上述情況而言，因共有人對房屋擁有的是所有權，即使是按份共有，對外而言，每個共有人也都是所有權人。因此，與承租人相比仍然更有優先性。而基于特殊人身關系建立的買賣關系，也與一般的買賣關系不同，它含有身份關系的考慮在內。即僅僅是基于這種特殊的身份關系，出租人才會給出較優惠的出賣條件。沒有這些特殊的身份，出租人就不會給出這樣的出賣條件，也就不存在承租人同等條件下的優先購買問題。就房屋的部分與整體而言，法律本身就是規定承租人對其承租的部分房屋有優先購買權，而對其他部分則沒有優先購買權，故承租人的權利不能超出合同的范圍。因此，如果將租賃部分單獨出賣給承租人，對整體房屋其他部分出賣不產生實質性影響的，承租人對此部分可以行使優先購買權；反之，則不能行使優先購買權。否則，就是對出租人實體權利構成損害。

19、 房屋在租賃期間被拍賣，承租人是否可就該拍賣房屋行使優先購買權? 、

拍賣是買賣的一種特殊形式，但其性質是買賣，不能剝奪承租人優先購買的權利，出租人或者拍賣行依然有義務通知承租人拍賣事宜。具體操作可以參照最高法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》，其中第十六條規定：“拍賣過程中，有最高應價時，優先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優先購買權人；如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人”。

20、 對于承租人以行使優先購買權為由，訴訟請求確認出租人與第三人的房屋買賣合同無效，但未提出行使優先購買權的，如何處理? 、

一種觀點認為，承租人優先購買權一般包含兩個訴訟請求：一為請求出租人與第三人買賣合同關系無效，二是請求與出租人建立“同等條件下”的買賣合同關系。這兩個訴訟請求是承租人優先購買權的具體化。為避免訟累，切實維護承租人的優先購買權，法院在保護承租人優先購買權的判決中，可以在判決出租人與第三人買賣合同關系無效的同時，直接判決承租人與出租人買賣關系成立；出租人應依法交付房屋，承租人應(在同等條件、期限內)支付購房款。如不判明，承租人的優先購買權實際上可能無法實現。第二種觀點認為，對保護承租人優先購買權的判決中，只要宣告買賣合同無效即可，無需再強行判決承租人與出租人優先購買房屋的關系成立及其他。出租人可再根據房市的情況重新確定房屋的價格，只要出租人出賣房屋，承租人可以再主張其優先購買權。

我們認為，承租人在訴訟過程中僅主張確認買賣合同無效，而未要求行使優先購買權，經法院釋明后不變更訴訟請求的，對其訴訟請求不予支持。理由是：優先購買權作為法律賦予承租人的一項權利，其目的在于保證承租人可以相對優先地取得租賃物的所有權。為此，法律允許承租人申請宣告惡意訂立的買賣合同無效，以實現這個目的。也就是說申請宣告無效等都是手段，而不是目的。而法律規定保護的是承租人實現優先購買的目的。在當事人不主張購買的情況下，就說明他沒有實現這個目的的意思。因此，也就沒有繼續加以保護的必要。故承租人不主張優先購買權，而僅要求確認合同無效的，不應支持。

21、 出租人將房屋出售于第三人，因承租人行使優先購買權而將該房屋出賣給承租人時，出租人與承租人之間的買賣合同的主要內容如價款、付款方式等如何確定? 、

出租人與第三人簽訂的買賣合同應當作為出租人與承租人之間買賣合同的內容。

通說認為承租人的優先購買權在權利分類上屬于形成權，即享有優先購買權的承租人作出以同等條件購買系爭房屋的意思表示時，該意思表示到達出租人一方時買賣合同即為成立。一般情況下，承租人主張優先購買權時，出租人已經與第三人簽訂了房屋買賣合同，而所謂同等條件即應當理解為買賣合同的權利義務。

22、 如何確定優先購買權的放棄? 、

放棄的形式有兩種，明示和默示。明示表現為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出賣事實的，承租人明確表示不予購買；默示可以表現為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出賣事實的，承租人在合理期限內沒有買受系爭房屋的意思表示，或表現為積極為出租人尋找買家，承租人另行尋找租賃房屋等。

23、 出租人通知承租人有無形式要件要求? 、

合同法規定出租人在房屋出賣前合理的期限內通知承租人，該合理期限以出租人確定的期限而定。在該期限內，承租人行使其優先購買權，超過該期限的，即可推定承租人放棄優先權。

出租人的通知形式可以靈活多樣，如可通過信函、在租賃房屋處張貼告示等形式均可。但無論以什么形式通知，都應當以送達承租人為必要。單純以登報公告等形式進行通知，而未針對承租人進行通知的，不發生通知的效果。

24、 出租人在房屋出售前對承租人未盡通知義務，承租人應在多長期限內行使優先購買權? 、

承租人的優先購買權屬于以形成權的行使為前提的權利，故該形成權的行使應以除斥期間制度加以規定，即承租人應自知悉出賣事實時起一定期限內行使先買權。該制度與合同法規定的出租人應當給出“合理期限”一起(一為基于當事人自由意思產生，一為沒有當事人意思表示時補充當事人意思)，共同構成承租人行使優先購買權的程序性規定。

關于“合理期限”問題，具體標準如何，應由當事人根據實際情況而定，不宜強制劃一。而關于承租人行使權利的除斥期間，不少人認為法律沒有規定。我們認為最高人民法院《關于貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見》第118條的規定，實際上就可以理解為對此問題作出的規定。該條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權。”從該條文的表述本身來看，其目的無非是在出租人未及時通知承租人的情況下，給予承租人以行使權利的期間。因為，在出租人通知承租人購買時，實際上是要在承租人和其他人提出相同條件時，優先將租賃物出賣于承租人。那么，出租人的主要義務就是將出賣的意思通知承租人。而承租人在收到通知后必須在合理期限內行使其權利。而設定優先購買權行使期限的目的，則在于督促承租人盡早行使權利。因此，其目的應該是：出租人出賣租賃物的，應當通知承租人。承租人在接到通知后，應當在合理期限內決定是否購買。該期限最長為3個月。

因此，我們傾向于認為，承租人行使優先購買權的期間，應該為承租人知道或者應當知道出租人出賣房屋之日起的3個月。

25、 出租人雖然沒有通知承租人行使優先購買權，但房屋已幾經轉手出售，現房屋承租人主張優先購買的，應如何處理? 、

首先，應當判斷承租人是否超過期限行使權利；其次，對于租賃的房屋已經出售并幾經轉手，只要后幾個環節的房屋買受人中有一個是善意購買的，承租人就不能再主張優先購買。當然，承租人不能行使優先購買權的，可以要求出租人承擔相應責任。

26、 租賃合同未經登記對承租人優先購買權的影響 、

我國法律規定，房屋租賃應實行登記備案制度。但房屋租賃的登記備案與否不影響租賃合同的效力，故審判實踐中當事人為逃避稅收等，租賃合同未經登記備案的情況較多。

一種觀點認為，未經登記備案的租賃合同，承租人的優先購買權不能對抗善意第三人。因為租賃合同未經登記公示，第三人因此可能不知道所購房屋上存在租賃關系，而與出租人建立買賣關系，該第三人是善意第三人。在此情況下，承租人的優先購買權不能對抗善意第三人。另一種觀點認為，只有在動產取得問題上存在善意取得制度，不動產取得不存在善意取得問題，承租人優先購買權是法定的權利，可以對抗任何第三人。

我們傾向第一種觀點。這樣處理有利于保護第三人的交易安全，在當前房價上漲形勢下，也可防止部分出賣人為反悔賣房，惡意與他人串通假造租賃合同關系，達到悔約的目的。承租人的優先購買權因此不能實現的，可以請求出租人進行賠償。

27、 承租人優先購買權的案由問題 、

實踐中，有的案由為租賃合同優先購買權糾紛，有的案由為買賣合同糾紛。主張案由為租賃合同優先購買權糾紛者認為，優先購買權糾紛源于租賃合同關系，無租賃關系，就無優先購買權，故應以租賃合同優先購買權糾紛為案由。主張案由為買賣合同糾紛者認為，優先購買權糾紛的訴訟請求主要是兩個：一為請求出租人與第三人買賣合同關系無效，二是請求與出租人建立“同等條件下”的買賣合同關系，故從訟爭的法律關系看，主要是買賣合同關系，故以買賣合同糾紛為宜。

我們傾向于第一種意見。因為優先購買權本身也包含了買賣的內容，而單純的買賣合同糾紛不能體現優先購買糾紛的特點。

28、 承租人優先購買權案件當事人的訴訟地位問題 、

審判實踐中，承租人作為原告起訴，有的僅將出租人列為被告，有的將出租人和買受人列為共同被告，有的將出租人列為被告、買受人列為無獨立請求權的第三人。我們認為應當將承租人與買受人列為共同被告。

備注：

本法律適用解答不適用公房租賃。

本法律適用解答適用下發后受理的和下發前已受理尚未審結的一審案件。

                                    二00五年八月二十九日