違反了合同約定將房屋轉租，出租人具有合同解除權

違反了合同約定將房屋轉租，出租人具有合同解除權----孟凡新與楊圣齊房屋租賃合同糾紛

濟南市歷城區人民法院

民事判決書

（2012）歷城民初字第2979號

原告孟凡新與被告孟凡新房屋租賃合同糾紛一案，本院于2012年11月7日立案受理，依法適用簡易程序進行審理，審判員張曉春獨任審判，于2012年12月7日公開開庭進行了審理，原告孟凡新及其委托代理人甘德智，被告楊圣齊及其委托代理人顏東到庭參加訴訟。因案情復雜，本案轉為普通程序審理進行審理，由審判員張曉春擔任審判長，與人民陪審員趙斌、人民陪審員方慶偉組成合議庭，于2013年2月5日公開開庭進行了審理。原告孟凡新及其委托代理人甘德智，被告楊圣齊及其委托代理人顏東到庭參加訴訟。2016本案現已審理終結。

原告訴稱

原告孟凡新訴稱，2009年8月1日，我與楊圣齊簽訂《房屋租賃合同》一份，約定由我承租被告楊圣齊位于濟南市歷城區港溝街道潘莊商業街北首488號房屋一棟，面積1230平方米。租賃期限自2009年8月1日至2014年7月31日止。租金為每年63000元，五年合計315000元。2010年3月19日，我與楊圣齊簽訂《房屋租賃補充合同》，楊圣齊同意我將房屋轉租，并增加租金每年3000元。2010年4月15日，我與案外人李振簽訂《房屋租賃合同》，我將涉案房屋的一層及二層的兩間房屋轉租給李振經營超市，租金每年35000元。2010年底，楊圣齊又增加租金每年3000元。2012年9月，我對承租的房屋進行了精裝修，花費數萬元。在我即將投入商業使用時，楊圣齊第三次要求我增加租金，我拒絕了其要求。2012年10月12日，楊圣齊與其子乘我外出之時，私自更換了大門鎖芯，禁止我繼續使用房屋，并要求李振的超市停止營業，限期搬離。事后，楊圣齊對外張貼告示出租精裝修房屋，無視我的合法權益。我雖報警求助，但因系經濟糾紛，公安機關未能給予處理，至今大門被鎖。雙方的《房屋租賃合同》第九條第4款約定，“甲方違反本合同約定，提前收回房屋的，應按照合同總租金的50%向乙方支付違約金，若支付的違約金不足彌補乙方損失的，甲方還應承擔賠償責任?！蔽遗c案外人李振簽訂的《房屋租賃合同》約定，如因我的原因導致合同不能繼續履行，應由我賠償其營業額雙倍的損失。因此，楊圣齊的非法行為違反了合同約定，給我造成了巨大損失，經我多次與楊圣齊協商均未果，為維護我的合法權益，請求如下：1依法解除我與楊圣齊所簽訂的《房屋租賃合同》；2、依法判令楊圣齊賠償違約金157500元及其他經濟損失10萬元，共計257500元；3、訴訟費用由楊圣齊負擔。

被告辯稱

被告楊圣齊辯稱，我與孟凡新簽訂的《房屋租賃合同》有效。孟凡新曾承諾對房屋迎面進行玻璃幕墻裝飾，對其他墻面進行粉刷，但孟凡新未能履行承諾。合同履行期間，我僅同意孟凡新轉租一樓，其他房屋未同意轉租，我也未曾要求增加房租。孟凡新未經我的同意將房屋轉租，根據合同約定，我有權收回房屋。孟凡新違反合同約定造成的經濟損失應當自行承擔。

反訴原告楊圣齊訴稱，我與孟凡新簽訂《房屋租賃合同》后，于2010年3月9日簽訂補充協議，于同年8月9日簽訂了補充說明，孟凡新不僅違反合同約定轉租了房屋，還拖欠租金及電費，為此反訴請求如下：1、判令孟凡新支付租賃費66000元及違約損失66000元；2、判令孟凡新支付電費3684元；3、判令孟凡新支付合同約定的違約金157500元；4、反訴費用由孟凡新承擔。

反訴被告孟凡新辯稱，楊圣齊的反訴請求不符合事實。1、我不欠租金，楊圣齊應當返還我4個月的租金23000元。2、在雙方簽訂的合同中并未約定交納電費的方式，楊圣齊應提供相應證據證實，我同意在應返還的租金中予以扣除，如果沒有證據證實，我方不同意支付電費。即使沒有交納電費，也與租金無關，是楊圣齊將大門鎖死，不允許我使用，致使電費收取遇到障礙。3、楊圣齊主張的違約金請求不應得到支持，因為在本案中是楊圣齊違反合同約定提前收回房屋，造成合同無法繼續履行，應由楊圣齊承擔違約責任。

本院查明

經審理本院認定，2009年8月1日，楊圣齊（甲方）與孟凡新（乙方）簽訂《房屋租賃合同》一份，合同約定楊圣齊將其自有的位于歷城區港溝街道潘莊商業街北首的房屋租賃給孟凡新用于經營。合同第三條約定：租賃期限自2009年8月1日至2014年7月31日止。第四條約定：租金為每年63000元，每半年交一次房租，先交租金后用房屋。合同六條約定：乙方未經甲方同意不得轉租。合同第九條第4項約定：甲方違反本合同約定，提前收回房屋的，應按照合同總租金的50%向乙方支付違約金，若支付的違約金不足彌補乙方損失的，甲方還應該承擔賠償責任。合同第十條第1項約定：租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權終止合同，收回該房屋，乙方應按照合同總租金的50%向甲方支付違約金，若支付的違約金不足彌補甲方損失的，乙方還應負責賠償直至達到彌補全部損失為止。（1）未經甲方書面同意，將房屋轉租、轉借給他人使用的；（2）未經甲方書面同意，拆改變動房屋結構或損壞房屋；（3）拖欠房租累計一個月以上的。第2項約定：在租賃期內，乙方逾期交納本合同約定應由乙方負擔的費用的，每逾期一天，則應按上述費用總額的200%支付甲方滯納金。合同簽訂后，楊圣齊將房屋交付于孟凡新使用，孟凡新進行了裝修用于開辦賓館。2010年3月19日，楊圣齊與孟凡新就上述《房屋租賃合同》簽訂了《房屋租賃補充合同》一份，該補充合同約定：楊圣齊同意孟凡新對房屋1層進行轉租，房屋租金在原每年63000元基礎上增加3000元。根據該《房屋租賃補充合同》的約定，孟凡新于2010年4月15日與案外人李振簽訂《房屋租賃合同》，將其承租的房屋一層轉租給李振用于經營超市。2010年8月9日，楊圣齊與孟凡新又簽訂了《關于孟凡新違約合同的補充說明》，主要內容如下：孟凡新自2009年8月1日承包楊圣齊的商業街商品房以來，不能按時主動交納房租，又因本人不能精心經營所承包的樓房，在2010年3月19日，通過孟現清的協調，準許孟凡新轉包給李振之第李磊，在2010年7月31日到期應交房租時，孟凡新采取了回避的方式，根據原合同約定，孟凡新屬違約，經孟現清協調，簽訂如下補充協議：1、孟凡新若同意繼續承包，必須按原合同的規定提前三個月交納房租，其目的是為其留出充分時間籌備房租，最晚提前一個月交付，否則楊圣齊有權終止合同，并按應交房租金額的200%按日進行交納滯納金，直至交齊房租為止，同時，本次應交半年的房租必須在3天內交齊，否則按違約處理。2、孟凡新若不繼續承包，他本人在承包期間的裝修和所購置的床和其他物品一律不準撤走，用于相抵違約金，楊圣齊不再對違約金，五年承包金總額的50%的差額進行追究，否則有孟凡新負全部責任。2012年10月16日，被告楊圣齊主張原告孟凡新未經其允許將房屋轉租，拒絕原告孟凡新繼續承租房屋。

本院認為

本案的爭議焦點：1、原告孟凡新主張被告楊圣齊違約，針對該主張提交針對被告楊圣齊之子的錄音一份，在該錄音中，楊圣齊之子承認原告孟凡新不欠房租，并經楊圣齊授意將房門換鎖。被告楊圣齊對該錄音的真實性無異議，稱房屋的租賃由其辦理，其子對是否欠房租并不知情。被告楊圣齊主張原告孟凡新拖欠房租，并將房屋轉租給案外人王和玉，違約方系原告孟凡新。關于孟凡新是否拖欠房租，在雙方交涉為何要將房門換鎖過程中，楊圣齊之子承認原告孟凡新不欠房租。因被告楊圣齊之子已經成年，且經其父授意將租賃房屋換鎖并阻止孟凡新進入，說明其對該糾紛是了解的，對是否拖欠租金是知悉的，被告楊圣齊辯稱其子不清楚房租的辯解，本院不予采信，對原告孟凡新不拖欠房租的事實予以認定。

2、關于孟凡新是否將涉案房屋轉租給案外人王和玉，王和玉于2014年11月3日向本院提起訴訟，王和玉訴稱：2012年8月23日，與孟凡新簽訂賓館轉讓合同，雙方約定孟凡新將其經營的燕新賓館轉讓給王和玉，王和玉支付給孟凡新轉讓款9萬元整。隨后王和玉添置了空調、電視、床墊等物品。由于孟凡新與房東之間糾紛，2012年10月11日，孟凡新將賓館鎖門，將王和玉趕出賓館，導致王和玉無法經營。此后王和玉多次與孟凡新協商，要求孟凡新返還轉讓款、賠償損失，但是由于付款期限等問題一直未能達成一致，因此提起訴訟。請求法院判令孟凡新返還賓館轉讓款9萬元整并賠償損失27580元。針對王和玉的起訴，孟凡新辯稱爭議的合同合法有效，其已經按約履行了合同，不應承擔還款責任。根據雙方所簽訂合同的第3、4條規定，其將房屋交付后，無其他合同義務需要履行或協助履行。王和玉無權要求返還轉讓款。其收到的轉讓款不是合同約定的9萬元，王和玉實際支付了6萬元，根據合同第2條的約定，合同到期后，其無法協調房東按照年租金3萬元進行續租，就退還1/3的轉讓金作為補償，所以剩余的3萬元轉讓款沒有收取。王和玉的經營損失，不應由其賠償。房屋因被房東上鎖導致無法正常經營，不是孟凡新的過錯。本院于2016年1月5日作出（2014）歷城商初字第1522號民事判決書，認定：2012年8月23日，王和玉與孟凡新簽訂了賓館轉讓合同。合同約定：孟凡新作為轉讓方（甲方），王和玉作為受讓方（乙方），甲乙雙方經友好協商，就潘莊商業街燕新賓館的使用權轉讓事宜達成以下協議：一、甲方同意將正在經營的燕新賓館轉讓給乙方經營，包括房屋二、三、四層（不包括一樓超市正在使用的二樓兩間房屋以及三樓甲方正在居住的一間房屋）現有的裝修、裝飾、工具等所有動產設備（一臺麻將機除外）全部歸乙方所有。二、轉讓期從2012年8月起，至2014年7月31日止，轉讓費共計玖萬元整，簽合同時一次性付清。2014年7月31日到期后，甲方負責跟房東協商續租，在房東同意出租的情況下，同等條件下，力爭協調繼續出租給甲方，繼續供乙方使用，使用期三年，房租漲幅盡量控制在每年叁萬元內。如經協調未果，甲方應退還乙方所付轉讓金的三分之一作為補償。三、該賓館轉讓給乙方后，乙方同意代替甲方履行原租賃合同約定的條款，并且每年定期交納合同約定的租金叁萬肆仟元整（自2013年2月1日開始，提前一個月交納），及應由甲方承擔的水電費及其他得費用。四、乙方接手經營賓館（2012年8月23日）前所有的一切債權、債務由甲方負責；接手后的一切經營行為及產生的債權、債務均有乙方負責。2012年8月22日，王和玉在孟凡新要求下通過銀行轉賬方式向趙學青的賬戶轉賬6萬元。王和玉主張同日支付現金3萬元，并提供對趙學青的錄音予以證明。在錄音中，趙學青對于王和玉支付9萬元的事實未予否認。為了經營賓館，王和玉購置所需物品一宗，其中購買大桶2個，計1420元；電視機4個，計720元；空調9臺，計13320元；機頂盒4個，計400元；1.2米床及床墊17套，計7310元；架子4個，計160元；木桶1個，計530元；螺桿泵1臺，計500元；全自動自吸泵1臺，計900元，以上共花費25260元。同時本院還認定因孟凡新與出租方之間存在房屋租賃糾紛，涉案房屋于2012年10月11日被鎖門，導致原告王和玉無法經營賓館。就該爭議，本院認為王和玉與孟凡新簽訂的賓館轉讓合同有效，雙方當事人應該按照合同約定履行各自的義務。由于孟凡新與原房東之間的房屋租賃糾紛導致原告無法正常經營，簽訂的賓館轉讓合同的目的不能實現，合同解除，孟凡新應返還轉讓款9萬元并賠償損失25260元。原告孟凡新認為該判決書能夠證明與王和玉的轉讓合同沒有實際履行，其沒有實際履行的原因是與被告楊圣齊協商轉租時，被告楊圣齊沒有同意，導致與王和玉的合同中無法實際履行。轉讓合同是2012年8月23日簽訂，在協商處理未果后，被告楊圣齊于2012年10月12日強行收回出租房屋，在此期間涉案房屋仍由原告孟凡新租賃使用，并沒有形成轉租的事實。同時結合被告楊圣齊提供2010年8月9日關于孟凡新違約合同的補充說明，該說明中也是關于1樓經過被告楊圣齊同意轉租，原告孟凡新也認為在經過協商后被告楊圣齊也應當為了讓涉案房屋更好地被合理使用，也會增加租金，本應合情合理的同意轉租行為，但是被告楊圣齊沒有同意，造成合同沒有履行。因此原告孟凡新沒有違約行為，被告楊圣齊應當對其強行收回房屋的行為承擔違約責任。被告楊圣齊認為，通過判決書可以看出原告孟凡新在2012年8月23日將涉案房屋轉包給了案外人王和玉，且王和玉也進行了實際經營，通過判決書可以證明原告孟凡新違反了雙方簽訂的房屋租賃合同第七條第一款第二項的規定，違反合同約定擅自對外轉包，應當承擔合同所約定的責任。關于王和玉與孟凡新簽訂的合同是否履行，從（2014）歷城商初字第1522號民事判決書中所載明的王和玉與孟凡新的關于合同履行的各自陳述來看，其中王和玉述稱2012年10月11日，孟凡新將賓館鎖門，將王和玉趕出賓館，導致王和玉無法經營。孟凡新述稱：其已經按約履行了合同，不應承擔還款責任。根據雙方所簽訂合同的第3、4條規定，其將房屋交付后，無其他合同義務需要履行或協助履行。從雙方的陳述可以看出，雙方對房屋的交付沒有異議，同時本院也認定王和玉已支付轉讓款9萬元。認定因孟凡新與出租方之間存在房屋租賃糾紛，涉案房屋于2012年10月11日被鎖門，導致原告王和玉無法經營賓館。因此，從雙方的陳述以及本院已認定的事實來看，均能證實王和玉與孟凡新簽訂的轉讓合同已經履行，原告孟凡新該轉讓行為違反了合同約定，本院予以認定。

2、關于原告孟凡新主張的違約金157500元及經濟損失10萬元。原告孟凡新提交章丘市明暉裝飾有限公司的證明一份，載明：茲證明我公司于2009年8月25日承接孟凡新承租的潘莊商業街北首門牌號為488號的燕新賓館裝修工程，我公司裝修竣工后共收取孟凡新人工費、材料費、設計費145000元。提交營業損失賠償協議一份，載明：原楊圣齊與孟凡新合同糾紛導致李曉燕靜的亨旺超市不能正常營業，就損失協商每天損失1000元。提交鑒定申請一份，要求本院對潘莊商業街北首門牌號為488號的燕新賓館二至四層裝修剩余價值及相關附著物的剩余價值進行司法鑒定。被告楊圣齊對章丘市明暉裝飾有限公司的證明有異議，認為沒有該公司未提交營業執照、裝修明細及發票。如果成立，應當由過錯方承擔。對營業損失協議有異議，認為沒有超市的相應的賬本及明細，同時也不存在過錯，損失不應當由被告楊圣齊負擔。關于上述孟凡新主張的裝修支出，本院采納被告楊圣齊的質證意見，對原告孟凡新主張的裝修支出145000元不予認定。關于上述孟凡新主張的賠償超市營業損失，因該損失尚未支出，且最終賠償數額尚未確定，本院不予認定。關于原告孟凡新主張的裝修及附屬物剩余價值的鑒定，因孟凡新不能舉證證實具體裝修的部位及其附屬物的數量及所有權，本院對該鑒定申請不予委托。

3、關于合同的解除，原告孟凡新該轉讓行為違反了合同約定將房屋轉租，被告楊圣齊具有合同解除權，被告楊圣齊于2012年10月11日將涉案房屋鎖門并張貼解除通知，本院對合同解除的日期認定為2012年10月11日。

4、關于楊圣齊主張的違約金157500元，雙方雖進行了合同約定，但楊圣齊未舉證證實其實際損失，本院對該違約損失不予認定。

5、關于雙方爭議的租金問題，原告孟凡新主張并不欠租金，針對該主張提交針對被告楊圣齊之子的錄音一份，在該錄音中，楊圣齊之子承認原告孟凡新不欠房租，并經楊圣齊授意將房門換鎖。被告楊圣齊對該錄音的真實性無異議，稱房屋的租賃由其辦理，其子對是否欠房租并不知情。被告楊圣齊主張原告孟凡新拖欠房租，并將房屋轉租給案外人王和玉，違約方系原告孟凡新。關于孟凡新是否拖欠房租，在雙方交涉為何要將房門換鎖過程中，楊圣齊之子承認原告孟凡新不欠房租。因被告楊圣齊之子已經成年，且經其父授意將租賃房屋換鎖并阻止孟凡新進入，說明其對該糾紛是了解的，對是否拖欠租金是知悉的，被告楊圣齊辯稱其子不清楚房租的辯解，本院不予采信，對原告孟凡新不拖欠房租的事實予以認定。孟凡新反訴辯稱楊圣齊應當返還剩余未履約的租金，反訴被告孟凡新并未在本訴中提出，其可另案主張。

6、關于楊圣齊主張孟凡新未付的電費3684元，楊圣齊提交電費收款收據，情況說明2份，收據一載明2012年11月22日，電費10月5日至10月16日，用電量1179度，單價0.5469，金額645元，收款人閆光軍。證明載明：關于楊圣齊對外承包四層樓各用電戶情況，10月5日至10月16日，孟凡新用電1179度，由電工另行開具電費收據，單價0.5469計645元。李磊、韓煜，高玉善，電工閆光軍簽名。收據二客戶名稱張學茂，用電數3876，金額3506、02元。證明載明2012年8月至9月，楊圣齊對外承包的商業用房用電明細，8-9月用電總額5418元，其中韓煜用電889元，高玉善用電460元，李磊用電1030元，孟凡新用電3039元（欠交）。以上電費為2012年10月5日止。電工閆光輝、閆光軍簽名。孟凡新對證據真實性有異議，該二份說明并沒有孟凡新的簽名，對證明人并不認識，2012年10月5日至11月22日，這段時間孟凡新并未使用，不應當承擔，證據并不能證明與孟凡新有關，合同未約定電費由孟凡新承擔。關于上述證據的真實性，本院調查了李磊，李磊到庭陳述，關于情況說明的簽字及手印是我的，收款收據不清楚，賓館有一個總表，我們下面三個租房的有三個分表，電費收起來都給賓館，孟凡新走了以后，電表已經提前抄了，電工找不到交款人就找房東，我們把錢湊起來給房東了。關于上述電費的真實性，孟凡新曾與李磊簽訂賠償協議，其自稱對上述證明中的簽名人員不認識，其陳述不能成立，李磊到庭陳述證實上述用電情況的真實性。本院對電費支出予以認定，關于承擔方，應當由用電人孟凡新承擔。

上述事實有雙方簽訂的《房屋租賃合同》及《補充協議》，原告孟凡新提交的錄音證據，現場照片，本院（2014）歷城商初字第1522號民事判決書，楊圣齊提交電費收款收據，違約通知單，集體土地使用證，以及當事人當庭陳述為證，本院予以確認。

本院認為，雙方簽訂《房屋租賃合同》及其《補充合同》有效，原告孟凡新違約，其無權主張違約金，其主張的經濟損失也無證據予以證實，本院對其訴訟請求不予支持。反訴部分，反訴原告楊圣齊主張租金及違約損失、合同約定違約金，請求無依據，本院不予支持。關于電費，被告孟凡新應當償還。據此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十六條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：

裁判結果

一、原告孟凡新與被告楊圣齊于2009年8月1日簽訂的《房屋租賃合同》于2012年10月11日解除。

二、駁回原告孟凡新的其他訴訟請求。

三、反訴被告孟凡新于本判決生效之日起十日內返還反訴原告楊圣齊電費3684元。

四、駁回反訴原告楊圣齊其他訴訟請求。

本訴案件受理費5163元，保全費2020元，由原告孟凡新負擔負擔；反訴案件受理費2849元由反訴原告楊圣齊負擔。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，交納上訴費8012元，上訴于山東省濟南市中級人民法院。