房屋租賃合同解除原因基礎上，綜合雙方違約和過錯情況，認定責任

房屋租賃合同解除原因基礎上，綜合雙方違約和過錯情況，認定責任。--貴州榮興房地產開發有限公司、何繼群房屋租賃合同糾紛

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

（2019）最高法民申4177號

再審申請人（一審本訴被告、反訴原告，二審上訴人）：貴州榮興房地產開發有限公司，住所地貴州省遵義市桐梓縣婁山關鎮河濱南路小康城對面。

法定代表人：令狐榮棟，該公司董事長。

委托訴訟代理人：令狐榮飛，貴州名城（桐梓）律師事務所律師。

委托訴訟代理人：張鵬，貴州名城（桐梓）律師事務所律師。

再審申請人（一審本訴被告、反訴原告，二審上訴人）：何繼群，女，1955年3月12日出生，漢族，住貴州省桐梓縣。

委托訴訟代理人：令狐榮飛，貴州名城（桐梓）律師事務所律師。

委托訴訟代理人：張鵬，貴州名城（桐梓）律師事務所律師。

再審申請人（一審本訴被告、反訴原告，二審上訴人）：令狐昌鵬，男，1991年3月9日出生，漢族，住貴州省桐梓縣。

委托訴訟代理人：令狐榮飛，貴州名城（桐梓）律師事務所律師。

委托訴訟代理人：張鵬，貴州名城（桐梓）律師事務所律師。

被申請人（一審本訴原告、反訴被告，二審上訴人）：黃燦，男，1969年1月12日出生，漢族，住貴州省習水縣。

被申請人（一審本訴原告、反訴被告，二審上訴人）：楊代祥，男，1968年7月9日出生，漢族，住重慶市北碚區。

被申請人（一審本訴原告、反訴被告，二審上訴人）：桐梓縣太白大酒店，住所地貴州省桐梓縣婁山關鎮河濱南路。

經營者：黃燦，男，1969年1月12日出生，漢族，住貴州省習水縣。

一審第三人：羅永其，男，1983年9月14日出生，漢族，住貴州省桐梓縣。

再審申請人貴州榮興房地產開發有限公司（以下簡稱榮興公司）、何繼群、令狐昌鵬因與被申請人黃燦、楊代祥、桐梓縣太白大酒店（以下簡稱太白大酒店），一審第三人羅永其房屋租賃合同糾紛一案，不服貴州省高級人民法院（2018）黔民終320號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。

榮興公司、何繼群、令狐昌鵬申請再審稱，（一）一、二審判決部分事實認定不清。太白大酒店的“二次消防”已通過驗收，其經營行為合法，一、二審法院對此未予審查確認不當。2013年6月4日，桐梓縣衛生和食品藥品監督管理局向太白大酒店頒發了《公共場所衛生許可證》。2014年6月11日，太白大酒店向桐梓縣公安局提交了《消防安全檢查申請表》，結果為“審查合格”。2014年6月11日，貴州省桐梓縣公安消防大隊向太白大酒店頒發了《公眾聚集場所投入使用、營業前消防安全檢查合格證》，證明涉案房屋已通過“二次消防”驗收合格。2014年6月17日，桐梓縣公安局向太白大酒店頒發了《特種行業許可證》。以上事實說明，太白大酒店的經營行為合法，“二次消防”驗收合格。不論主體消防是否合格，均不影響涉案房屋的合法租賃和使用。（二）一、二審判決適用法律錯誤。1.導致本案合同解除的根本原因是黃燦、楊代祥、太白大酒店的違約行為。一、二審判決已認定消防問題并非是導致《房屋租賃合同》解除的主要原因，合同解除的主要原因是太白大酒店未按約支付租金。2.榮興公司、令狐昌鵬、何繼群出租涉案房屋沒有過錯，且未影響黃燦、楊代祥、太白大酒店的正常經營。第一，榮興大廈是桐梓縣舊城改造重點項目，在項目總體規劃設計時嚴格按照《高層民用建筑設計防火規范》的要求進行規劃。后期因政府有關政策變化，導致工程被迫延緩，以致于南面間距未達13米的消防要求，這是歷史遺漏問題、政府政策等多種因素造成，并非榮興公司、令狐昌鵬、何繼群的責任。第二，一、二審法院認定消防問題在一定程度上影響了黃燦、楊代祥、太白大酒店的正常經營缺乏事實依據。房屋租賃期間，太白大酒店盈利大于虧損，且法院已認定盈虧狀況不穩定主要受諸多因素影響。2015年4月7日的《消防違法行為告知書》僅是事前告知，最終并未下發處罰決定書，不能證明消防問題影響了太白大酒店的正常經營。第三，榮興公司、令狐昌鵬、何繼群出租涉案房屋沒有過錯。消防問題是多種原因造成，出租人已向承租人進行了明確告知，承租人仍堅持租賃，出租人對承租人租賃該房屋的行為及在租賃過程中因消防可能帶來的風險或不利后果免責。3.一、二審法院將房屋租賃過錯與合同解除原因混淆。一、二審法院認為榮興公司、令狐昌鵬、何繼群的過錯在于不應簽訂《房屋租賃合同》將房屋出租，但本案合同解除原因在于黃燦、楊代祥、太白大酒店的違約。出租行為是否有過錯，對合同的解除及損失沒有影響，不應混淆。4.一、二審法院對于《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條的適用錯誤。原審法院將房屋租賃過錯與合同解除原因混淆，適用了該條第三項的規定錯誤，本案應適用該條第二項的規定。（三）一、二審法院對榮興公司、令狐昌鵬、何繼群的損失判決錯誤。1.黃燦、楊代祥、太白大酒店應按2012年7月1日《房屋租賃合同》第28條的約定，支付2016年3月至2016年7月22日（合同解除當日）所欠租金滯納金96048.18元。2.2016年7月22日至2017年11月30日期間的房屋占用損失計算標準缺乏證據和法律依據。第一，逾期騰房的責任在于黃燦、楊代祥、太白大酒店，榮興公司、令狐昌鵬、何繼群沒有過錯，也未致使損失擴大。榮興公司、令狐昌鵬、何繼群為避免損失擴大，已主動提示，是黃燦、楊代祥、太白大酒店放任不管。第二，原審法院在原租金標準基礎上按50%計算缺乏法律依據。涉案房屋位于桐梓縣城河濱交通主干道旁，系商住混合大廈，周邊住戶多，已經形成了居民生活娛樂配套商業體系，榮興公司、令狐昌鵬、何繼群另行出租較為容易，黃燦、楊代祥、太白大酒店逾期騰房給榮興公司、令狐昌鵬、何繼群造成的損失不僅僅是直接租金損失，也包括另行租賃可獲得的利益。涉案房屋用途并非用于倉儲，在同地段也沒有確定的倉儲價格可供比較，二審法院徑直以倉儲價格確定租賃損失沒有依據。綜上，榮興公司、令狐昌鵬、何繼群根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規定申請再審。

本院經審查認為，本案再審審查的重點問題是：（一）原審未認定太白大酒店消防驗收合格是否存在認定事實不清。（二）原審對合同解除責任的劃分是否適用法律錯誤。（三）原審對榮興公司、令狐昌鵬、何繼群所主張損失的認定是否恰當。具體分析如下：

一、關于原審未認定太白大酒店消防驗收合格是否存在認定事實不清的問題

2014年6月11日，貴州省桐梓縣公安消防大隊向太白大酒店頒發的《公眾聚集場所投入使用、營業前消防安全檢查合格證》（桐公消安檢字〔2014〕第03號），記載的場所所在層數為地上4、5層，場所建筑面積為2900㎡，而案涉租賃房屋為榮興大廈B棟三、四層，面積為3636㎡，合格證并未完全包含案涉租賃房屋所在樓層和面積。同時，該合格證頒發時間為2014年，而在2015年4月12日，遵義市公安消防支隊向榮興公司出具的《建設工程消防驗收意見書》仍載明榮興大廈建設工程消防驗收不合格。而相關部門頒發的《公共場所衛生許可證》《特種行業許可證》并不能證實案涉房屋消防驗收的相關事實，榮興公司、令狐昌鵬、何繼群關于太白大酒店的“二次消防”驗收合格的理由不能成立，原審未認定該事實并非認定事實不清。

二、關于原審對合同解除責任的劃分是否適用法律錯誤的問題

從榮興公司、令狐昌鵬、何繼群的再審申請內容看，其提出合同解除的根本原因在于黃燦、楊代祥、太白大酒店，其出租案涉房屋沒有過錯，以及消防問題并不影響太白大酒店經營的諸多理由，目的在于論證原審判決對合同解除責任的劃分不當，以及榮興公司、令狐昌鵬、何繼群向黃燦、楊代祥、太白大酒店賠償太白大酒店裝飾裝修殘值損失的30%，屬于適用法律錯誤的主張。對此，本院認為，一審判決確認黃燦、楊代祥、太白大酒店與榮興公司、令狐昌鵬、何繼群之間關于榮興大廈B棟三、四層房屋的租賃關系于2016年7月22日解除，黃燦、楊代祥、太白大酒店并未對該判項提起上訴，榮興公司、令狐昌鵬、何繼群也未對此提出異議，可認定雙方當事人均認可榮興大廈B棟三、四層房屋租賃關系于2016年7月22日解除的事實。從該租賃關系解除的過程看，2016年7月2日，榮興公司向黃燦、楊代祥發出《催交房租通知》表示，如黃燦、楊代祥不在2016年7月22日前一次付清下欠的2016年3月至6月房租及2016年后半年房租，榮興公司將解除合同。2016年7月22日，當榮興公司員工向黃燦提出因黃燦、楊代祥未交房租，榮興公司將于當日鎖門時，黃燦表示同意。榮興公司遂于當日將黃燦、楊代祥承租的榮興大廈B棟三、四層房屋上鎖，太白大酒店亦自當日停止經營。以上過程表明，因黃燦、楊代祥、太白大酒店遲延支付租金，榮興公司向黃燦作出了解除關于榮興大廈B棟三、四層房屋租賃關系的意思表示，黃燦表示同意后，該合同關系被解除。然而，除該事實外，黃燦、楊代祥、太白大酒店亦提供證據證實，出租房屋消防驗收不合格，消防部門于2015年4月出具意見要求重新申報驗收，并明確在消防驗收合格前不得投入使用的事實。《中華人民共和國合同法》第二百二十七條規定：“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，雖然案涉房屋租賃合同的解除是榮興公司以黃燦、楊代祥、太白大酒店遲延支付租金為由提出，經黃燦同意后最終解除，但該房屋客觀上確實存在消防驗收不合格的情況。根據《中華人民共和國消防法》的相關規定，消防驗收不合格的建設工程，禁止投入使用。因此，不排除黃燦、楊代祥、太白大酒店延遲支付租金，或者同意解除合同與租賃房屋消防驗收不合格有關。即案涉租賃合同的解除并非完全是由承租人黃燦、楊代祥、太白大酒店一方原因導致，也有可歸于出租人榮興公司、令狐昌鵬、何繼群一方的原因。原審在分析案涉房屋租賃合同解除原因基礎上，綜合雙方違約和過錯情況，認定榮興公司、令狐昌鵬、何繼群對案涉租賃合同提前解除承擔次要責任，并判令其賠償黃燦、楊代祥、太白大酒店30%的裝飾裝修殘值損失，符合本案實際，并不違反法律規定。

三、關于原審對榮興公司、令狐昌鵬、何繼群所主張損失的認定是否恰當的問題

榮興公司、令狐昌鵬、何繼群申請再審提出，黃燦、楊代祥、太白大酒店應當按照合同約定承擔逾期支付租金的違約責任，以二審判決確認的2016年3月至2016年7月22日期間欠付租金556065.6元為基數，按每天萬分之五計算的滯納金96048.18元。對此，本院認為，從榮興公司、令狐昌鵬、何繼群的反訴請求看，其在一、二審中并未明確提出要求黃燦、楊代祥、太白大酒店按照合同約定支付滯納金的主張。且如前所述，案涉房屋消防驗收不合格的事實客觀存在，不排除黃燦、楊代祥、太白大酒店延遲支付租金與此有關。因此，原審綜合本案實際未判決黃燦、楊代祥、太白大酒店向榮興公司、令狐昌鵬、何繼群支付滯納金并無不當。

榮興公司、令狐昌鵬、何繼群申請再審提出，原審關于2016年7月22日至2017年11月30日期間的房屋占用損失計算標準缺乏證據和法律依據。對此，本院認為，對案涉租賃合同解除后，黃燦、楊代祥、太白大酒店繼續占用房屋給榮興公司、令狐昌鵬、何繼群所造成損失的認定，應從合同解除原因、雙方當事人對損失的產生是否有過錯，以及案涉房屋實際情況幾方面綜合考慮。一方面，案涉房屋租賃合同解除并非黃燦、楊代祥、太白大酒店單方原因導致，也有可歸責于榮興公司、令狐昌鵬、何繼群的原因。另一方面，民事主體從事民事活動，應當誠實守信，有利于節約資源。雙方當事人于2016年7月22日，就鎖門事宜達成一致后，未積極協商處理后續事宜，也未對租賃房屋問題進行妥善處理，導致案涉房屋因本案糾紛未能得到有效利用產生損失，雙方當事人對損失的產生均有過錯。再者，案涉租賃房屋屬消防驗收不合格建設工程，依法不能投入使用。因雙方當事人對案涉租賃合同于2016年7月22日解除均不持異議，合同租金條款隨合同解除而喪失約束力，榮興公司、令狐昌鵬、何繼群反訴要求黃燦、楊代祥、太白大酒店按合同約定的租金賠償合同解除后繼續占用房屋給其造成的損失沒有法律依據。原審在綜合考慮雙方當事人對損失產生存在的主觀過錯、租賃房屋的實際情況等因素基礎上，對榮興公司、令狐昌鵬、何繼群所主張的該項損失進行認定，并無不當。

綜上，榮興公司、令狐昌鵬、何繼群的再審申請理由均不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：

一、駁回貴州榮興房地產開發有限公司的再審申請；

二、駁回令狐昌鵬的再審申請；

三、駁回何繼群的再審申請。

審判長　司　偉

審判員　馬成波

審判員　葉　歡

二〇一九年八月二十八日