房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持

房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持-----薛向嵐、西安思源學(xué)院租賃合同糾紛

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

（2019）最高法民再330號

再審申請人（一審原告、二審被上訴人）：薛向嵐，男，1982年4月12日出生，漢族，住陜西省西安市新城區(qū)。

委托訴訟代理人：汪涌，北京金誠同達(dá)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：程明，北京市康達(dá)（西安）律師事務(wù)所律師。

被申請人（一審被告、二審上訴人）：西安思源學(xué)院。住所地：陜西省西安市灞橋區(qū)水安路28號。

法定代表人：周延波，該學(xué)院董事長。

委托訴訟代理人：李青山，北京市中關(guān)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：薛勁松，北京市中關(guān)律師事務(wù)所律師。

再審申請人薛向嵐因與被申請人西安思源學(xué)院租賃合同糾紛一案，不服陜西省高級人民法院（2018）陜民終661號民事裁定，向本院申請?jiān)賹?。本院?019年3月29日作出（2019）最高法民申567號民事裁定提審本案。本院依法組成合議庭審理了本案。再審申請人薛向嵐及其委托訴訟代理人汪涌、程明，被申請人西安思源學(xué)院委托訴訟代理人李青山，到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

薛向嵐申請?jiān)賹彿Q，請求：1.撤銷陜西省高級人民法院（2018）陜民終661號民事裁定；2.維持陜西省西安市中級人民法院（2015）西中民一初字第00045號民事判決；3.一審、二審訴訟費(fèi)用由西安思源學(xué)院承擔(dān)。事實(shí)和理由：（一）本案是租賃合同糾紛，應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，本案二審裁定將本案變相認(rèn)定為物權(quán)確認(rèn)糾紛，并適用《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，屬法律適用錯誤。1.雙方當(dāng)事人分別提交的《學(xué)生公寓租賃合同》《學(xué)生公寓樓建設(shè)及住宿合同》，兩份合同名稱雖不同，但內(nèi)容除個別用語有差異外，基本一致，符合租賃法律關(guān)系。已生效的（2017）陜01民終11054號民事判決認(rèn)定《學(xué)生公寓樓建設(shè)及住宿合同》無效，并認(rèn)定合同性質(zhì)為租賃合同。自2005年4月28日雙方簽訂《學(xué)生公寓租賃合同》后，西安思源學(xué)院已按照合同約定交納租金至2015年7月31日止。雙方已存在十年的租賃事實(shí)，足以證明雙方之間系租賃合同法律關(guān)系。案涉公寓樓所用18.76畝土地是2004年12月31日西安永晟教育物業(yè)管理有限公司（以下簡稱永晟公司）與西安旭邦園林綠化有限公司通過簽訂《租地協(xié)議》承租。西安市灞橋區(qū)狄寨稅務(wù)所依法向永晟公司征繳了18.76畝土地使用稅。薛向嵐基于雙方間存在的租賃事實(shí)和租賃合同法律關(guān)系，有權(quán)在合同無效后請求西安思源學(xué)院返還因該租賃合同而取得的財(cái)產(chǎn)，以及參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。2.法律并未規(guī)定本案適用行政前置程序，二審法院裁定駁回薛向嵐的起訴于法無據(jù)。即使在農(nóng)村集體土地上建造或者未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋不能依法取得房產(chǎn)所有權(quán)證，但該類房屋對建造者而言仍有經(jīng)濟(jì)價值，可以占有使用，可以通過租賃等方式取得收益，其權(quán)利理應(yīng)依法保護(hù)。請求返還因租賃合同而占有的房屋并不涉及物權(quán)歸屬確認(rèn)，不存在通過民事審判確認(rèn)違法建筑的合法性，不影響行政機(jī)關(guān)在今后另行作出處理。二審法院駁回起訴導(dǎo)致西安思源學(xué)院既不搬離又不繳納租金，剝奪了建造者合法的救濟(jì)途徑，容易加深社會矛盾。3.二審法院引用最高人民法院《第八次全國法院民事商事審判工作會議紀(jì)要》第二十一條作出裁判不當(dāng)，會議紀(jì)要不具有法律效力，不能作為案件裁判的依據(jù)。且本案并非確權(quán)糾紛，該條規(guī)定不適用于本案。（二）雙方當(dāng)事人均未請求確認(rèn)案涉公寓樓的物權(quán)歸屬，而是就使用案涉公寓樓形成租賃還是聯(lián)建的法律關(guān)系而產(chǎn)生分歧，二審裁定確認(rèn)案涉房屋物權(quán)的裁判思路和結(jié)果明顯違背了薛向嵐的訴訟請求，違反民事案件“不告不理”的原則。

西安思源學(xué)院辯稱，案涉土地是西安思源學(xué)院從西安市灞橋區(qū)狄寨街道辦事處新華村（以下簡稱新華村）取得，土地使用權(quán)人是西安思源學(xué)院。案涉土地未經(jīng)國家批準(zhǔn)，房屋屬于違法建筑，雙方之間的租賃合同無效。薛向嵐以租賃合同要求西安思源學(xué)院承擔(dān)租金，無合同依據(jù)，二審裁定正確。本案的租賃合同屬于無效合同，不能因履行的時間改變其效力，薛向嵐再審請求無事實(shí)和法律依據(jù)，請求駁回。

薛向嵐向西安市中級人民法院起訴請求：1.西安思源學(xué)院于本案判決生效后十日內(nèi)向薛向嵐騰退并返還建筑面積25000平方米的兩棟學(xué)生公寓樓（位于西安市灞橋區(qū)水安路南側(cè)，思源中學(xué)圍墻以北，現(xiàn)陜西圣典園林綠化有限公司園區(qū)內(nèi)北側(cè)；價值為2000萬元）；2.西安思源學(xué)院向薛向嵐支付2015年8月1日至2015年8月31日非法侵占使用兩棟學(xué)生公寓樓期間的房屋占有使用費(fèi)434600元（參照租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算：5215200×1.3÷365×31=575815元）以及2015年9月1日起至騰退并返還薛向嵐兩棟學(xué)生公寓樓之前實(shí)際非法占用期間的房屋占有使用費(fèi)；3.本案訴訟費(fèi)用由西安思源學(xué)院承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2005年2月1日，由永晟公司出資與西安山河建筑工程有限公司簽訂《建設(shè)工程施工合同》及《學(xué)生公寓樓補(bǔ)充協(xié)議》，合同內(nèi)容第1條約定“工程概況：1-1工程名稱：學(xué)生公寓，1-2工程地點(diǎn)：西安旭邦園林公司園區(qū)內(nèi)”。同年案涉工程完成建設(shè)后交付西安思源學(xué)院作為公寓樓供學(xué)生住宿使用。

薛向嵐提交永晟公司（甲方）與西安思源職業(yè)學(xué)院（乙方）于2005年4月28日簽訂的《學(xué)生公寓租賃合同》一份，并以此為據(jù)提起上述訴請。西安思源學(xué)院提交簽約主體、簽約時間相同但合同名稱不同的《學(xué)生公寓樓建設(shè)及住宿合同》一份。經(jīng)比對，該兩份合同關(guān)于學(xué)生公寓樓建設(shè)地點(diǎn)、學(xué)生公寓標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)量、年租金、租賃期限、公寓樓資產(chǎn)歸屬等內(nèi)容約定均相同。兩份案涉合同均載明“第一條：學(xué)生公寓建設(shè)地點(diǎn)為西安旭邦園林公司園區(qū)庫房后，思源中學(xué)北圍墻以北，園林公司2#門至思源中學(xué)北門路以東……。第三條：兩棟公寓樓共計(jì)年租金為5215200元（大寫人民幣伍佰貳拾壹萬伍仟貳佰元整）。乙方在第一學(xué)年除支付完當(dāng)年租金5215200元外，再預(yù)支第二學(xué)年即2006-2007學(xué)年租金5215200元，2007年9月20日開始按學(xué)年正常支付各學(xué)年度租金。第四條：本租賃合同每學(xué)年租期確定為當(dāng)年8月1日至次年7月31日，本合同公寓樓租賃期限為10年，即從2005年8月1日起至2015年7月31日止。第五條：甲方責(zé)任：1.負(fù)責(zé)公寓樓的設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)方案必須經(jīng)乙方同意。2.負(fù)責(zé)公寓樓主體建設(shè)、室內(nèi)外裝飾及室內(nèi)強(qiáng)、弱電布線等，其資產(chǎn)歸甲方所有。3.負(fù)責(zé)宿舍內(nèi)床鋪、柜、椅、暖等設(shè)施的配置，其資產(chǎn)歸甲方所有。負(fù)責(zé)室外道路、綠化、曬衣場的建設(shè)，資產(chǎn)歸甲方所有。負(fù)責(zé)公寓樓的大修理費(fèi)用……”。特別是在薛向嵐提交的《學(xué)生公寓租賃合同》中關(guān)于年租金還特別約定“兩棟公寓樓共計(jì)年租金為5215200元，此年租金是一次包死價，不隨乙方實(shí)際住宿人數(shù)變動”。雙方對對方提交的合同的真實(shí)性互不認(rèn)可。庭審中，西安思源學(xué)院認(rèn)可案涉兩棟學(xué)生公寓樓為永晟公司出資建設(shè)。

永晟公司于2005年2月3日成立，2012年5月8日，其更名為西安永晟物業(yè)管理有限公司。2013年3月12日，永晟公司全體股東（兩名：薛向嵐持股比例為98%為公司法定代表人、陳娟持股比例為2%）決議解散公司，全體兩名股東召開股東會并形成《西安永晟物業(yè)管理有限公司股東會決議—關(guān)于公司解散后權(quán)益承繼歸屬的決定》，作出如下決議“1.我公司決定于今日解散；2.鑒于公司對外并無任何負(fù)債，但仍有一定資產(chǎn)和應(yīng)收債權(quán)（主要是出租給西安思源學(xué)院的兩棟學(xué)生公寓樓，即現(xiàn)在位于陜西圣典園林綠化有限公司園區(qū)庫房北側(cè)的1號樓、2號樓），因此，股東會研究決定，公司在履行解散和清算以及注銷程序后，本歸屬于公司的一切資產(chǎn)以及一切應(yīng)收債權(quán)均由薛向嵐承繼和享有，因該承繼資產(chǎn)所涉及的義務(wù)也由薛向嵐個人承擔(dān)”。2013年5月30日該公司辦理注銷登記。

在本案立案前，西安思源學(xué)院于2015年8月20日以薛向嵐、陳娟為被告向陜西省西安市灞橋區(qū)人民法院提起訴訟，請求確認(rèn)西安思源學(xué)院2005年4月28日與永晟公司簽訂的《學(xué)生公寓樓建設(shè)及住宿合同》無效。因本案的審理結(jié)果必須以該案的審理結(jié)果為依據(jù)，一審法院遂于2016年2月29日裁定本案中止訴訟。

西安市灞橋區(qū)人民法院經(jīng)審理作出（2015）灞民初字第02595號民事判決，判決西安思源學(xué)院與永晟公司于2005年4月28日簽訂的《學(xué)生公寓樓建設(shè)及住宿合同》無效。宣判后，西安思源學(xué)院與薛向嵐、陳娟均不服，向西安市中級人民法院提起上訴。西安市中級人民法院查明“西安思源學(xué)院與永晟公司就學(xué)生公寓樓簽署過兩份合同，一份是《學(xué)生公寓樓建設(shè)及住宿合同》，另一份是《學(xué)生公寓租賃合同》，兩份合同的落款時間均為2005年4月28日。……關(guān)于合同的性質(zhì)：一審法院認(rèn)為，《學(xué)生公寓樓建設(shè)及住宿合同》明確載明西安思源學(xué)院對于永晟公司建設(shè)所有的兩棟學(xué)生公寓樓支付對價從而有償使用十年的基本內(nèi)容，合同條款并對有償使用標(biāo)的物的坐落、標(biāo)的物的設(shè)施配備、有償使用費(fèi)、使用費(fèi)支付方式、有償使用期限以及標(biāo)的物的維修等內(nèi)容均作了明確約定，《學(xué)生公寓樓建設(shè)及住宿合同》的內(nèi)容，沒有體現(xiàn)聯(lián)建的意思表示，但符合合同法規(guī)定的租賃合同基本特征，故《學(xué)生公寓樓建設(shè)及住宿合同》的性質(zhì)應(yīng)屬租賃法律關(guān)系；關(guān)于《學(xué)生公寓樓建設(shè)及住宿合同》的效力：因雙方均未提供學(xué)生公寓樓的建設(shè)審批手續(xù)，依照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，《學(xué)生公寓樓建設(shè)及住宿合同》應(yīng)屬無效”。從而于2017年11月10日作出（2017）陜01民終11054號民事判決駁回上訴，維持原判。本案遂恢復(fù)審理。

雙方于2005年4月28日簽訂《學(xué)生公寓租賃合同》后，西安思源學(xué)院按合同約定交納租金至2015年7月31日止，雙方對2005年8月1日至2015年7月31日之間合同的履行無異議。2015年7月31日，租賃合同到期后，雙方未簽訂續(xù)租協(xié)議，西安思源學(xué)院未再交納租金，但仍繼續(xù)占有案涉兩棟學(xué)生公寓樓供其學(xué)生住宿使用至今。

本案恢復(fù)審理期間，西安思源學(xué)院提交了2014年1月2日落款為永晟公司蓋章的《關(guān)于學(xué)生公寓樓租賃費(fèi)收款單位變更的函》，主要內(nèi)容為“西安思源學(xué)院：因業(yè)務(wù)需要，自2014年1月1日起，我公司將位于西安灞橋區(qū)水安路28號副1號圣典園林公司庫房北側(cè)的23、24號樓所有權(quán)轉(zhuǎn)移至西安新旭邦投資有限公司名下，其管理權(quán)、收益權(quán)亦隨之轉(zhuǎn)至該公司。我方與貴校2005年4月28日簽訂《學(xué)生公寓租賃合同》中的權(quán)利義務(wù)由該公司承擔(dān)。自2014年1月1日起，請將租賃費(fèi)匯入以下賬號，收據(jù)由西安新旭邦投資有限公司提供，并注明戶名、開戶行以及賬號。西安新旭邦投資有限公司蓋章”。

另查明，2008年5月14日，陜西省人民政府陜政函[2008]60號作出《關(guān)于同意建立西安思源學(xué)院的通知》，該通知載明：根據(jù)《教育部關(guān)于同意建立西安思源學(xué)院的通知》（教發(fā)函[2008]111函），省政府同意在西安思源職業(yè)學(xué)院的基礎(chǔ)上建立西安思源學(xué)院，同時撤銷西安思源職業(yè)學(xué)院建制。

此外，雙方均認(rèn)可本案所涉兩棟學(xué)生公寓具體位置在簽訂《學(xué)生公寓租賃合同》時為西安市灞橋區(qū)水安路南側(cè)，思源中學(xué)圍墻以北，現(xiàn)陜西圣典園林綠化有限公司園區(qū)內(nèi)。現(xiàn)位置更名為：坐落于西安市灞橋區(qū)弘知路南側(cè)，思源中學(xué)圍墻以北，現(xiàn)陜西圣典園林綠化有限公司園區(qū)內(nèi)。薛向嵐在本案庭審辯論結(jié)束前未提交兩棟學(xué)生公寓樓的建設(shè)審批手續(xù)。

一審法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！北景钢?，永晟公司與西安思源學(xué)院簽訂的《學(xué)生公寓租賃合同》，鑒于永晟公司在修建公寓樓時并未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，且在一審辯論終結(jié)前仍未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，也未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的客觀事實(shí)，故《學(xué)生公寓租賃合同》應(yīng)為無效?！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還的或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償?！??！彪p方在同一天簽訂的《學(xué)生公寓租賃合同》《學(xué)生公寓樓建設(shè)及住宿合同》雖然名稱不同，但該兩份合同關(guān)于學(xué)生公寓樓建設(shè)地點(diǎn)、學(xué)生公寓標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)量、年租金、租賃期限、公寓樓資產(chǎn)歸屬等內(nèi)容約定均相同，合同名稱的不同并不改變本案租賃合同的性質(zhì)。從薛向嵐在本案中的訴請及陳述的事實(shí)理由判斷，其對雙方簽訂的《學(xué)生公寓租賃合同》應(yīng)為無效實(shí)際上是認(rèn)可的。雖然雙方簽訂的合同無效，但并不影響合同約定的資產(chǎn)歸屬、租金費(fèi)用及承擔(dān)等合同主要條款的適用。關(guān)于西安思源學(xué)院以《關(guān)于學(xué)生公寓樓租賃費(fèi)收款單位變更的函》的內(nèi)容主張薛向嵐作為案涉兩棟學(xué)生公寓樓的主體不適格之問題。經(jīng)查，永晟公司于2013年3月12日做出的股東會決議已明確決定，公司在履行解散和清算以及注銷程序后，本歸屬于公司的一切資產(chǎn)以及一切應(yīng)收債權(quán)均由薛向嵐承繼和享有，因該承繼資產(chǎn)所涉及的義務(wù)也由薛向嵐個人承擔(dān)，2013年5月30日該公司辦理注銷登記。而西安思源學(xué)院提交的該份函件載明的時間是2014年1月2日，永晟公司此時法人主體資格已經(jīng)消滅，已不具備出具該份函件的資格和能力，且薛向嵐對該函的真實(shí)性、合法性均不認(rèn)可，故對西安思源學(xué)院該項(xiàng)主張不予采信。永晟公司注銷后，其權(quán)利義務(wù)由薛向嵐承繼，薛向嵐有權(quán)依據(jù)《學(xué)生公寓租賃合同》向西安思源學(xué)院主張權(quán)利，對薛向嵐要求西安思源學(xué)院返還案涉兩棟學(xué)生公寓樓的主張予以支持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十三條規(guī)定“下列事實(shí)，當(dāng)事人無須舉證證明：（五）已為人民法院發(fā)生法律效力的裁判所確認(rèn)的事實(shí)；……”。一審法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的（2017)陜01民終11054號民事判決已經(jīng)確認(rèn)西安思源學(xué)院舉證的《學(xué)生公寓樓建設(shè)及住宿合同》的內(nèi)容沒有體現(xiàn)聯(lián)建的意思表示，但符合合同法規(guī)定的租賃合同基本特征，因違反法律禁止性規(guī)定而無效。西安思源學(xué)院辯稱本案《學(xué)生公寓租賃合同》性質(zhì)名為聯(lián)建實(shí)為借款合同的理由不能成立。

永晟公司與西安思源學(xué)院于2005年4月28日簽訂的《學(xué)生公寓租賃合同》，永晟公司系出租方，西安思源學(xué)院系承租方。西安思源學(xué)院不認(rèn)可《學(xué)生公寓租賃合同》的真實(shí)性并提出司法鑒定申請：1.要求對薛向嵐提交的《學(xué)生公寓租賃合同》的打印文字（碳粉）形成的具體時間委托具備資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行司法鑒定；2.要求對薛向嵐提交的《學(xué)生公寓租賃合同》中公章的加蓋具體時間委托具備資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行司法鑒定；3.要求對薛向嵐提交的《學(xué)生公寓租賃合同》中簽名形成的具體時間和是否為本人書寫委托具備資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行司法鑒定；4.要求對薛向嵐提交的《學(xué)生公寓租賃合同》所使用紙張生產(chǎn)的具體時間委托具備資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行司法鑒定。但西安市中級人民法院作出的（2017)陜01民終11054號民事判決已對本案所涉《學(xué)生公寓租賃合同》真實(shí)性作出認(rèn)定，且西安思源學(xué)院在庭審中出示《關(guān)于學(xué)生公寓樓租賃費(fèi)收款單位變更的函》，雖欲證明薛向嵐主體資格不適格，但該函中載明“2005年4月28日雙方簽訂了《學(xué)生公寓租賃合同》”，表明西安思源學(xué)院對《學(xué)生公寓租賃合同》真實(shí)性是認(rèn)可的。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第—百二十一條規(guī)定“當(dāng)事人申請鑒定，可以在舉證期限屆滿前提出。申請鑒定的事項(xiàng)與待證事實(shí)無關(guān)聯(lián)，或者對證明待證事實(shí)無意義的，人民法院不予準(zhǔn)許”。對西安思源學(xué)院提出的司法鑒定申請依法不予準(zhǔn)許。

考慮到兩棟學(xué)生公寓樓現(xiàn)仍由西安思源學(xué)院學(xué)生住宿使用，雖然《學(xué)生公寓租賃合同》為無效合同，但若判令西安思源學(xué)院立即騰房，不僅會對案涉兩棟學(xué)生公寓樓內(nèi)入住學(xué)生的正常住宿以及學(xué)習(xí)生活帶來不便，甚至進(jìn)而也有較大可能會對西安思源學(xué)院整體教學(xué)活動造成不利影響，結(jié)合大學(xué)生在校本科學(xué)習(xí)通常為四個學(xué)年度，綜合酌情考慮，認(rèn)為應(yīng)給予西安思源學(xué)院四個學(xué)年度（即2018-2019年學(xué)年度、2019-2020年學(xué)年度、2020-2021年學(xué)年度以及2021年-2022年學(xué)年度）的騰房期限，即在2022年8月1日起30日內(nèi)將案涉兩棟學(xué)生公寓樓返還薛向嵐較為適當(dāng)。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持?！彪p方對2005年8月1日至2015年7月31日之間合同的履行無異議，故薛向嵐要求西安思源學(xué)院支付2015年8月1日至2015年8月31日使用兩棟學(xué)生公寓樓期間的房屋占有使用費(fèi)以及至實(shí)際騰退之前的占有使用費(fèi)于法有據(jù)，予以支持。參照西安思源學(xué)院與永晟公司簽訂的《學(xué)生公寓租賃合同》中對公寓樓租金及支付方式的約定，兩棟學(xué)生公寓樓共計(jì)年租金為5215200元，此年租金是雙方對租金價格的明確約定，不隨西安思源學(xué)院實(shí)際住宿人數(shù)變動而增減，故薛向嵐主張?jiān)谠饨鸹A(chǔ)上浮30%的理由不能成立，不予采納。西安思源學(xué)院應(yīng)自2015年8月1日起，每月支付薛向嵐占有使用費(fèi)434600元至其實(shí)際返還之日為止。

由于已經(jīng)考慮到現(xiàn)仍由西安思源學(xué)院占有使用的案涉兩棟學(xué)生公寓樓入住學(xué)生的實(shí)際住宿問題，給予西安思源學(xué)院前述四個學(xué)年度的騰房寬限期，為此，根據(jù)公平原則和權(quán)利義務(wù)相一致原則，公平合理的進(jìn)行衡量，參照《學(xué)生公寓租賃合同》約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，西安思源學(xué)院在前述騰房期限內(nèi)應(yīng)以每一學(xué)年度屆滿之日為時間節(jié)點(diǎn)，向薛向嵐支付此前應(yīng)付未付的房屋占有使用費(fèi)直至騰房之日止。

綜上，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十三條規(guī)定，判決：一、西安思源學(xué)院于2022年8月1日起30日內(nèi)向薛向嵐返還建筑面積25000平方米的案涉兩棟學(xué)生公寓樓（位于西安市灞橋區(qū)弘知路南側(cè)，思源中學(xué)圍墻以北，現(xiàn)陜西圣典園林綠化有限公司園區(qū)內(nèi)）；二、本判決生效后一個月內(nèi)，西安思源學(xué)院以每月434600元為標(biāo)準(zhǔn)支付薛向嵐自2015年8月1日起至2018年4月30日期間的房屋占有使用費(fèi)14341800元；三、西安思源學(xué)院應(yīng)于2019年8月1日以每月434600元為標(biāo)準(zhǔn)支付薛向嵐自2018年5月1日至2019年7月31日期間的房屋占有使用費(fèi)6519000元；于2020年8月1日以每月434600元為標(biāo)準(zhǔn)支付薛向嵐2019年8月1日至2020年7月31日期間的房屋占有使用費(fèi)5215200元；于2021年8月1日以每月434600元為標(biāo)準(zhǔn)支付薛向嵐自2020年8月1日起至2021年7月31日期間的房屋占有使用費(fèi)5215200元；于2022年8月1日以每月434600元為標(biāo)準(zhǔn)支付薛向嵐自2021年8月1日至2022年7月31日期間的房屋占有使用費(fèi)5215200元以及以434600元為標(biāo)準(zhǔn)支付薛向嵐自2022年8月1日至西安思源學(xué)院實(shí)際返還案涉兩棟學(xué)生公寓樓期間的房屋占有使用費(fèi)。案件受理費(fèi)366838元，由西安思源學(xué)院負(fù)擔(dān)。因薛向嵐已預(yù)交，西安思源學(xué)院在支付上述款項(xiàng)時連同其應(yīng)支付的案件受理費(fèi)一并支付給薛向嵐。

西安思源學(xué)院不服上述判決，向陜西省高級人民法院上訴請求撤銷原判，將本案發(fā)回重審或改判為駁回薛向嵐的全部訴訟請求。

二審法院審理查明，本案所爭訟的房屋是在租賃的村民集體所有土地上建設(shè)，且沒有取得建設(shè)規(guī)劃許可、建筑施工許可等建設(shè)許可手續(xù)。此外，確認(rèn)一審查明的其他事實(shí)。

二審法院認(rèn)為，由于本案所涉土地屬于農(nóng)村集體所有土地，《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。本案所涉房屋用地并非是因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形，因此案涉雙方當(dāng)事人均不能通過租賃從農(nóng)村集體取得合法的建設(shè)用地使用權(quán)，對于案涉兩棟公寓樓所在的土地不享有合法的土地使用權(quán)。《中華人民共和國建筑法》第七條規(guī)定，建筑工程開工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理相關(guān)許可手續(xù)，而本案所涉房屋雙方均認(rèn)可未辦理相關(guān)建設(shè)許可手續(xù)。《中華人民共和國物權(quán)法》第三十條規(guī)定“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力”。本案所涉房屋并不屬于該條所規(guī)定的合法建造，雙方當(dāng)事人均不能依據(jù)該條規(guī)定取得所有權(quán)。根據(jù)最高人民法院《第八次全國法院民事商事審判工作會議紀(jì)要》第二十一條規(guī)定的有關(guān)精神，本案當(dāng)事人違反土地管理法占用農(nóng)村集體土地，未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)建筑物，涉及違法建筑的認(rèn)定和處理問題，屬于國家有關(guān)行政機(jī)關(guān)的職權(quán)范圍。薛向嵐請求返還案涉房屋并支付占有使用費(fèi)，其主張權(quán)利的基礎(chǔ)是對于案涉房屋的合法所有權(quán)。根據(jù)上述紀(jì)要第二十一條的有關(guān)精神，當(dāng)事人請求確認(rèn)違法建筑權(quán)屬及內(nèi)容的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法駁回起訴。綜上，當(dāng)事人對于案涉建筑應(yīng)先申請有關(guān)行政主管部門處理，再行主張權(quán)利，故對薛向嵐的起訴應(yīng)予駁回。該院依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十條，《中華人民共和國土地管理法》第六十三條，《中華人民共和國建筑法》第七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二百二十條的規(guī)定，裁定撤銷西安市中級人民法院（2015)西中民一初字第00045號民事判決；駁回薛向嵐的起訴。一審案件受理費(fèi)366838元，退還薛向嵐；上訴人西安思源學(xué)院預(yù)交的二審案件受理費(fèi)224332元予以退還。

本院再審認(rèn)為，本案中薛向嵐是基于其與西安思源學(xué)院簽訂的《學(xué)生公寓租賃合同》主張西安思源學(xué)院返還租賃物并支付占有使用費(fèi)，西安思源學(xué)院雖對《學(xué)生公寓租賃合同》的真實(shí)性不認(rèn)可，認(rèn)為雙方簽訂的是《學(xué)生公寓樓建設(shè)及住宿合同》。但兩份合同落款時間均是2005年4月28日，均約定永晟公司建設(shè)學(xué)生公寓樓，西安思源學(xué)院使用。雖《學(xué)生公寓樓建設(shè)及住宿合同》中未體現(xiàn)租賃，但該合同中約定“永晟公司負(fù)責(zé)公寓樓建設(shè)等，其資產(chǎn)歸永晟公司所有；西安思源學(xué)院按每學(xué)年5215200元的標(biāo)準(zhǔn)支付住宿費(fèi)用；公寓樓的使用期限為10年”。兩份合同對于資產(chǎn)歸屬、公寓使用費(fèi)、使用期限的約定是一致的。西安思源學(xué)院認(rèn)為《學(xué)生公寓樓建設(shè)及住宿合同》是聯(lián)建合同，其與薛向嵐是聯(lián)建法律關(guān)系，但未能舉證證明。因此，本案性質(zhì)應(yīng)為租賃合同糾紛。

案涉房屋建設(shè)未取得土地審批手續(xù)，也未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，亦未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，違反了《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國建筑法》的強(qiáng)制性規(guī)定。但永晟公司作為案涉房屋的建設(shè)方，依建設(shè)對案涉房屋取得占有，享有管理與控制權(quán)。案涉房屋未被行政機(jī)關(guān)拆除前，仍具有一定的使用價值。本案薛向嵐請求權(quán)的行使不以其作為合法的所有權(quán)人為前提，二審認(rèn)為騰退房屋以及租金請求權(quán)是以對案涉房屋享有所有權(quán)作為前提，適用法律錯誤。

薛向嵐作為永晟公司的原股東，永晟公司注銷后公司的權(quán)利義務(wù)由其繼受，薛向嵐依法可依據(jù)永晟公司與西安思源學(xué)院簽訂的合同主張權(quán)利。即使合同因違反法律規(guī)定無效，薛向嵐的起訴也符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條的起訴條件。二審法院駁回薛向嵐的起訴，適用法律錯誤。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條、第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)、第一百七十一條規(guī)定，裁定如下：

一、撤銷陜西省高級人民法院（2018）陜民終661號民事裁定；

二、指令陜西省高級人民法院對本案進(jìn)行審理。

審判長　　陳紀(jì)忠

審判員　　王東敏

審判員　　丁廣宇

二〇一九年十一月十九日