商鋪?zhàn)馄趦?nèi)如遇政府拆遷，承租人能否主張拆遷補(bǔ)償？

承租人在租賃房屋或商鋪期限內(nèi)，如遇政府拆遷可以根據(jù)租賃合同之約定和合同法及相關(guān)法規(guī)條例之規(guī)定，向房屋或商鋪產(chǎn)權(quán)人主張相應(yīng)的裝修補(bǔ)償費(fèi)、搬遷費(fèi)、臨時安置補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失等。

無錫市新概念網(wǎng)吧與無錫市金海豐汽車附件有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

無錫市濱湖區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）錫濱民初字第0517號

原告無錫市新概念網(wǎng)吧，住所地?zé)o錫市湖濱路157號D區(qū)-15號二樓。

投資人陳金光。

委托代理人黃志平，江蘇普信律師事務(wù)所律師。

被告無錫市金海豐汽車附件有限公司，住所地?zé)o錫市湖濱路157號D區(qū)15號。

法定代表人何其勝，該公司董事長。

委托代理人曾文庭，江蘇崇寧律師事務(wù)所律師。

原告無錫市新概念網(wǎng)吧（下稱新概念網(wǎng)吧）與被告無錫市金海豐汽車附件有限公司（下稱金海豐公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理，原告新概念網(wǎng)吧的投資人陳金光、委托代理人黃志平，被告金海豐公司的委托代理人曾文庭到庭參加訴訟，本案經(jīng)合議庭評議，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告新概念網(wǎng)吧訴稱，其與金海豐公司簽訂租賃合同并承租了位于無錫市濱湖區(qū)湖濱路157號D區(qū)-15號一樓、二樓以及三層平臺，租賃期至2016年9月30日。承租后，其對上述房屋進(jìn)行了裝飾裝潢并增添了附屬物。2010年2月，所涉房屋進(jìn)入拆遷；2013年10月其搬離了所涉房屋。2014年初，金海豐公司與無錫市康源房屋拆遷有限公司簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議書，因此獲得原告在所涉房屋中的裝修、附屬物、停業(yè)停產(chǎn)損失補(bǔ)償款。現(xiàn)請求：金海豐公司立即支付其裝修補(bǔ)償款164026元、附屬物補(bǔ)償款12520.5元、停業(yè)停產(chǎn)損失10萬元。

被告金海豐公司辯稱，第一，其已于2013年10月12日與新概念網(wǎng)吧達(dá)成協(xié)議，即新概念網(wǎng)吧返還租賃房屋并結(jié)清水電費(fèi)，雙方再無其他糾葛，故新概念網(wǎng)吧無權(quán)主張本案訴請。第二，新概念網(wǎng)吧已于2013年10月搬離所涉房屋，雙方之間的租賃關(guān)系業(yè)已終止，而金海豐公司在2014年1月才與拆遷公司簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議書，拆遷補(bǔ)償協(xié)議書簽訂時，新概念網(wǎng)吧已不再是所涉房屋的承租人，新概念網(wǎng)吧喪失應(yīng)屬于承租人的權(quán)利基礎(chǔ)。第三，雙方租賃合同中明確約定“免責(zé)條件”：因房屋拆遷、市政建設(shè)原因或其他政府行為，對甲乙任一方造成損失的，互不承擔(dān)責(zé)任，故其沒有義務(wù)承擔(dān)原告主張的訴訟請求。第四，2013年10月，雙方終止租賃協(xié)議后，金海豐公司于2013年11月將原租賃給陳金光的二樓房屋出租給案外人朱書，朱書又對承租房屋進(jìn)行部分添附，因此新概念網(wǎng)吧主張的裝修款中含有朱書添附部分。

經(jīng)審理查明，2008年8月13日，金海豐公司（甲方）與陳金光（乙方）簽訂租賃協(xié)議一份，主要約定如下內(nèi)容：1、乙方承租甲方所有的位于湖濱路157號D區(qū)15號輔房一樓一間、二樓九間房屋用于零售、網(wǎng)吧、游藝；2、租賃期限8年，從2008年10月1日起至2016年9月30日止，租金8.5萬元／年，先付后用；3、乙方確因使用需要，在事先征得甲方許可的情況下，可以對承租房屋進(jìn)行裝飾，但不得影響房屋的結(jié)構(gòu)，租賃期滿后，乙方添置的附屬于房屋的所有固定的裝飾、裝潢的所有權(quán)歸甲方（含泵房及消防設(shè)施）；4、因房屋拆遷、市政建設(shè)原因或者其他政府行為，對甲乙任一方造成損失的，互不承擔(dān)責(zé)任，出現(xiàn)上述原因合同自然終止，租金按實(shí)際使用時間計(jì)算，多退少補(bǔ)。2008年9月30日，金海豐公司與陳金光簽訂補(bǔ)充協(xié)議，主要約定如下內(nèi)容：1、陳金光增加承租金海豐公司三層平臺三間用于安裝水箱以及倉庫用，該三間平臺由金海豐公司負(fù)責(zé)建鋼屋架、彩鋼夾芯板屋面、外圍墻體，其余工作包括二層至三層簡易樓梯、門窗、隔墻等裝修及附屬物均由陳金光負(fù)責(zé)；2、租賃期限自2008年11月1日至2016年9月30日，租金每年2萬元；3、該補(bǔ)充協(xié)議作為2008年8月13日租賃協(xié)議的附件，與原租賃協(xié)議具有同等法律效力。2008年10月15日，金海豐公司與陳金光再行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定由金海豐免費(fèi)提供場地供陳金光在網(wǎng)吧南面外墻與主體大樓北面外墻之間建立一座長約35米、寬0.8米左右的消防安全通道，另外雙方還約定在房屋租賃合同期間，金海豐公司不得以任何理由拆除該消防安全通道，否則需賠償陳金光相應(yīng)損失。

還查明，簽訂租賃協(xié)議后，因承租房屋為毛坯狀態(tài)，陳金光遂進(jìn)行了改造、裝修。對二層房屋進(jìn)行如下改造、裝修：隔出二層門廳、辦公室一間、衛(wèi)生間兩間、倉庫一間、機(jī)房一間，搭建吧臺一處；對二層大廳內(nèi)進(jìn)行磚砌隔斷，地面鋪設(shè)瓷磚、屋頂噴黑漆；在進(jìn)門處安裝一組吊柜。對輔房一樓進(jìn)行如下改造、裝修：墻面油漆、地面鋪設(shè)瓷磚、并隔出一間3-4平米左右的小房間。對三層平臺三間進(jìn)行如下改造、裝修：用石膏板進(jìn)行隔斷隔出五間員工宿舍，并用磚砌隔出一間淋浴衛(wèi)生間。此外，陳金光還建造了二樓通往一樓的消防通道、消防鐵梯、二樓通往三樓的鐵梯。2009年6月17日，陳金光在湖濱路157號D區(qū)-15號二樓注冊設(shè)立個人獨(dú)資企業(yè)新概念網(wǎng)吧，陳金光所租房屋、場所等均由新概念網(wǎng)吧實(shí)際使用。

又查明，2010年2月，蠡湖街道辦事處、無錫蠡湖科技創(chuàng)業(yè)園管理委員會向原被告雙方均發(fā)出通知，通知湖濱路157號D區(qū)-15號房屋被列入拆遷范圍，并告知將進(jìn)行拆遷、評估事宜。2010年6月28日，無錫市廣正房地產(chǎn)評估經(jīng)紀(jì)有限公司（下稱廣正公司）對湖濱路D區(qū)-15號土地、房屋、裝修及附屬物進(jìn)行評估并形成評估報(bào)告，并于2012年6月2日出具評估報(bào)告，載明裝修總評估款1400362元、附屬物總評估款438105元；廣正公司還分別對該房屋內(nèi)各承租人所租場所的裝修進(jìn)行評估，其中新概念網(wǎng)吧所租場所內(nèi)的裝修評估價(jià)為164026元。2014年1月26日，金海豐公司與無錫市康源房屋拆遷有限公司（下稱康源公司）簽訂《無錫市城市非住宅房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》，康源公司按照廣正公司的評估報(bào)告載明的土地、房屋、裝修以及附屬物的評估價(jià)值對所拆房屋予以拆遷補(bǔ)償，并按照無錫市規(guī)定文件以房屋評估價(jià)（不含裝修及附屬物）的3%一次性賠償金海豐公司停業(yè)停產(chǎn)損失437812元。

再查明，在2010年2月相關(guān)部門發(fā)出拆遷通知后，雙方即開始商討終止租賃合同事宜。后新概念網(wǎng)吧經(jīng)營到2012年10月31日，此后便開始歇業(yè)。但歇業(yè)后，網(wǎng)吧物品未搬離。2013年9月，經(jīng)雙方協(xié)商，新概念網(wǎng)吧將其在承租房屋內(nèi)的貴重物品及電腦搬離并交清了2013年9月30日前的全部房屋租金。因拆遷行為導(dǎo)致雙方無法繼續(xù)履行租賃合同，雙方于2013年10月1日實(shí)際終止了租賃合同的履行，但金海豐公司未對新概念網(wǎng)吧進(jìn)行任何補(bǔ)償。

庭審中，金海豐公司提交落款日期為2013年10月12日的《協(xié)議書》一份，證明其與新概念網(wǎng)吧就承租房屋終止履行以及善后事宜達(dá)成一致意見，即雙方終止租賃協(xié)議，新概念網(wǎng)吧結(jié)清水電費(fèi)并交還租賃房屋，雙方再無其他糾葛。同時，金海豐公司申請?jiān)摗秴f(xié)議書》簽署事項(xiàng)經(jīng)辦人沈國強(qiáng)（系金海豐公司員工，負(fù)責(zé)金海豐公司租賃物業(yè)工作）到庭作證，沈國強(qiáng)陳述：“2013年10月12日吃過午飯后，我到湖濱假日街的光輝網(wǎng)吧陳金光辦公室，當(dāng)時陳金光不在，我就跟他電話聯(lián)系，他說等一會。半個小時候他就來了，然后他看完就簽字。協(xié)議書是我?guī)ソo陳金光簽字的，帶去時被告公司（注：即金海豐公司）公章已經(jīng)先蓋好了”。在本院發(fā)問陳金光在協(xié)議書上簽署哪些內(nèi)容時，沈國強(qiáng)陳述：“他在落款處寫了自己的名字和日期，整個過程我是在現(xiàn)場看到的。當(dāng)時我還要求他蓋個公章，但是陳金光說租賃協(xié)議上也沒有蓋公章，我就沒有再堅(jiān)持。”因陳金光對協(xié)商一致不予補(bǔ)償?shù)氖聦?shí)以及《協(xié)議書》上期簽名真實(shí)性均不予認(rèn)可，新概念網(wǎng)吧申請對《協(xié)議書》上乙方落款處“陳金光”簽名以及落款日期的真實(shí)性進(jìn)行司法鑒定，蘇州同濟(jì)司法鑒定所進(jìn)行筆跡鑒定后出具鑒定意見書，認(rèn)為《協(xié)議書》落款處“陳金光”的簽名字跡、落款日期字跡與陳金光本人字跡不符。針對該司法鑒定意見，原被告雙方均不持異議，但金海豐公司又改變其先前主張，稱《協(xié)議書》上“陳金光”的簽名為新概念網(wǎng)吧職員陳春國代簽，在簽署《協(xié)議書》時，沈國強(qiáng)沒有注意到到底是陳金光還是陳春國簽署，但金海豐公司并未舉證證明代簽的事實(shí)。

庭審中，關(guān)于新概念網(wǎng)吧所作裝修相應(yīng)的評估款，雙方一致確認(rèn)其中鋁合金卷簾門一項(xiàng)為金海豐公司安裝，該項(xiàng)評估價(jià)為1579.5元，應(yīng)從裝修評估款中予以扣除。關(guān)于評估報(bào)告中的其他裝修項(xiàng)目，金海豐公司對二層大廳一項(xiàng)提出異議，稱二層大廳一項(xiàng)的具體范圍不清楚，可能包含房屋本身的補(bǔ)償，應(yīng)由評估公司予以明確后審核；陳金光則稱，其所租房屋均為毛坯，裝修均由其所作，評估報(bào)告已將房屋價(jià)值與裝修價(jià)值分開評估，故除鋁合金卷簾門一項(xiàng)外其余項(xiàng)目的評估價(jià)值均應(yīng)由其享有。關(guān)于附屬物評估報(bào)告，雙方一致確認(rèn)其中鐵欄桿扶手、內(nèi)隔墻、鐵樓梯三項(xiàng)為新概念網(wǎng)吧所作，該三項(xiàng)評估價(jià)為12520.5元。

上述事實(shí)，由租賃協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議（簡易房）、補(bǔ)充協(xié)議、協(xié)議書、蘇同司鑒所（2014）文鑒字第234號司法鑒定意見書、無錫市城市非住宅房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書、評估報(bào)告、個人獨(dú)資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、勘查筆錄、當(dāng)事人陳述等在卷佐證。

本院認(rèn)為，非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按照約定處理；沒有約定又協(xié)商不成時，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人。本案中，新概念網(wǎng)吧承租金海豐公司房屋后進(jìn)行了裝飾裝修并添置了附屬物，雙方租賃協(xié)議僅對租賃期滿后裝修的歸屬進(jìn)行約定，并未約定租賃期尚未屆滿因拆遷導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行情形下裝修、附屬物的歸屬。在雙方租賃合同的履行過程中，因出現(xiàn)承租房屋拆遷導(dǎo)致雙方合同無法履行，而承租房屋中的裝修、附屬物已由拆遷公司評估后照價(jià)賠償給了出租人，該裝修、附屬物賠償不應(yīng)由出租人享有，應(yīng)由出租人返還承租人。當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。本案中，金海豐公司提交《協(xié)議書》證明其已與新概念網(wǎng)吧就租賃協(xié)議的終止及善后事宜達(dá)成一致，即雙方再無其他糾葛。金海豐公司主張?jiān)搮f(xié)議由其與陳金光本人所簽，其申請到庭的經(jīng)辦人沈國強(qiáng)陳述，其親眼所見陳金光在《協(xié)議書》上簽名落款的過程，但經(jīng)筆跡鑒定該《協(xié)議書》上落款處的簽名及落款日期均非陳金光本人所寫，對此金海豐公司應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律責(zé)任。在鑒定意見交由雙方質(zhì)證后，金海豐公司又提出所謂筆跡由陳金光手下員工代簽，但對此其并未提交證據(jù)予以證明，且其陳述存在前后矛盾，故對金海豐公司提交的《協(xié)議書》本院不予采信。基于上述理由，新概念網(wǎng)吧主張金海豐公司返還其裝修、附屬物拆遷賠償款的主張，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。

關(guān)于金海豐公司提出的2013年10月雙方已經(jīng)終止租賃合同的履行，簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時新概念網(wǎng)吧不再是承租人因此不應(yīng)享有基于房屋租賃合同主張裝修及附屬物的權(quán)利，該抗辯意見缺乏法律依據(jù)，本院不予采納。關(guān)于金海豐公司提出的雙方租賃協(xié)議中約定“因房屋拆遷原因?qū)е潞贤K止，對甲乙任一方造成損失的，互不承擔(dān)責(zé)任”，故金海豐公司按約無需承擔(dān)賠償新概念網(wǎng)吧裝修、附屬物損失的抗辯意見，該約定適用前提是拆遷導(dǎo)致出租人、承租人雙方的經(jīng)營、搬遷等損失；而本案中新概念網(wǎng)吧的裝修及附屬物已由拆遷公司予以賠償，后由金海豐公司領(lǐng)取，屬于裝修及附屬物相應(yīng)補(bǔ)償，并不屬于約定的損失范圍，故該項(xiàng)抗辯意見本院亦不予以采納。關(guān)于金海豐公司提出的評估報(bào)告中二層大廳可能包含房屋本體的補(bǔ)償，需要評估公司明確后進(jìn)行審核的抗辯意見。一方面，二層房屋在出租時為毛坯狀態(tài)，陳金光對所涉房屋進(jìn)行包括天棚工程、地面工程、隔斷工程等裝修；另一方面，廣正公司所作評估系對房屋、土地、裝修、附屬物分項(xiàng)評估，所涉房屋價(jià)值已由廣正公司另行評估并賠償給金海豐公司，金海豐公司的上述抗辯意見與事實(shí)不符，本院不予采納。關(guān)于金海豐公司提出2013年11月其將房屋租賃給案外人后案外人另行裝修，故裝修補(bǔ)償款中包含案外人裝修部分的抗辯意見，因新概念網(wǎng)吧承租房屋的裝修部分在2010年業(yè)已評估并于2012年出具評估報(bào)告，后康源公司也按照該評估報(bào)告對裝修予以賠償，即使存在案外人重新裝修的事實(shí)，不影響新概念網(wǎng)吧按評估報(bào)告載明的裝修評估款主張本案訴請，故金海豐公司的上述抗辯意見，本院亦不予采納。據(jù)此，新概念網(wǎng)吧主張返還的裝修評估款164026元，扣除鋁合金卷簾門1579.5元，余款162446.5元應(yīng)由金海豐公司返還；新概念網(wǎng)吧主張的附屬物評估款12520.5元，也應(yīng)由金海豐公司返還。

關(guān)于新概念網(wǎng)吧主張的停業(yè)停產(chǎn)損失，因雙方租賃協(xié)議已約定如遇拆遷導(dǎo)致租賃合同無法履行給雙方造成的損失，互不承擔(dān)責(zé)任。新概念網(wǎng)吧主張的停業(yè)停產(chǎn)損失系其無法經(jīng)營的損失，按照雙方約定不應(yīng)由金海豐公司予以承擔(dān)，故該項(xiàng)主張與雙方約定不符，本院不予支持。

綜上，依照《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行﹤中華人民共和國民法通則﹥?nèi)舾蓡栴}的意見（試行）》第86條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、被告無錫市金海豐汽車附件有限公司于本判決發(fā)生法律效力后立即返還原告無錫市新概念網(wǎng)吧裝修、附屬物評估款174967元。

二、駁回原告無錫市新概念網(wǎng)吧的其他訴訟請求。

如果當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)5425元，由無錫市新概念網(wǎng)吧承擔(dān)1973元，由無錫市金海豐汽車附件有限公司承擔(dān)3452元；保全費(fèi)2520元、鑒定費(fèi)3000元，由無錫市金海豐汽車附件有限公司承擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，同時預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，上訴于江蘇省無錫市中級人民法院。

審判長  勇立宇

代理審判員  賈俊

人民陪審員  王芹

二〇一五年三月十八日

書記員  蔣齡