多產(chǎn)權(quán)人整體出租的商鋪，個別業(yè)主是否有權(quán)單方解除合同收回商鋪？

目前我國對于多產(chǎn)權(quán)式商鋪統(tǒng)一委托出租并無明確的法律法規(guī)的規(guī)定，在實踐中所出現(xiàn)的商鋪整體出租的租賃合同糾紛中，個別業(yè)主所主張的“單方解除統(tǒng)一委托經(jīng)營的《商鋪租賃合同》，并收回自家的商鋪”的訴訟請求，往往也并不能得到法院的支持。通常法院會以“產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)營需要整體商業(yè)環(huán)境的烘托，經(jīng)營面積多為整體性出租，即多個產(chǎn)權(quán)人的商鋪為同一商戶租用。此類商鋪在經(jīng)營初期需要進(jìn)行統(tǒng)一裝修、招商、廣告宣傳等培育，在后期經(jīng)營中也需要不斷的人力、物力、財力的投入。因此小業(yè)主無法自行經(jīng)營，各商鋪彼此之間存在不可分性”。”等等理由不予支持個別業(yè)主的單方解除權(quán)。

昆山世貿(mào)聯(lián)華商業(yè)經(jīng)營管理有限公司、昆山溫莎堡假日廣場有限公司與梅崇英、許德榮房屋租賃合同糾紛【（2018）蘇05民終2885號】

昆山市玉山鎮(zhèn)北門路388號溫莎堡假日廣場1號樓華懋大廈2層58室商鋪系梅崇英、許德榮共同共有。2008年11月8日，梅崇英并作為許德榮的代理人（甲方）與世貿(mào)公司（乙方）簽訂《委托租賃經(jīng)營協(xié)議》一份，約定：1.昆山市玉山鎮(zhèn)北門路388號溫莎堡假日廣場1號樓華懋大廈2層58室商鋪建筑面積14.83平方米，購房總價款為395000元，甲方委托乙方出租經(jīng)營，該商鋪可作商業(yè)經(jīng)營用房使用，包括了公共部位的使用權(quán)，并不再另行計價，甲方同意承租人可對房屋進(jìn)行重新分割、布局、裝飾，可為房屋添加為商業(yè)經(jīng)營開展所需的附屬設(shè)備、設(shè)施和進(jìn)行必要的施工以及其他房屋合并使用的改造；2.甲方與乙方同意，在本協(xié)議約定的各委托期限內(nèi)，乙方出租經(jīng)營所得租金等收益，若超出本協(xié)議規(guī)定的，其余額作為甲方委托乙方的代理報酬費用，若不足由乙方賠償補(bǔ)足；3.該房屋委托期為十個年度，自2009年1月1日至2018年12月31日止，其中第一年度為2009年1月1日至2009年12月31日；4.乙方無需支付第一年度至第四年度四個年度委托租賃經(jīng)營的租金，第五年度至第八年度（2013年1月1日至2016年12月31日）每年租金為41579元，第九年度至第十年度（2017年1月1日至2018年12月31日）每年租金為46776元；租金按季度支付，租賃期第五年開始每季度首日起10天內(nèi)支付25%年租金，其他租賃期年度以此類推，若逾期支付租金，承擔(dān)的違約金為應(yīng)付而未付租金的日萬分之二，協(xié)議還對其他事項進(jìn)行了約定。

梅崇英、許德榮將上述租賃房屋交付世貿(mào)公司后，由于溫莎堡假日廣場1號樓華懋大廈需要進(jìn)行消防改造且世貿(mào)公司已完成部分消防改造工程并先行墊付部分工程費用，梅崇英、許德榮與世貿(mào)公司、溫莎堡公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》，就消防改造工程費用及施工期內(nèi)梅崇英、許德榮租金損失問題進(jìn)行了約定：1.本次消防改造工程工期近九個月，期間世貿(mào)公司無法出租受托經(jīng)營物業(yè)，為此梅崇英、許德榮同意減免工程期間四個半月的租金15592.13元，世貿(mào)公司在扣除該減免租金后，自2014年4月起恢復(fù)支付梅崇英、許德榮租金；2.梅崇英、許德榮應(yīng)分?jǐn)傊Ц兜南拦こ藤M用金額為4124.52元，梅崇英、許德榮同意世貿(mào)公司在剩余應(yīng)付19個季度租金中分?jǐn)偲骄鄢?/span>3.若世貿(mào)公司在支付期不能支付租金時，應(yīng)以書面形式通知梅崇英、許德榮，最多不得超過6個月，由溫莎堡公司提供擔(dān)保支付所欠租金；4.本補(bǔ)充協(xié)議為原《委托租賃經(jīng)營協(xié)議》的補(bǔ)充，原協(xié)議是以受托物業(yè)符合全體業(yè)主整體利益為基礎(chǔ)，以可以整體整合出租為世貿(mào)公司履行協(xié)議約定義務(wù)的先決條件，梅崇英、許德榮有配合世貿(mào)公司，共同維護(hù)世貿(mào)公司受托物業(yè)整體利益的義務(wù)，共同搞好經(jīng)營工作，雙方酌情協(xié)商解決方案。

梅崇英、許德榮已經(jīng)向一審法院主張了第七年及第八年第一、二季度租金。涉案房屋第八年第三、四季度（2016年7月-2016年12月）的租金為20789.5元（41579元2），第九年第一、二、三季度（2017年1月-2017年9月）的租金為35082元（46776元4*3），此期間梅崇英、許德榮應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟南拦こ藤M用為1085.4元（4124.52元19*5），世貿(mào)公司拖欠梅崇英、許德榮第八年第三、四季度及第九年第一、二、三季度的租金54786.1元，遂引起糾紛。

另查明：華懋大廈2層部分業(yè)主委托業(yè)主李玉萍于2016年4月30日與世貿(mào)公司解除《委托租賃經(jīng)營協(xié)議》。世貿(mào)公司、溫莎堡公司認(rèn)為華懋大廈3層及2層已經(jīng)不能整體整合出租，世貿(mào)公司已經(jīng)喪失了繼續(xù)履行協(xié)議約定支付租金義務(wù)的先決條件。

梅崇英、許德榮向一審法院起訴請求：1、判令世貿(mào)公司、溫莎堡公司立即支付租賃期第八年度第三、四季度的租金20789.5元和租賃期第九年度第一、二、三季度租金35082元，合計55871.5元，2、判令世貿(mào)公司、溫莎堡公司支付以10395元為基數(shù)按照日萬分之二標(biāo)準(zhǔn)自2016年6月31日開始計算至付款日的違約金、以10395元為基數(shù)按照日萬分之二標(biāo)準(zhǔn)自2016年9月31日開始計算至付款日的違約金、以11694元為基數(shù)按照日萬分之二標(biāo)準(zhǔn)自2017年1月1日開始計算至付款日的違約金、以11694元為基數(shù)按照日萬分之二標(biāo)準(zhǔn)自2017年4月1日開始計算至付款日的違約金、以11694元為基數(shù)按照日萬分之二標(biāo)準(zhǔn)自2017年7月1日開始計算至付款日的違約金。3、判令世貿(mào)公司、溫莎堡公司承擔(dān)訴訟費用。

一審法院：

1.關(guān)于《委托租賃經(jīng)營協(xié)議》的效力。

梅崇英、許德榮與世貿(mào)公司、溫莎堡公司簽訂的《委托租賃經(jīng)營協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》均合法有效，各方均應(yīng)恪守。世貿(mào)公司理應(yīng)按照合同約定按時足額支付租金，故世貿(mào)公司應(yīng)支付梅崇英、許德榮拖欠的第八年第三、四季度及第九年第一、二、三季度的租金54786.1元。世貿(mào)公司逾期支付租金，應(yīng)按合同約定支付違約金。

2.保證責(zé)任的認(rèn)定。

《補(bǔ)充協(xié)議》約定“若世貿(mào)公司在支付期不能支付租金時，應(yīng)以書面形式通知梅崇英、許德榮，最多不得超過6個月，由溫莎堡公司提供擔(dān)保支付所欠租金”，該約定即為世貿(mào)公司不能履行債務(wù)時，由溫莎堡公司承擔(dān)保證責(zé)任，系一般保證，保證擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)、違約金，現(xiàn)世貿(mào)公司逾期六個月未支付租金，溫莎堡公司應(yīng)當(dāng)對租金及違約金承擔(dān)一般保證責(zé)任。

3.梅崇英、許德榮未解除合同的情況是否有權(quán)主張解除前的租金？

世貿(mào)公司、溫莎堡公司辯稱“華懋大廈2層已經(jīng)不能整體整合出租，世貿(mào)公司已經(jīng)喪失了繼續(xù)履行協(xié)議約定支付租金義務(wù)的先決條件”，根據(jù)合同相對性原則，梅崇英、許德榮并未與世貿(mào)公司、溫莎堡公司解除合同，世貿(mào)公司、溫莎堡公司仍應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)，世貿(mào)公司、溫莎堡公司提出上述抗辯意見，但并未向梅崇英、許德榮主張解除合同，故合同解除前的租金世貿(mào)公司、溫莎堡公司仍應(yīng)支付。

二審法院：

多數(shù)業(yè)主與世貿(mào)公司簽訂的《解除合同協(xié)議》對于梅崇英、許德榮是否發(fā)生法律效力？

本案所涉的商鋪系由開發(fā)商昆山華懋房產(chǎn)公司將溫莎堡假日廣場1號樓2層、3層分隔成眾多無物理隔離的商鋪后出售給眾多小業(yè)主，小業(yè)主簽訂購房合同的同時又與世貿(mào)公司簽訂長期的《委托租賃經(jīng)營協(xié)議》，故本案所涉的商鋪系典型的產(chǎn)權(quán)式商鋪。

法院綜合本案糾紛的具體情況對該問題作如下認(rèn)定：首先、本案所涉的商鋪雖僅涉及溫莎堡假日廣場1號樓2層、3層，但該商鋪仍系無物理隔離的產(chǎn)權(quán)式商鋪，產(chǎn)權(quán)式商鋪的特點決定了整個市場只有統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，業(yè)主才能更好地獲得利益，單個商鋪的利益應(yīng)當(dāng)服從廣大業(yè)主的共同利益。當(dāng)個人利益與整體利益發(fā)生沖突時，個別業(yè)主的權(quán)利必須受到其他商鋪業(yè)主整體意志的限制。其次、根據(jù)本院向黃超、楊閩中所作的調(diào)查可知，2層、3層大多數(shù)業(yè)主已授權(quán)業(yè)主代表與世貿(mào)公司簽訂了《解除合同協(xié)議》。雖業(yè)主維權(quán)群體未成立業(yè)主委員會，但大多數(shù)業(yè)主簽訂了書面的授權(quán)委托書，具有法律效力。梅崇英、許德榮有關(guān)多數(shù)業(yè)主意愿需通過民主程序和政府部門確定的主張缺乏依據(jù)，本院對此不予采信。2層業(yè)主中至多27戶業(yè)主未授權(quán)簽訂解除協(xié)議、3層業(yè)主中尚有9戶業(yè)主未授權(quán)簽訂解除協(xié)議，無論是2層、3層作為整體統(tǒng)一計算還是該兩層分別計算，授權(quán)業(yè)主代表簽訂解除協(xié)議的業(yè)主的人數(shù)以及面積比例均超過了三分之二。再次、根據(jù)世貿(mào)公司、溫莎堡公司舉證的2層房屋的租賃合同以及本院調(diào)查的情況，涉案溫莎堡假日廣場1號樓2層、3層房屋已由業(yè)主代表對外出租給案外人，世貿(mào)公司、溫莎堡公司已失去對2層、3層房屋的占有控制，亦無法產(chǎn)生相應(yīng)的收益來向未同意解除協(xié)議的業(yè)主支付租金。最后、雖梅崇英、許德榮以消防改造工程費用承擔(dān)以及租金減免為條件與世貿(mào)公司、溫莎堡公司簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議書》，但《補(bǔ)充協(xié)議書》明確約定了《補(bǔ)充協(xié)議書》、《委托租賃經(jīng)營協(xié)議書》以受托物業(yè)符合全體業(yè)主整體利益為基礎(chǔ)，以可以整體整合出租為世貿(mào)公司履行協(xié)議約定義務(wù)的先決條件，現(xiàn)大多數(shù)業(yè)主已授權(quán)業(yè)主代表與世貿(mào)公司簽訂《解除合同協(xié)議》，世貿(mào)公司已失去了對涉案房屋的占有控制，《補(bǔ)充協(xié)議書》可以繼續(xù)履行的先決條件已經(jīng)不成立。綜上，溫莎堡假日廣場1號樓2層、3層大多數(shù)業(yè)主已授權(quán)業(yè)主代表與世貿(mào)公司簽訂《解除合同協(xié)議》并收回房屋對外整體出租，該《解除合同協(xié)議》對未同意簽訂該《解除合同協(xié)議》的少數(shù)業(yè)主具有約束力。

溫莎堡假日廣場1號樓2層、3層業(yè)主是以樓層為單位成立業(yè)主維權(quán)群體，并以2層、3層業(yè)主代表為合同主體分別與世貿(mào)公司簽訂《解除合同協(xié)議》。因2層業(yè)主代表系于2016年4月30日與世貿(mào)公司簽訂《解除合同協(xié)議》，本院據(jù)此認(rèn)定梅崇英、許德榮與世貿(mào)公司之間的委托租賃經(jīng)營關(guān)系于2016年4月30日解除。現(xiàn)梅崇英、許德榮仍以其與世貿(mào)公司之間存在委托租賃經(jīng)營關(guān)系為由要求世貿(mào)公司、溫莎堡公司支付2016年7月1日至2017年9月30日期間的租金并承擔(dān)相應(yīng)的逾期付款違約責(zé)任，該主張缺乏依據(jù)，本院對此不予支持。2層大多數(shù)業(yè)主已將2層房屋對外出租，亦產(chǎn)生了相應(yīng)的收益，梅崇英、許德榮可依據(jù)2層大多數(shù)業(yè)主同意的分配規(guī)則領(lǐng)取相應(yīng)的收益。至于梅崇英、許德榮由此產(chǎn)生的租金損失，因《解除合同協(xié)議》中明確約定業(yè)主保留追訴世貿(mào)公司所欠租金、違約金的權(quán)利，梅崇英、許德榮可待損失確定后另行主張違約責(zé)任。