租賃合同中約定的“進場費”是否可以要求退回？

租賃合同糾紛中，出租方向承租方要求支付“入場費”跟“轉(zhuǎn)讓費”一樣已經(jīng)是租賃行業(yè)的普遍現(xiàn)象，但是我國合同法以及其他相關(guān)法律法規(guī)對于入場費并無明確的規(guī)定，因此在出現(xiàn)糾紛時，對于承租方要求出租方返還所謂入場費的訴求成為了司法實踐中不同地域不同法院裁判的爭議焦點。

目前我國法律法規(guī)層面并無關(guān)于進場費的明文禁止性規(guī)定，唯一關(guān)于進場費的規(guī)定，即2006年公安部、商務(wù)部、國家發(fā)展和改革委員會、國家稅務(wù)總局、國家工商行政管理總局頒布的《零售商供應(yīng)商公平交易管理辦法》，該辦法第十三條規(guī)定：“零售商不得收取或變相收取以下費用：（一）以簽訂或續(xù)簽合同為由收取的費用；（二）要求已經(jīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得商品條碼并可在零售商經(jīng)營場所內(nèi)正常使用的供應(yīng)商，購買店內(nèi)碼而收取的費用；（三）向使用店內(nèi)碼的供應(yīng)商收取超過實際成本的條碼費；（四）店鋪改造、裝修時，向供應(yīng)商收取的未專門用于該供應(yīng)商特定商品銷售區(qū)域的裝修、裝飾費；（五）未提供促銷服務(wù)，以節(jié)慶、店慶、新店開業(yè)、重新開業(yè)、企業(yè)上市、合并等為由收取的費用；（六）其他與銷售商品沒有直接關(guān)系、應(yīng)當(dāng)由零售商自身承擔(dān)或未提供服務(wù)而收取的費用。”因此，根據(jù)上述規(guī)定，所謂的“進場費”系出租方為了獲取自身更大的利益而巧立名目收取的費用，跟實際的租賃沒有直接的關(guān)系，故進場費實質(zhì)上并無任何法律依據(jù)。

徐茂榮、徐茂珍與上海芷涵投資管理有限公司、陳乃梅等房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

上海市松江區(qū)人民法院

民事判決書

（2018）滬0117民初11406號

原告：徐茂榮，女，1962年10月25日生，漢族，住湖南省。

原告：徐茂珍，女，1970年2月23日生，漢族，住上海市閔行區(qū)。

上述二原告共同委托訴訟代理人：丁勇，上海市金馬律師事務(wù)所律師。

被告：上海芷涵投資管理有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。

法定代表人：陳乃梅，總經(jīng)理。

被告：陳乃梅，女，1983年12月15日生，漢族，住安徽省。

上述二被告共同委托訴訟代理人：魯培栓，上海昌鑫律師事務(wù)所律師。

被告：劉東輝，男，1981年7月20日生，漢族，住上海市黃浦區(qū)。

第三人：上海平高企業(yè)集團有限公司，住所地上海市松江區(qū)。

法定代表人：俞躍良，董事長。

委托訴訟代理人：王曉嫣，女。

委托訴訟代理人：王麗，女。

原告徐茂榮、徐茂珍訴被告上海芷涵投資管理有限公司(以下簡稱“芷涵公司”)、陳乃梅房屋租賃合同糾紛一案,本院于2018年7月5日立案受理后，依法適用簡易程審理，并于2018年8月31日公開開庭進行了第一次庭審。后經(jīng)原告申請，本院依法追加上海平高企業(yè)集團有限公司(以下簡稱“平高公司”)作為第三人參與本案訴訟，并于2018年11月1日公開開庭進行第二次庭審。2018年11月3日，經(jīng)原告申請，本院依法追加劉東輝作為被告參與本案訴訟，并于2018年12月4日公開開庭進行第三次庭審。原告徐茂榮、徐茂珍的共同委托訴訟代理人丁勇及被告芷涵公司、陳乃梅的共同委托訴訟代理人魯培栓均到庭參加三次庭審，原告徐茂珍到庭參加第一次庭審，被告平高公司的委托訴訟代理人王曉嫣、王麗到庭參加第二、三次庭審，被告劉東輝經(jīng)傳票傳喚，未到庭參加訴訟，本院依法進行缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告徐茂榮、徐茂珍向本院提出訴訟請求：1、解除原告與被告芷涵公司簽訂的《租賃合同》；2、判令被告芷涵公司退還履約保證金42,000元；3、判令被告芷涵公司退還進場費60,000元；4、判令被告芷涵公司賠償原告實際損失198,995元；5、判令被告陳乃梅對被告芷涵公司的各項責(zé)任承擔(dān)連帶責(zé)任。審理中，原告變更第4、5項訴訟請求為：4、判令被告芷涵公司支付原告違約金63,000元，并賠償原告實際損失135,995元；5、判令被告陳乃梅、劉東輝對被告芷涵公司的上述款項支付義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。事實和理由：2016年12月26日，兩原告與被告芷涵公司簽訂《租賃合同》，約定被告芷涵公司作為出租方，將位于上海市松江區(qū)中山中路XXX弄XXX號平高大樓2樓美食廣場A-01/02/03場地(以下簡稱“系爭房屋”)出租給兩原告用于經(jīng)營“牛排、漢堡……等西式簡餐甜點”，租期自2017年1月20日至2019年1月19日。簽約當(dāng)日，兩原告依約向被告芷涵公司支付了履約保證金42,000元、進場費60,000元。依照合同約定，被告芷涵公司應(yīng)于2017年1月20日前向兩原告交付房產(chǎn)，雙方共同驗收確認(rèn)，并在《場地交接清單》上前面確認(rèn)，并約定，如果被告芷涵公司晚于2017年3月1日交付場地，則按兩原告因開店實際發(fā)生費用賠償。后兩原告為開業(yè)做了各項準(zhǔn)備工作，購置設(shè)備及招聘人員，并為招聘員工安排住宿需要而在附近租賃住房。然，被告芷涵公司未能按合同約定向原告交付系爭房屋，系爭房屋所在的平高大廈美食廣場一直未能正式開業(yè)，合同附件約定的《開業(yè)時間確認(rèn)書》、《場地交接清單》始終未能夠簽署。2018年1月25日，平高大廈業(yè)主的物業(yè)管理單位以被告同業(yè)主存在糾紛為由，強制要求原告將先期已經(jīng)搬入的物品撤場。經(jīng)查，被告芷涵公司與平高大廈的產(chǎn)權(quán)人(即本案第三人)，在2016年10月26日簽訂租賃合同，后因被告芷涵公司未按約履行付款義務(wù)，雙方于2018年2月解除了租賃合同，系爭房屋已由第三人再次出租給其他方。被告芷涵公司在上海市存在多處類似租賃廣場轉(zhuǎn)租商戶的情況，都出現(xiàn)了承租后招募入住商戶收取費用而商戶不能正常經(jīng)營的情況，原因在于被告芷涵公司與業(yè)主簽訂合同后均不能按約付款所致。因被告芷涵公司的原因，導(dǎo)致原告與被告芷涵公司簽訂的租賃合同目的無法實現(xiàn)，給原告方造成了高額經(jīng)濟損失，被告芷涵公司為一人有限責(zé)任公司，被告陳乃梅為被告芷涵公司的單一自然人股東，與公司的財產(chǎn)混同，應(yīng)對公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，被告劉東輝與被告陳乃梅系夫妻關(guān)系，且參與公司經(jīng)營，簽署了本案租賃合同，本案相關(guān)債務(wù)屬于夫妻共同債務(wù)，被告劉東輝也應(yīng)對夫妻共同債務(wù)承擔(dān)連帶法律責(zé)任，故為維護原告合法權(quán)益，請求判如訴請。

被告芷涵公司、陳乃梅共同辯稱，1、同意解除租賃合同，但認(rèn)為解除日期為2018年8月31日；2、不同意返還履約保證金，因原告尚欠被告半年租金及水電費，雙方尚未清算，應(yīng)從履約保證金中扣除；3、也不同意返還進場費60,000元，因雙方口頭約定該進場費系對被告就系爭場地裝修費的補償，合同也沒有關(guān)于進場費返還的約定，進場費的概念就是獲得進場的資格，一旦進場了就不存在退還的問題；4、被告認(rèn)為違約責(zé)任在于原告，原告即使存在損失，也應(yīng)該由原告方自己承擔(dān)，被告不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，現(xiàn)被告因經(jīng)濟困難在本案中不提起反訴，保留相應(yīng)的訴訟權(quán)利；5、被告芷涵公司與被告陳乃梅之間不存在財產(chǎn)混同的情況，應(yīng)由被告芷涵公司承擔(dān)責(zé)任，原告根據(jù)婚姻關(guān)系，要求被告劉東輝承擔(dān)清楚責(zé)任，也沒有事實和法律依據(jù)。

被告劉東輝未作答辯。

第三人平高公司述稱，2016年10月26日，第三人與被告陳乃梅簽訂租賃合同，并于2016年11月11日向被告陳乃梅交付租賃物，后因被告經(jīng)營困難，雙方于2018年1月15日提前解除了包括系爭房屋在內(nèi)的二層建筑物的租賃合同關(guān)系，被告芷涵公司、劉東輝在2017年12月16日的申請書中承諾，其會自行解決好美食城的糾紛事宜，故原告的訴請與第三人無關(guān)。

經(jīng)審理查明：2016年12月26日，原告徐茂榮、徐茂珍作為承租方(乙方)與被告芷涵公司作為出租方(甲方)簽訂《租賃合同》一份，約定：甲方將系爭房屋出租給乙方，實際使用面積約為55平方米(建筑面積為80平方)……，租賃用途為合法經(jīng)營“牛排、漢堡、沙拉、披薩、意面小吃、鮮榨果汁、咖啡等西式簡餐甜點”項目；簽訂合同時，乙方需出示營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等從事上述經(jīng)營的資質(zhì)有關(guān)文件原件……；租賃期限自2017年1月20日起至2019年1月19日止，需與甲方商場同時開業(yè)的，具體開業(yè)時間以甲方通知為準(zhǔn)(詳見附件三)；營業(yè)調(diào)整期為自乙方實際接收物業(yè)之日并開始營業(yè)起后30日(詳見附件四)；乙方裝修方案需經(jīng)甲方審核、備案，裝修工程及飾面廣告工程由甲方負(fù)責(zé)；若因租賃場地建設(shè)、消防等原因或甲方招商計劃調(diào)整延期交付租賃場地的，租賃期限、裝修免租期、場地租賃費用計算起始日也相應(yīng)順延；本合同所述場地租賃費用包括場地使用費、設(shè)備使用費，從場地交付之日起計算(交付日期見附件五《場地交接清單》上所記載的交付日期起計)，標(biāo)準(zhǔn)為固定租賃場地費(見附件四)，先付后用，逾期支付則按本合同第十三條約定向甲方支付違約金，三月結(jié)一次，三月25日前，乙方支付下一周期的租賃費用(第一次租賃費用支付應(yīng)包含當(dāng)月計租之日至月末以及下一個自然月的租金，具體以計租日為準(zhǔn))；物業(yè)費為2400元/月計算，包括空調(diào)使用費；乙方自本合同簽訂當(dāng)日向甲方支付履約保證金42,000元，三個月租金63,000元，進場費60,000元，三個月物業(yè)費7,200元，共計172,200元；合同終止后，在乙方未對所經(jīng)營檔口有結(jié)構(gòu)或物品損壞及未拖欠甲方公司物業(yè)水電等基本費用情況下，履約保證金和食品安全保證金全額退還；履約保證金僅用于設(shè)施設(shè)備損壞賠償、抵扣乙方違約金、損害賠償金、產(chǎn)品質(zhì)量糾紛先行賠付；在承租期內(nèi)的任何時候、任何情況下，乙方均不得以履約保證金折抵乙方應(yīng)付租賃費用及其他應(yīng)付費用……；甲方應(yīng)于2017年1月20日前向乙方交付房產(chǎn)，雙方共同驗收確認(rèn)房產(chǎn)，并在《場地交接清單》(附件五)上簽字確認(rèn)，雙方同意從共同簽字確認(rèn)的《場地交接清單》(附件五)上確認(rèn)的日期開始計算費用，在乙方?jīng)]有全額支付租賃費用和保證金前，甲方有權(quán)拒絕交付場地，并不承擔(dān)任何違約責(zé)任；租賃期間，房屋的□所有權(quán)/□使用權(quán)歸甲方所有，乙方享有承租人的權(quán)利，如甲方系租賃場地的承租人轉(zhuǎn)租，當(dāng)甲方與房屋的產(chǎn)權(quán)方的租賃合同解除時，本合同亦隨之解除，甲方不對乙方承擔(dān)違約責(zé)任，雙方根據(jù)乙方實際使用時間結(jié)算租賃費用和其他費用，并依據(jù)合同約定返還保證金；甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格履行本合同，如甲方違約造成合同解除，向乙方支付違約時月租賃費用三倍的違約金，如乙方違約造成合同解除的，甲方不予退還履行保證金，同時乙方應(yīng)向甲方支付違約時月租賃費用三倍的違約金；乙方逾期支付租賃費用及其他相關(guān)費用時，每逾期一日，乙方需按拖欠費用總額的1‰向甲方支付違約金，逾期30個工作日，并經(jīng)甲方書面催繳仍未支付的，甲方有權(quán)采取停水、停電、封存乙方財產(chǎn)等措施，且有權(quán)單方解除合同，沒收履約保證金，并要求乙方承擔(dān)相當(dāng)于違約時上一月份租賃費用三倍的違約金，同時保留向乙方索賠相關(guān)損失的權(quán)利；甲方如晚于2017年3月1日交付場地，甲方將按乙方因開店實際發(fā)生費用賠償……。該份合同的附件四為租賃合同項目及費用補充條款(固定租金)，載明：租賃場地交付日以場地交接確認(rèn)書為準(zhǔn)，2017年1月20日至2018年1月19日的保底租金(固定)為21,000元/月，2018年1月20日至2018年1月19日的保底租金(固定)為23,800元/月，進場費為60,000元……，被告芷涵公司在該附件四上蓋章確認(rèn)并約定甲方承諾不招租同類業(yè)態(tài)餐飲。另，該份合同對雙方權(quán)利和義務(wù)等相關(guān)事宜作出了約定。被告劉東輝作為被告芷涵公司的授權(quán)代表在該份合同上簽名。

同日，被告芷涵公司出具《收據(jù)》一份，寫明收到原告徐茂珍支付的系爭房屋進場費12,000元；原告徐茂榮分別于2016年12月28日、12月29日向被告陳乃梅轉(zhuǎn)賬50,000元、40,000元

另查明，系爭房屋登記的權(quán)利人為第三人平高公司。被告芷涵公司為一人有限責(zé)任公司，法定代表人為被告陳乃梅。被告陳乃梅與被告劉東輝系夫妻關(guān)系，于2013年11月11日登記結(jié)婚。

2016年10月26日，被告芷涵公司、陳乃梅作為承租方與第三人平高公司作為出租方簽訂《房屋租賃合同》一份，約定第三人將包括系爭房屋在內(nèi)位于“上海平高世貿(mào)中心”2F東面部分區(qū)域及3F北面部分區(qū)域的商鋪出租給被告芷涵公司、陳乃梅，用于經(jīng)營餐飲，租賃期限自2016年11月10日起至2026年11月9日，其中2016年11月10日至2017年4月9日為免租裝修期；交付日期為2016年11月10日或乙方付清首期租金和租賃保證金后的三日日(以較晚日期為準(zhǔn))。另，該份合同對租金計算標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事宜作出了約定。

2016年11月11日，被告陳乃梅與第三人平高公司簽訂了《房屋交接書》一份，載明第三人將包括系爭房屋在內(nèi)的商鋪交付給被告陳乃梅。

2017年12月16日，被告芷涵公司、劉東輝向第三人平高公司出具《申請》一份，寫明被告芷涵公司屢次遭遇工程事故(尤其是二樓)，因施工隊工程延誤及燃氣工程延誤造成二樓美食城聯(lián)營商戶出現(xiàn)大面積退租現(xiàn)象，目前又接近年底，非常不利于招商，公司經(jīng)營非常困難，特向第三人申請退出中山中路79弄平高大廈二樓的租賃……。

2017年12月26日，被告芷涵公司、陳乃梅、劉東輝作為承租方(乙方)與第三人平高公司作為出租方(甲方)簽訂《房屋租賃補充協(xié)議》一份，約定就上述《房屋租賃合同》，自本協(xié)議簽訂之日起，將被告劉東輝追加為原合同承租方；因乙方經(jīng)營困難，乙方提出提前退出原合同2F房屋租賃，各方一致同意，于2018年1月15日提前解除原合同約定的有關(guān)2F層?xùn)|面部分區(qū)域(租用面積：1,307平方米)租金，3F層北面部分區(qū)域(租用面積：2,160平方米)的租賃條款及相關(guān)事宜仍按原合同執(zhí)行……。另，該協(xié)議對乙方違約提前退出2F房屋租賃的違約責(zé)任等有關(guān)事項作出了約定。

再查明，原告就系爭房屋經(jīng)營的“簡西餐”于2018年1月25日將店鋪里物品搬離系爭房屋，物品出店原因為撤柜。

2018年11月8日，第三人出具《情況說明》一份，載明：不清楚原告徐茂榮、徐茂珍的進場時間；原告所述的承租區(qū)域有“簡西餐”餐飲開過業(yè)，有過經(jīng)營，但不清楚具體經(jīng)營情況及實際經(jīng)營的時間。

審理中，原告徐茂榮、徐茂珍陳述，2017年春節(jié)前，因之前租賃場地已到期，原告將相應(yīng)的冰箱、食材及操作臺等少部分設(shè)施搬入系爭房屋；并于2017年10月國慶期間勉強進行試營業(yè)，但因為該美食廣場未通過消防、環(huán)評，沒有排煙及空調(diào)，不允許做廣告，沒有達到合同約定的交付條件；本次訴訟前未向被告發(fā)送相關(guān)解除合同的通知；進場費為雙方簽訂合同的前提條件，與裝修費無關(guān)。對此，被告芷涵公司、陳乃梅則認(rèn)為，2017年1月中旬向原告交付系爭房屋，但記不清具體的交付時間，也未辦理房屋交接手續(xù)；原告未按合同約定支付租金，但在本案中不主張相關(guān)的權(quán)利，保留另案訴訟的權(quán)利；打過電話向原告催繳租金，但未向原告發(fā)送書面的解除合同通知；進場費是原告取得進場資格而支付的費用，是原告對被告裝修房屋的補償金。

以上事實，有租賃合同、收據(jù)、銀行詳單、物品出店申請單、房屋租賃合同、房屋交接書、房屋租賃補充協(xié)議、申請、情況說明、照片、結(jié)婚登記審查處理表及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證實，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，原告與被告芷涵公司簽訂的《租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實意思的表示，未違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行各自的合同義務(wù)。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。根據(jù)上述租賃合同的約定，被告芷涵公司與第三人的租賃合同解除，原告與被告芷涵公司簽訂的租賃合同隨之解除，現(xiàn)被告芷涵公司與第三人就系爭房屋簽訂的租賃合同已于2018年1月15日解除，故原告要求解除合同的訴請，于法有據(jù)，本院予以支持。原告與被告芷涵公司在本次訴訟前，均未向?qū)Ψ桨l(fā)送解除通知，故以本案起訴狀送達之日，即2018年7月11日，作為合同解除之日。

根據(jù)合同約定，原告應(yīng)自合同簽訂當(dāng)日向被告支付履約保證金、三個月租金、進場費及三個月物業(yè)費共計172,200元，現(xiàn)原告僅向被告芷涵公司支付履約保證金及進場費，存在違約行為，但被告芷涵公司并未提供證據(jù)證明其向原告進行相關(guān)催告，庭審中，被告芷涵公司僅表示保留相關(guān)訴訟權(quán)利，并未提出相應(yīng)訴請，現(xiàn)因被告芷涵公司自身原因與第三人解除合同，被告芷涵公司未提供充分證據(jù)證明其已將符合交付條件的系爭房屋交于原告使用，被告芷涵公司亦存在相應(yīng)違約行為。關(guān)于履約保證金，因合同約定履約保證金僅用于設(shè)施設(shè)備損壞賠償、抵扣原告違約金、損害賠償金及產(chǎn)品質(zhì)量糾紛先行賠付，現(xiàn)原告已搬離系爭房屋，被告亦未向原告主張相關(guān)費用，故原告要求返還履約保證金42,000元的訴請，符合法律規(guī)定，本院予以支持。關(guān)于進場費，雖合同并未約定進場費屬于合同終止后可退還款項，但考慮到原告在簽約后僅存在短期經(jīng)營的實際情況，故進場費可認(rèn)定為被告芷涵公司違約行為給原告所導(dǎo)致的實際損失，應(yīng)由被告芷涵公司予以全額退還。因原告存在違約行為，亦無提供充分證據(jù)證明其他可確認(rèn)的合同約定范圍內(nèi)的實際損失，故在被告芷涵公司退還進場費的情況下，原告再行主張違約金及賠償損失的訴請，本院不予支持。

因被告芷涵公司為有限責(zé)任公司(自然人獨資)，被告陳乃梅系被告芷涵公司的單一自然人股東，根據(jù)法律規(guī)定，一人有限責(zé)任公司的股東不能證明公司財產(chǎn)獨立于股東自己的財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)對公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。現(xiàn)被告陳乃梅并未提供被告芷涵公司財產(chǎn)獨立于自己財產(chǎn)的任何證據(jù)，被告劉東輝與被告陳乃梅系夫妻關(guān)系，且作為被告芷涵公司的授權(quán)代表在合同上簽字、蓋章，應(yīng)對夫妻共同債務(wù)承擔(dān)共同還款責(zé)任，故原告要求被告陳乃梅、劉東輝承擔(dān)連帶責(zé)任，于法有據(jù)，本院予以支持。

另，被告劉東輝經(jīng)傳票傳喚，未到庭參加訴訟，視為其放棄了答辯和質(zhì)證的權(quán)利。

依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十三條、第九十六條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條、《中華人民共和國公司法》第六十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、最高人民法院《關(guān)于人民法院適用

若干問題的解釋(二)》第二十四條的規(guī)定，判決如下：

一、原告徐茂榮、徐茂珍與被告上海芷涵投資管理有限公司簽訂的《租賃合同》于2018年7月11日解除；

二、被告上海芷涵投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告徐茂榮、徐茂珍履約保證金42,000元；

三、被告上海芷涵投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告徐茂榮、徐茂珍進場費60,000元；

四、被告陳乃梅、劉東輝對被告上海芷涵投資管理有限公司的上述第二、三項付款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任;

五、駁回原告徐茂榮、徐茂珍的其余訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費5,815元，減半收取計2,907.50元，由原告徐茂榮、徐茂珍共同負(fù)擔(dān)1,697元，被告上海芷涵投資管理有限公司、陳乃梅、劉東輝共同負(fù)擔(dān)1,210.50元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員  李娜

二〇一九年一月二十一日

書記員  萬小蘭