租賃合同中約定“稅費全部由承租方承擔”是否具有法律效力？

租賃合同中所約定的稅費承擔條款系租賃雙方真實意思表示，且在不違反法律、法官的強制性規定，亦不損害社會公共利益或第三人利益的情況下，是合法有效的。因此，租賃合同中租賃雙方所約定的稅費承擔，即使法定納稅人已經繳納了稅款，合同約定的稅費承擔者仍然要把稅款支付給法定納稅人，應當按照租賃合同所約定的納稅條款進行。

梁容安、黃群好與梁鳳娟、中山市盈翠軒餐飲有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

中山市第一人民法院

民事判決書

（2014）中一法民一初字第2071號

原告：梁容安，男，漢族，1953年7月15日出生，住中山市。

原告：黃群好，女，漢族，1954年12月26日出生，住中山市。

上列兩原告共同委托代理人：江展鴻、彭桂強，廣東維納律師事務所律師、實習律師。

被告：梁鳳娟，女，漢族，1980年6月6日出生，住中山市。

委托代理人：黃展廷、黃春竹，廣東任允律師事務所律師。

被告：中山市盈翠軒餐飲有限公司，住所地中山市。

法定代表人：何建設。

原告梁容安、黃群好訴被告梁鳳娟、中山市盈翠軒餐飲有限公司（以下簡稱盈翠軒公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年7月28日受理后，依法組成合議庭于2014年11月28日公開開庭進行了審理。原告梁容安及兩原告共同委托代理人江展鴻，被告梁鳳娟委托代理人黃展廷到庭參加訴訟，被告盈翠軒公司經本院公告傳喚，公告期限屆滿未到庭應訴。本案現已審理終結。

原告梁容安、黃群好訴稱：2011年5月29日，被告梁鳳娟與兩原告簽訂商鋪租賃合同，約定：租用兩原告位于中山市東區起灣北路12號水云軒會所2層202卡的商鋪作經營私房菜場所，租賃期限從2011年6月1日至2017年12月31日止；前五年租金每月為24533元，最后兩年租金為每月40899元；租用期間的物業管理費、租賃稅費由承租方承擔；租金按月繳交，承租方必須在每月的10日前交納當月租金，逾期繳交租金的須承擔每日萬分之三的違約金；拖欠房租一個月的或未經出租方書面同意連續5天關門不營業的，則視為承租方違約，出租方有權終止合同，并沒收租賃合同保證金。合同簽訂后，原告依約向被告梁鳳娟移交了出租物業及收到租金押金35000元。被告盈翠軒公司在原告出租物業經營私房菜餐飲服務。2014年7月起租金因被告盈翠軒公司關門停業至今沒有交納，且經營期間應由被告盈翠軒公司承擔及負責繳交的物業管理費、租賃稅費、水電費也未依約繳納，經查，被告盈翠軒公司拖欠的費用有：2014年5、6、7月的物業管理費8145.09元、水費8178.36元，2014年5月31日至6月30日的電費15185.48元，2011年7月至2014年6月的租賃稅費合計48481.52元，上述費用共計79990.45元，原告已為被告盈翠軒公司代為繳納。原告認為，兩被告的行為已構成違約，為維護自身合法權益，特提起訴訟，請求判令：1.解除原告與被告梁鳳娟于2011年5月29日簽訂的商鋪租賃合同；2.兩被告共同向原告清還拖欠的租金73599元（2014年7、8、9三個月租金，月租金為24533元，暫計至2014年9月30日止）；3.兩被告共同向原告清還代繳費用79990.45元（其中水費8178.36元、物業管理費8145.09元、電費15185.48元、租賃稅費48481.52元）；4.被告梁鳳娟交納的租賃合同保證金35000元歸原告所有；5.兩被告承擔本案訴訟費用。

庭審中，兩原告分別明確訴求2為：兩被告向原告支付從2014年7月起至2014年9月止的租金73599元；訴求3為：兩被告向原告支付從2014年5月31日起至6月30日止的電費15185.48元，2014年5月至7月期間水費8178.36元、物業管理費8145.09元，2011年7月1日起至2014年6月30日止的房屋租賃稅費48481.52元，上述代繳費用合計79990.45元；訴求5的訴訟費用勝訴后由兩被告逕付原告。

兩原告對其主張的事實以及訴訟請求在舉證期限內提供的證據有：1.梁容安、黃群號身份證；2.梁鳳娟身份證復印件；3.房地產權屬證書；4.商鋪租賃合同；5.水電費發票；6.稅收繳款書及發票；7.押金收款收據；8.企業機讀檔案登記資料。

被告梁鳳娟辯稱：1.盈翠軒公司企業名稱變更前為中山市水云軒私房菜有限公司（以下簡稱水云軒公司），法定代表人為陳焯文，該公司于2004年起向中山市華鴻物業管理有限公司承租、使用涉案商鋪。兩原告購買涉案商鋪后，因當時梁鳳娟正為水云軒公司辦理企業名稱及法定代表人變更手續，公司暫未有公章可以使用，才會以自己名義與原告簽訂商鋪租賃合同，梁鳳娟上述簽訂合同行為只是其作為盈翠軒公司法定代表人期間履行職務的代表行為，合同簽訂前后，承租方一直都是水云軒公司或更名后的盈翠軒公司，原告收取的租金也是以盈翠軒公司名義支付，即使自2013年7月26日起梁鳳娟不再是盈翠軒公司的法定代表人以及公司的股東，盈翠軒公司仍然與原告按照租賃合同的約定繼續承租涉案商鋪至今，綜上所述，被告梁鳳娟只是代表公司簽訂租賃合同，其不是合同實際承租人，故不應對盈翠軒公司拖欠原告的租金以及各項代繳費用承擔支付責任。2.租賃合同中關于租賃稅費由承租方支付的約定違反了租賃稅納稅主體應為出租方的國家相關稅法及暫行條例的強制性規定，該合同條款無效，故原告訴求中代繳的租賃稅費不應由兩被告支付。3.簽訂租賃合同時被告梁鳳娟以水云軒公司名義向兩原告墊付了合同保證金35000元，當被告梁鳳娟于2013年7月退出對盈翠軒公司管理時已從公司處收回當初墊付的合同保證金，故對于原告主張不予退還合同保證金的訴求沒有異議。

被告梁鳳娟就其辯解在舉證期限內提交企業機讀檔案變更登記資料為證。

被告盈翠軒公司在法定期限內未提交書面答辯狀，未提供證據，亦未到庭應訴、答辯。

經審理查明：2011年初，梁容安、黃群好購買了位于中山市東區起灣12號華鴻水云軒會所＊＊＊卡商鋪，該商鋪在兩原告購買前已一直由水云軒公司承租使用。2011年5月28日，梁容安、黃群好作為出租方（甲方）與梁鳳娟作為承租方（乙方）簽訂了商鋪租賃合同，約定：由甲方將位于中山市東區起灣12號華鴻水云軒會所＊＊＊卡商鋪出租給乙方作為私房菜使用，面積為817.79平方米；租期自2011年6月1日起至2017年12月31日止；第一年至第五年每月租金為24533元，第六年至第七年每月租金40899元；乙方在簽訂本合同時即付35000元作為押金；物業管理費3元／平方米，租金及物業管理費每月10日前繳清；租賃期間所產生的租賃稅及土地使用稅由乙方負責，由甲方代扣代繳；乙方應按時交納自行負擔的費用；租賃期間，乙方拖欠房租1個月的或未經甲方書面同意連續5天關門不營業的，甲方有權終止合同，收回商鋪，乙方應向甲方支付35000元作為違約金。合同還約定了其他事項。合同簽訂后，梁容安、黃群好收取了梁鳳娟交納的35000元押金，并向梁鳳娟出具了付款人為水云軒公司的押金收據，商鋪繼續由水云軒公司作餐飲使用，水云軒公司于同年7月22日變更企業名稱后則以盈翠軒公司名稱繼續經營。據原告陳述，合同簽訂當月即2011年5月起至8月期間，梁容安、黃群好直接向梁鳳娟收取租金。水云軒公司正式變更企業名稱為盈翠軒公司后，梁容安、黃群好于同年9月起，改為每月直接向盈翠軒公司收取租金。2014年7月初，梁容安、黃群好到盈翠軒公司收取租金時發現公司已關門停止營業，遂于同年7月28日訴至本院，主張前述實體權利。

另查：中山市水云軒私房菜有限公司于2003年成立，法定代表人為陳焯文，股東羅永雄、陳焯文分別持股76%、24%，企業類型為有限責任公司，該公司于2004年1月1日變更股東為梁鳳娟持股100%，但法定代表人仍登記在陳焯文名下。2011年7月22日，中山市水云軒私房菜有限公司變更企業名稱為中山市盈翠軒餐飲有限公司，法定代表人由陳焯文變更為梁鳳娟，股東梁鳳娟持股100%。2013年7月26日，中山市盈翠軒餐飲有限公司法定代表人由梁鳳娟變更為吳燕儀，股東變更為吳燕儀持股100%。2013年9月10日，中山市盈翠軒餐飲有限公司法定代表人由吳燕儀變更為何建設，股東變更為何建設與郭念民各持股50%。

又查：涉案租賃合同履行期間，盈翠軒公司一直以公司名義繳交合同約定的水電費及物業管理費。至庭審結束前，盈翠軒公司仍然處于關門停業狀態。

本院認為：本案為房屋租賃合同糾紛。原、被告簽訂的協議沒有違反法律、行政法規的強制性規定，是雙方當事人的真實意思表示，合同合法有效，應受法律保護，雙方應履行各自義務。綜合雙方當事人的訴辯意見，本案的爭議焦點為：一、租賃合同的實際承租方是誰；二、原告關于墊付稅款的訴求能否支持。

關于焦點一。根據庭審中查明的事實可知，兩原告購買涉案商鋪前已由水云軒公司承租用于私房菜餐飲經營，雖然簽訂租賃合同時合同的承租方載明為被告梁鳳娟，并向被告梁鳳娟收取了押金35000元，但出具押金收據時卻確認收款人為水云軒公司，且在水云軒公司變更企業名稱為盈翠軒公司后，兩原告就自2011年9月起直接向被告盈翠軒公司收取租金，租賃合同履行期間水電費以及物業管理費也是以被告盈翠軒公司名義支付，即使是在2013年7月26日起被告梁鳳娟不再是盈翠軒公司的法定代表人以及股東后，兩原告與被告盈翠軒公司亦未因公司法定代表人及股東的變更而終止合同的履行，被告盈翠軒公司依然依約定期向兩原告支付租金，故從兩原告以公司名義開具押金收據的行為以及與被告盈翠軒公司自2011年9月起多年來交收租金、水電費、物業管理費形成的交易習慣可以推定兩原告對被告盈翠軒公司為實際承租方的事實已予認可，簽訂租賃合同時被告梁鳳娟為水云軒公司的全資股東，其簽訂合同的行為目的在于讓水云軒公司即更名后的盈翠軒公司繼續承租、使用涉案商鋪維持正常的經營，在公司名稱變更手續辦理期間以自己名義簽訂租賃合同行為可視為履行職務的代表行為，故本院對于被告梁鳳娟認為其只是代表盈翠軒公司與兩原告簽訂租賃合同的辯解意見予以支持，認定兩原告關于租金以及各項代付費用的訴求應由實際承租方即被告盈翠軒公司承擔支付責任。

被告盈翠軒公司從2014年7月起關門停業并拖欠租金至庭審結束之日已長達5個多月，以其實際行動表明不再繼續履行合同義務，致使兩原告簽訂租賃合同的目的已不能實現，依據《中華人民共和國合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行主要債務；……（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”以及第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失”之規定，兩原告有權要求解除合同并支付拖欠租金，故本院對兩原告該訴請予以支持。對于租金部分，庭審中，兩原告明確表示本案中只訴求被告支付自2014年7月起至2014年9月止的租金73599元（24533元／月×3個月），該訴求是原告自由處分其民事權利的行為，沒有超出合同約定，本院予以準許。

關于焦點二?，F行關于租賃稅收的各個暫行條例均屬于管理性強制規范，而非效力性強制規范，故即使條例中規定租賃稅的納稅主體應為出租人，只要合同雙方的約定并不損害國家或社會公共利益，出租方與承租方仍可就租賃稅的實際承擔方進行約定，涉案租賃合同中關于租賃稅費應由承租方即被告盈翠軒公司承擔的約定對合同雙方均具有約束力，原、被告均應根據雙方約定各自履行合同義務，故本院對被告梁鳳娟認為合同中約定租賃稅由承租方承擔的條款為無效條款的辯解意見不予采納。

涉案租賃合同明確約定被告盈翠軒公司經營期間產生的各項費用包括水電費、物業管理費、租賃稅費均由承租方即被告盈翠軒公司自行承擔，原告提供的各項費用的發票充分證明原告已為被告盈翠軒公司代繳上述費用的事實，故本院對原告要求被告盈翠軒公司支付從2014年5月31日起至6月30日止的電費15185.48元，2014年5月至7月的水費8178.36元、物業管理費8145.09元，2011年7月1日起至2014年6月30日止的房屋租賃稅費48481.52元的訴訟請求予以支持。

對于不予返還合同保證金，原告所述的合同保證金即為合同約定的押金，具有違約金的性質，租賃合同約定若因承租方違約導致合同解除，承租方應向出租方支付35000元作為違約金，前已論述，被告盈翠軒公司關門停業并拖欠租金的行為已符合法定合同解除條件，在此前提下原告有權依據合同約定對被告梁鳳娟代表盈翠軒公司交納的保證金即押金35000元作為違約金不予返還，故本院對兩原告關于合同保證金35000元歸兩原告所有的訴求亦予支持。

被告盈翠軒公司經本院合法傳喚未到庭參加訴訟，視為其自動放棄答辯、舉證、質證、辯論等訴訟權利，應自行承擔相應的訴訟風險。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（二）（四）項、第九十七條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第九十二條、第一百四十四條及《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，缺席判決如下：

一、解除原告梁容安、黃群好與被告梁鳳娟代表中山市盈翠軒餐飲有限公司于2011年5月29日簽訂的商鋪租賃合同；

二、被告中山市盈翠軒餐飲有限公司于本判決發生法律效力之日起七日內向原告梁容安、黃群好支付租金73599元、水費8178.36元、電費15185.48元、物業管理費8145.09元、代繳租賃稅48481.52元，上述款項合計153589.45元；

三、被告梁鳳娟代表中山市盈翠軒餐飲有限公司向原告梁容安、黃群好交納的合同保證金35000元歸原告梁容安、黃群好所有；

四、駁回原告梁容安、黃群好的其他訴訟請求。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費4072元（原告梁容安已預交），由被告中山市盈翠軒餐飲有限公司負擔（被告中山市盈翠軒餐飲有限公司于本判決生效之日起七日內逕付原告梁容安）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省中山市中級人民法院。

審判長  匡勇

審判員  梁泳詩

審判員  劉宇

二〇一四年十二月十一日

書記員  黃卓鍇