商鋪?zhàn)赓U糾紛中如何界定承租人的“合同履行抗辯權(quán)”？

房屋租賃合同糾紛中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)承租人以出租方未履行合同約定義務(wù)為由行使合同履行抗辯權(quán)拒付租金的情況，實(shí)踐中對(duì)于合同履行抗辯權(quán)的法律規(guī)定僅有合同法第67條之規(guī)定，理論界對(duì)于合同履行抗辯權(quán)的研究各持己見(jiàn)，通說(shuō)認(rèn)為，合同法中的互負(fù)債務(wù)強(qiáng)調(diào)履行與對(duì)待履行之間具有互為對(duì)價(jià)的牽連關(guān)系，主要包括互負(fù)主義務(wù)之間具有對(duì)等的交換價(jià)值，若主義務(wù)與從義務(wù)之間不存在利益交換價(jià)值，且不具有對(duì)價(jià)的牽連性，也就構(gòu)不成對(duì)待給付關(guān)系。因此，在判斷承租人是否有權(quán)行使合同履行抗辯權(quán)，即承租人的義務(wù)是否與出租人的義務(wù)構(gòu)成對(duì)待給付時(shí)要結(jié)合從義務(wù)影響合同目的受損后果程度與密切關(guān)聯(lián)程度的兩方面審查標(biāo)準(zhǔn)綜合判斷。

廣州偉豐物業(yè)發(fā)展有限公司與宋伯浩、錢(qián)正華房屋租賃合同糾紛二審民事判決書(shū)

民事判決書(shū)

（2014）穗中法民五終字第3260號(hào)

上訴人（原審被告）：宋伯浩。

上訴人（原審被告）：錢(qián)正華。

兩上訴人共同代理人：羅斌、陳家駿，

均系廣東百思威律師事務(wù)所律師.

被上訴人（原審原告）：

廣州偉豐物業(yè)發(fā)展有限公司，住廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)青年路7號(hào)508房。

法定代表人：馬雪霓，職務(wù)：總經(jīng)理。

委托代理人：高錦明，

廣東維永律師事務(wù)所律師。

上訴人宋伯浩、上訴人錢(qián)正華因與被上訴人

廣州偉豐物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱偉豐公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服廣州市蘿崗區(qū)人民法院（2013）穗蘿法民三初字第616號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理本案。現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明，2010年4月24日，偉豐公司（甲方）與宋伯浩、錢(qián)正華（乙方）簽訂《場(chǎng)地租賃合同》，約定：甲方同意將位于廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)青年路1、3、5、11號(hào)利豐大廈第二層之二西南面建筑面積約1520平方米場(chǎng)地（以下簡(jiǎn)稱“涉訟房屋”），以現(xiàn)狀出租給乙方作商業(yè)用途使用；乙方可以對(duì)該物業(yè)轉(zhuǎn)租、分租；租賃期限5年，從2010年5月1日起至2015年3月31日止；第一、二、三年每月租金（包含管理費(fèi)）為54720元，第四、五年租金（包含管理費(fèi)）為每月57456元；在簽訂本合同時(shí)，乙方須一次性向甲方交納第一年的兩個(gè)月場(chǎng)地租金為押金，合計(jì)109440元；乙方須于每月計(jì)租期開(kāi)始起5日內(nèi)即每月5日前以人民幣現(xiàn)金、支票或轉(zhuǎn)賬支付本月應(yīng)繳交之租金（含管理費(fèi)）；乙方逾期支付租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用，除應(yīng)及時(shí)補(bǔ)交外，每逾期一天按拖欠款總額的1%向甲方支付滯納金，逾期三十天的，按乙方單方毀約處理。乙方應(yīng)清償所欠租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用外，甲方有權(quán)沒(méi)收押金，停止水、電供應(yīng)，終止合同并收回場(chǎng)地，不賠償乙方任何損失，由此產(chǎn)生的一切后果均由乙方負(fù)責(zé)。

宋伯浩、錢(qián)正華支付押金109440元給偉豐公司。

雙方當(dāng)事人在履行上述合同過(guò)程中，偉豐公司于2012年1月13日以宋伯浩、錢(qián)正華欠付租金為由訴諸原審法院請(qǐng)求宋伯浩、錢(qián)正華以及侯辛西解除合同并償還欠租。原審法院作出（2012）穗蘿法民三初字第44號(hào)民事判決后，宋伯浩、錢(qián)正華不服，上訴至廣州市中級(jí)人民法院。經(jīng)二審法院主持調(diào)解，雙方協(xié)議宋伯浩、錢(qián)正華清付所欠租金給偉豐公司，合同繼續(xù)履行。2012年12月24日，偉豐公司再次以宋伯浩、錢(qián)正華欠付租金為由訴諸原審法院請(qǐng)求宋伯浩、錢(qián)正華解除合同并償還欠租。后經(jīng)原審法院主持調(diào)解，雙方達(dá)成協(xié)議：一、宋伯浩、錢(qián)正華分三期向偉豐公司支付2012年9月至2013年5月期間的租金合計(jì)495216元，宋伯浩、錢(qián)正華分別于2013年4月24日前一次性向偉豐公司支付100000元；于2013年5月10日前一次性向偉豐公司支付337760元；于2013年5月20日前一次性向偉豐公司支付57456元；二、如宋伯浩、錢(qián)正華未按第一款約定支付款項(xiàng)，則宋伯浩、錢(qián)正華自愿再向偉豐公司多支付100000元；三、偉豐公司允許宋伯浩、錢(qián)正華于2013年4月24日進(jìn)場(chǎng)裝修；如偉豐公司拒絕宋伯浩、錢(qián)正華于2013年4月24日進(jìn)場(chǎng)裝修，則偉豐公司需向宋伯浩、錢(qián)正華支付100000元；四、如涉及第三方損失均由宋伯浩、錢(qián)正華負(fù)責(zé)，與偉豐公司無(wú)關(guān)；五、雙方之間就本案所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)在款項(xiàng)支付完畢后就此了結(jié)，雙方互不追究對(duì)方責(zé)任；六、訴訟費(fèi)3334元由偉豐公司與宋伯浩、錢(qián)正華雙方各承擔(dān)一半。

2013年5月13日，偉豐公司（甲方）與宋伯浩、錢(qián)正華（乙方）簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：乙方同意于2013年5月份將位于上述租賃合同項(xiàng)下北邊乙方辦公及做倉(cāng)庫(kù)的位置約80平方米的場(chǎng)地退還給甲方，從2013年6月份開(kāi)始，每月租金在原租金57456元的標(biāo)準(zhǔn)上減少3024元，即乙方每月實(shí)交租金54432元；因乙方退還的辦公場(chǎng)地有裝修，甲方同意補(bǔ)償5000元裝修費(fèi)給乙方；雙方同意上述費(fèi)用及2013年5月份減少的租金2217.6元（兩項(xiàng)合計(jì)為7217.6元）在乙方交清2013年5月份租金后支付給乙方；雙方確認(rèn)于2010年4月24日簽訂的合同為雙方實(shí)際應(yīng)執(zhí)行合同。

宋伯浩、錢(qián)正華從2013年6月份開(kāi)始遲延交付租金。其中，宋伯浩、錢(qián)正華于2013年6月28日支付6月份租金30000元，2013年7月1日支付6月份租金24432元；2013年8月19日支付7月份租金54432元。2013年8月份起欠交租金至今。

宋伯浩、錢(qián)正華從2013年6月份開(kāi)始遲延交付水電費(fèi)。其中，2013年5月8日至6月7日水電費(fèi)7271.9元，宋伯浩、錢(qián)正華于2013年6月18日支付；2013年6月8日至7月7日水電費(fèi)10155.9元，宋伯浩、錢(qián)正華于2013年7月22日支付；2013年7月8日至8月7日水電費(fèi)24463.9元，宋伯浩、錢(qián)正華分別于2013年8月23日、26日各支付10000元；宋伯浩、錢(qián)正華于2013年9月16日支付2013年9月5日前所欠水電費(fèi)4469.9元給偉豐公司。

2013年9月6日，偉豐公司向原審法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：1.判令解除偉豐公司與宋伯浩、錢(qián)正華簽訂的廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)青年路1、3、5、11利豐大廈第二層之二西南面建筑面積1520平方米場(chǎng)地《場(chǎng)地租賃合同》及2013年5月13日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》；2.判令宋伯浩、錢(qián)正華將廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)青年路1、3、5、11利豐大廈第二層之二西南面建筑面積1440平方米場(chǎng)地返還給偉豐公司；3.確認(rèn)宋伯浩、錢(qián)正華交付的租賃押金109440元?dú)w偉豐公司所有；4.判令宋伯浩、錢(qián)正華支付2013年8月1日起到2013年9月5日的租金63504元；5.判令宋伯浩、錢(qián)正華參照每月租金54432元標(biāo)準(zhǔn)支付2013年9月6日起至實(shí)際交還場(chǎng)地之日止的場(chǎng)地使用費(fèi)；6.判令宋伯浩、錢(qián)正華支付遲延繳納2013年8月6日起到實(shí)際交還場(chǎng)地之日止租金及場(chǎng)地使用費(fèi)之滯納金，每逾期一天按照拖欠款總額1%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，自每期欠租的第二日起至實(shí)際交納之日止（暫計(jì)算至2013年9月5日為16873.92元）；7.2013年7月8日至8月7日未付的水電費(fèi)4469.9元及至搬出日止的水電費(fèi)用及滯納金（每逾期一天按照拖欠款總額1%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，自每期欠租的第二日起至實(shí)際交納之日止）；8.判令宋伯浩、錢(qián)正華支付2013年6、7月逾期支付租金滯納金37746.72元、2013年5月8日至9月5日逾期支付水電費(fèi)的滯納金4605.71元；9.判令宋伯浩、錢(qián)正華支付場(chǎng)地租賃存續(xù)期間租金總額的50%的違約金（暫計(jì)算至2013年9月5日為81648元）；10.本案訴訟費(fèi)用由宋伯浩、錢(qián)正華承擔(dān)。以上請(qǐng)求金額合計(jì)318288.25元。

原審?fù)徶校瑐ヘS公司以宋伯浩、錢(qián)正華于9月16日已繳納水電費(fèi)4469.9元為由，撤回第7項(xiàng)訴訟請(qǐng)求；變更第8項(xiàng)為：2013年5月8日至9月16日逾期支付水電費(fèi)滯納金為5097.4元；請(qǐng)求金額合計(jì)變更為314310.04元。

宋伯浩、錢(qián)正華為支持其抗辯主張，提交了其稱是與偉豐公司的往來(lái)函件18份、現(xiàn)場(chǎng)照片6張以及廣州開(kāi)發(fā)區(qū)環(huán)境保護(hù)和城市管理局穗開(kāi)環(huán)影字（2013）170號(hào)《關(guān)于

廣州市蘿崗區(qū)九峰牛排餐廳建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境音像登記表的批復(fù)》復(fù)印件。18份往來(lái)函件中，偉豐公司發(fā)出部分，記載了催繳租金、停止將油煙直排進(jìn)管井、與真功夫餐廳協(xié)調(diào)排煙問(wèn)題等內(nèi)容，偉豐公司確認(rèn)是其發(fā)出的函件；宋伯浩、錢(qián)正華發(fā)出部分，記載了要求準(zhǔn)許進(jìn)場(chǎng)在大廈天面安裝抽風(fēng)機(jī)，恢復(fù)占用觀光電梯廣告位原狀、催促偉豐公司協(xié)調(diào)真功夫餐廳合用煙道等以及問(wèn)題解決前暫緩繳交租金及管理費(fèi)的內(nèi)容，偉豐公司否認(rèn)收到宋伯浩、錢(qián)正華發(fā)出的書(shū)面函件等，承認(rèn)宋伯浩、錢(qián)正華口頭反映過(guò)該問(wèn)題，但沒(méi)有以此為理由拒交租金；對(duì)于穗開(kāi)環(huán)影字（2013）170號(hào)批復(fù)，偉豐公司認(rèn)為只是要求宋伯浩、錢(qián)正華做好相關(guān)環(huán)保工作，并未證實(shí)其排煙符合規(guī)定。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)照片，偉豐公司確認(rèn)是標(biāo)的物業(yè)實(shí)際情況，該照片體現(xiàn)的觀光電梯外側(cè)安裝有廣告牌，遮蔽觀光視窗。

偉豐公司為證實(shí)其并未阻止宋伯浩、錢(qián)正華裝修，提交了偉豐公司的裝修申請(qǐng)表及偉豐公司發(fā)放的裝修許可證。宋伯浩、錢(qián)正華確認(rèn)裝修申請(qǐng)表及許可證的真實(shí)性，但稱是得到許可后的裝修受阻。雙方當(dāng)事人確認(rèn)本案訟爭(zhēng)的排煙管道改造問(wèn)題即為（2013）穗蘿法民三初字第6號(hào)民事調(diào)解書(shū)中關(guān)于裝修的內(nèi)容。

原審?fù)徶校尾啤㈠X(qián)正華稱雙方曾就觀光電梯的使用有補(bǔ)充協(xié)議，并稱庭后5個(gè)工作日內(nèi)提交。后無(wú)提交亦無(wú)說(shuō)明原因。偉豐公司承認(rèn)觀光電梯的使用權(quán)給了偉豐公司，但外墻不歸宋伯浩、錢(qián)正華使用。

偉豐公司為支持其關(guān)于2013年9月5日通知宋伯浩、錢(qián)正華解除合同的主張，提交了ems快遞寄件人存根聯(lián)及其稱是網(wǎng)上查詢?cè)撪]件投遞情況的打印件。存根聯(lián)記載的收件人為宋伯浩、錢(qián)正華各一份，內(nèi)件名稱為“通知”；打印的查詢情況記載為未投妥，退寄件處。

本案起訴狀副本、應(yīng)訴通知書(shū)于2013年9月29日送達(dá)宋伯浩、錢(qián)正華。

原審法院（2012）穗蘿法民三初字第44號(hào)判決查明：廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)青年路1、3、5、11號(hào)第二層房屋的所有權(quán)人為

廣州新厚德農(nóng)工商聯(lián)合公司。2005年4月1日，

廣州新厚德農(nóng)工商聯(lián)合公司將上述房屋租賃給偉豐公司，租賃期限從2005年4月1日起至2015年3月31日止共10年。2009年5月21日，

廣州新厚德農(nóng)工商聯(lián)合公司出具《同意轉(zhuǎn)租證明》，同意偉豐公司將上述房屋轉(zhuǎn)租。雙方當(dāng)事人對(duì)該事實(shí)無(wú)異議。

原審訴訟中，雙方當(dāng)事人明示對(duì)合同約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)無(wú)異議，同意按合同約定計(jì)算，并確認(rèn)房屋租賃存續(xù)期租金總額的50%為86148元已考慮變更租金標(biāo)準(zhǔn)因素。另，雙方當(dāng)事人均表示若本案合同不能繼續(xù)履行，涉及的裝修物處置等其他后續(xù)財(cái)產(chǎn)問(wèn)題另案處理。

原審法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人2010年4月24日所訂的《場(chǎng)地租賃合同》及2013年5月13日所訂的《補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性效力性規(guī)范，應(yīng)為有效，合同當(dāng)事人應(yīng)切實(shí)履行之。宋伯浩、錢(qián)正華作為承租方，給付租金是應(yīng)履行的主要合同義務(wù)。至今宋伯浩、錢(qián)正華拒付租金數(shù)月，依約可視為宋伯浩、錢(qián)正華毀約，約定的合同終止事由已出現(xiàn)，偉豐公司主張解除合同并由宋伯浩、錢(qián)正華承擔(dān)違約責(zé)任有理，應(yīng)予支持。偉豐公司主張其已于2013年9月5日通知宋伯浩、錢(qián)正華解除合同，但所提交證據(jù)不足以證實(shí)之，應(yīng)以原審法院將載有偉豐公司解除合同訴訟請(qǐng)求的本案起訴狀副本送達(dá)宋伯浩、錢(qián)正華時(shí)間為合同解除時(shí)間。宋伯浩、錢(qián)正華應(yīng)將合同解除前所欠租金清付給偉豐公司；合同解除后，宋伯浩、錢(qián)正華應(yīng)退還租賃物并參照合同約定的租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)給偉豐公司。雙方當(dāng)事人均主張涉及裝修物的處置等其他后續(xù)財(cái)產(chǎn)問(wèn)題另案處理，應(yīng)予準(zhǔn)許。

關(guān)于違約金，合同約定的按欠款總額每日1%計(jì)滯納金屬遲

延履行違約金合意，沒(méi)收押金及計(jì)收房屋租賃存續(xù)期租金總額的50%屬單方毀約情形的違約金合意，偉豐公司主張兩類違約責(zé)任并處缺乏法律依據(jù)，在認(rèn)定宋伯浩、錢(qián)正華毀約的情況下，對(duì)偉豐公司關(guān)于逾期履行違約金主張不予支持。偉豐公司請(qǐng)求宋伯浩、錢(qián)正華依約承擔(dān)沒(méi)收押金109440元及按欠繳期間租金總額的50%請(qǐng)求違約金，并不因此增加宋伯浩、錢(qián)正華的債務(wù)，應(yīng)予準(zhǔn)許。

關(guān)于宋伯浩、錢(qián)正華抗辯主張偉豐公司阻止其進(jìn)行煙道改造裝修問(wèn)題，因雙方確認(rèn)該問(wèn)題為（2013）穗蘿法民三初字第6號(hào)民事調(diào)解書(shū)中關(guān)于裝修的內(nèi)容，即雙方該方面的權(quán)利義務(wù)已為生效法律文書(shū)所確定，本案不再處理。

租賃合同中，出租人交付租賃物和對(duì)房屋進(jìn)行維修的義務(wù)及承租人支付租金的義務(wù)，是合同當(dāng)事人的主要義務(wù)。本案中，宋伯浩、錢(qián)正華所主張的偉豐公司應(yīng)協(xié)調(diào)其他商戶共用煙道煙管，以及提供安裝排煙設(shè)備的便利等，屬合同的附隨義務(wù)。本案租賃合同并未訂明租賃物具體用途，上述附隨義務(wù)即便存在履行瑕疵，亦不必然導(dǎo)致宋伯浩、錢(qián)正華不能實(shí)現(xiàn)合同目的。宋伯浩、錢(qián)正華在雙方所負(fù)義務(wù)既無(wú)對(duì)價(jià)關(guān)系，也無(wú)牽連性的情況下，援用合同履行抗辯權(quán)拒交租金缺乏法律依據(jù)，不予支持。關(guān)于廣告遮蔽觀光電梯視窗問(wèn)題，偉豐公司主張外墻的使用不在租賃范圍，因觀光電梯的透視性系該物特征之一，廣告遮蔽視窗損害了觀光電梯特有的用益物權(quán)，是偉豐公司方瑕疵履行行為。鑒于宋伯浩、錢(qián)正華無(wú)提出反訴請(qǐng)求，本案不予判處，宋伯浩、錢(qián)正華可另案尋求救濟(jì)，但偉豐公司方上述履行瑕疵，與煙道煙管問(wèn)題同理，不足以支持宋伯浩、錢(qián)正華援用合同履行抗辯權(quán)拒交租金。

綜上，原審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款、第九十六條第一款、第一百六七條、第一百一十四條第一款的規(guī)定，判決如下：一、確認(rèn)偉豐公司與宋伯浩、錢(qián)正華所簽訂的《場(chǎng)地租賃合同》于2013年9月29日解除；二、宋伯浩、錢(qián)正華于本判決生效之日起30日內(nèi)，將廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)青年路1、3、5、11號(hào)利豐大廈第二層之二西南面建筑面積約1440平方米場(chǎng)地返還偉豐公司；三、宋伯浩、錢(qián)正華于本判決生效之日起30日內(nèi)，向偉豐公司支付欠付租金及房屋使用費(fèi)（自2013年8月6日起計(jì)至實(shí)際返還房屋之日止，按每月54432元計(jì)）；四、確認(rèn)宋伯浩、錢(qián)正華交付的租賃押金109440元?dú)w偉豐公司所有；五、宋伯浩、錢(qián)正華于本判決生效之日起30日內(nèi)償付違約金103420.8元（計(jì)算至2013年9月29日）給偉豐公司；六、駁回偉豐公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)6074元，由偉豐公司承擔(dān)323元，由宋伯浩、錢(qián)正華共同承擔(dān)5751元。

判后，上訴人宋伯浩、錢(qián)正華不服原審判決，向本院提起上訴，認(rèn)為：一、原審法院未查明案涉租賃合同的目的，認(rèn)為偉豐公司阻止宋伯浩、錢(qián)正華進(jìn)行煙道改造裝修、設(shè)置廣告遮蔽觀光視窗，屬履行瑕疵，不足以支持偉豐公司援用合同履行抗辯權(quán)拒交租金，屬于認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。關(guān)于偉豐公司應(yīng)協(xié)調(diào)其他商戶共用煙道煙管，以及提供安裝排煙設(shè)備的便利等，原審法院認(rèn)為屬于出租人的附隨義務(wù)。且由于租賃合同未訂明租賃物具體用途，該附隨義務(wù)即便存在履行瑕疵，也不必然導(dǎo)致宋伯浩、錢(qián)正華不能實(shí)現(xiàn)合同目的。宋伯浩、錢(qián)正華認(rèn)為，原審法院的該觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。關(guān)于租賃物的用途，合同雖未訂明，但宋伯浩、錢(qián)正華經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)務(wù)已有多年，偉豐公司作為出租人和物業(yè)管理單位，對(duì)此明知且無(wú)異議。對(duì)餐飲業(yè)務(wù)而言，排煙設(shè)備的重要性不言而喻，不安裝排煙設(shè)備就達(dá)不到環(huán)保要求，就會(huì)環(huán)保部門(mén)責(zé)令停業(yè)整改。而且，特別需要指出的是，就偉豐公司未妥善處理煙道改造裝修事宜，宋伯浩、錢(qián)正華就曾有過(guò)拒付租金的先例，雙方為此訴至法院，最后達(dá)成調(diào)解，調(diào)解書(shū)約定偉豐公司同意宋伯浩、錢(qián)正華進(jìn)行煙道改造裝修。由此可見(jiàn)，關(guān)于租賃物用作餐飲用途，偉豐公司早已知曉。關(guān)于排煙設(shè)備對(duì)于宋伯浩、錢(qián)正華經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)務(wù)的重要性，常人都知，更何況當(dāng)事人之前已經(jīng)為解決該問(wèn)題就已經(jīng)發(fā)生過(guò)訴訟。本案中，由于偉豐公司拒不履行生效調(diào)解書(shū)的約定，協(xié)調(diào)其他商戶共用煙道煙管，并提供安裝排煙設(shè)備的便利，導(dǎo)致宋伯浩、錢(qián)正華無(wú)法將該物業(yè)用于餐飲經(jīng)營(yíng)，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，給宋伯浩、錢(qián)正華造成巨大損失。宋伯浩、錢(qián)正華在多次口頭、書(shū)面交涉未果后，不得不拒付租金，以督促偉豐公司改正違約行為，宋伯浩、錢(qián)正華拒付租金行為的性質(zhì)屬行使合同履行抗辯權(quán)。此外，在約定觀光觀光電梯專門(mén)歸宋伯浩、錢(qián)正華專門(mén)使用的情況下，偉豐公司明知該電梯具有觀光的重要功能，卻在電梯外側(cè)設(shè)置廣告牌，遮蔽觀光視窗。宋伯浩、錢(qián)正華多次交涉，偉豐公司拒不改正。宋伯浩、錢(qián)正華的該違約行為也嚴(yán)重影響了偉豐公司對(duì)租賃物業(yè)的使用，正如前述關(guān)于安裝排煙設(shè)備糾紛的分析一樣，偉豐公司也有權(quán)拒付租金。原審法院忽視偉豐公司所存在的前述嚴(yán)重違約行為，也忽視前述嚴(yán)重違約行為導(dǎo)致宋伯浩、錢(qián)正華無(wú)法正常將該物業(yè)用于餐飲經(jīng)營(yíng)的事實(shí)，進(jìn)而認(rèn)為不足以導(dǎo)致偉豐公司可以拒付租金，該認(rèn)定是對(duì)法律規(guī)定的嚴(yán)重誤讀。二、原審判決關(guān)于押金和違約金的處理錯(cuò)誤。退一步而言，即便原審判決關(guān)于宋伯浩、錢(qián)正華不能行使合同履行抗辯權(quán)認(rèn)定正確，原審判決關(guān)于押金和違約金的處理也是錯(cuò)誤的。首先，原審法院同時(shí)支持沒(méi)收押金和支持違約金的處理錯(cuò)誤。宋伯浩、錢(qián)正華認(rèn)為，宋伯浩、錢(qián)正華交納的合同押金屬于擔(dān)保法司法解釋第一百二十條規(guī)定的定金。按照合同法第一百一十六條的規(guī)定，定金和違約金只能擇一行使。其次，原審法院關(guān)于50％租金標(biāo)準(zhǔn)的違約金的計(jì)算也是錯(cuò)誤的。原審業(yè)已查明，偉豐公司在2013年9月5日書(shū)面通知宋伯浩、錢(qián)正華解除合同。但原審判決卻認(rèn)為合同應(yīng)于2013年9月29日解除，進(jìn)而計(jì)算違約金至2013年9月29日，超出了偉豐公司關(guān)于違約金計(jì)算至2013年9月5日的訴訟請(qǐng)求范圍。綜上，宋伯浩、錢(qián)正華上訴請(qǐng)求：1、撤銷原審判決，改判駁回偉豐公司的全部訴訟請(qǐng)求。2、請(qǐng)求判令訴訟費(fèi)用全部由偉豐公司承擔(dān)。

被上訴人偉豐公司答辯稱：一審查明事實(shí)、適用法律正確。上訴人陳述從2010年簽訂場(chǎng)地租賃合同之后，一直都有經(jīng)營(yíng)餐飲的業(yè)務(wù)，不是事實(shí)。事實(shí)是上訴人在該場(chǎng)地直到2013年4月之前都是作商場(chǎng)使用，之后才開(kāi)始經(jīng)營(yíng)餐飲。其開(kāi)始經(jīng)營(yíng)餐飲時(shí)該棟大廈已由肯德基和真功夫在經(jīng)營(yíng)餐飲服務(wù)，這兩個(gè)單位的排煙管的設(shè)置是錢(qián)正華去操作的，他清楚要安裝排煙管及排煙管的設(shè)置，他進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)餐飲要盡一個(gè)充分的注意義務(wù)，我們公司只是把場(chǎng)地提供給上訴人經(jīng)營(yíng)，請(qǐng)二審法院盡快判決并支持被上訴人請(qǐng)求。

經(jīng)二審審查，原審判決查明事實(shí)無(wú)誤，本院予以確認(rèn)。

另查明，本院于2014年11月19日主持上訴人、被上訴人雙方在該案租賃場(chǎng)地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行協(xié)商排煙管設(shè)置、安裝問(wèn)題。經(jīng)協(xié)調(diào)廣州真功夫快餐連鎖管理有限公司青年路分店，該店表示不同意與上訴人共用排煙管道。被上訴人明確表示協(xié)調(diào)相關(guān)利益方，同意通過(guò)該大廈北塔安裝排煙管道。

本院認(rèn)為，本案雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：一、宋伯浩、錢(qián)正華援用合同履行抗辯權(quán)拒交租金是否成立；二、原審判決對(duì)押金和違約金的處理是否適當(dāng)。

關(guān)于宋伯浩、錢(qián)正華援用合同履行抗辯權(quán)拒交租金是否成立的問(wèn)題。本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人2010年4月24日所訂的《場(chǎng)地租賃合同》及2013年5月13日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》，偉豐公司負(fù)有交付租賃物和對(duì)房屋進(jìn)行維修的義務(wù)，宋伯浩、錢(qián)正華負(fù)有支付租金的義務(wù)。本案中，偉豐公司已履行交付租賃物給宋伯浩、錢(qián)正華的主要義務(wù)，宋伯浩、錢(qián)正華本應(yīng)按照合同的約定按時(shí)交納租金。現(xiàn)宋伯浩、錢(qián)正華主張偉豐公司應(yīng)協(xié)調(diào)其他商戶共用煙道煙管，以及提供安裝排煙設(shè)備的便利等，但偉豐公司未盡到協(xié)調(diào)義務(wù)，其可行使合同履行抗辯權(quán)拒交租金。對(duì)此，本院認(rèn)為，根據(jù)2013年4月24日廣州市蘿崗區(qū)人民法院（2013）穗蘿法民三初字第6號(hào)民事調(diào)解書(shū)，其中第三點(diǎn)約定“偉豐公司允許宋伯浩、錢(qián)正華于2013年4月24日進(jìn)場(chǎng)裝修；如偉豐公司拒絕宋伯浩、錢(qián)正華于2013年4月24日進(jìn)場(chǎng)裝修，則偉豐公司需向宋伯浩、錢(qián)正華支付100000元”。從該約定可見(jiàn)，偉豐公司同意宋伯浩、錢(qián)正華安裝排煙設(shè)備，否則需要向宋伯浩、錢(qián)正華支付100000元。即是說(shuō)，即使偉豐公司拒絕宋伯浩、錢(qián)正華于2013年4月24日進(jìn)場(chǎng)裝修，偉豐公司也只需承擔(dān)向宋伯浩、錢(qián)正華支付100000元的義務(wù)，而不是同意以宋伯浩、錢(qián)正華不交納租金為法律后果，兩者不具有對(duì)價(jià)關(guān)系。宋伯浩、錢(qián)正華以此理由行使合同履行抗辯權(quán)拒交租金，理由不充分，不符合行使合同履行抗辯權(quán)的條件。此外，從原審法院2013年11月12日庭審時(shí)宋伯浩、錢(qián)正華及偉豐公司提供的證據(jù)看，宋伯浩、錢(qián)正華也沒(méi)有提供充足證據(jù)證明偉豐公司拒絕其進(jìn)場(chǎng)施工及偉豐公司未履行協(xié)調(diào)有關(guān)利益方的責(zé)任，直到2014年11月19日本院現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)安裝排煙管設(shè)置、安裝問(wèn)題時(shí)，廣州真功夫快餐連鎖管理有限公司青年路分店明確表示不同意與上訴人共用排煙管道，偉豐公司則仍明確表示同意協(xié)調(diào)相關(guān)利益方，同意通過(guò)該大廈北塔安裝排煙管道。因此，宋伯浩、錢(qián)正華認(rèn)為偉豐公司不履行配合安裝排煙管道的義務(wù)，不協(xié)調(diào)相關(guān)利益方，證據(jù)不足，本院不予采納。原審法院認(rèn)為宋伯浩、錢(qián)正華援用合同履行抗辯權(quán)拒交租金理由不成立，本院予以確認(rèn)。

關(guān)于原審判決對(duì)押金和違約金的處理是否適當(dāng)?shù)膯?wèn)題。本院認(rèn)為，押金是質(zhì)押擔(dān)保的一種特殊形式，在債務(wù)人不履行合同時(shí)，債權(quán)人可以債務(wù)人所交押金優(yōu)先受償，如債務(wù)人依約履行了債務(wù)，則其所交押金可以抵作價(jià)款或者收回。違約金是由當(dāng)事人約定或者法律規(guī)定的，在違約方不履行合同時(shí)支付約守約方的一定數(shù)額的貨幣。本案中，雙方當(dāng)事人2010年4月24日所訂的《場(chǎng)地租賃合同》明確約定，在簽訂本合同時(shí)，宋伯浩、錢(qián)正華須一次性向偉豐公司交納第一年的兩個(gè)月場(chǎng)地租金為押金，合計(jì)109440元；宋伯浩、錢(qián)正華逾期支付租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用，除應(yīng)及時(shí)補(bǔ)交外，每逾期一天按拖欠款總額的1%向偉豐公司支付滯納金，逾期三十天的，按宋伯浩、錢(qián)正華單方毀約處理。宋伯浩、錢(qián)正華應(yīng)清償所欠租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用外，偉豐公司有權(quán)沒(méi)收押金。由此可見(jiàn)，宋伯浩、錢(qián)正華不履行合同義務(wù)時(shí)，偉豐公司可以以押金優(yōu)先受償，本案押金與定金不同，不屬于當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的情況。宋伯浩、錢(qián)正華對(duì)此上訴理由不足，不予采納。原審法院關(guān)于違約金和押金的認(rèn)定正確，本院予以確認(rèn)。

關(guān)于解除《場(chǎng)地租賃合同》的時(shí)間，偉豐公司雖主張于2013年9月5日解除，但其提供的ems快遞查詢情況為未投妥，原審法院以偉豐公司起訴狀副本、應(yīng)訴通知書(shū)送達(dá)的時(shí)間即以2013年9月29日認(rèn)定為該合同解除的時(shí)間正確，本院予以確認(rèn)。偉豐公司起訴狀計(jì)算上訴人應(yīng)支付滯納金、違約金等均注明“暫計(jì)算至2013年9月5日”，原審法院以實(shí)際查明的《場(chǎng)地租賃合同》解除時(shí)間計(jì)算違約金并無(wú)不妥，本院予以確認(rèn)。上訴人對(duì)此上訴理由不足，不予采納。

綜上，宋伯浩、錢(qián)正華的上訴請(qǐng)求與理由不充分，證據(jù)不足，本院不予采納。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院予以維持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審受理費(fèi)6074元，由上訴人宋伯浩、錢(qián)正華負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)  肖昭義

審判員  幸福

審判員  葉紅

二〇一四年十二月十五日

書(shū)記員  楊銀桃