商鋪租賃合同中“商鋪轉讓費”的法律性質以及能否要求全額返還？

在商鋪租賃領域，經常發生商鋪轉讓的行為，實踐中商鋪轉讓費也經常伴隨商鋪的轉讓而發生，并且已經成為承租人和次承租人之間正常且普遍的交易慣例，但是商鋪轉讓費在法律、法規層面卻沒有明確的法律依據，這也導致了商鋪租賃合同糾紛過程中時常發生次承租人起訴要求承租人返還商鋪轉讓費的情況。

上海市閔行區天凱大酒店與上海湛軒實業有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

上海市閔行區人民法院

民事判決書

（2016）滬0112民初30780號

原告反訴被告：上海市閔行區天凱大酒店。

投資人：李某。

委托訴訟代理人：韋紅松，上海中隆律師事務所律師。

被告反訴原告：上海湛軒實業有限公司。

法定代表人：危某某。

委托訴訟代理人：吳某某，男。

委托訴訟代理人：陳雷，上海敬筑律師事務所律師。

原告上海市閔行區天凱大酒店以下簡稱天凱酒店與被告上海湛軒實業有限公司以下簡稱湛軒實業房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年11月4日立案受理。先適用簡易程序審理，后因無法向被告湛軒實業直接或郵寄送達訴訟文書，依法組成合議庭適用普通程序分別于2017年12月25日、2018年3月16日公開開庭審理了本案。訴訟中，被告湛軒實業提出反訴，本院受理后與本訴合并審理。原告天凱酒店的委托代理人韋紅松，被告湛軒實業的委托訴訟代理人吳某某、陳雷到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告天凱酒店向本院提出本訴訴訟請求：1、判令被告湛軒實業支付尚欠的房屋租金人民幣以下幣種相同37,000元；2、判令被告湛軒實業支付原告逾期支付租金的滯納金375,450元；3、判令被告湛軒實業支付原告違約金219,000元。

本訴的事實與理由：2014年4月1日，被告湛軒實業與原告天凱酒店簽訂《房屋租賃合同》，雙方約定房屋租金條款，租金按半年支付，先付后用，每期提前7日支付，租賃期從2014年4月1日至2018年12月31日。合同承租人拖欠房屋租金15天時構成違約，應支付2個月租金的違約金。逾期支付租金應按每日支付未付金額的5%作為滯納金。協議生效后，原告天凱酒店按約向被告湛軒實業交付了房屋。被告湛軒實業開始時按月向原告天凱酒店支付租金，但半年多后開始遲延支付，最后一筆租金是支付的2016年5月10日至2016年11月9日的租金，之后再未支付。經原告天凱酒店多次催告至今仍未付款。綜上所述，原告天凱酒店認為，被告湛軒實業拒絕支付租金，拒不歸還房屋的行為，嚴重損害了原告的合法權益。故提出上述本訴訴請。

被告湛軒實業針對本訴辯稱，租賃的事實是存在的，但認為其不拖欠原告天凱酒店租金。因為原告天凱酒店出租給其的房屋是漏水的，需要修理，而修理的費用是應該由原告天凱酒店來承擔的。但是原告天凱酒店稱先由被告湛軒實業修理，這個錢從被告湛軒實業支付給原告天凱酒店的房租中扣除，因為其認為房屋修理費本來就應由原告天凱酒店承擔。另外，即使存在違約的情形，滯納金的約定是不合理的，過高了；另被告湛軒實業本身就沒有違約，涉案房屋在2017年9月30日已經歸還給原告天凱酒店，房屋是部隊的房屋。據原告天凱酒店稱部隊不能經營，故將房屋收回，故在2017年9月30日進行停水停電，被告湛軒實業無奈將涉案房屋歸還給了原告天凱酒店，故要求駁回天凱酒店的本訴訴請。

另被告反訴原告湛軒實業向本院提出反訴請求：1、判令原告反訴被告天凱酒店退還被告反訴原告湛軒實業押金219,000元；2、判令原告反訴被告天凱酒店退還被告反訴原告湛軒實業轉讓費263,158元，按照剩余15個月的租期對應的轉讓費；3、判令原告反訴被告天凱酒店支付相當于兩個月租金的違約金219,000元；4、判令原告反訴被告天凱酒店賠償被告反訴原告湛軒實業裝修費用800,000元。訴訟中，被告湛軒實業確認收到原告天凱酒店于2017年10月28日返還的50,000元押金，故變更第一項反訴訴請的金額為169,000元。

反訴的事實及理由：上海市閔行區XX路XXX號XX層房屋系案外人A部所有。后案外人B公司承租了該房屋，2008年3月原告天凱酒店通過轉租方式取得承租權。2014年4月1日，被告湛軒實業與原告天凱酒店簽訂了《房屋租賃合同》一份，約定被告湛軒實業向原告天凱酒店承租上海市閔行區XX路XXX號XX層房屋，合同期限至2018年12月31日。因房屋權利人收回房屋，原告天凱酒店通知2017年9月30日終止租賃合同并停水停電，被告湛軒實業不得不停止使用租賃房屋并返還房屋。被告湛軒實業在合同期間嚴格履行自己的義務，對于合同的提前解除沒有任何過錯。但是原告天凱酒店至今未就提前解除合同產生的后續事宜妥善處理，包括押金的退還、違約責任的承擔、損失的賠償等，遂提出上述反訴訴請。

原告反訴被告天凱酒店對被告反訴原告湛軒實業的反訴辯稱，不同意被告湛軒實業的全部訴請。對于反訴訴請一，押金是作為違約的賠償金，由于被告湛軒實業未按時支付租金構成違約；對于反訴訴請二，不同意該轉讓費的計算方式，租賃合同簽訂之時雙方對轉讓費有明確約定，而且已經履行完畢，故要求返還轉讓費沒有法律依據；對于反訴訴請四，由于被告湛軒實業沒有提供相應的證據，故對該金額不予認可，要求駁回被告湛軒實業的反訴訴請。

本院經審理認定事實如下：坐落于上海市閔行區XX路XXX號的房屋權利人為A部，房屋所有權性質為軍產。2008年5月23日C管理處授權D部隊對XX路XXX號空余房地產進行租賃管理。

2008年3月18日D部隊出具證明載明：同意我部與B公司所簽訂房屋租賃合同中XX路XXX號第XX-XX幢、XX幢轉租給李某用于經營餐飲。

2008年4月15日D部隊出具場地劃分說明載明：因實際經營使用需要，將房屋做物理分割，同意將其中的XX-XX幢、XX幢，租借給李某經營使用。

2014年4月1日，原告天凱酒店協議甲方與被告湛軒實業協議乙方簽訂《房屋租賃合同》一份，合同載明：一、租賃標的座落、用途和面積：甲方同意將位于上海市閔行區XX路XXX號XX層的房屋在雙方認同的狀態下出租給乙方作為商業使用，建筑面積約為3,000平方米，以實際建筑面積測量為準不含租賃物后院，因其是消防通道；二、租賃期限、免租期、轉讓費、遞增及續租：1、經雙方充分協商，一致同意租賃期限自2014年4月1日起至2018年12月31日止含2018年；二、裝修免租期40天，自2014年4月1日起至2014年5月10日止；3、轉讓費1,000,000元；4、遞增方式：2018年前無遞增；5、續租：2018年后，如果甲方繼續承租該租賃物的情況下，總體價格不得超過部隊租價的25%。其他條款與甲方和部隊續租條件一致。租賃期屆滿后若甲方繼續出租該房屋的，同等條件下乙方有優先承租權。三、租金及支付方式：1、金額：計算單位為1.2元平方米天，月租金為109,500元，該租金由乙方支付到甲方指定公司賬戶，或現金支付；2、支付方式：租金按半年付：付六押二，每期應提前7日支付下期租金，按先付后用的原則，甲方在收到租金給予乙方相應金額收據；3、租金及保證金支付至如下賬戶：名稱：李某；賬號：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX；開戶行：XX銀行XX支行；第一年租期2014年4月1日至2015年5月10日，年租金為1,314,000元，租金在應付租金月提前7天支付半年租金657,000元；第二年租期從2015年5月11日至2016年5月10日，年租金為1,314,000元，租金在應付租金月提前7天支付半年租金657,000元；第三年租期從2016年5月11日至2017年5月10日，年租金為1,314,000元，租金在應付租金月提前7天支付半年租金657,000元；第四年租期從2017年5月11日至2018年12月31日，年租金為2,160,000元，租金在應付租金月提前7天支付半年租金為1,080,000元；首期租金在2014年4月1日之前支付；四、保證金：1、為了確保房屋及設施設備之安全和完好、租賃期內相關費用之如期結算，乙方同意于簽訂本合同當日內支付給甲方2個月租金作為租賃履約保證金219,000元，作為確保合同履行之保證；2、甲方在收到保證金后給予收據。在租賃關系解除或終止且乙方遷空交還經甲方驗收認可的房屋，并付清全部應付費用后，甲方根據收據在七天內將保證金全額無息退還乙方。乙方如在租賃期內要求提前終止租賃合同，保證金將不予退還，用于抵作部分違約金；3、因乙方違反本合同的規定或者造成甲方或第三方損害，所產生的違約金、賠償金、滯納金以及應付租金及相關費用，甲方可在保證金中扣除，不足填補損害賠償部分乙方必須在接到甲方付款通知之日起七日內補足；五、甲方的義務：1、甲方按時將房屋交付乙方使用，由物業管理方提供《租賃房屋附屬設施、設施清單》；2、租賃期間，甲方應保障該房屋及其附屬設施處于適用和安全的狀態，乙方發現該房屋及其附屬設施有損壞或故障時，應及時通知甲方修復，甲方應在接到乙方通知后三天內進行維修；對于乙方的裝修、改善和增設的他物甲方不承擔維修的義務；乙方應合理使用并愛護該房屋及其附屬設施，因乙方使用不當或改變使用用途，致使該房屋及其附屬設施發生損壞或故障的，乙方應負責維修或承擔維修費用；對于該房屋及其附屬設施因自然屬性或合理使用而導致的損耗，乙方不承擔責任；3、甲方應確保房屋享有出租權；六、乙方的義務：乙方應按合同的規定按時支付租金、保證金以及其他各項應付費用含水費、電費、煤氣費、電話、寬帶等相關應乙方支付的費用；七、合同終止及解除的規定：2、下列情況構成乙方違約：1乙方擅自將房屋轉讓的；2乙方利用租賃房屋進行非法活動損害公共利益的；3乙方拖欠房屋租金達15天的；4乙方連續一個月未付清相關應付費用的；3、租賃期滿終止合同或提前解除合同時，乙方應在三日內將承租的房屋完好無損交還給甲方。逾期交還的，則按5元天平方米向甲方支付使用費。乙方如有滯留的任何物品在未得到甲方的諒解之下均視作廢棄，認定為無主財產，任憑甲方處置，所發生的合理清除清運費用由乙方承擔，乙方決無異議；九、違約責任：1、如乙方逾期支付租金，則從逾期之日起，每日向甲方支付未付金額的5%的滯納金；2、甲、乙任何一方若未按本合同的條款履行，導致中途提前解除本合同，除不可抗拒或政府行為外，均視為違約，雙方約定責任應當向無過錯違約方支付相當月兩個月租金的違約金。如甲方違約，除付乙方二個月租金的違約金，并需承擔乙方開業裝修期間的裝修費用；十三、租賃房屋的維護：1、乙方在本合同租賃期內，負責承租房屋范圍內的水、電及管線、配電設備等的日常管理和維修義務并承擔相關費用；2、乙方在經營期內，若因乙方原因造成出租房屋及其附屬設施損壞的，由乙方自行負責維修；十四、特別約定：鑒于乙方應在簽訂合同日后，3日內付219,000元定金交付甲方，在2014年4月15日內必須交付6個月的租金即657,000元，以及轉讓費1,000,000元，合計1,657,000元。如果乙方未在2014年4月15日前未交付甲方6個月的租金以及轉讓費，合同自動取消，屬乙方違約，甲方不予退還乙方兩個月的押金；十五、不可抗力原因：由于地震、海嘯、流行病、戰爭、部隊政策、暴動、公眾動亂等不可抗力原因，甲乙雙方有權終止合同，互不承擔民事賠償責任。若政府補償款由哪一方投資，則款項由投資方所有。

嗣后，被告湛軒實業的原法定代表人張某某于2014年4月16日支付給原告天凱公司投資人李某1,000,000元的轉讓費，并支付了押金219，000元。租賃合同履行過程中，被告湛軒實業原法定代表人張某某最后一次支付租金的時間是2016年11月10日，金額是657,000元，對應的租金是2016年11月10日至2017年5月9日。

2017年8月30日案外人B公司向被告湛軒實業發出通知載明，根據中央軍委《關于軍隊和武警部隊全面停止有償服務活動的通知》以及上海市《全面停止駐滬部隊對外有償服務活動》的要求，按照閔行區“駐區部隊停償工作會議”相關通知要求。現依據相關協議約定，通知如下：貴方應于2017年9月30日之前停止所有經營活動，完成水電、煤氣、通訊等配套設施清退，清空場地。逾期清理所引發的一切責任概由貴方自行承擔。

另查明，原告天凱公司財務與被告湛軒實業公司的原法定代表人張某某曾進行過一次結算，結算清單中載明：押金219,000元；尚欠租金37,000元，期初未明賬款24,000元，9月份水費未付抄表未給，金額未出，2017年10月28日預付50,000元。嗣后原告天凱酒店的投資人李某于2017年10月28日支付給被告湛軒實業50,000元，交易記錄載明為預付湛軒清退款。

庭審中，雙方確認被告湛軒實業已經于2017年9月30日搬離涉案房屋，并將涉案房屋返還給原告天凱酒店。

針對以上事實及本訴訴請，原告天凱酒店向本院提供了如下證據：1、2014年4月1日原告天凱酒店與被告湛軒實業簽訂的房屋租賃合同一份，證明雙方簽訂書面房屋租賃協議，合同條款對違約責任和房租支付有約定；

2、銀行的付款及對賬單一組，說明被告湛軒實業支付租金的情況，被告湛軒實業并未足額支付租金，還差37,000元的租金未能支付；

3、授權書一份，證明被告湛軒實業清楚其未付租金的事實。

被告湛軒實業對原告天凱酒店所提供的上述證據經質證后認為：對證據1真實性無異議；對證據2認為這37,000元數字是存在的，但其認為并非拖欠的租金金額，是被告湛軒實業為原告天凱酒店維修房屋產生的費用，該費用理應由原告天凱酒店支付，是被告湛軒實業墊付的，所以從被告湛軒實業支付給原告天凱酒店的租金費用中予以扣除，和租金沒有關系；對證據3真實性予以認可，但認為這份委托書已經作廢了，這是內部的再轉租，并未改變租賃合同的事實，與本案租賃合同沒關系。

被告湛軒實業針對反訴訴請及本訴辯稱，向本院提供了如下證據：1、涉案房屋的房屋所有權證一份、上海市公安局的證明一份、場地劃分說明一份、證明一份，證明涉案房屋的所有權人為A部；

2、房屋租賃合同一份，證明雙方之間的租賃合同關系，租賃期限到2018年12月31日，合同約定了違約責任，包括違約金以及轉讓費；

3、B公司于2017年8月30日發給湛軒實業的通知一份，證明B公司通知被告湛軒實業搬離涉案房屋；

4、轉賬憑證一組，證明租賃合同中約定的轉讓費1,000,000元，被告湛軒實業已經支付，另原告天凱酒店返還給被告湛軒實業押金50,000元，還有169,000元押金未退還；

5、2017年9月16日解除授權協議書一份，證明租賃期限內其中有一段時間由第三方再轉租的，但后續仍然由被告湛軒實業承租；

6、結算單一份，證明雙方已經對費用進行了結算，如果被告湛軒實業確實拖欠原告天凱酒店租金的話，在該份結算單中應予以體現。

原告天凱酒店對被告湛軒實業所提供的證據經質證后認為：對證據1-3真實性無異議；對證據4真實性無異議，轉讓費確實收到，但是對于50,000元是預付的清退款，時間是在2017年10月28日，是在合同解除之后發生的；對證據5認為被告湛軒實業承租房屋之后，后面沒有能力按時支付租金，故尋找了第三方，授權第三方來承租房屋，之后又沒有再承租，承租人又回到了被告湛軒實業；對證據6真實性無異議，結算單中很多內容與本案無關，確實也記載了被告湛軒實業拖欠租金的事實，被告湛軒實業確實支付了押金。

本院結合原告天凱酒店、被告湛軒實業對證據的質證意見，以及庭審查明的事實，認為天凱酒店、湛軒實業所提供的上述證據均真實、合法，且與本案有關聯，本院予以確認并在卷佐證。

本院認為，原告天凱酒店與被告湛軒實業所簽訂的房屋租賃合同系雙方當事人真實意思表示，合同依法成立，且未違反法律、行政法規中的效力性的強制性規定，合同當屬有效，對雙方當事人均具有合同約束力。雙方均應按照合同約定全面履行各自的合同義務。然被告湛軒實業在履行上述租賃合同過程中存在拖欠租金未付的客觀事實，該節事實從雙方所簽署的結算單中可加以證實，說明被告湛軒實業的行為確實構成違約，依據租賃合同的約定，原告天凱酒店作為守約方有權行使合同解除權。雖然湛軒實業認為該拖欠的租金為被告湛軒實業墊付的房屋維修款，但是對此辯稱被告湛軒實業并未提供相應的證據，用以證明原告天凱酒店在租賃合同期間未能保證租賃物處于合理使用狀態，故本院對湛軒實業的該項辯稱不予采信。考慮到被告湛軒實業確實已經搬離了涉案房屋，并將涉案房屋返還給原告天凱酒店，說明被告湛軒實業亦接受涉案房屋租賃合同予以提前解除的客觀事實，故本院確認雙方所簽訂的租賃合同于2017年9月30日解除。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，守約方可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。由于被告湛軒實業未能按照合同約定支付相應的租金，其行為已經構成違約，原告天凱酒店有權依據合同約定主張要求被告支付拖欠的租金并根據合同約定的違約責任標準承擔相應的逾期付款違約金，而合同中既約定了逾期支付租金的滯納金標準，同時又約定了合同解約的違約金，但本院認為正是由于被告湛軒實業存在逾期付款的違約行為導致合同解除，故上述違約責任所對應的違約行為系同一違約行為即被告湛軒實業逾期支付租金的違約行為，并非不同的違約行為。故本院認為原告天凱酒店主張兩項違約金顯然不當，本院將酌情予以認定。另本院認為被告湛軒實業確實存在一定的違約行為，但結合被告湛軒實業的違約行為及其過錯程度，以及由于其違約給原告天凱酒店所造成的實際損失，兼顧到被告湛軒實業在實際合同履行中的情況，而且也考慮到違約金主要是補償性的性質，雙方當事人在約定違約金的時候也是注重違約金的補償功能。根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，本院認為原告天凱酒店目前所主張的違約金過分高于違約行為給其造成的損失，故本院對于違約金的金額予以調整，酌定違約金以30,000元計。另在租賃合同解除后，原告天凱酒店理應返還相應的合同保證金219,000元，而原告天凱酒店已經返還了部分保證金50,000元，尚余169,000元的保證金未能歸還，故對被告湛軒實業主張要求返還保證金的訴請予以支持。而由于被告湛軒實業系違約方，其無權主張要求原告天凱酒店承擔支付違約金的違約責任。

另對于被告湛軒實業提出的返還轉讓費的訴請，對于商鋪轉讓費的性質，本院認為，在法律不禁止的前提下，被告湛軒實業向原告天凱酒店所支付的轉讓費系商鋪租賃行業交易慣例，被告湛軒實業是在考察商鋪地理位置、人氣程度等綜合因素后自愿決定并一次性支付，屬商業風險范疇。被告湛軒實業在評估了各種風險的前提下與原告天凱酒店達成租賃合同，并據此向原告天凱酒店支付轉讓費，商鋪的經營風險應由被告湛軒實業自行承擔。一般而言，商鋪轉讓費不包含商鋪原有裝修及可拆除營業設備的估值。結合本案事實，被告湛軒實業所支付給原告天凱酒店的轉讓費中也未考慮涉案商鋪內現存的裝修及設備設施，被告湛軒實業在承租之后通過對涉案商鋪的分割轉租也是獲得了相對可觀的租金收益，這也正是被告湛軒實業愿意一次性支付相對高金額商鋪轉讓費的商業目的所在。雖然被告湛軒實業在2017年9月30日實際搬離涉案商鋪，確實未能達到租賃合同約定的屆滿期限，但是導致合同提前解除的責任方是被告湛軒實業，更何況租賃合同也未約定轉讓費可予以部分返還，故本院認為被告湛軒實業主張返還部分商鋪轉讓費缺乏合同及法律依據，對此反訴訴請本院不予支持。另對于被告湛軒實業主張的裝修費損失的訴請，其僅列明了訴請金額，并未針對該訴請提供相應的證據加以證明，故對被告湛軒實業提出的其他反訴訴請不予支持。據此，依照第六十條第一款、第九十三條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條第一款、第二款、第二百二十六條、第二百二十七條規定，判決如下：

一、被告反訴原告上海湛軒實業有限公司于本判決生效之日起十日內支付給原告反訴被告上海市閔行區天凱大酒店租金37,000元；

二、被告反訴原告上海湛軒實業有限公司于本判決生效之日起十日內支付給原告反訴被告上海市閔行區天凱大酒店違約金以30,000元計；

三、原告反訴被告上海市閔行區天凱大酒店于本判決生效之日起十日內返還被告反訴原告上海湛軒實業有限公司租賃保證金169,000元；

四、駁回被告反訴原告上海湛軒實業有限公司的其他反訴訴請。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本訴案件受理費10,114.50元，由原告上海市閔行區天凱大酒店負擔5,114.50元，被告上海湛軒實業有限公司負擔5,000元于本判決生效后十日內向原告上海市閔行區天凱大酒店直接支付。反訴案件受理費已減半收取計9,155.21元，由被告反訴原告上海湛軒實業有限公司負擔8,000元，由原告反訴被告天凱酒店負擔1,155.21元并于本判決生效之日起十日內向被告上海湛軒實業有限公司直接支付。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院立案庭遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判長  劉鋒

人民陪審員  石定偉

人民陪審員  鄧紅霞

二〇一八年三月二十二日

書記員  許嬋娟