如何界定“出租人的適租義務”以及未經消防驗收的租賃合同的效力？

我國《合同法》對出租方明確規定了多項義務，但是關于出租方的適租義務在《合同法》中并無明確的法律規定，因此，司法實踐中容易將適租義務進行擴大化解釋，本文將針對適租義務的范圍和法律適用結合具體案例進行簡要剖析。此外，司法實踐中很多商業租賃合同還存在著因受公安、消防、衛生等政府機關審批而對合同效力存有異議的情況，因此也就出現了未經消防驗收合格簽訂的房屋租賃合同是否有效？合同無效的責任由誰來承擔？如果合同被認定為有效，承租人能否解除租賃合同？等等現實的法律爭議。

魏齊國、貴州省遵義新中成房地產開發有限責任公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書

遵義市中級人民法院

民事判決書

（2017）黔03民終1101號

上訴人（原審被告、反訴原告）：魏齊國，男，漢族，1985年4月6日出生，貴州省桐梓縣人，住桐梓縣。

委托訴訟代理人：敖霖，貴州謀道律師事務所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：貴州省遵義新中成房地產開發有限責任公司。住所地：桐梓縣婁山關鎮下河壩。

法定代表人：李南黔，董事長。

委托訴訟代理人：黃正東，貴州抱一律師事務所律師。

上訴人魏齊國因與被上訴人貴州省遵義新中成房地產開發有限責任公司（以下簡稱遵義新中成房開公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服貴州省桐梓縣人民法院（2016）黔0322民初163號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年2月28日立案后，依法組成合議庭進行審理。本案現已審理終結。

魏齊國上訴請求：一、撤銷一審判決第一項、第三項、第五項，改判支持上訴人的一審反訴請求或撤銷原判發回重審。二、本案一審、二審案件受理費由被上訴人負擔。事實和理由：一、一審認定事實不清和錯誤。1、被上訴人交付上訴人租賃經營的房屋是否經過竣工驗收，一審未予查清。2、由于上訴人承租商鋪是用于酒吧經營，租賃合同約定建筑面積712㎡，在雙方簽訂《商鋪租賃合同》前，上訴人就必須向被上訴人提供裝修設計方案及圖紙，取得被上訴人的認可才能簽訂租賃合同，而一審以上訴人作為完全民事行為能力人應當在簽訂合同時預見到租賃房屋包括消防在內的各項手續可能不完備，并因此產生的經營風險來頂包被上訴人作為建設單位的法定義務，認定上訴人具有重大過錯是認定事實錯誤。3、既然一審認定桐梓縣公安消防大隊對租賃房屋進行抽查確定該出租房屋竣工驗收消防備案檢查不合格，應當整改后申請復查，但被上訴人至今未申請復查，一審沒有對被上訴人的法定義務予以認定并歸責是認定事實不清。4、上訴人一審反訴后根據案情進展了解到事實后變更訴請為確認《商鋪租賃合同》無效，一審沒有認定屬于認定事實不清。二、一審認定事實錯誤和不清必然發生適用法律錯誤。本案租賃合同應當認定無效但一審未予認定，以致一審不能正確適用無效合同相關法律法規。

遵義新中成房開公司在二審未提供書面答辯意見。

遵義新中成房開公司向一審法院起訴請求:1.解除雙方2014年9月12日簽訂的《商鋪租賃合同》；2.被告立即將溱水半島13號樓二層建筑面積712平方米房屋歸還給原告；3.被告立即支付原告2015年9月12日至2015年12月31日的租金48871.68元并支付相應的滯納金17838.16元，最終按照未付租金總額30%即14661.5元支付滯納金，兩項合計63533.18元；4.被告從2016年1月1日起至實際返還房屋之日止按746.65元/天，向原告支付租金并按照所欠租金的1%/天支付滯納金；5.訴訟費由被告負擔。一審訴訟中，遵義新中成房開公司變更其第3項訴訟請求為：被告立即支付原告2015年9月12日至2015年12月31日租金73307.52元并支付相應的滯納金21992.27元，合計95299.78元;變更其第4項訴訟請求為：被告從2016年1月1日起至實際返還房屋之日止按678.77元/天，向原告支付租金并按照所欠租金的1%/天支付滯納金。

魏齊國向一審法院反訴請求：1.判決解除原被告2014年9月12日簽訂的《商鋪租賃合同》；2.判決原告賠償被告違約造成的損失300萬元；3.訴訟費用由原告承擔。訴訟中，魏齊國變更其第1項反訴請求為:確認原被告2014年9月12日簽訂的《商鋪租賃合同》無效。

一審法院認定事實：原告（甲方）與被告（乙方）于2014年9月12日達成《商鋪租賃合同》，由被告租賃原告位于溱水半島13號二層約712㎡的房屋，租期2014年9月12日至2019年9月11日，第一年租金222144元，單價26元/㎡，甲方優惠乙方5個月租金實收129584元，第二至五年的租金依次為244358元、268794元、295674元、325241元；租金每年一付，第一年租金于合同簽訂后3日內支付，以后各年租金須提前一個月時間即于每年8月30日前交付，乙方須按約付租，如無故拖欠則甲方有權向乙方按實欠租金的1%/日加收滯納金；第一條第2款載明“本合同簽訂時，乙方確認甲方已將租賃房屋相關情況（包含但不限于房屋結構、面積、相關手續辦理等）告知乙方，乙方無異議”；第五條載明“甲方將房屋交給乙方后，乙方的裝修及修繕，甲方概不負責，其經營情況也與甲方無關；租期結束或中途雙方協商解除合同，乙方不得破壞已裝修部分及房屋架構。租賃期滿，乙方裝修歸甲方所有，甲方不作經濟補償”；第六條第5款載明“乙方商業經營裝修方案應征得甲方同意，報相關部門批復，嚴格按照裝修方案進行施工，否則因此所產生的一切責任由乙方承擔”。嗣后，被告裝修租賃房屋以經營TT酒吧。2015年1月26日，桐梓縣文體廣電旅游局向被告下達責令整改通知：立即停止經營行為，在2015年2月26日17時30分前辦理完善經營場所《文化經營許可證》。2015年3月17日，涉案租賃房屋所屬工程取得桐梓縣公安局消防大隊出具的竣工驗收消防備案憑證（桐公消竣被字[2015]第0005號）。2015年3月30日，桐梓縣公安消防大隊對租賃房屋進行抽查并向原告送達竣工驗收消防備案檢查不合格通知書，告知其存在未設置消防水池的問題，應當整改后申請復查，未經檢查合格，工程不得投入使用，已經使用的，應當自即日起停止使用。2015年5月19日，TT酒吧被桐梓縣公安消防大隊查封。2015年7月2日，TT酒吧被桐梓縣文化市場綜合執法大隊罰款4000元，同年9月9日，TT酒吧被桐梓縣公安消防大隊罰款5000元。2015年9月20日，原告向被告發送租金催收律師函要求其按約支付第二年租金244358元。2015年11月26日、2016年1月11日、2016年5月16日，桐梓縣公安局城北派出所分別于上述時間接報警后到TT酒吧現場處理糾紛，訴訟中，被告申請對裝飾裝修損失進行現場評估，后經睿思資產評估事務所出具評估報告，載明TT酒吧的裝飾裝修評估值1199484.94元、設備評估值624108.60元，被告支付評估費14660.19元。另，原告至今未申請消防復查。

一審法院認為，本案的爭議焦點是：一、《商鋪租賃合同》是否有效，如有效，是否應予解除；二、原告應否賠償被告損失以及該損失如何確定；三、被告應否支付原告租金、滯納金以及該租金、滯納金如何確定。對焦點一，根據《中華人民共和國消防法》第十三條第一款第（二）項、《建設工程消防監督管理規定》第二十五條、第二十六條的規定，本案租賃房屋屬于備案接受抽查的工程，在獲得備案憑證后可以投入使用，又根據《最高人民法院關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的復函》第二條的規定，涉案租賃房屋消防備案檢查雖不合格，但租賃合同仍應認定有效，故對被告要求確認案涉租賃合同無效的訴訟請求，本院不予支持。因消防備案檢查不合格導致租賃房屋被消防機關查封，被告租賃的目的無法實現，其不愿亦不能繼續租賃，故案涉租賃合同可予解除，合同解除后，被告應將租賃房屋交還原告。至于被告所持租賃合同系格式合同的問題，因案涉租賃合同系原被告自愿簽訂，該合同中并無免除、限制原告責任或者排除被告主要權利的條款，同時雙方對合同條款的理解并無爭議，故即使將該合同定性為格式合同亦不會對本案審理結果產生影響。對焦點二，根據《中華人民共和國消防法》第十三條第二款、《建設工程消防監督管理規定》第二十八條的規定，本案租賃房屋消防備案檢查不合格，應當進行整改并經復查合格才能投入使用，雖然案涉租賃合同第一條第2款、第五條分別約定了原告已告知被告房屋的相關手續情況以及房屋交付后其經營與原告無關等內容，但原告將房屋出租屬于使用行為，其不得憑此約定即免除合同法第二百一十六條確定的保障租賃房屋適租的義務即其在收到消防不合格的通知后仍負有整改以使消防驗收合格，因此，從合同目的不能實現的因素來分析，被告作為完全民事行為能力人應當在簽訂合同時預見到租賃房屋包括消防在內的各項手續可能不完備并因此而產生的經營風險，本案中被告在未確認消防等各項手續必然合格的情形下就投入資金進行裝修，其稱辦理二次消防時與原告工作人員廖代志通話后者承諾讓被告先行裝修消防手續很快就能辦下來，但未對此舉證予以證明，故認定被告自身具有重大過錯，同時原告雖盡到了提示告知，但未完全履行出租人的適租義務，也具有一定過錯，因此，一審法院綜合各方的過錯程度，結合案涉租賃合同第五條的約定以及被告已實際使用一段時間裝飾裝修價值必然耗損的事實，確定被告自擔損失的80%，原告承擔20%。關于該損失的確定，評估報告中載明了裝飾裝修和設備兩部分內容，其中評估值為1199484.94元的裝飾裝修部分已形成附合，不適宜強行拆卸，應作為損失予以認定，評估值624108.6元的設備部分尚可拆卸，可由被告自行處理，評估費14660.19元系確定損失的必要支出，也應作為損失認定。綜上，被告承擔損失1214145.13元的80%即971316.1元，原告承擔20%即242829.03元。對焦點三，關于租金問題，被告在使用房屋期間因未辦理《文化經營許可證》被責令停業整改以及因消防設施不合格被消防機關查封，由此導致其經營受到影響，但其直至2016年1月28日才提出反訴要求解除與原告的租賃合同，且從桐梓縣公安局城北派出所分別于2015年11月26日、2016年1月11日、2016年5月16日到TT酒吧出警的事實來看，被告顯然還在開展經營，再者原告在租賃合同中告知了被告手續辦理情況，相應租金也在其經營風險范疇內，因此，綜合上述因素認定被告應當支付原告租金，同時根據被告的實際經營情況，確定租金的計算期間為2015年9月12日至法庭辯論終結之日即2016年10月17日。鑒于原告對消防設施不合格負有責任，并因此影響了被告對租賃房屋的正常使用，故一審法院結合合同約定的租金標準將本案租金酌減為180000元，并對原告主張的滯納金不予支持。綜上所述，對原告應承擔的裝修損失與被告應承擔的租金予以抵扣，原告還應當支付被告62829.03元（242829.03元-180000元）。為此，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百一十六條以及《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條、第十條規定，判決如下：一、解除貴州省遵義新中成房地產開發有限責任公司與魏齊國于2014年9月12日簽訂的《商鋪租賃合同》；二、魏齊國于本判決生效后十日內將位于）房屋××給貴州省遵義新中成房地產開發有限責任公司；三、貴州省遵義新中成房地產開發有限責任公司于本判決生效后立即支付魏齊國損失人民幣62829.03元；四、駁回貴州省遵義新中成房地產開發有限責任公司的其他訴訟請求；五、駁回魏齊國的其他反訴請求。本訴案件受理費694元，反訴受理費15400元，合計16094元，由原告貴州省遵義新中成房地產開發有限責任公司負擔1440元，被告魏齊國負擔14654元。

本案在二審中，當事人沒有提交新證據。本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，本案二審爭議焦點一是《商鋪租賃合同》是否有效；二是《商鋪租賃合同》如果無效應如何處理。

關于《商鋪租賃合同》是否有效的問題，遵義新中成房開公司與魏齊國簽訂《商鋪租賃合同》，由魏齊國租賃遵義新中成房開公司位于溱水半島13號二層約712㎡的房屋，并由魏齊國裝修該租賃房屋用于經營TT酒吧。《中華人民共和國消防法》第十一條規定：“國務院公安部門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，建設單位應當將消防設計文件報送公安機關消防機構審核。公安機關消防機構依法對審核的結果負責。”第十三條規定：“按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程竣工，依照下列規定進行消防驗收、備案：（一）本法第十一條規定的建設工程，建設單位應當向公安機關消防機構申請消防驗收；（二）……。依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設工程經依法抽查不合格的，應當停止使用。”魏齊國租賃遵義新中成房開公司位于溱水半島13號二層約712㎡的房屋用于酒吧經營，符合公安部《建設工程消防監督管理規定》第十三條關于“對具有下列情形之一的人員密集場所，建設單位應當向公安機關消防機構申請消防設計審核，并在建設工程竣工后向出具消防設計審核意見的公安機關消防機構申請消防驗收：（六）建筑總面積大于五百平方米的歌舞廳、錄像廳、放映廳、卡拉ＯＫ廳、夜總會、游藝廳、桑拿浴室、網吧、酒吧，具有娛樂功能的餐館、茶館、咖啡廳”規定應當由建設單位申請消防驗收的情形，魏齊國在經營該酒吧的過程中，桐梓縣公安消防大隊對該租賃房屋進行抽查并向遵義新中成房開公司送達竣工驗收消防備案檢查不合格通知書，告知其存在未設置消防水池的問題，應當整改后申請復查，未經檢查合格，工程不得投入使用，已經使用的，應當自即日起停止使用。2015年5月19日，TT酒吧被桐梓縣公安消防大隊查封。因魏齊國經營的TT酒吧按照法律要求必須經過消防驗收合格才能投入使用，消防驗收合格是該房屋租賃合同有效的必要條件，《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，違反法律、法規強制性規定的合同無效，故本院確認遵義新中成房開公司與魏齊國簽訂的《商鋪租賃合同》因未經消防驗收合格而無效。魏齊國請求確認該《商鋪租賃合同》無效，本院予以支持。

二是《商鋪租賃合同》無效后應如何處理的問題。遵義新中成房開公司與魏齊國簽訂《商鋪租賃合同》后，遵義新中成房開公司向魏齊國交付了位于溱水半島13號二層約712㎡的房屋，魏齊國向遵義新中成房開公司支付了第一年租賃房屋的租金129584元，根據《中華人民共和國合同法》第五十八條關于“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”的規定，遵義新中成房開公司與魏齊國簽訂的《商鋪租賃合同》被確認無效后，魏齊國應返還遵義新中成房開公司的租賃房屋，遵義新中成房開公司亦應返還魏齊國已支付了第一年租賃房屋的租金129584元。該租賃房屋經睿思資產評估事務所出具評估報告，載明TT酒吧的裝飾裝修評估值1199484.94元、設備評估值624108.6元，魏齊國支付評估費14660.19元。根據上述法律法規規定，結合本案的實際情況，導致該租賃房屋合同無效的主要責任在于出租方遵義新中成房開公司，對于該租賃房屋裝飾裝修的損失，本院確定由遵義新中成房開公司承擔損失的60%，魏齊國自行承擔40%的比例。因設備評估值624108.6元的設備部分可拆卸，由魏齊國自行處理。另外，評估費14660.19元系確定損失的必要支出，作為損失認定。故應由遵義新中成房開公司承擔損失1214145.13元（1199484.94元+14660.19元）的60%即728487.08元，由魏齊國承擔另外40%即485658.05元。為此，遵義新中成房開公司還應支付129584元+728487.08元＝858071.08元。

綜上所述，魏齊國的上訴請求部分成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國消防法》第十一條、《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規定，判決如下：

一、撤銷貴州省桐梓縣人民法院（2016）黔0322民初163號民事判決第一項、第三項即“一、解除貴州省遵義新中成房地產開發有限責任公司與魏齊國于2014年9月12日簽訂的《商鋪租賃合同》；三、貴州省遵義新中成房地產開發有限責任公司于本判決生效后立即支付魏齊國損失人民幣62829.03元”；

二、維持貴州省桐梓縣人民法院（2016）黔0322民初163號民事判決第二項、第四項、第五項即“二、魏齊國于本判決生效后十日內將位于桐梓縣溱水半島13號樓二層（建筑面積約712㎡）房屋歸還給貴州省遵義新中成房地產開發有限責任公司；四、駁回貴州省遵義新中成房地產開發有限責任公司的其他訴訟請求；五、駁回魏齊國的其他反訴請求”；

三、貴州省遵義新中成房地產開發有限責任公司于本判決生效后立即返還魏齊國房屋租金129584元，并立即支付魏齊國損失728487.08元，兩項共計858071.08元。

一審本訴案件受理費694元、反訴受理費15400元，二審案件受理費15400元，共計31494元，由貴州省遵義新中成房地產開發有限責任公司負擔18897元，魏齊國負擔12597元。

本判決為終審判決。

審判長  蔡一雷

審判員  劉娟娟

代理審判員  何容

二〇一七年三月三十日

書記員  黎雪梅