商業(yè)租賃合同中的“免租期”是否可以永久免租？

司法實(shí)踐中，在承租方提前解約的情況下，對(duì)免租期租金支付問(wèn)題，不同法院所持觀點(diǎn)有所不同，但若租賃合同中明確約定了免租期的適用條件，則出現(xiàn)糾紛后幾乎會(huì)被法院認(rèn)可。從嚴(yán)格法律意義上講，免租期條款的法律性質(zhì)應(yīng)解讀為附解除條件的債務(wù)免除。所謂附解除條件是承租人租期未到即退租或違約，條件成就則出租人有權(quán)主張免租期的租金。

HAMILTONKING與上海華潤(rùn)帕瑟菲克餐飲管理有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書(shū)

上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2016）滬0105民初5353號(hào)

原告HAMILTONKING(中文名：金瀚)，男，1974年12月5日出生，現(xiàn)住上海市長(zhǎng)寧區(qū)。

委托代理人司興玲，上海勁力律師事務(wù)所律師。

被告上海華潤(rùn)帕瑟菲克餐飲管理有限公司，注冊(cè)地上海市浦東新區(qū)。法定代表人藍(lán)屹，職務(wù)總經(jīng)理。

委托代理人任鵬，北京市合川律師事務(wù)所律師。原告HAMILTONKING(中文名：金瀚，以下稱(chēng)“金瀚”)訴被告上海華潤(rùn)帕瑟菲克餐飲管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，于2016年3月15日向本院提起訴訟。本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員金喆勛獨(dú)任審判，于2016年4月19日、5月25日依法公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告金瀚及其委托代理人司興玲，被告上海華潤(rùn)帕瑟菲克餐飲管理有限公司的委托代理人任鵬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告金瀚訴稱(chēng)，2013年11月22日，原、被告就上海市長(zhǎng)寧區(qū)榮華西道99弄1號(hào)101室房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“涉訟房屋”)簽訂房屋租賃合同，合同約定了合同標(biāo)的、交房日期、租賃期限、免租期和租金及租金調(diào)整等合同條款；合同還對(duì)解除合同的條件、違約責(zé)任以及雙方發(fā)生爭(zhēng)議的管轄作了約定。合同簽訂后，原告依約向被告交付房屋，并給予免租期；被告經(jīng)營(yíng)的咖啡店也正常營(yíng)業(yè)，但據(jù)原告了解被告的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一直不是很理想。2015年10月9日，原告突然接到被告《解除合同通知書(shū)》。2015年10月21日，被告向原告送達(dá)《閉店告知書(shū)》；被告于2015年10月29日正式停止?fàn)I業(yè)；2015年10月30日進(jìn)行撤店工作，要求原告到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行房屋交接。另被告2015年10月份房租至今未付，其退租毀約，有違誠(chéng)信，造成了原告不應(yīng)有的巨大損失。綜上，為了維護(hù)原告合法權(quán)益，訴至法院請(qǐng)求：1、被告支付拖欠原告2015年10月份的租金人民幣(下同，略)84,210元；2、被告支付逾期支付房租的違約金(自2015年10月11日起，按日租金的0.5%計(jì)算至實(shí)際支付日止)；3、被告支付解除合同違約金人民幣168,420元，并以房租保證金沖抵；4、被告賠償原告2013年12月至2014年1月免租期損失168,420元、2015年11月至2016年1月房屋空置期損失84,210×3=252,630元及2016年2月至2016年6月9日房屋空置期損失90,946×4%2B90,946/30×8=388,036.30元、2016年6月9日至2016年8月8日免租期損失90,946×2=181,892元、律師代理費(fèi)損失10,000元，共計(jì)1,000,978元；5、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

審理中原告增加訴請(qǐng)，請(qǐng)求確認(rèn)原、被告雙方的合同于2015年10月30日解除。被告上海華潤(rùn)帕瑟菲克餐飲管理有限公司辯稱(chēng)，同意支付2015年10月的租金84,210元，不同意其余的訴訟請(qǐng)求。涉訟房屋的使用用途是住宅，不能用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，該房從被告入場(chǎng)到撤離，始終無(wú)法通過(guò)消防驗(yàn)收。合同條款明確約定是商鋪，原告在起訴時(shí)提供的產(chǎn)權(quán)證明明確指明房屋的用途是住宅，原告出租的用途不能違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，該場(chǎng)地?zé)o法讓被告完成開(kāi)設(shè)咖啡店的目的。被告與原告簽訂的合同已經(jīng)履行，免租期是雙方約定好的。解約后，被告不應(yīng)該承擔(dān)免租期的費(fèi)用，空置費(fèi)和律師費(fèi)。

經(jīng)審理查明，涉訟房屋位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)榮華西道99弄1號(hào)101室，建筑面積127.24平方米，房屋用途為居住，于2007年12月10日核準(zhǔn)登記在原告金瀚名下。2013年11月22日，原告金瀚(甲方)與被告上海華潤(rùn)帕瑟菲克餐飲管理有限公司(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：甲方將涉訟房屋整套出租給乙方，土地使用用途為居?。灰曳较蚣追匠兄Z，租賃該房屋作為商鋪使用；租賃期自2014年2月1日起至2020年1月31日止；該房屋月租金為每月84,210元，該房屋租金貳年內(nèi)不變。自第叁年起，雙方可協(xié)商對(duì)租金進(jìn)行調(diào)整。有關(guān)調(diào)整事宜由甲、乙雙方在補(bǔ)充條款中約定；乙方應(yīng)于每月拾日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，則乙方需按日租金的0.5%支付違約金；甲方交付該房屋時(shí)，乙方應(yīng)向甲方支付房屋租賃保證金，保證金為兩某某的租金，即168,420元；租賃關(guān)系終止時(shí)，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分無(wú)息歸還乙方。甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書(shū)面通知另一方解除本合同。違反合同的一方，應(yīng)向另一方按月租金的貳倍支付違約金；給雙方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分：……(二)甲方交付的該房屋不符合本合同的約定，致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；(六)乙方逾期不支付租金累計(jì)超過(guò)壹個(gè)月的。合同還約定：“租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，乙方中途擅自退租的，乙方應(yīng)按提前退租天數(shù)的租金的／倍向甲方支付違約金，若違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。甲方可從租賃保證金中抵扣。保證金不足抵扣的，不足部分則由乙方另行支付?！焙贤a(bǔ)充條款約定，2013年12月1日至2014年1月31日止共60天為免租金裝修期，供乙方進(jìn)行裝修，設(shè)備安裝調(diào)試和其他營(yíng)業(yè)準(zhǔn)備工作，在此期間乙方無(wú)需支付租金，但需支付使用的水，電，煤氣費(fèi)用；租金自2014年2月1日起計(jì)算，第一年至第二年即2014年2月1日至2016年1月31日止，租金為每月84,210元；第三年至第四年即2016年2月1日至2018年1月31日止，租金為每月90,946元。支付方式：租金應(yīng)于起租日起每二個(gè)月前10日將租金匯入甲方指定銀行帳戶(hù)。甲方須配合乙方辦理經(jīng)營(yíng)咖啡店所涉及行政事宜，包括但不限于營(yíng)業(yè)執(zhí)照申報(bào)，消防申報(bào)，及環(huán)保許可申報(bào)，甲方保證乙方可以正常營(yíng)業(yè)，如無(wú)法正常營(yíng)業(yè)，甲方須賠償乙方所有裝修費(fèi)用及因證照問(wèn)題所產(chǎn)生的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失，但不包括營(yíng)業(yè)損失。在合同附件一《工程營(yíng)運(yùn)確認(rèn)表》中約定，甲方需提供乙方租賃房屋之房地產(chǎn)權(quán)證或土地證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)批文、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案許可證、門(mén)牌號(hào)暫代房地產(chǎn)權(quán)證?！瑫r(shí)甲方需和乙方簽署相關(guān)消防安全協(xié)議等辦理消防證照時(shí)所需的資料。……簽約后免租裝修期為3個(gè)月，其中包括乙方的實(shí)際裝修期及營(yíng)業(yè)證照辦理期(包括但不限于消防驗(yàn)收、食品衛(wèi)生、環(huán)保及營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理。)2015年10月8日，被告上海華潤(rùn)帕瑟菲克餐飲管理有限公司向原告發(fā)送《解除合同通知書(shū)》，表示：“由于貴司此物業(yè)屬于住宅用房性質(zhì)，我司至今無(wú)法正常辦理相關(guān)消防手續(xù)。近期相關(guān)部門(mén)多次就此問(wèn)題聯(lián)系我司，并將因此對(duì)我司進(jìn)行相關(guān)處罰?；诖松啼伔课莓a(chǎn)權(quán)性質(zhì)造成無(wú)法辦理相關(guān)餐飲的消防手續(xù)。我司特此通知，要求解除本合同?！?/span>

2015年10月14日，原告金瀚向被告上海華潤(rùn)帕瑟菲克餐飲管理有限公司發(fā)函，表示：“……本店鋪對(duì)外出租多年均無(wú)相關(guān)消防問(wèn)題，也從沒(méi)有接到任何處罰通知?！旁屡c貴公司王祎炳先生會(huì)談，曾談到業(yè)績(jī)不理想，希望幫忙調(diào)降租金。貴公司因生意不好不想再繼續(xù)承租可相約共商解約之事?！?015年10月20日，被告上海華潤(rùn)帕瑟菲克餐飲管理有限公司向原告發(fā)送《閉店告知書(shū)》，表示其將于2015年10月29日22：00正式停止?fàn)I業(yè)；于10月30日8：00至17：00進(jìn)行撤店工作，通知原告于10月30日8：00至17：00進(jìn)行房屋交接等。2015年10月22日，原告金瀚向被告上海華潤(rùn)帕瑟菲克餐飲管理有限公司發(fā)函，表示：“……10月16日，張倩小姐在電話上談即以公司月?tīng)I(yíng)業(yè)額的百分之十來(lái)支付房租，本人要求提供一年?duì)I業(yè)額數(shù)據(jù)以供參考月租金，均未得任何答復(fù)。貴公司竟以一紙通知片面擅自退租毀約。貴公司閉店告知書(shū)所提到即的1，2，3點(diǎn)都是貴公司的個(gè)別行為，均未經(jīng)本人同意，無(wú)法接受認(rèn)可。……”

審理中，原、被告確認(rèn)雙方已于2015年11月7日進(jìn)行了房屋的交接；確認(rèn)租房用于經(jīng)營(yíng)咖啡店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照已辦出。原告要求法院確認(rèn)房屋租賃合同于2015年10月30日解除，被告表示認(rèn)可。原告確認(rèn)其與被告交接房屋后，于2016年5月9日與案外人簽訂了自2016年6月9日至2021年6月8日關(guān)于涉訟房屋的租賃合同，且給予案外人兩個(gè)月的免租期。以上事實(shí)，有房屋租賃合同、房地產(chǎn)權(quán)證、解除合同通知書(shū)、閉店告知書(shū)、銀行存款帳戶(hù)交易明細(xì)、原告所發(fā)函件、快遞憑證及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以證明，并經(jīng)庭審審核無(wú)誤，本院予以確認(rèn)。由于雙方當(dāng)事人各執(zhí)己見(jiàn)，致本案調(diào)解不成。本院認(rèn)為，原、被告就涉訟房屋簽訂的租賃合同系雙方的真實(shí)意思表示，當(dāng)屬合法有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，恪守合同約定，按約履行己方各項(xiàng)義務(wù)。

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于何方違約及違約責(zé)任如何承擔(dān)。原告認(rèn)為被告提前解約及欠付租金，屬明顯違約；被告認(rèn)為因原告所有的涉訟房屋用途是居住，不能用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，該場(chǎng)地?zé)o法通過(guò)消防驗(yàn)收，無(wú)法讓被告完成合同約定的使用用途，因此系原告違約。

本院認(rèn)為，本案合同中明確寫(xiě)明涉訟房屋土地用途為居住，被告在承租該房時(shí)已明確知曉房屋的性質(zhì)；合同補(bǔ)充條款及附件中也僅寫(xiě)明出租方在消防問(wèn)題上均是配合義務(wù)。由于出租人的主要合同義務(wù)是交付房屋，出租人已履行了自身義務(wù)，被告在了解房屋性質(zhì)為居住的情況下還要租賃此房屋用于商鋪，且在營(yíng)業(yè)執(zhí)照已辦出、房屋租賃一年多的情況下提出因房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)無(wú)法辦理相關(guān)餐飲的消防手續(xù)而要求提前解約，但被告又無(wú)法提供其申請(qǐng)辦理消防手續(xù)、要求原告就消防問(wèn)題盡配合義務(wù)、無(wú)法通過(guò)消防驗(yàn)收、消防部門(mén)出具的整改、處罰文件的任何書(shū)面證據(jù)，也無(wú)法提供其在提出解約前就消防問(wèn)題與原告協(xié)商的任何書(shū)面證據(jù)，顯然該理由不成立，其提前解約的行為屬違約，由此產(chǎn)生的后果應(yīng)由其自行承擔(dān)。考慮到雙方已實(shí)際交接房屋，原告亦要求確認(rèn)租賃合同于2015年10月30日解除，被告也表示認(rèn)可，本院予以準(zhǔn)許。

關(guān)于租金的欠付。依據(jù)合同法的規(guī)定，一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，雙方確認(rèn)被告2015年10月的租金至今未付，因此被告應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行支付義務(wù)。

關(guān)于違約金。被告于2015年10月8日提出解約，根據(jù)合同約定承租方應(yīng)于每?jī)蓚€(gè)月拾日前支付租金，因此被告系因提前解約而不支付租金，被告實(shí)質(zhì)僅存在提前解約的違約行為。原告關(guān)于被告存在提前解約及欠付租金兩個(gè)違約行為的意見(jiàn)本院不予采信。原告以合同約定的承租方逾期不支付租金累計(jì)超過(guò)1個(gè)月為依據(jù)主張解約違約金，本院難以支持。

關(guān)于損失。本案租賃合同就承租方中途擅自退租未約定違約金的具體數(shù)額，但約定了損失的賠償。鑒于原告明知其所有的涉訟房屋為居住性質(zhì)，仍租賃給被告用于商鋪經(jīng)營(yíng)，因此本院結(jié)合案情酌定相當(dāng)于三個(gè)月的租金作為被告對(duì)原告房屋空置損失的補(bǔ)償，從租賃保證金即兩個(gè)月的租金中予以抵扣。本案中租賃合同提前解除系因被告的過(guò)錯(cuò)，且租賃合同為六年，現(xiàn)僅履行了一年多，故本院酌定相當(dāng)于二個(gè)月的租金作為被告對(duì)原告免租期損失的補(bǔ)償。關(guān)于原告主張的律師費(fèi)的訴請(qǐng)，因缺乏法律依據(jù)，本院難以支持。原告既主張被告提前解約的損失賠償，又主張逾期付款的違約金，本院認(rèn)為酌定的損失足以彌補(bǔ)原告的損失，因此原告關(guān)于欠付租金要求被告支付滯納金的訴請(qǐng)，本院難以支持。

據(jù)此，為維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款、第一百零七條、第一百一十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、原告HAMILTONKING與被告上海華潤(rùn)帕瑟菲克餐飲管理有限公司于2013年11月22日簽訂的《房屋租賃合同》于2015年10月30日解除；

二、被告上海華潤(rùn)帕瑟菲克餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告HAMILTONKING支付欠付租金人民幣84,210元； 

三、被告上海華潤(rùn)帕瑟菲克餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告HAMILTONKING支付房屋空置期損失人民幣252,630元(其中人民幣168,420元以被告上海華潤(rùn)帕瑟菲克餐飲管理有限公司支付給原告HAMILTONKING的租賃保證金人民幣168,420元予以抵扣)；

四、被告上海華潤(rùn)帕瑟菲克餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告HAMILTONKING支付免租期租金損失人民幣168,420元；五、駁回原告HAMILTONKING的其余訴請(qǐng)。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)人民幣16,082.48元，因本案適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖恚瑴p半收取計(jì)人民幣8,041.24元，由原告HAMILTONKING負(fù)擔(dān)人民幣4,800.24元，被告上海華潤(rùn)帕瑟菲克餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)人民幣3,241元。

如不服本判決，原告HAMILTONKING可在判決書(shū)送達(dá)之日起三十日內(nèi)，被告上海華潤(rùn)帕瑟菲克餐飲管理有限公司可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員  金喆勛

二〇一六年五月三十日

書(shū)記員  屠曉婷