商場租賃合同中的保證金和違約金條款是否可以同時(shí)適用？

租賃保證金條款和違約金條款在租賃合同中系常見的約定條款，在出現(xiàn)糾紛后，出租方也經(jīng)常根據(jù)租賃合同的約定將沒收租賃保證金和違約金一并主張，但司法實(shí)踐中針對(duì)保證金和違約金能否一并適用不同法院不同案件的裁判結(jié)果也不一樣，本文筆者通過搜索既往案例和現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定發(fā)現(xiàn)，在租賃合同沒有明確保證金系定金性質(zhì)前提下，承租方請(qǐng)求適用定金罰則將得不到法院的支持，在租賃合同未就租賃保證金進(jìn)行明確性質(zhì)的情況下，租賃保證金在司法實(shí)踐中更多從歸屬于違約金性質(zhì)的角度進(jìn)行司法裁判。

中山市乾瀧聲光電科技有限公司與中山市中山港出口加工區(qū)物業(yè)發(fā)展有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書

中山市中級(jí)人民法院

民事判決書

（2015）中中法民一終字第353號(hào)

上訴人（原審被告）：中山市乾瀧聲光電科技有限公司，住所地廣東省中山市火炬開發(fā)區(qū)。

法定代表人：王建華，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：羅春生，廣東諾鈞律師事務(wù)所律師。

委托代理人：程雙，廣東諾鈞律師事務(wù)所律師助理。

被上訴人（原審原告）：中山市中山港出口加工區(qū)物業(yè)發(fā)展有限公司，住所地廣東省中山市。

法定代表人：譚立明，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：黃春竹，廣東任允律師事務(wù)所律師。

委托代理人：許艾玲，廣東任允律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

上訴人中山市乾瀧聲光電科技有限公司（以下簡稱乾瀧聲光電公司）與被上訴人中山市中山港出口加工區(qū)物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱中山港物業(yè)公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服廣東省中山市第一人民法院（2014）中一法張民一初字第649號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院查明：2013年1月1日，中山港物業(yè)公司（甲方）和乾瀧聲光電公司（乙方）簽訂宿舍租賃合同，合同約定：乙方承租座落于中山火炬開發(fā)區(qū)出口加工區(qū)一期宿舍第1幢5樓第501-512號(hào)共12間宿舍作員工住宿，租期3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止；租金每間宿舍每月300元，乙方每月應(yīng)向甲方繳付租金3600元，水、電費(fèi)用按乙方實(shí)際發(fā)生額每月清繳，由甲方代收；乙方應(yīng)于本合同生效之日起2日內(nèi)一次性向甲方繳納履約保證金10800元作為乙方全面履行本合同的保證，租賃期間，乙方因違約行為而產(chǎn)生的違約金、逾期違約金等款項(xiàng)由甲方直接在履約保證金中扣減；甲方負(fù)責(zé)提供轄區(qū)內(nèi)公共清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、治安、公共用水、用電等服務(wù)，并負(fù)責(zé)對(duì)道路公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)工作；合同終止后，甲乙雙方應(yīng)于合同終止的當(dāng)日對(duì)賬確認(rèn)乙方應(yīng)支付的租金、水電費(fèi)及因租賃關(guān)系產(chǎn)生的其他相關(guān)費(fèi)用的具體金額，如乙方拒絕支付、不按時(shí)或非歸于甲方的原因而無法支付上述費(fèi)用的，甲方有權(quán)從履約保證金中扣除；乙方發(fā)生下列違約行為之一的，甲方有權(quán)終止合同、收回宿舍及配套設(shè)施、沒收履約保證金、要求乙方按三個(gè)月租賃費(fèi)用的額度向甲方支付違約金并要求乙方賠償損失……（5）逾期交付租賃費(fèi)用超過三十天以上的；合同還約定了其他事項(xiàng)。雙方同時(shí)簽訂宿舍管理服務(wù)合同，約定：甲方負(fù)責(zé)提供轄區(qū)內(nèi)公共清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、治安、公共用水、用電等服務(wù)，并負(fù)責(zé)對(duì)道路公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)工作，甲方提供物業(yè)管理服務(wù)的期限與宿舍租賃合同中約定的租賃期限一致；場地管理費(fèi)每月每間為150元，乙方每月應(yīng)向甲方繳付1800元；乙方同意于本合同生效之日起2日內(nèi)一次性向甲方繳納履約保證金5400元作為乙方全面履行本合同的保證；本合同是宿舍租賃合同的補(bǔ)充合同，隨宿舍租賃合同的終止而終止，本合同的終止、解除、違約責(zé)任、不可抗力、爭議解決、其他事項(xiàng)及未盡事宜等均按宿舍租賃合同的約定執(zhí)行。合同簽訂后，中山港物業(yè)公司將租賃物交付乾瀧聲光電公司使用，乾瀧聲光電公司繳納了租賃押金10800元和管理費(fèi)押金5400元。乾瀧聲光電公司自2013年10月起未按約支付租金和管理費(fèi)，并于同年12月12日出具承諾書1份，確認(rèn)未及時(shí)繳納水電費(fèi)4336.89元、2013年10月至11月宿舍租金10800元導(dǎo)致停水電，保證在2013年12月31日前繳納以上物業(yè)欠款15236.89元。乾瀧聲光電公司迄今未清還上述費(fèi)用。中山港物業(yè)公司追討無果，遂訴至原審法院，請(qǐng)求判令：1.解除雙方于2013年1月1日簽訂的宿舍租賃合同及宿舍管理服務(wù)合同；2.乾瀧聲光電公司支付宿舍租金28800元、宿舍管理費(fèi)14400元、電費(fèi)4302.68元、水費(fèi)1926.7元；3.乾瀧聲光電公司承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。訴訟期間，中山港物業(yè)公司增加一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求判令乾瀧聲光電公司支付違約金10800元。

原審法院認(rèn)為：本案系租賃合同糾紛。中山港物業(yè)公司和乾瀧聲光電公司簽訂的宿舍管理服務(wù)合同并非獨(dú)立的合同，其依附于宿舍租賃合同存在，是對(duì)宿舍租賃合同中關(guān)于宿舍管理部分的進(jìn)一步補(bǔ)充，故應(yīng)當(dāng)并入租賃合同中一并進(jìn)行審查處理。中山港物業(yè)公司在本案中一并主張宿舍管理費(fèi)，并無不當(dāng)，原審法院予以支持。本案爭議的焦點(diǎn)有二：一、合同解除的時(shí)間；二、乾瀧聲光電公司應(yīng)否支付違約金，有無權(quán)利以履約保證金抵扣租金。關(guān)于焦點(diǎn)一，中山港物業(yè)公司主張于2014年6月以起訴的方式行使合同解除權(quán)，乾瀧聲光電公司則抗辯中山港物業(yè)公司已經(jīng)于2014年1月10日行使了單方解除權(quán)。對(duì)此，原審法院認(rèn)為，乾瀧聲光電公司自2013年10月起未按時(shí)繳納租金，中山港物業(yè)公司有權(quán)解除合同。中山港物業(yè)公司自2013年10月起不時(shí)停水停電，又于2014年1月斷水?dāng)嚯姡验T鎖死，使承租方乾瀧聲光電公司無法正常占有使用租賃物，故應(yīng)當(dāng)視為中山港物業(yè)公司作出了不愿繼續(xù)履行合同的意思表示并行使了合同解除權(quán)。訴訟中，中山港物業(yè)公司亦確認(rèn)在乾瀧聲光電公司搬走后焊死門鎖，未再復(fù)通水電，在此種租賃物無法正常使用的情況下，其再行主張乾瀧聲光電公司支付租金和管理費(fèi)，原審法院難以支持。是故，原審法院采信乾瀧聲光電公司抗辯，認(rèn)定雙方合同于2014年1月10日解除。乾瀧聲光電公司應(yīng)支付拖欠的租金12000元（3600元／月×3個(gè)月＋3600元／月÷30天×10天）、管理費(fèi)6000元（1800元／月×3個(gè)月＋1800元／月÷30天×10天）、電費(fèi)4302.68元和水費(fèi)1926.7元。關(guān)于焦點(diǎn)二，導(dǎo)致宿舍租賃合同解除的原因在于乾瀧聲光電公司未按時(shí)支付租金，違約方是乾瀧聲光電公司，故中山港物業(yè)公司有權(quán)按照合同約定沒收履約保證金10800元并要求支付違約金10800元。乾瀧聲光電公司主張行使后履行抗辯權(quán)，但其針對(duì)的僅是宿舍管理服務(wù)合同，且其所舉證據(jù)報(bào)警回執(zhí)不足以證明盜竊事件的發(fā)生與中山港物業(yè)公司的宿舍管理有關(guān)，不足以證明中山港物業(yè)公司在宿舍安全管理上存在重大瑕疵疏漏，故乾瀧聲光電公司應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，原審法院認(rèn)定其拒付管理費(fèi)構(gòu)成違約，無權(quán)以履約保證金沖抵管理費(fèi)，中山港物業(yè)公司有權(quán)按照合同約定沒收履約保證金5400元。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)、第九十六條、第九十七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、確認(rèn)中山港物業(yè)公司和乾瀧聲光電公司于2013年1月1日簽訂的宿舍租賃合同和宿舍管理服務(wù)合同于2014年1月10日解除；二、乾瀧聲光電公司于判決發(fā)生法律效力之日起七日內(nèi)向中山港物業(yè)公司支付租金12000元、管理費(fèi)6000元、電費(fèi)4302.68元和水費(fèi)1926.7元；三、乾瀧聲光電公司于判決發(fā)生法律效力之日起七日內(nèi)向中山港物業(yè)公司支付違約金10800元；四、駁回中山港物業(yè)公司的其他訴訟請(qǐng)求。如未按原審判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)1306元，訴訟保全費(fèi)514元，合計(jì)1820元（中山港物業(yè)公司已預(yù)交），由中山港物業(yè)公司負(fù)擔(dān)761元，乾瀧聲光電公司負(fù)擔(dān)1059元（乾瀧聲光電公司負(fù)擔(dān)部分于判決生效之日起七日內(nèi)逕付中山港物業(yè)公司）。

上訴人乾瀧聲光電公司不服原審判決，向本院提起上訴稱：中山港物業(yè)公司既然已經(jīng)沒收了履約保證金10800元就無權(quán)要求乾瀧聲光公司再支付違約金10800元。支付違約金和沒收履約保證金的目的就是為了補(bǔ)償中山港物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)損失，而中山港物業(yè)公司也無法舉證證明其損失是多少，故其既沒收履約保證金10800元又要求乾瀧聲光電公司支付違約金10800元是格式條款，顯失公平，故原審判決第三項(xiàng)嚴(yán)重錯(cuò)誤，故請(qǐng)求二審法院撤銷第三項(xiàng)判決內(nèi)容，改判乾瀧聲光電公司無需向中山港物業(yè)公司支付違約金10800元。

被上訴人中山港物業(yè)公司答辯稱：履約保證金與違約金是兩個(gè)不同的概念，雙方簽訂的租賃合同上明確約定履約保證金是為了保證承租人履行前期合同，但承租人嚴(yán)重違約，亦應(yīng)承擔(dān)租賃合同約定的違約責(zé)任。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

二審期間，雙方當(dāng)事人均無新證據(jù)提交。上訴人乾瀧聲光電公司確認(rèn)履約保證金10800元和物業(yè)保證金5400元全部已被被上訴人中山港物業(yè)公司沒收的事實(shí)。

本院經(jīng)審理查明：原審法院查明的事實(shí)清楚，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：本案為房屋租賃合同糾紛。雙方爭議的焦點(diǎn)是租賃保證金和違約金是否能同時(shí)適用、如何適用的問題。乾瀧聲光電公司與中山港物業(yè)公司在租賃合同中明確約定乾瀧聲光電公司若逾期繳付租金超過30天以上的，中山港物業(yè)公司有權(quán)沒收履約保證金并要求乾瀧聲光電公司按三個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。乾瀧聲光電公司主張中山港物業(yè)公司在沒收了租賃保證金后再要求其支付違約金顯失公平，且是格式條款，中山港物業(yè)公司亦無法證明其損失的具體數(shù)額故不應(yīng)同時(shí)沒收保證金和支付違約金。本院認(rèn)為，本案的租賃合同是雙方當(dāng)事人磋商之后簽訂的，并不存在提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，故不屬于無效格式條款，但涉案租賃合同中租賃保證金作為違約責(zé)任的一部分，其性質(zhì)應(yīng)理解為違約金。中山港物業(yè)公司在已經(jīng)沒收乾瀧聲光電公司租賃保證金的情況下又主張違約金，但中山港物業(yè)公司并未舉證證明其實(shí)際損失，《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”中山港物業(yè)公司無法舉證證明其損失的具體數(shù)額，故本院認(rèn)為以六個(gè)月的租金標(biāo)準(zhǔn)約定違約金過高。原審訴訟中乾瀧聲光電公司曾作出無需支付違約金的抗辯，上訴亦認(rèn)為中山港物業(yè)公司無法證明其損失，上述表述包含了違約金過高的意思表示，故從公平的角度本院對(duì)其違約金予以調(diào)整，調(diào)整為三個(gè)月租金，在中山港物業(yè)公司沒收了乾瀧聲光電公司租賃保證金的情況下，無權(quán)再要求乾瀧聲光電公司支付違約金。

綜上，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤導(dǎo)致實(shí)體處理有誤，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、維持廣東省中山市第一人民法院（2014）中一法張民一初字第649號(hào)民事判決第一、二項(xiàng)

二、撤銷廣東省中山市第一人民法院（2014）中一法張民一初字第649號(hào)民事判決第三、四項(xiàng)；

三、駁回被上訴人中山市中山港出口加工區(qū)物業(yè)發(fā)展有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審案件受理費(fèi)1306元，訴訟保全費(fèi)514元，合計(jì)1820元（上訴人中山市中山港出口加工區(qū)物業(yè)發(fā)展有限公司已預(yù)交1820元），由上訴人中山市乾瀧聲光電科技有限公司負(fù)擔(dān)732元，被上訴人中山市中山港出口加工區(qū)物業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)1088元。二審案件受理費(fèi)50元（上訴人中山市乾瀧聲光電科技有限公司已預(yù)交50元），由被上訴人中山市中山港出口加工區(qū)物業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長  黃岳文

審判員  官琳

代理審判員  陳愛玲

二〇一五年五月十一日

書記員  錢綺麗