承租人未支付租賃保證金，出租方也未交付房屋的情況下出租方是否可以主張違約金？

在租賃房屋未實際交付的情況下，承租人未支付租賃保證金且單方違約的情況下，出租方有權根據租賃合同約定向承租人主張違約金，但具體違約金的金額，法院有權根據承租人的請求綜合給出租方所造成的實際損失、過錯等因素進行調整。

上海勝道教育科技有限公司與上海驛鑫教育培訓有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書

上海市第二中級人民法院

民事判決書

（2017）滬02民終11262號

上訴人(原審被告、反訴原告)：上海勝道教育科技有限公司，住所地上海市寶山區。

法定代表人：王建忠，經理。

委托訴訟代理人：李世娜，北京德和衡(上海)律師事務所律師。

被上訴人(原審原告、反訴被告)：上海驛鑫教育培訓有限公司，住所地上海市寶山區。

法定代表人：馮紅英，執行董事。

委托訴訟代理人：呂春雨。

上訴人上海勝道教育科技有限公司(以下簡稱“勝道公司”)因與被上訴人上海驛鑫教育培訓有限公(以下簡稱“驛鑫公司”)房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市嘉定區人民法院(2017)滬0114民初11539號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年12月4日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

勝道公司上訴請求：撤銷一審判決主文第一項，發回重審或查清事實后改判調低違約金金額。事實和理由：一、2017年2月24日經勝道公司催告后，驛鑫公司通過微信發來落款日期為2017年2月23日的未蓋章的同意轉租函，故驛鑫公司在與勝道公司簽訂租賃合同時并未取得授權。驛鑫公司明知勝道公司租賃上海市滬宜公司1030弄3號3、4層房屋(以下簡稱“系爭房屋”)用于經營舞蹈、跆拳道及樂器，要求的房屋為商業用途，而勝道公司在簽訂合同時對房屋的性質并不清楚。驛鑫公司擬交付的房屋不符合約定的用途，一審未對此進行認定，僅歸結為是勝道公司的責任，不合理也不公平。二、從合同關于裝修免租期的約定來看，并未造成驛鑫公司實際損失。雙方當事人之間約定的租金標準遠高于驛鑫公司與實際產權人之間的租金標準，以此標準計算違約金亦顯失公平。雙方是經朋友介紹簽訂租賃合同，并未產生中介等費用，系爭房屋現已租賃給案外人，房屋并未處于空關狀態。結合勝道公司并未實際使用房屋，以及勝道公司并無違約的惡意等情節，一審判決的違約金金額顯然過高。

被上訴人驛鑫公司辯稱：驛鑫公司已提供證據證明自己有權將系爭房屋轉租，且房屋符合約定的用途。一審法院判決的違約金遠遠不夠彌補驛鑫公司的損失。綜上，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

驛鑫公司向一審法院起訴請求：勝道公司向驛鑫公司支付違約金13.5萬元(根據租賃合同第3條第二款，月租金4.5萬元，違約金為3個月租金)。

勝道公司反訴請求：驛鑫公司向勝道公司支付違約金13.5萬元。

一審法院認定事實：2017年2月21日，驛鑫公司、勝道公司簽訂房屋租賃合同，約定：驛鑫公司將系爭房屋出租給勝道公司，租賃期為8年，自2017年2月21日起至2025年12月31日止；房屋月租金為4.5萬元，每三個月支付一次，先付后用；驛鑫公司在2017年2月21日前將房屋交付勝道公司使用，交付房屋前，驛鑫公司需收到勝道公司支付的租賃保證金和首期房屋租金；任何一方不得擅自解除合同，因故提前解除合同的，應提前一個月書面提出，并承擔違約金，違約金為三個月租金；勝道公司有下列情形之一的，視作違約，驛鑫公司可單方終止合同，沒收保證金并由勝道公司承擔違約責任……勝道公司拖欠租金累計已滿一個月的；勝道公司須自行辦理營業執照，合法經營；合同對其他權利義務作了約定。合同簽訂后，勝道公司未支付過房屋保證金和租金，驛鑫公司未交付房屋。勝道公司于2017年3月向驛鑫公司送達了《合同解約通知函》，稱租賃系爭房屋約定用途為經營舞蹈、跆拳道及樂器培訓，但由于上海市對培訓行業新規定，暫時停止辦理教育許可證，無證經營將被依法取締，以此不可抗力為由單方解除合同。

一審另查明，系爭房屋是驛鑫公司從案外人上海佳幺實業有限公司(以下簡稱“佳幺實業”)處轉租而來。2017年2月20日，驛鑫公司獲得佳幺實業的轉租許可。

一審法院認為，驛鑫公司、勝道公司簽訂的房屋租賃合同是雙方當事人真實意思表示，且不違反法律強制性規定，應屬合法有效，雙方均應按約履行。勝道公司在簽訂租賃合同后未支付租賃保證金及租金，且發函明確表示要求解除合同，顯屬違約，故驛鑫公司根據約定主張違約金符合法律規定，鑒于勝道公司主張違約金標準過高，且合同簽訂后房屋并未交付，勝道公司未實際使用房屋，即合同簽訂后并未實際履行，法院將違約金酌情調整為兩個月租金9萬元。勝道公司認為系爭房屋所在地塊為工業用地，且驛鑫公司未提供房產證明、消防許可證明、同意轉租證明等材料協助勝道公司辦理營業執照、教育許可證等，影響合同目的實現，違約責任在驛鑫公司。首先，對于房屋性質，勝道公司作為合同一方有謹慎義務，在簽約就應明知。其次，合同約定營業執照等相關證照應由勝道公司自行辦理，現勝道公司未提交證據證明系因驛鑫公司原因致其無法辦理營業執照、教育許可證等，故對勝道公司的反訴請求不予支持。

一審法院判決：一、上海勝道教育科技有限公司應于判決生效之日起十日內向上海驛鑫教育培訓有限公司支付違約金9萬元；二、駁回上海勝道教育科技有限公司的反訴請求。

本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，勝道公司、驛鑫公司簽訂的房屋租賃合同系雙方真實意思表示，于法不悖，應屬有效，簽約當事人均應全面、切實按約履行。鑒于勝道公司未按約履行支付租金及租賃保證金之義務，且明確表示要求解除合同，故驛鑫公司據此要求勝道公司承擔違約責任并無不當。一審法院基于上述事實并根據實際履行情況，酌情確定勝道公司承擔相應的違約金，金額尚屬合理，本院認同。勝道公司以驛鑫公司無實際損失為由，要求調低違約金金額，缺乏事實和法律依據，本院不予采納。綜上所述，勝道公司的上訴請求，本院不予支持。一審判決并無不當，本院予以維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費人民幣2,050元，由上訴人上海勝道教育科技有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審判長  陳俊

審判員  徐江

審判員  俞璐

二〇一八年二月五日

書記員  藺皓然