如何認(rèn)定法定代表人以個(gè)人名義對(duì)外簽訂的租賃合同？

司法實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)以法定代表人個(gè)人名義簽訂的租賃合同，因此在租賃合同糾紛中也就出現(xiàn)了對(duì)租賃合同主體（實(shí)際承租人）的爭(zhēng)議，對(duì)于此類租賃合同主體爭(zhēng)議，根據(jù)我國(guó)《公司法司法解釋（三）》之規(guī)定，只要公司事后追認(rèn)或者公司已經(jīng)實(shí)際享有合同權(quán)利或者履行合同義務(wù)的，則法院一般認(rèn)定公司為實(shí)際的承租人。此外，對(duì)租賃合同糾紛中出現(xiàn)的部分違章建筑是否影響整體租賃合同的效力，要根據(jù)違法部分所占比例、租賃用途、建筑物主要功能、以及違法部分對(duì)合法部分租賃場(chǎng)地的依附程度、合同目的等確定租賃的整體效力。

上海市第××中學(xué)與上海××餐飲有限公司房屋租賃合同糾紛一案一審民事判決書

上海市虹口區(qū)人民法院

民事判決書

（2010）虹民三（民）初字第573號(hào)

原告上海市第××中學(xué)。

法定代表人盧××。

委托代理人田志華，上海市千方律師事務(wù)所律師。

委托代理人王惠莉，上海市千方律師事務(wù)所律師。

被告上海××餐飲有限公司。

法定代表人翁××。

委托代理人陳淵，上海科匯律師事務(wù)所律師。

委托代理人田×。

被告翁××。

委托代理人陳淵，上海科匯律師事務(wù)所律師。

委托代理人王昊，上海市高源律師事務(wù)所律師。

原告上海市第××中學(xué)與被告上海××餐飲有限公司（以下簡(jiǎn)稱××公司）、翁××房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人田志華，兩被告的共同委托代理人陳淵到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告上海市第××中學(xué)訴稱，原、被告于2009年6月15日簽訂了《房屋租賃合同》一份，由被告向原告承租上海市××路128號(hào)（以下簡(jiǎn)稱128號(hào)房屋）和上海市××路130－132號(hào)（以下簡(jiǎn)稱130－132號(hào)房屋）的房屋和場(chǎng)地，用途為餐飲管理有限公司。合同約定，兩被告應(yīng)當(dāng)在2009年7月1日付清第一期租金和場(chǎng)地使用費(fèi)共計(jì)55萬(wàn)元，并同時(shí)給付房屋租賃保證金33,333元。但兩被告只支付了25萬(wàn)元后，拒絕履行給付義務(wù)。原告曾兩次去函催討，但兩被告至今仍拒絕履行合同義務(wù)。原告認(rèn)為，兩被告已經(jīng)違約，請(qǐng)求法院判令：1、解除原、被告在2009年6月15日簽訂的《房屋租賃合同》；2、被告將租賃房屋返還原告；3、兩被告支付合同解除違約金5萬(wàn)元；4、被告支付房屋使用費(fèi)至實(shí)際搬離之日止，按每年55萬(wàn)元計(jì)算；5、兩被告按每日0.25％支付逾期付款違約金，從2009年7月2日起計(jì)算至判決生效之日止。

被告××公司辯稱，同意解除合同中128號(hào)房屋的租賃關(guān)系，對(duì)于130－132號(hào)場(chǎng)地租賃關(guān)系要求繼續(xù)履行。被告沒有欠付租金，不同意支付違約金。合同約定128號(hào)房屋是用來(lái)做餐飲的，所以被告接受年租金40萬(wàn)元。原告承諾幫被告開好門，按照餐飲的用途裝修好把128號(hào)房屋交給被告。但128號(hào)房屋一直沒有交付給被告，所以不應(yīng)存在租金。被告一直在使用的130－132號(hào)場(chǎng)地則沒有欠付租金。由于128號(hào)房屋對(duì)外沒有門面，開墻的行為也遭到城管的處罰而無(wú)法進(jìn)行，因此無(wú)法實(shí)現(xiàn)租賃目的。不同意原告訴請(qǐng)。

被告翁××辯稱，租賃合同的相對(duì)方是原告和××公司，翁××在租賃合同上簽名是代表××公司。翁××不是適格的被告，不同意原告訴請(qǐng)。

經(jīng)審理查明，128號(hào)房屋（房地產(chǎn)權(quán)證上體現(xiàn)為××路122號(hào)11幢，其二樓無(wú)房地產(chǎn)權(quán)證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證）系上海市虹口區(qū)教育局所有，與130－132號(hào)房屋（無(wú)房地產(chǎn)權(quán)證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證）一起由原告管理使用。××公司原名稱為“上海燦×餐飲管理有限公司”（以下簡(jiǎn)稱燦×公司），法定代表人王×。2004年12月25日，王×以燦×公司名義與原告簽訂《房屋租賃合同》，約定燦×公司向原告承租130－132號(hào)平房面積250平方米，租期自2005年1月1日至2008年12月31日，用途“飲食”，年租金10萬(wàn)元。2004年12月，虹口區(qū)教育局國(guó)有資產(chǎn)管理辦公室出具場(chǎng)地證明，確認(rèn)130－132號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)屬虹口區(qū)教育局所有，委托原告管理使用和租賃，同意出租給燦×公司經(jīng)營(yíng)。2005年1月24日，燦×公司取得以130號(hào)房屋為住所地的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，同年4月27日又變更登記增加132號(hào)房屋為住所地。2009年6月3日，翁××（乙方）與王×（甲方）簽訂《協(xié)議書》，約定甲方承租上海市第××中學(xué)門面房（130號(hào)房屋）期滿，乙方承租經(jīng)營(yíng)飯店，自愿以35萬(wàn)元買斷130號(hào)房屋內(nèi)甲方購(gòu)置的廚房設(shè)備、空調(diào)、桌椅等所有物品，補(bǔ)償甲方開辦飯店時(shí)的房屋建造裝潢費(fèi)、煤氣管道安裝費(fèi)、廚房排風(fēng)設(shè)備費(fèi)和電話安裝費(fèi)；自簽訂協(xié)議起甲方經(jīng)營(yíng)飯店期間的所有財(cái)物歸乙方所有。此后燦×公司的股東王×、朱紅香將燦×公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給翁××、楊明。2009年8月，燦×公司變更登記公司名稱為××公司，變更登記法定代表人為翁××。翁××按協(xié)議書約定付清了費(fèi)用，未額外支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。

2009年6月15日，原告（甲方）與兩被告（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：由乙方向甲方承租130－132號(hào)場(chǎng)地290平方米和128號(hào)底層28平方米，128號(hào)二樓180平方米無(wú)償提供乙方使用；租賃場(chǎng)地和房屋的用途為“餐飲管理有限公司”，租期自2009年8月1日起至2012年7月31日止，甲方于2009年7月1日前向乙方交付房屋和場(chǎng)地；130－132號(hào)場(chǎng)地年租金為15萬(wàn)元，128號(hào)底層房屋年租金為40萬(wàn)元，乙方須在2009年7月1日前付清第一期租金和場(chǎng)地使用費(fèi)55萬(wàn)元，以后按年度支付；在交付首期租金時(shí)乙方須繳納33,333元作為保證金；乙方拖欠租金和場(chǎng)地使用費(fèi)累計(jì)達(dá)一個(gè)月經(jīng)書面催討仍不繳納的，甲方有權(quán)解除合同，甲方不賠償和補(bǔ)償乙方的裝潢費(fèi)用，乙方應(yīng)向甲方支付5萬(wàn)元違約金；乙方逾期交付租金和場(chǎng)地使用費(fèi)的，應(yīng)按月租金和場(chǎng)地使用費(fèi)的5％向甲方支付違約金。合同首部承租方即乙方的表述為“上海××餐飲有限公司（翁××）”；合同尾部乙方簽章處書寫為“乙方：企業(yè)名稱：上海××餐飲有限公司；法定代表人：翁××”，××公司公章系在變更登記后補(bǔ)蓋。合同第十條第4款約定：“待承租方公司成立后，補(bǔ)蓋公司印章，但不影響本合同的效力”。合同簽訂后，××公司對(duì)130－132號(hào)房屋作了裝修，開設(shè)餐館經(jīng)營(yíng)，將128號(hào)房屋二樓用作員工宿舍，但未使用128號(hào)房屋底層。××公司向原告支付了2009年下半年房租25萬(wàn)元，原告在2009年10月10日開具的發(fā)票中記載繳款方為“××餐飲有限公司”。2009年8月3日，原告書面要求承租方在2010年2月28日前付清房租余款（含保證金）333,333元，翁××簽字確認(rèn)。2009年12月16日，原告以“××餐飲有限公司法定代表人翁××同志”為對(duì)象致函，要求對(duì)方在2009年12月30日前付清房租欠款和保證金。××公司回函稱原告已同意租金延期支付，而原告未能將房屋和場(chǎng)地全部交付，128號(hào)底層不能提供餐飲工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等有效證件，也無(wú)法開墻做門，無(wú)法接收作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。2010年1月5日，原告再次向××公司致函催討欠租。因房租等糾紛無(wú)法解決，原告遂訴至本院要求判如所請(qǐng)。

另查明，雙方租賃的128號(hào)底層28平方米為128號(hào)房屋的一個(gè)房間，原在內(nèi)側(cè)有門通向房屋另一房間（由原告開設(shè)茶坊及體育俱樂部，有面街門戶），面街方向無(wú)門戶。2009年9月左右，原告應(yīng)被告要求在該房屋的面街墻面中打開一個(gè)約1.5米寬的門，安裝了卷簾門，并封閉了內(nèi)側(cè)的門。因破墻開門屬違章行為，有關(guān)部門對(duì)原告作了處罰，但未對(duì)所開門戶恢復(fù)原狀。后被告未對(duì)128號(hào)底層作裝修，也未實(shí)際使用，該房屋空關(guān)至今。

審理中，××公司提出對(duì)130－132號(hào)房屋裝修殘值進(jìn)行評(píng)估，但隨后又撤回評(píng)估申請(qǐng)，明確表示要求繼續(xù)履行合同，如果法院判決合同解除或無(wú)效，對(duì)裝修損失將另行加以解決，不要求在本案中處理。

上述事實(shí)，有原告提供的房屋租賃合同、房租發(fā)票、催繳租金和保證金通知、回函、律師函、情況說明、產(chǎn)權(quán)證、派出所證明、協(xié)議書及收據(jù)、付款承諾，被告提供的××公司工商登記材料，本院調(diào)取的燦×公司工商登記材料及現(xiàn)場(chǎng)勘察筆錄，以及雙方陳述等證據(jù)所證實(shí)。

本院認(rèn)為，關(guān)于房屋租賃合同的主體問題，在雙方發(fā)生分歧時(shí)，應(yīng)當(dāng)從合同約定以及雙方履行情況來(lái)加以認(rèn)定。從合同的約定看，首部對(duì)承租方的表述為“上海××餐飲有限公司（翁××）”，并未明確將翁××作為一個(gè)并列的承租人列出；尾部簽章處對(duì)承租人僅列出適用于企業(yè)的簽章格式，沒有并列出適用于自然人的格式，翁××也僅在法定代表人一欄內(nèi)簽字。故而在合同形式上，承租方應(yīng)為××公司，翁××是作為××公司的法定代表人簽訂租賃合同。考慮到在簽約當(dāng)時(shí)，××公司尚未完成從燦×公司的更名，翁××也尚未登記為法定代表人，其無(wú)權(quán)代表××公司簽訂合同，也不可能加蓋公司公章，一旦公司對(duì)其代表行為不加追認(rèn)則須由其自行承擔(dān)責(zé)任，故其姓名在合同首部出現(xiàn)于××公司后的括號(hào)內(nèi)，符合交易慣例。在公司變更登記手續(xù)完成之后，從××公司補(bǔ)蓋公章的行為，表明翁××的代表行為已由××公司加以追認(rèn)，直接對(duì)公司發(fā)生效力，由公司承擔(dān)法律后果。租賃合同第十條第4款中明確約定了待承租方公司成立后補(bǔ)蓋公章，可見原告對(duì)于翁××系代表××公司簽約是明知和認(rèn)可的。而在合同履行過程中，原告收取租金后系向××公司開具發(fā)票，雙方往來(lái)函件也均以××公司或××公司法定代表人翁××的名義，可見原告在履行中亦認(rèn)可××公司為租賃合同的唯一相對(duì)方。綜上所述，本院認(rèn)定××公司是租賃合同的承租方，翁××的簽約和履約行為均代表××公司，由××公司承擔(dān)法律責(zé)任。

根據(jù)法律規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。本案房屋租賃合同中，130－132號(hào)房屋與128號(hào)二樓房屋均無(wú)房地產(chǎn)權(quán)證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證，就該房屋訂立的租賃合同依法無(wú)效。雖然房屋租賃合同就租賃130－132號(hào)使用的措辭是“場(chǎng)地”，但實(shí)質(zhì)上租賃的是房屋，其不因形式上的措辭而改變實(shí)質(zhì)上的內(nèi)容。被告以王×與翁××之間協(xié)議書中約定的轉(zhuǎn)讓費(fèi)包含“房屋建造”為由，認(rèn)為130－132號(hào)房屋是燦×公司承租期間由燦×公司所建，然原告與燦×公司所簽訂的130－132號(hào)租賃合同標(biāo)的就已經(jīng)明確是“房屋”，故本院對(duì)該抗辯不予采信。

合同部分無(wú)效，如影響到其他部分效力的，其他部分一并無(wú)效。128號(hào)底層房屋雖有房地產(chǎn)權(quán)證，但根據(jù)租賃合同的約定，128號(hào)底層承租面積僅28平方米，年租金卻高達(dá)40萬(wàn)元；130－132號(hào)房屋面積290平方米，128號(hào)二層面積180平方米，卻一個(gè)年租金僅15萬(wàn)元，一個(gè)免費(fèi)使用，差距過于巨大。探求當(dāng)事人訂立合同的真意，顯然有以合法建筑的較高租金填補(bǔ)違法建筑較低租金的意圖，128號(hào)二樓的免費(fèi)使用也顯然是考慮到了128號(hào)底層較高租金的因素。且××公司是在原先燦×公司承租使用了130－132號(hào)房屋數(shù)年的基礎(chǔ)上再追加租賃其他房屋的，如僅有128號(hào)底層房屋的28平方米空間，勢(shì)必?zé)o法實(shí)現(xiàn)該公司的合同目的。故雖然租賃合同對(duì)三處房屋的租金分別進(jìn)行了約定，但實(shí)質(zhì)上具有整體性，其履行無(wú)法分割，否則會(huì)導(dǎo)致利益失衡，違背當(dāng)事人的本意。因此，在租賃合同涉及130－132號(hào)房屋與128號(hào)二樓的部分無(wú)效后，涉及128號(hào)底層房屋的部分也受到影響，無(wú)法獨(dú)立分割而維持其效力，故本院認(rèn)定原告與××公司之間的房屋租賃合同整體無(wú)效。

房屋租賃合同無(wú)效后，承租人應(yīng)將租賃房屋返還出租人，對(duì)承租人實(shí)際占有使用了租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)。鑒于本案房屋租賃合同的整體性，須根據(jù)合同約定的租金總額作為確定使用費(fèi)的基礎(chǔ)。現(xiàn)××公司實(shí)際使用了130－132號(hào)房屋和128號(hào)二樓房屋，而并未使用128號(hào)底層房屋，原因是128號(hào)底層房屋在面街方向破墻開門屬違章行為，不能合法地獲得面街門戶，從而無(wú)法實(shí)現(xiàn)××公司租賃該房屋的經(jīng)營(yíng)目的。鑒于原告是房屋的管理人，其理應(yīng)更為了解128號(hào)底層房屋依法不得破墻開門的情況，故對(duì)此應(yīng)負(fù)主要責(zé)任，相應(yīng)地減少房屋使用費(fèi)；××公司在簽訂房屋租賃合同之前應(yīng)已明知128號(hào)底層房屋無(wú)面街門戶，也應(yīng)考慮到擅自破墻開門可能構(gòu)成違章，然其仍承租該房屋，屬自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，故應(yīng)當(dāng)分擔(dān)一定責(zé)任。本院根據(jù)房屋實(shí)際使用情況以及雙方過錯(cuò)程度，酌情確定××公司應(yīng)付的房屋使用費(fèi)為每月37,500元。關(guān)于××公司在130－132號(hào)房屋的裝修損失，其明確要求不在本案中處理，系自行處分訴訟權(quán)利，于法不悖，本院予以照準(zhǔn)。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》××條第五項(xiàng)、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告上海市第××中學(xué)與被告上海××餐飲有限公司于2009年6月15日簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效；

二、被告上海××餐飲有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)遷出上海市××路128號(hào)底層、上海市××路128號(hào)二樓和上海市××路130－132號(hào)；

三、被告上海××餐飲有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)支付原告上海市第××中學(xué)房屋使用費(fèi)，按每月37,500元計(jì)算，自2009年8月1日起至本判決生效之日止，扣除已支付的25萬(wàn)元；

四、原告上海市第××中學(xué)的其他訴訟請(qǐng)求不予支持。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)9,208.33元、保全費(fèi)2,770元，由原告上海市第××中學(xué)與被告上海××餐飲有限公司各半負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng)  曹北霖

代理審判員  高行瑋

人民陪審員  李梅英

二Ｏ一Ｏ年十月十八日

書記員  王穎