商鋪“一鋪多租”的租賃合同效力認(rèn)定及法律風(fēng)險(xiǎn)防范？

司法實(shí)踐中多出現(xiàn)一鋪多租的租賃現(xiàn)狀，對(duì)于此種情況，各份租賃合同若無合同法第52條規(guī)定之情形，均應(yīng)有效，但實(shí)際上商鋪的承租人只有一個(gè)，因此，根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》之規(guī)定，不同租賃合同的履行順序要依法進(jìn)行調(diào)整，且不同的承租人也有權(quán)依照所簽訂的租賃合同主張其合法權(quán)益。

趙世倫與余正中,何淑梅等房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

重慶市長壽區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）長法民初字第02499號(hào)

原告趙世倫，男，1963年4月29日出生，漢族，居民，住重慶市渝中區(qū)。

委托代理人趙光華，重慶君毅律師事務(wù)所律師。

委托代理人丁詠，重慶君毅律師事務(wù)所律師。

被告余正中，男，1967年2月12日出生，漢族，居民，住重慶市長壽區(qū)。

被告何淑梅，女，1970年2月21生，漢族，居民，住重慶市長壽區(qū)。

被告潘家林，男，1974年9月9日出生，漢族，居民，住重慶市沙坪壩區(qū)。

委托代理人（特別授權(quán)）夏華平，重慶合益律師事務(wù)所律師。

委托代理人（特別授權(quán)）劉敏，重慶合益律師事務(wù)所律師。

被告重慶沁園實(shí)業(yè)有限公司，住所地重慶市九龍坡區(qū)白市驛錦驛路1號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼62202594-X。

法定代表人劉崇梅，該公司董事長。

委托代理人譚欽文，重慶匯聚律師事務(wù)所律師。

原告趙世倫訴被告余正中、何淑梅、潘家林、重慶沁園實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱沁園公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法由審判員陶璐擔(dān)任審判長，與代理審判員王麗、人民陪審員劉軍镅組成合議庭，適用普通程序共同負(fù)責(zé)對(duì)案件的審理，于2014年8月25日、2015年2月26日公開開庭進(jìn)行審理。原告趙世倫的委托代理人趙光華，被告潘家林的委托代理人夏華平、劉敏，被告沁園公司的委托代理人譚欽文到庭參加訴訟。被告余正中、何淑梅因下落不明，本院依法向其公告送達(dá)起訴狀副本、參加訴訟通知書、開庭傳票、舉證通知書、告知當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)告知書等訴訟文書，公告期滿后，被告余正中、何淑梅未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案在審理過程中，因原告潘家林申請(qǐng)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行司法評(píng)估，故本案于2014年8月25日中止審理，后于2014年12月23日恢復(fù)審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告趙世倫訴稱，被告余正中與何淑梅系夫妻關(guān)系。2009年6月16日，余正中與沁園公司簽訂《房屋租賃合同》，約定由余正中將位于重慶市長壽區(qū)鳳城向陽路21號(hào)1-8號(hào)的商業(yè)門面出租給沁園公司。2010年4月10日，沁園公司將前述門面轉(zhuǎn)租給我。2011年12月7日，我與余正中、何淑梅就前述門面簽訂《房屋租賃合同》。故我承租前述門面的租賃期為2010年4月10日至2018年3月26日，且我已按照約定將房租繳納至2018年。2014年4月8日，重慶市長壽區(qū)人民法院執(zhí)行局在我所租賃的門面處下發(fā)了（2014）長法民執(zhí)第327號(hào)案件的相關(guān)文書。屆時(shí)我才得知，余正中、何淑梅已于2012年6月13日將我所承租的門面出售給潘家林，且余正中與潘家林于同日簽訂《房屋租賃合同》，約定由潘家林將門面出租給余正中，租期為2012年5月11日至2017年2月28日；后因余正中未向潘家林繳納租金，潘家林向重慶市長壽區(qū)人民法院起訴，法院于2013年3月11日作出（2013）長法民初字第02070號(hào)民事判決書，判決解除了余正中與潘家林之間的《房屋租賃合同》，并判決余正中限期搬離門面并將門面交還潘家林。該判決生效后，潘家林遂向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。因我系租賃門面的合法占有使用人，為保護(hù)我的合法權(quán)益，現(xiàn)特向人民法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)我與沁園公司簽訂的《房屋租賃合同》（租賃期為2010年4月10日至2013年3月26日）有效。

被告余正中、何淑梅未答辯。

被告潘家林辯稱，余正中與沁園公司簽訂的《房屋租賃合同》中約定，未經(jīng)余正中同意，不得將門面轉(zhuǎn)租。趙世倫與沁園公司簽訂《房屋租賃合同》未經(jīng)余正中同意，故該合同應(yīng)為無效合同。我購買涉訴門面系通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的交易，且以2584800元的價(jià)格購得該門面。我已取得涉訴門面的房地產(chǎn)權(quán)證，故我與余正中簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。另我向重慶市工商局長壽分局查詢涉訴門面的經(jīng)營情況后發(fā)現(xiàn)，該門面的實(shí)際經(jīng)營者是趙世中，趙世中與余正中簽訂的《房屋租賃合同》約定的租賃期為2010年6月5日至2013年6月4日，且趙世中以該門面為經(jīng)營場所向工商部門進(jìn)行了個(gè)體工商戶開業(yè)登記。故趙世倫所述情況與事實(shí)不符，存在虛假訴訟的嫌疑。請(qǐng)求人民法院駁回趙世倫的訴訟請(qǐng)求。

被告沁園公司辯稱，我公司與余正中于2009年6月16日就涉訴門面簽訂了《房屋租賃合同》，之后我公司向余正中繳納了一年的房屋租金。因經(jīng)營轉(zhuǎn)向，我公司經(jīng)余正中同意后將涉訴門面轉(zhuǎn)租給趙世倫使用，并約定由趙世倫向我公司支付已由我公司支付給余正中的房屋租金，剩余的房屋租金直接由趙世倫向余正中支付。2011年12月7日，趙世倫與余正中再次簽訂《房屋租賃合同》，該合同載明：趙世倫于2012年1月19日向余正中支付兩年租金，即余正中已通過文字形式確認(rèn)并同意了我公司將涉訴門面轉(zhuǎn)租給趙世倫的事實(shí)。故我公司與趙世倫簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)屬有效合同。請(qǐng)求人民法院依法判決。

經(jīng)審理查明，2009年6月16日，余正中為甲方，沁園公司為乙方，雙方簽訂了《房屋租賃合同》。該合同約定：余正中將位于重慶市長壽區(qū)鳳城向陽路21號(hào)1-8號(hào)門面租賃給沁園公司經(jīng)營使用；租賃期為2010年3月28日至2013年3月27日，租金為380000元／年；沁園公司須向余正中繳納保證金10000元；合作期間，沁園公司未經(jīng)余正中同意，不得私自將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓給他人，沁園公司確因經(jīng)營困難或其他因素，可提前三個(gè)月通知余正中終止合同，余正中應(yīng)退還沁園公司所繳納保證金，不視為沁園公司違約。

2010年4月10日，沁園公司為甲方，趙世倫為乙方，雙方簽訂了《房屋租賃合同》。該合同約定：沁園公司將位于重慶市長壽區(qū)鳳城向陽路21號(hào)1-8號(hào)門面出租給趙世倫經(jīng)營使用；租賃期為2010年4月10日至2013年4月9日，租金為380000元／年；趙世倫須向沁園公司繳納保證金10000元；合作期間，趙世倫未經(jīng)沁園公司同意，不得私自將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓給他人，趙世倫確因經(jīng)營困難或其他因素，可提前三個(gè)月通知沁園公司終止合同，沁園公司應(yīng)退還趙世倫所繳納保證金，不視為趙世倫違約。該合同甲方簽名處有“重慶沁園實(shí)業(yè)有限公司”的簽章以及“唐繼華”的簽字。庭審中，沁園公司稱其公司與余正中口頭協(xié)商了門面轉(zhuǎn)租事宜，并口頭商定由趙世倫直接向余正中繳納房屋租金。庭審中，趙世倫提供打款憑證，證實(shí)其于2011年10月7日向余正中之妻何淑梅打款380000元的事實(shí)。

2011年12月7日，余正中、何淑梅為甲方，趙世倫為乙方，雙方簽訂了《房屋租賃合同》。該合同約定：余正中將位于重慶市長壽區(qū)鳳城向陽路21號(hào)1-8號(hào)門面租賃給沁園公司經(jīng)營使用；租賃期為2013年3月27日至2018年3月26日，余正中同意給予趙世倫15天的免租裝修期；租金為380000元／年。同時(shí)，雙方在合同尾部手寫備注：“第十條房租租金一次性支付給甲方，總計(jì)租金壹佰壹拾肆元正（即1140000元）收款以打款單為準(zhǔn)。第十一條于2012年元月19日收兩年房租柒拾陸萬元正。”合同簽訂后，趙世倫于2011年12月7日向何淑梅打款500000元，于2011年12月8日向何淑梅打款640000元，并于2012年1月19日分別向何淑梅打款460000元、300000元。

2012年5月6日，余正中、潘家林在重慶大業(yè)興置業(yè)顧問有限公司的居間介紹下，雙方就余正中所有的位于重慶市長壽區(qū)鳳城向陽路21號(hào)1-8號(hào)門面簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》。雙方約定由潘家林以2584800元的價(jià)格購買該門面，并約定房屋交付后，由潘家林將該門面出租給余正中使用。事后，潘家林向余正中全額交付了房款2584800元并繳納房屋交易的相關(guān)稅費(fèi)，并于2012年6月15日取得了該門面的房地產(chǎn)權(quán)證。期間，余正中、潘家林于2012年6月13日簽訂了《房屋租賃合同書》，約定由潘家林將前述門面出租給余正中使用，租期為2012年5月11日至2017年2月28日，租金為每月15000元，每年交一次，每年2月20日前交納房屋租金。該合同簽訂后，余正中支付了2012年5月11日至2013年2月28日期間的租金，其后再未支付租金。潘家林遂向本院起訴，要求解除雙方簽訂的租賃合同，并要求余正中騰空房屋并以500元／天（即合同約定的15000元／月）的標(biāo)準(zhǔn)支付2013年3月1日起至房屋騰空之日止的租金。本院于2013年10月8日作出（2013）長發(fā)民初字第02070號(hào)民事判決書，判決：“一、解除原告潘家林與被告余正中于2012年6月13日簽訂的《房屋租賃合同書》；二、限被告余正中在本判決生效后15日內(nèi)將位于重慶市長壽區(qū)鳳城街道向陽路21號(hào)1-8的商業(yè)門面騰空交還給原告潘家林；三、限被告余正中在本判決生效后15日內(nèi)按15000元／月的標(biāo)準(zhǔn)支付原告余正中從2013年3月1日起至騰空交還房屋之日止的房屋租金?！痹撆袥Q生效后，潘家林向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，要求余正中騰退該門面。在本院強(qiáng)制執(zhí)行的過程中，趙世倫知曉了其承租的門面將被強(qiáng)制執(zhí)行的情況，遂向本院起訴。

庭審中，潘家林稱經(jīng)查詢工商部門后發(fā)現(xiàn)，案外人趙世中以涉訴門面作為經(jīng)營場所，申請(qǐng)辦理了個(gè)體工商戶開業(yè)登記，經(jīng)營范圍為百貨、皮鞋零售，且趙世中在辦理手續(xù)過程中提供了其與余正中就涉訴門面于2010年6月5日簽訂的《房屋租賃合同》，租期自2010年6月5日起至2013年6月4日止。本案在審理過程中，趙世中出庭作證稱，其與趙世倫系兄弟，其兄趙世倫讓其幫忙經(jīng)營、管理長壽“意爾康”皮鞋店面，并讓其以趙世中的名義辦理了該店面的工商登記；在辦理工商登記的過程中，趙世中自行制作了《房屋租賃合同》提供給了工商部門，且其中“余正中”的簽名并非余正中本人所簽的情況。

以上事實(shí)，有當(dāng)事人陳述、沁園公司與余正中簽訂的《房屋租賃合同》、沁園公司與趙世倫簽訂的《房屋租賃合同》、余正中、何淑梅與趙世倫簽訂的《房屋租賃合同》、《中介委托看房協(xié)議》、《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、潘家林與余正中簽訂的《房屋租賃合同》、房地產(chǎn)權(quán)證、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、收條、稅務(wù)發(fā)票、民事判決書、結(jié)婚登記申請(qǐng)書、個(gè)體工商戶開業(yè)登記審核表、證人證言等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)在于沁園公司與趙世倫于2010年4月10日簽訂的《房屋租賃合同》是否有效。按合同約定，沁園公司將該公司承租的余正中所有的涉訴門面轉(zhuǎn)租給了趙世倫。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條第一款規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，且以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持?！彪m然沁園公司與余正中簽訂的《房屋租賃合同》中約定有未經(jīng)余正中同意，不得私自將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓給他人的內(nèi)容，但庭審中趙世倫提供的銀行轉(zhuǎn)賬憑證能夠證實(shí)在沁園公司與余正中約定的承租期間，趙世倫于2011年10月7日向余正中之妻何淑梅的賬戶支付門面租金380000元。本院認(rèn)為，從趙世倫向余正中、何淑梅繳納房屋租金的行為以及余正中與沁園公司在合同履行期間且未解除合同的情況下，趙世倫作為次承租人與余正中簽訂了關(guān)于涉案房屋的租賃合同，且該兩份合同的履行期限剛好吻合，可推定余正中應(yīng)當(dāng)知曉沁園公司已將涉訴門面轉(zhuǎn)租給趙世倫的事實(shí)，且未提出異議。故潘家林認(rèn)為沁園公司與趙世倫之間的轉(zhuǎn)租行為未獲余正中同意，進(jìn)而雙方簽訂的《房屋租賃合同》無效的理由，本院不予采納。

最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條第一款規(guī)定：“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記本案手續(xù)的；（三）合同成立在先的?！卑瓷鲜龇梢?guī)定，出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同的，數(shù)份合同彼此之間并不影響其他合同的效力，即潘家林在庭審中舉示的案外人趙世中與余正中簽訂的《房屋租賃合同》并不影響其他房屋租賃合同的效力，故本院認(rèn)為判斷沁園公司與趙世倫于2010年4月10日簽訂的《房屋租賃合同》是否有效，仍應(yīng)根據(jù)該合同的實(shí)際情況并根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定予以評(píng)判。

沁園公司與趙世倫于2010年4月10日簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不具有《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效的情形；最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外?！币蚯邎@公司與趙世倫簽訂的《房租租賃合同》約定的租賃期限（2010年4月10日至2013年4月9日）超過了沁園公司與余正中簽訂的《房屋租賃合同》約定的租賃期限（2010年3月28日至2013年3月27日），故本院確認(rèn)沁園公司與趙世倫于2010年4月10日簽訂的《房屋租賃合同》（租賃期為2010年4月10日至2013年3月27日）合法有效，超過2013年3月27日的部分的合同約定無效?，F(xiàn)原告趙世倫請(qǐng)求確認(rèn)其與沁園公司簽訂的《房屋租賃合同》（租賃期為2010年4月10日至2013年3月26日）有效，本院予以支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條第一款、第十五條、第十六條第一款的規(guī)定，判決如下：

原告趙世倫與被告被告重慶沁園實(shí)業(yè)有限公司于2010年4月10日簽訂的《房屋租賃合同》（租賃期為2010年4月10日至2013年3月26日的部分）有效。

本案案件受理費(fèi)7000元，由被告潘家林、余正中、何淑梅、重慶沁園實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)（原告已繳納，限四被告于本判決生效后7日內(nèi)逕付原告）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第一中級(jí)人民法院。同時(shí)，直接向該院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，遞交上訴狀后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)又不提出緩交申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判長  陶璐

代理審判員  王麗

人民陪審員  劉軍镅

二〇一五年三月三十一日

書記員  黃春燕