承租人優先購買權的司法認定和法律風險防范

房屋租賃合同糾紛中，承租人依法享有所承租房屋的優先購買權，屬于承租人的法定權利。司法實踐中，關于承租人優先購買權存在爭議較多的往往是承租人優先購買權受到侵害后損失賠償金額的認定。一般情況下，法院對承租人的損失賠償金額往往從房屋差價損失、系爭房屋裝修的剩余價值、違約金額和實際損失金額等方面進行認定。 

上訴人石映濤與被上訴人廣西中鼎股份有限公司、被上訴人廣西中鼎股份有限公司南寧分公司，一審第三人李德杰租賃合同糾紛一案

南寧市中級人民法院

民事判決書

（2011）南市民一終字第1680號

上訴人（一審原告）石映濤。

委托代理人陳忠寶。

被上訴人（一審被告）廣西中鼎股份有限公司。

法定代表人陳軍。

被上訴人（一審被告）廣西中鼎股份有限公司南寧分公司。

負責人楊力立，經理。

兩被上訴人的共同委托代理人梁孝啟。

一審第三人李德杰。

上訴人石映濤因與被上訴人廣西中鼎股份有限公司（以下簡稱中鼎公司）、被上訴人廣西中鼎股份有限公司南寧分公司（以下簡稱中鼎公司南寧分公司），一審第三人李德杰租賃合同糾紛一案，不服南寧市西鄉塘區人民法院（2011）西民一初字第1077號民事判決，向本院提起上訴。本院于2011年7月4日受理后，依法組成合議庭，并于2011年8月3日組織當事人到庭就本案爭議事項進行了調查、辯論和調解。上訴人石映濤的委托代理人陳忠寶，被上訴人中鼎公司和中鼎公司南寧分公司的共同委托代理人梁孝啟到庭參加訴訟。一審第三人李德杰經本院傳票傳喚未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

一審法院經審理查明：2007年8月2日，石映濤與中鼎公司南寧分公司簽訂《租賃合同》，約定由中鼎公司南寧分公司將位于南寧市北湖北路東三里九號中鼎北湖小區11號鋪面出租給石映濤用于經營，租賃期限自2007年9月1日至2008年8月31日，租賃價格為每月180元，石映濤應于合同簽訂之日交付3個月租金540元及押金200元。此外，雙方還在合同中對其他事項進行了相關約定。合同簽訂后，石映濤于2007年8月7日交給中鼎公司南寧分公司租金360元及押金200元。2008年8月27日，石映濤與中鼎公司南寧分公司續訂《租賃合同》，租賃期限自2008年9月1日至2009年8月31日，其他合同內容與雙方于2007年8月2日簽訂的租賃合同內容相同。2008年8月27日，石映濤向南寧中鼎物業管理有限責任公司交納管理費、垃圾費46.20元。2009年6月24日，中鼎公司南寧分公司向石映濤出具《終止租賃的通知》，告知石映濤：自2009年9月1日起，中鼎公司南寧分公司將收回北湖北路東三里九號中鼎北湖小區11號鋪面，要求石映濤于2009年9月1日前到公司辦理鋪面退租手續；中鼎公司南寧分公司已將鋪面出售給李德杰，2009年9月1日后如石映濤想繼續租賃該鋪面，與李德杰聯系。石映濤認為中鼎公司南寧分公司與中鼎公司的行為侵犯了其合法權益，于2010年4月訴至法院，提出如下訴訟請求：1、確認中鼎公司南寧分公司將位于南寧市北湖東三里九號第1-3幢11號的房屋賣與李德杰的合同無效；2、中鼎公司南寧分公司賠償石映濤經濟損失9300元；3、中鼎公司南寧分公司返還石映濤押金200元及該款利息80元；4、中鼎公司南寧分公司返還石映濤物業管理費280元及該款利息100元；5、中鼎公司南寧分公司承擔本案訴訟費用；6、中鼎公司南寧分公司與中鼎公司相互承擔連帶賠償責任。庭審中，石映濤舉證了只有第1、2、3、14頁的《商品房買賣合同》復印件及中鼎公司南寧分公司出具的《終止租賃的通知》，用以證明中鼎公司南寧分公司與李德杰之間存在房屋買賣合同關系，中鼎公司南寧分公司與中鼎公司質證時表示確有將北湖北路東三里九號中鼎北湖小區11號鋪面出售給李德杰的意向，但因房屋辦理不了產權證，買賣合同至今尚未簽訂蓋章、未備案，且石映濤從未表示過想要購買租賃房屋的意向。

另查明：中鼎公司南寧分公司不具備獨立法人資格，是中鼎公司的分支機構。

一審法院經審理認為：石映濤主張中鼎公司南寧分公司已將南寧市北湖北路東三里九號中鼎北湖小區11號鋪面出售給李德杰，但只舉證了只有第1、2、3、14頁的《商品房買賣合同》復印件及中鼎公司南寧分公司出具的《終止租賃的通知》，而中鼎公司、中鼎公司南寧分公司對石映濤的主張又不予認可，故缺乏充分有效的證據證明中鼎公司南寧分公司與李德杰之間的房屋買賣合同已成立，對石映濤的主張，不予采信。因石映濤未能充分證明中鼎公司南寧分公司與李德杰之間確實存在買賣合同關系，故對石映濤要求確認中鼎公司南寧分公司與李德杰之間的鋪面買賣合同無效的訴訟請求，不予支持。石映濤主張中鼎公司、中鼎公司南寧分公司給其造成經濟損失，但未能舉證證明，中鼎公司、中鼎公司南寧分公司又不予認可，不予采信，故對石映濤要求中鼎公司、中鼎公司南寧分公司賠償經濟損失9300元的訴訟請求，不予支持。石映濤與被告中鼎公司南寧分公司之間的《租賃合同》已到期，石映濤要求退還押金200元，中鼎公司、中鼎公司南寧分公司亦無異議，予以確認。中鼎公司、中鼎公司南寧分公司應從2009年9月1日起按銀行同期同類貸款利率支付押金利息。中鼎公司南寧分公司不具備獨立法人資格，不能獨立承擔民事責任，故其主管部門中鼎公司應與中鼎公司南寧分公司承擔連帶責任。物業管理費并非中鼎公司、中鼎公司南寧分公司向石映濤收取，故石映濤要求中鼎公司、中鼎公司南寧分公司退還物業管理費并支付利息，缺乏事實依據，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，該院判決如下：一、中鼎公司與中鼎公司南寧分公司連帶返還石映濤押金200元并支付押金利息（利息計算：自2009年9月1日起至本案生效判決規定的履行期限最后一日止，以200元為基數，按中國人民銀行同期流動資金貸款利率分段計付）；二、駁回石映濤的其他訴訟請求。案件受理費1049元，由石映濤負擔1045元，中鼎公司、中鼎公司南寧分公司連帶負擔4元。

上訴人石映濤不服一審判決，上訴稱：一、石映濤于2007年、2008年兩年連續租用被中鼎公司南寧分公司位于南寧市北湖北路東三里9號的11號雜房作商鋪，租賃期至2009年8月31日，石映濤是下崗人員，指望該鋪面收入維持生活，故四處籌錢投資5萬多元裝修并購入設備，可剛有一點生意時，中鼎公司南寧分公司與李德杰即起意趕走石映濤以達到爾后無償侵占石映濤的轉讓費和新裝修的裝璜附屬物以及接手可以盈利的惡意目的。在租賃期未到，沒有預先通知石映濤，未就出租房屋要出賣、房價多少等事項和石映濤商量，未征得石映濤是否放棄優先購買權的情況下，中鼎公司南寧分公司于2009年6月11日就把出租房屋賣給了李德杰。中鼎公司南寧分公司復印給石映濤的《商品房買賣合同》第1、2、3、14頁有中鼎公司南寧分公司、李德杰的蓋章簽字。中鼎公司南寧分公司2011年6月24日發給石映濤的《租賃合同終止通知》中也稱：“另，我公司已將鋪面出售給了李德杰先生。”從上述證據事實足可證明中鼎公司南寧分公司實際已將石映濤正在合法租用的鋪面賣給了李德杰。二、一審法院稱石映濤證據只有《商品房買賣合同》的1、2、3、14頁，言下之意是石映濤沒有出示原件和全部的合同頁數，這是一審法院沒有認真、全面調查的主觀臆斷的認定。《商品房買賣合同》是中鼎公司南寧分公司與李德杰發生交易簽訂的合同，合同在他們手上，石映濤不可能持有，中鼎公司南寧分公司還是在石映濤再三強調不見買賣合同不會相信出租房屋已賣出，如果沒賣出就不搬出鋪面的情況下才給復印合同第1、2、3、14頁的。但石映濤索要合同的其他頁數以及要求中鼎公司南寧分公司和李德杰說出交易房價時，他們均以商業秘密、房價信息、個人房產信息不宜外泄為由拒絕給予全部頁數復印。在一審過程中，中鼎公司南寧分公司和李德杰拒絕提供合同原件。同時也沒有對石映濤提供其來源于中鼎公司南寧分公司處復印的《商品房買賣合同》的復印件和中鼎公司南寧分公司發給上訴人的《租賃合同終止通知》的真實性、關聯性、和合法性提出異議，只在庭審時含糊說了一句“房屋產權證未辦理好不能確定為買賣關系。”縱觀一審全部訴訟過程，中鼎公司南寧分公司基本上就這一句抗辨，無其他證據佐證，但這一句是空口無憑，一面之詞，沒有其他證據佐證，不能證明他們是否辦理了房產證。即使未辦理房產證也應是中鼎公司南寧分公司和李德杰的關系，與本案應無關系，即便硬說有關系那也不符常理。事實上，本案中李德杰于2009年9月1日已將鋪出租給了他人，由《租賃合同終止通知》的內容可證實。三、一審查明“買賣合同至今尚未簽字蓋章”，不是事實，雖然一審中中鼎公司南寧分公司無正當理由不提供其持有的《商品房買賣合同》原件，但從其給石映濤的復印件14頁的出賣人(簽章)、買受人(簽章)一欄里還是看得到有中鼎公司南寧分公司蓋的公章和李德杰的簽名，說《商品房買賣合同》里沒有簽名蓋章是故意歪曲事實。四、一審認定“石映濤從未表示過想要購買租賃房屋的意向”更不是事實，中鼎公司南寧分公司2009年6月11日已和李德杰簽訂了房屋買賣合同。2009年6月24日才通知石映濤說已把租賃房賣給了李德杰，石映濤根本沒有機會表示。一審法院和中鼎公司南寧分公司認為石映濤沒有購買租賃房屋的意向是錯誤的，如果石映濤不想購買該出租房屋，又何必起訴要求撤銷中鼎公司南寧分公司與李德杰的房屋買賣合同呢。綜上所述，本案中，根據《南寧城市房屋租賃管理辦法》第十八條：“租賃期間出租人擬將出租房屋出售的，應當提前三個月書面通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權”和《城市私有房屋管理條例》第十條：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權”的規定，中鼎公司南寧分公司出賣出租房屋未依上述法律規定提前三個月通知石映濤，侵犯了石映濤的優先購買權，擾亂了石映濤的經營計劃，導致石映濤經濟損失嚴重的事實清楚確鑿。一審法院駁回石映濤的訴訟請求事實不清，違反證據規則，沒有依照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第七十四條、七十五條、七十六條規定審核認定證據，采納證據不當，程序嚴重違法，判決極其錯誤。請求二審法院：1、撤銷南寧市西鄉塘區人民法院(2010)西民一初字第1077號民事判決書；2、確認中鼎公司南寧分公司將位于南寧市北湖東三里九號第1-3幢11號的房屋賣與李德杰的合同無效；3、中鼎公司南寧分公司賠償石映濤經濟損失9300元；4、中鼎公司南寧分公司返還原告押金200元及該款利息80元；5、中鼎公司南寧分公司返還原告物業管理費280元及該款利息100元；6、中鼎公司南寧分公司承擔本案訴訟費用；7、中鼎公司南寧分公司與中鼎公司相互承擔連帶賠償責任。

被上訴人中鼎公司、中鼎公司南寧分公司共同辨稱：一、中鼎公司南寧分公司與李德杰間的合同，實際上并不是房屋買賣合同，合同名義上是買賣商品房，但實際上只是將房屋的長期使用權轉讓給李德杰，訟爭的房屋不能辦理產權證，中鼎公司南寧分公司與李德杰間的商品房買賣合同無法履行。中鼎南寧分公司實際并未轉讓訟爭房屋的所有權，所以石映濤沒有優先購買權。二、承租人無權要求法院確認房屋買賣合同無效。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若千問題的解釋》第二十一條規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租方請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予以支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持”。故石映濤的上訴是沒有法律依據的。三、石映濤無任何證據證實其因中鼎公司南寧分公司的行為受到任何損失。石映濤與中鼎公司南寧分公司間是租賃關系，所謂4000元轉讓費受讓承租權根本不合邏輯。石映濤在訴訟提到的裝修、購買設備損失，既無證據證實，也無法律規定應由中鼎公司南寧分公司賠償。而且，中鼎公司南寧分公司是在雙方的租賃合同到期后，才將房屋收回的，并未損害到石映濤的承租權，不可能給其造成任何損失。四、物業管理費是物業公司收取，與中鼎公司、中鼎公司南寧分公司無關。綜上所述，石映濤的上訴，無任何事實依據和法律依據。一審判決認定事實清楚，判決正確，請求二審法院駁回上訴人的上訴請求，維持原判。

一審第三人李德杰未答辯，也未提供證據。

當事人爭議的焦點是：被上訴人中鼎公司南寧分公司處分訟爭房屋是否侵犯了上訴人石映濤的權益。

雙方當事人除依據在一審法院已提交的證據陳述訴辯主張外，未提供新證據。

一審查明的事實確實無誤，本院予以確認。

本院補充查明：石映濤于2009年7月中旬收到中鼎公司南寧分公司的《租賃合同終止通知》，并在2009年9月1日前搬出。中鼎公司南寧分公司于2009年9月1日后將訟爭房屋的使用權交付給李德杰。

本院認為：承租人優先購買權是指承租人在出租人出賣所租賃房屋時，同等條件下有優先于第三人購買所承租房屋的權利。優先購買權之設，追求的主要是生存和安全價值，目的是維護和穩定既有經濟秩序，充分發揮財產的使用效能，而不是對出賣人所有權的限制，因為法律對財產權的限制必須具有充分的正當性，這是鼓勵投資和創造，促進交易，增加社會財富積累的基本要求。就出賣人而言，優先購買權是設定在其標的物上的一種負擔，但此種負擔只是限制其自由選擇買方的權利，其占有、使用、收益和處分的權能并未受限，因此并無實質上的不利益。就優先購買權人而言，該項權利意味著購買機會上的優遇和排斥他人取得特定標的物所有權的保障，但并不意味著購買條件上的優惠。所以，從立法創設優先購買權的旨意出發，基于穩定房屋的使用關系而賦予承租人優先購買房屋的權利所產生的承租人優先購買權，從性質上說應確定為債權，歸入附強制締約義務的請求權范疇。強制締約，是指個人或企業負有應相對人之請求，與其訂立合同的義務，即對相對人之要約，非有正當理由不得拒絕承諾。因此，在出租人違反強制締約義務將租賃物出賣給第三人的情形中，承租人可以訴請公權力介入，強迫出租人依照同等條件與其簽訂買賣合同。但是，盡管在出租人未盡通知義務而與第三人訂立買賣合同的場合，享有優先購買權的承租人一經行使權利，即可與出租人形成買賣合同關系，該優先購買權的行使仍不能影響出租人與第三人之間成立的買賣合同的效力，因為根據合同的相對性原則，合同只在合同當事人之間成立和生效，非合同當事人的行為一般不應影響合同的效力，除非出租人與第三人以承租人優先購買權的不行使作為合同的停止條件或以承租人優先購買權的行使作為合同的解除條件。所以，就出租人與第三人訂立的買賣合同而言，只要雙方買賣的意思表示真實，且無虛高定價排除承租人行使優先購買權的惡意，就應認定為有效。也就是說，承租人優先購買權是一種強制締約請求權，在承租人優先購買權受侵害場合，承租人主張行使優先購買權時，其與出租人之間即按照同等條件形成買賣合同關系，但出租人與第三人間的買賣合同并不因此而無效，只是承租人可依據優先購買權的保護，主張優先保護履行其與出租人形成的買賣合同，第三人因承租人優先購買權之行使無法取得標的物之所有權，其可依有效的買賣合同要求出租人承擔違約責任或者賠償責任。正是基于上述理由，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條作出了“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”的規定。

本案中，石映濤作為南寧市北湖東三里九號第1－3幢11號房屋的承租人，在收到出租人中鼎公司南寧分公司發出的包含房屋已轉賣第三人內容的《終止租賃的通知》，以及初步掌握出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同部分證據材料之后，無證據證明其已主張行使承租人優先購買權而請求中鼎公司南寧分公司履行強制締約義務，且在本案訴訟中也未提出行使優先購買權的訴求，而僅是要求確認中鼎公司南寧分公司與第三人間的房屋買賣合同無效。該訴訟請求，根據前述理由，不能成立，本院不予支持。中鼎公司南寧分公司在其發出的《終止租賃的通知》中稱“我公司已將該鋪面出售給了李德杰先生”，而本案又無證據證明中鼎公司南寧分公司在此之前已盡其“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人”的義務，故石映濤的承租人優先購買權確受侵害，其請求中鼎公司南寧分公司賠償損失，合法有據。但是，石映濤未能就其損失提供證據證實，應承擔舉證不能的不利法律后果，本院對其該項訴訟請求不予支持。石映濤請求中鼎公司及其南寧分公司連帶返還押金200元及其利息的訴請，一審法院已全部支持，故石映濤的該項訴求已獲滿足，其對一審法院就此作出的相關判項并無上訴利益，且《租賃合同》的履行期限已屆滿，中鼎公司南寧分公司亦對返還押金并支付利息無異議，一審法院對此作出的判處正確無誤，故本院予以維持。石映濤在承租期間基于對房屋的占有、使用等而依租賃合同的約定向物業公司交納物業管理費用，系其履行合同義務之行為，該義務的履行并無不當，且中鼎公司南寧分公司亦非接受該義務履行的相對人，故石映濤請求中鼎公司及其南寧分公司返還物業管理費，不能成立，本院不予支持。

綜上所述，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，處理恰當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第㈠項、第一百五十八條的規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費的負擔按照一審判決執行；二審案件受理費1049元，由上訴人石映濤負擔。

本判決為終審判決。

審判長  蒙恪民

代理審判員  彭小寧

代理審判員  駱祖進

二○一一年八月二十二日

書記員  洪基清