未經(jīng)公司授權(quán)簽訂的租賃合同是否有效？

未經(jīng)公司授權(quán)所簽訂的租賃合同存在無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂租賃合同的同時(shí)，無(wú)論是出租方還是承租方均應(yīng)核實(shí)相對(duì)方授權(quán)委托代表的代理權(quán)限，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)租賃中，存在出租方業(yè)務(wù)員以蓋章的空白租賃合同私自簽單的行為。 

原告游婷婷與被告南京廣發(fā)資產(chǎn)管理有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書(shū)

南京市建鄴區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

2018蘇0105民初2310號(hào)

原告：游婷婷，女，1984年1月25日生，漢族，住南京市建鄴區(qū)。

被告：南京廣發(fā)資產(chǎn)管理有限公司，住所地南京市鼓樓區(qū)集慶門(mén)大街268號(hào)蘇寧慧谷E8區(qū)1棟240。

法定代表人：李鐵柱，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：崔洪嶺，該公司員工。

委托訴訟代理人：于航，該公司員工。

原告游婷婷與被告南京廣發(fā)資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱：廣發(fā)資產(chǎn)公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年3月28日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年6月13日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告游婷婷，被告廣發(fā)資產(chǎn)公司的委托訴訟代理人崔洪嶺、于航到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告游婷婷向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令解除租賃合同；2、判令被告退還房屋租金4600元；3、判令被告賠償損失：（1）提前毀約的三個(gè)月租金賠償3000元；（2）因被告毀約而產(chǎn)生的交通費(fèi)255元、住宿費(fèi)630元和誤工費(fèi)1090元，共計(jì)4894元；4、判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：2017年10月8日，被告公司業(yè)務(wù)員陳海龍攜帶三份合同至出租屋內(nèi)與原告簽訂住房出租合同，合同約定履行時(shí)間為2017年10月11日至2018年10月11日，首期付三個(gè)月租金、一個(gè)月押金和一年管理費(fèi)，共計(jì)4600元。被告經(jīng)辦人要求不使用合同里寫(xiě)的付款方式，直接轉(zhuǎn)至被告經(jīng)辦人銀行賬號(hào)。由于合同上被告提供賬號(hào)為后加印章，并無(wú)加蓋公章，因此不能確定為合法的被告指定賬號(hào)，又因被告經(jīng)辦人為合法合同代辦者，于是原告把錢(qián)匯入了經(jīng)辦人指定卡號(hào)里。現(xiàn)被告不承認(rèn)合同的合法性，在未通知原告的情況下，擅自換了原告承租屋的門(mén)鎖，且把屬于原告的財(cái)物掠走。綜上，原告已履行了相關(guān)責(zé)任和義務(wù)，被告卻不按合同履行應(yīng)有的責(zé)任和義務(wù)，已構(gòu)成合同違約，并侵犯了原告的人身和財(cái)產(chǎn)權(quán)利，特向貴院提起訴訟，望判如所請(qǐng)。

被告廣發(fā)資產(chǎn)公司辯稱，原告與被告簽訂的合同，但原告把錢(qián)私自轉(zhuǎn)給公司業(yè)務(wù)員陳海龍，被告沒(méi)有收到房租及押金、管理費(fèi)等。

根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2017年10月18日，被告廣發(fā)資產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)員陳海龍用蓋有被告公司印章的格式合同，與原告游婷婷簽訂一份《房屋租賃合同》，約定：被告將位于南京市建鄴區(qū)房屋出租給原告，租賃期限為2017年10月11日至2018年10月11日；租金每月1000元，租金支付方式為“付三押一”；租賃保證金為1000元；租金支付方式為親自至公司財(cái)務(wù)處現(xiàn)金支付，或者轉(zhuǎn)賬至被告指定賬戶，開(kāi)戶名：陳新宇，卡號(hào)：62×××33；管理費(fèi)600元。在租金支付方式的上方，用黑色加粗的字體注明友情提示公司付款只有以下兩種方式，不提供上門(mén)收取現(xiàn)金、轉(zhuǎn)微信、支付寶等服務(wù)，若有此要求支付的客戶請(qǐng)謹(jǐn)慎，出現(xiàn)款項(xiàng)丟失或其他情況公司概不負(fù)責(zé)。在簽訂合同的同時(shí)，原告也收到一份被告提供的一份簽約提示，提示承租人支付相關(guān)費(fèi)用后，要及時(shí)向經(jīng)辦人員索取專用收據(jù)，否則，請(qǐng)拒絕付款。簽訂合同當(dāng)天，原告通過(guò)支付寶向陳海龍個(gè)人轉(zhuǎn)賬4600元。由于陳海龍未將其受到的款項(xiàng)交給被告，被告也無(wú)法聯(lián)系陳海龍，故被告在10月19日將訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行換鎖，原告搬出房屋，雙方之間的租賃合同關(guān)系終止。

本院認(rèn)為，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人有約束力。原告與被告之間存在合法有效的租賃合同關(guān)系。雖然被告稱陳海龍未經(jīng)公司授權(quán)與原告簽約，但是，陳海龍持有一份蓋有被告公司公章的合同文本，與原告簽訂了租賃合同，該合同對(duì)被告具有約束力。在租賃合同以及簽約提示中，被告均提醒原告要將租金等費(fèi)用直接支付給公司財(cái)務(wù)，或者轉(zhuǎn)賬至公司指定賬戶，且提示“不提供上門(mén)收取現(xiàn)金、轉(zhuǎn)微信、支付寶等服務(wù)”，原告仍將租金等款項(xiàng)轉(zhuǎn)給陳海龍個(gè)人，原告沒(méi)有盡到合理的注意義務(wù)，故本院認(rèn)為，陳海龍收取原告款項(xiàng)的行為，并未得到被告的授權(quán)或者追認(rèn)，也不構(gòu)成表見(jiàn)代理。在被告實(shí)際并未收到原告支付的租金等款項(xiàng)后，被告終止履行與原告之間的租賃合同，屬于被告合理行使自身權(quán)利的行為。因此，對(duì)于原告提出被告存在違約，并以此為由解除合同，并要求被告返還租金及支付損失的請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。對(duì)于原告向陳海龍支付的款項(xiàng)，其應(yīng)另行向陳海龍主張權(quán)利。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告游婷婷的訴訟請(qǐng)求。

如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)減半收取25元由原告游婷婷負(fù)擔(dān)（已交納）。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省南京市中級(jí)人民法院，同時(shí)根據(jù)《訴訟費(fèi)交納辦法》的有關(guān)規(guī)定，向該院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)江蘇省南京市中級(jí)人民法院的開(kāi)戶銀行名稱：中國(guó)工商銀行南京市漢口路支行，開(kāi)戶行帳號(hào)：43×××18，開(kāi)戶行地址：南京市玄武區(qū)丹鳳街19號(hào)。

審判員  高福罡

二〇一八年六月二十七日

書(shū)記員  記員張議文