未取得建設工程規劃許可證所簽訂的租賃合同無效，以及無效租賃合同的過錯責任劃分

出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。租賃合同被認定為無效后，雙方當事人根據過錯責任的大小承擔賠償責任。

上海競堯餐飲有限公司與沈曉峰房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

上海市靜安區人民法院

民事判決書

（2014）靜民一（民）初字第3256號

原告(反訴被告)上海競堯餐飲有限公司，住所地上海市。

法定代表人周秉毅，總經理，委托代理人王凡，上海市德尚律師事務所律師。委托代理人龔樂，上海市德尚律師事務所律師。

被告(反訴原告)沈曉峰，男，漢族，1972年9月12日出生，戶籍在黑龍江省伊春市，現住上海市。

委托代理人沈建山，上海市捷華律師事務所律師。原告上海競堯餐飲有限公司訴被告沈曉峰房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年10月15日受理后，依法由審判員劉志宏獨任審判。審理中，被告提出反訴，本院受理后，與本訴合并審理。本院于2014年12月15日、2015年1月15日、2015年6月8日公開開庭進行了審理。2015年9月22日，本案轉為適用普通程序并依法組成合議庭，于2016年2月22日再次進行了公開審理。原告(反訴被告，以下簡稱：原告)上海競堯餐飲有限公司的委托代理人王凡、龔樂，被告(反訴原告，以下簡稱：被告)沈曉峰的委托代理人沈建山到庭參加訴訟。期間，本院根據原告的申請，委托上海四海建設工程造價咨詢監理有限公司及上海眾華資產評估有限公司進行了司法鑒定。本案現已審理終結。

原告訴稱，2011年8月，原告法定代表人周秉毅因開設、經營小型飯店，與被告就承租坐落于上海市靜安區延平路XXX號XXX樓部位(以下簡稱：系爭房屋)簽訂了《上海市房屋租賃合同》及《補充條款》，2011年12月后，該份合同轉由原告繼續履行。合同簽訂后，因被告未能提供系爭房屋的房地產權證，致原告無法申辦小型餐廳所需的各項許可證書。原告為此訴至法院，請求法院判令：被告履行原、被告之間的《上海市房屋租賃合同》及《補充條款》，向原告提供上海市靜安區延平路XXX-XXX號XXX樓的房地產權證，并協助原告辦理經營所需的各項許可證書。審理中，原告認為，因被告明確表示系爭房屋沒有產權證，原訴訟請求已無實際意義，故變更訴請，請求法院判令：1、原、被告于2011年8月4日簽訂的《上海市房屋租賃合同》及其《補充條款》解除；2、被告賠償原告裝修費人民幣1,581,100元(以下幣種均為人民幣)、企業登記服務費12,000元、房屋中介費27,500元、退還租賃保證金165,000元及裝修補償款100,000元，并判令原告自2013年12月起不再支付尚未支付的租金605,000元，原告同時保留要求被告退還已付租金的權利。之后，原告又認為，系爭房屋的二樓夾層是被告自行搭建，沒有房屋產權證，故雙方簽訂的《上海市房屋租賃合同》屬于無效合同，遂再次變更訴請，請求法院判令：1、原、被告簽訂的《上海市房屋租賃合同》及《補充條款》無效；2、被告賠償原告裝修損失費1,506,100元(已扣除音響設備款75,000元)、企業登記服務費12,000元、房屋中介費27,500元、按每天7,364元的標準賠償原告2014年12月18日起至房屋返還之日止的營業額損失，暫計算至2015年1月12日為184,100元、備貨損失106,545元、因停業造成的支付員工工資損失25,255元(自2014年12月18日至2014年12月31日)、員工解除勞動合同的賠償金28,000元、員工宿舍提前退租而發生的違約金5,500元；3、被告退還原告租賃保證金165,000元及裝修補償款100,000元；4、原告按照每月35,000元的標準支付房屋使用期間的房屋使用費。

被告辯稱及反訴稱，雙方簽訂的《上海市房屋租賃合同》合法有效；原告承租的部位包括一樓及二樓夾層，一樓有產證，二樓夾層由被告搭建。簽約時，原告對二樓夾層沒有產權證是明知的，且原告實際承租房屋達三年之久，二樓夾層沒有產權證對原告的經營沒有影響。即便二樓夾層無產權證，合同也是部分無效。綜上，被告不同意原告的訴訟請求，并提起反訴，要求法院判令：1、原、被告簽訂的《上海市房屋租賃合同》及《補充條款》于2014年11月24日解除(即原告訴請要求解除租賃合同之日)；2、原告于合同解除之日立即騰退租賃房屋并將房屋恢復原狀；3、原告向被告支付自2013年12月20日起至租賃合同解除之日止的租金、物業管理費(暫計算至2014年11月19日止，為662,332元)；4、原告支付被告自2014年11月20日起至實際遷出之日止的房屋使用費及物業管理費，暫計算至2014年12月20日，為64,712元；5、原告承擔提前解約的違約責任，被告有權沒收原告的租賃保證金165,000元，原告另行支付被告100,000元補償款。審理中，被告撤回了第二項反訴請求。

原告針對被告的反訴辯稱，雙方之間的房屋租賃合同無效，不存在合同解除的問題；為避免擴大損失，原告于2014年12月18日停業，現同意將系爭房屋返還被告；原告并非惡意拖欠租金和物業管理費，被告提供了產權證后，原告愿意付清欠費，現在被告無法提供系爭房屋的產權證，故原告只能支付房屋使用費；租賃合同無效，被告要求原告承擔違約責任不成立，即便合同有效，違約責任也在被告。綜上，原告不同意被告的反訴請求。

經審理查明，系爭房屋坐落于上海市靜安區延平路XXX號(幢號2-1)，房地產權利人系案外人上海電氣(集團)總公司。上海共鑫投資管理有限公司(原名上海電氣酒店投資管理有限公司，以下簡稱：共鑫公司)受上海電氣(集團)總公司委托，進行管理和出租。2008年7月10日，被告以上海競堯餐飲有限公司(乙方)的名義與共鑫公司(甲方)簽訂了《上海市房屋租賃合同》(以下簡稱：《房屋租賃合同1》)，甲方將延平路XXX號XXX幢101室房屋(建筑面積477.41平方米)出租給乙方，租賃期限自2007年10月1日至2015年12月31日，月租金為87,000元。2011年8月4日，周秉毅(乙方)與被告(甲方)簽訂了一份《上海市房屋租賃合同》(以下簡稱：《房屋租賃合同2》)及《延平路XXX號商鋪租賃合同之補充條款》，約定，甲方將延平路XXX號XXX樓部位(建筑面積277平方米)出租給乙方，作為商業用途使用，租賃期限自2011年9月20日至2015年9月19日止，免租期自2011年8月20日至2011年9月19日止，免租期內，承租方無需支付租金，但須繳付使用該房屋發生的水、電、物業管理費(0.5平方米/天)等公共事業費；前三年的月租金為55,000元，第四年起的月租金為60,500元；租金采用先付后用的原則，租金支付周期為三個月，乙方應于每月10日前向甲方支付租金，若乙方拖欠租金，且在收到甲方書面催款通知之日起5個工作日內仍不支付的，視為乙方違約；甲、乙雙方約定，甲方交付該房屋時，乙方應向甲方支付房屋租賃保證金，保證金為三個月的租金，即165,000元。若合同期滿乙方不再續租或合同提前解除的，甲方應在乙方結清相關水、電等費用后的5日內，將租賃保證金(無息)退還乙方；在租賃期間，一方若提前終止合同的，應提前一個月以書面方式通知另一方。乙方提前解約的，所交保證金作為違約金彌補甲方的損失，乙方須另支付裝修補償款100,000元，甲方不得再向乙方提出其他任何賠償要求，反之，若甲方提前解約的，除應退還乙方保證金外，另須支付相當于三個月租金的違約金和裝修及設施設備等費用的損失(按本合同年限折舊)，若上述金額不足彌補乙方實際損失的，甲方應另行支付賠償金以補足差額部分；甲方承諾按現有狀況提供延平路XXX號二樓正在合法經營餐飲之場地，并出具物業方提供的場地相關官方證明，系能符合國家對于餐飲企業場地的各項規定及要求的事項(包括但不僅限于乙方經營需申報之消防、衛生等規定)由乙方按設計裝修方案至相關部門申請報備，甲方積極提供相關協助；甲方承諾擁有延平路XXX號二樓的轉租權，且該樓層地址可作為餐飲企業場地，申請、登記工商營業執照；甲方承諾協助乙方申請經營餐廳所需的各項許可證書；乙方支付甲方裝修補償款100,000元，甲方收到補償款后向乙方開具收款憑證；甲方同意乙方有權根據實際經營需要，對承租的延平路XXX號二樓進行任何改造、裝修或裝飾，但需提前向甲方提供設計圖紙及裝修方案由甲方申報物業并得到許可，影響房屋外觀及安全的除外；若因甲方原因(包括但不僅限于承諾不實、未依約提供協助等)，乙方在承租的延平路XXX號二樓無法設立、經營餐廳的(包括但不僅限于無法取得設立、經營餐廳所需之各項許可證書、批準文件、營業執照等情形)，乙方有權隨時解除合同，甲方除應退還乙方已支付的全部租金、保證金及100,000元裝修補償款外，還應賠償乙方已發生的各項費用(包括但不僅限于裝修費、企業登記服務費等)；甲方同意在乙方投資之餐飲企業取得設立、經營所需之各項許可證書、批準文件、營業執照后，《房屋租賃合同》及《補充條款》中乙方之全部權利義務轉由新設之餐飲企業繼續履行。2011年11月5日，被告與案外人王某某、朱某某簽訂了《股權轉讓協議》，約定，被告將其持有的上海競堯餐飲有限公司55%的股權轉讓給王某某、45%的股權轉讓給朱某某。2012年3月21日，經工商部門核準，上海競堯餐飲有限公司的法定代表人變更為周秉毅。2012年4月，上海市食品藥品監督管理局靜安分局向上海競堯餐飲有限公司核發了《餐飲服務許可證》。庭審中，原、被告均認為本案租賃合同的相對方為原、被告。合同簽訂后，周秉毅支付了租賃保證金165,000元。2013年12月9日、2014年3月5日，原告律師先后兩次發函被告，稱，被告未按合同約定，協助原告申辦經營飯店所需的有關材料，給原告造成損失，要求被告立即履行合同約定的義務，屆時未履約，由此帶來的不利后果由被告承擔。2014年12月15日，被告通過律師發函原告，要求原告立即付清欠租、物業管理費，若原告繼續拒付租金的，被告將于2014年12月18日起采取暫停供水、供電措施。原告收到函件后，考慮到被告的停水停電將給其造成損失，在被告未實施停水停電措施的情況下，即于2014年12月18日自行停止了營業、遣散了員工。之后，因雙方對租賃合同解除的善后事宜未能協商一致，原告遂訴至法院，請求法院判如訴請。另查，原告自2013年12月20日起未再支付租金、物業管理費。審理中，被告表示二樓夾層系被告自行搭建，未獲得相關部門的審批同意。原告同時向法院申請對系爭房屋內的廚房設備及餐廳設備和不可拆除部分的裝修殘值進行評估。經本院委托，上海眾華資產評估有限公司于2015年4月3日向本院出具《資產評估報告》，結論如下，系爭房屋內的廚房設備及餐廳設備在評估基準日2014年12月18日按通常使用年限折舊后的評估現值為100,275元；按合同約定年限折舊后的評估現值為37,238元。上海四海建設工程造價咨詢監理有限公司于2015年5月6日向本院出具《司法鑒定意見書》，結論如下，系爭房屋裝修工程造價為718,873元，根據原告意見計算折舊率為80%，根據被告意見計算折舊率為18.77%(以2014年12月18日作為停止營業時間計算)。原、被告對鑒定單位出具的上述鑒定結論，均無異議。2015年12月1日，原、被告辦理了房屋交接手續。以上事實，由原告提供的《房屋租賃合同2》、《延平路XXX號商鋪租賃合同之補充條款》、律師函，被告提供的《房屋租賃合同1》、上海電氣(集團)總公司授權委托書、《準予變更登記通知書》、《上海市房地產權證》、《股權轉讓協議》、《上海競堯餐飲有限公司章程》、《上海競堯餐飲有限公司股東會決議》、餐飲服務許可證以及雙方當事人的庭審陳述為證，并經庭審質證屬實，本院予以確認。

雙方的爭議焦點：一、周秉毅與沈曉峰所簽《房屋租賃合同2》的法律效力？原告認為，系爭房屋由被告私自搭建二樓夾層，不具有產權證，二樓夾層系違章建筑，被告作為出租人，將不具備產權證的違章建筑出租給原告，故雙方簽訂的《房屋租賃合同2》應屬無效合同，過錯責任在被告。被告認為，系爭房屋的出租范圍包括一樓及二樓，一樓還是有產權證的，租賃合同即使無效，也只是部分無效；簽約時，原告對二樓由被告自行搭建是清楚的，如存在過錯的話，原、被告應是同等的，雙方應均等承擔過錯責任。本院認為，根據我國法律規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，被告未經批準，擅自在延平路XXX號內搭建違章建筑，又將該違章建筑作為租賃物對外出租，其行為違反了法律規定，因此，原、被告簽訂的《房屋租賃合同2》，因標的物違法應認定為無效合同。無效合同自始沒有法律效力，原告應當將根據無效合同而取得的房屋返還給被告，雙方當事人根據過錯責任的大小承擔賠償責任。被告作為出租方，應向原告提供具備開辦餐飲業的房屋，原告作為承租房屋的實際經營者，對經營必備的條件應有所了解，其在承租房屋前應對房屋狀況做出全面而謹慎的查實工作。對于合同的無效，雙方均有過錯責任，被告應承擔主要責任，原告應承擔次要責任。

二、原告要求被告賠償的經濟損失是否有事實和法律依據？1、原告要求被告賠償原告裝修損失費1,506,100元，包括不可拆除部分裝修的造價損失以及不可移動設備即定做設備、家具的損失。原、被告對上海眾華資產評估有限公司出具的《資產評估報告》以及上海四海建設工程造價咨詢監理有限公司出具的《司法鑒定意見書》均無異議。原告認為租賃合同無效，剩余租期內不可拆除部分的裝修應按現場實物的新舊程度計算折舊率，為80%，系爭房屋內的廚房設備及餐廳設備在評估基準日2014年12月18日按通常使用年限折舊后的評估現值為100,275元；被告認為剩余租期內不可拆除部分的裝修應按照剩余租賃期限占整個租賃期限的比例計算折舊率，為18.77%(以2014年12月18日作為停止營業時間計算)，系爭房屋內的廚房設備及餐廳設備在評估基準日2014年12月18日按合同約定年限折舊后的評估現值為37,238元。本院認為，上述鑒定結論是真實和準確的，故本院采用上述鑒定結論。原告對系爭房屋進行裝飾裝修經過被告同意，因此，剩余租期內不可拆除部分的裝修殘值和廚房設備及餐廳設備的折舊應按照導致合同無效的過錯分擔現值損失，原告要求按現場實物的新舊程度計算不可拆除部分的裝修以及按通常使用年限計算廚房設備及餐廳設備的折舊，缺乏依據，本院不予采信。剩余租期內不可拆除部分的裝修殘值和廚房設備及餐廳設備的折舊應按照租賃合同約定的租期四年進行計算，計算至2014年12月18日停業時間，根據雙方的過錯程度由被告賠償原告70%，計131,690.70元[(718,873元×18.77%×70%)%2B37,238元]。2、原告要求被告賠償企業登記服務費12,000元。原告稱被告將上海競堯餐飲有限公司股權轉讓給原告，原告為此支付了企業登記服務費12,000元，現租賃合同無效，要求被告退還企業登記服務費12,000元，被告則表示，該筆費用與本案租賃合同無關。本院認為，原告主張的該筆費用系雙方因股權轉讓而發生的費用，被告已將上海競堯餐飲有限公司的股權予以轉讓，目前上海競堯餐飲有限公司的股東仍未變更，原告的該項訴請與本案沒有關聯，本院不予支持。3、原告要求被告賠償房屋中介費27,500元。原告向法院提供了發票及傭金協議，被告對真實性沒有異議。本院認為該筆費用系因合同無效不能繼續履行造成的損失，根據雙方的過錯程度由被告賠償原告70%，計19,250元(27,500元×70%)。4、原告要求被告按每天7,364元的標準賠償原告自2014年12月18日起至房屋返還之日止的營業額損失，暫計算至2015年1月12日為184,100元。原告向本院提供了一組收銀機上打印的票據，證明其自2014年11月18日至2014年12月17日的營業額的總額，以此計算每天的營業額為7,364元，被告表示該組證據沒有相應的印鑒，原告自行打印，真實性不能確認。本院認為，該證據的真實性無法確認，原告的該項訴訟請求，本院不予支持。5、原告要求被告賠償備貨損失106,545元。原告提供送貨憑證及發票，被告表示很多送貨憑證的發票和收據都不正規，真實性無法確認，而且原告是自行停止營業，該筆損失應由原告自行承擔。本院認為，原告提供的送貨憑證及發票只能證明部分供貨的事實，不能證明上述貨物損壞的事實，且原告是自行停業，應該有足夠時間處理剩余的貨物，減少損失，故原告的該項訴請，本院不予支持。6、因停業造成的支付員工工資損失25,255元(自2014年12月18日至2014年12月31日)。原告提供了工資表、考勤表及付款憑證，被告否認其真實性。本院認為，原告僅提供上述證據，無相關的勞動合同予以印證，真實性無法采信，其該項訴請不予支持。7、員工解除勞動合同的賠償金28,000元。原告提供《離職協議書》一份，被告否認其真實性。本院認為，原告提供的上述證據，無勞動合同相印證，且原告對離職員工的姓名也無法提供，故本院不予采信，其該項訴請本院不予支持。8、員工宿舍提前退租而發生的違約金5,500元。原告提供了王起飛的押金收條，被告否認其真實性。本院認為，該份證據只是押金的收據，不能證明原告賠償員工提前退租的損失，故該份證據不予采信，原告的該項訴訟請求本院不予支持。

三、被告的反訴請求是否有事實和法律依據？1、原告是否應當向被告支付租金、物業管理費、房屋使用費？被告認為，原告自2013年12月20日起未再支付租金、物業管理費，應按合同約定的標準支付被告2013年12月20日起至被告實際返還房屋之日止的租金或房屋使用費、物業管理費。原告認為，被告將不具有產權證的房屋出租給原告，致租賃合同無效，過錯在被告，故原告不應該按租賃合同約定的租金標準支付被告租金，應參照周邊小吃店的租金標準(每月35,000元)支付被告房屋占用期間的房屋使用費。本院審理過程中，原告于2015年1月29日向本院提出對系爭房屋內的廚房設備及餐廳設備和不可拆除部分的裝修殘值進行評估，最終評估單位于2015年5月6日完成了所有評估工作。評估完成后，本院要求雙方及時辦理房屋交接手續，以免房屋空置損失擴大，但被告卻表示辦理房屋交接手續前，原告應當向被告付清2013年12月至今欠付的租金及物業管理費，同時要求保留以原告在系爭房屋內的裝修、物品充抵欠費的權利。本院認為，租賃合同確認無效后，原告應當及時將系爭房屋返還給被告，繼續使用房屋的，應當支付房屋使用費。原告仍然應當參照原租金標準支付被告房屋使用費。原告要求參照周邊小吃店的租金標準(每月35,000元)支付被告房屋使用費，缺乏依據，不予支持。物業管理費為合同約定的每天每平方米0.5元，按照原告使用的建筑面積277平方米計算，原告應支付的物業管理費為每月4,212元(0.5元×277×365÷12)。本案中，由于原、被告之間的租賃合同無效，故需要對無效合同造成的裝修損失、廚房設備及餐廳設備進行評估，評估期間(2015年1月29日至2015年5月6日期間)的房屋空置損失根據雙方的過錯程度，本院酌定由原告承擔一個月的房屋空置損失。評估結束后，因被告拒不辦理房屋交接手續，導致的房屋空置損失由被告自行承擔。據此，原告應當支付被告自2013年12月20日起至2015年2月28日止的房屋使用費815,401元(55,000元×9%2B60,500元×5%2B60,500元×12÷365×9)及物業管理費60,214元(4,212元×14%2B4,212元×12÷365×9)。2、原告是否應當承擔提前解約的違約責任？被告認為，原告自2013年12月20日起拖欠租金及物業管理費，又單方面提出解除租賃合同，構成違約，要求原告承擔提前解約的違約責任，即被告沒收原告的租賃保證金165,000元，原告根據合同約定另行支付被告100,000元補償款。原告認為，并非惡意拖欠被告租金、物業管理費，系因被告出租的房屋不具備房屋產權證；租賃合同無效，過錯責任不在原告。即使合同有效，違約責任也在被告。本院認為，對于合同的無效，雙方均有過錯責任，故本院對被告將責任完全歸咎于原告，要求原告承擔違約責任，即沒收原告租賃保證金165,000元、要求原告另行支付被告100,000元補償款的訴請，不予支持。

綜上所述，本院認為，原、被告簽訂的《房屋租賃合同2》及《延平路XXX號商鋪租賃合同之補充條款》，因標的物違法應認定為無效合同。合同被判令無效后，原告應當將房屋返還給被告，被告也應當返還原告租賃保證金165,000元。根據無效合同的過錯責任，被告應賠償原告損失150,940.70元。原告應當支付被告房屋占用期間的房屋使用費815,401元及物業管理費60,214元。原、被告其余的訴訟請求，依據不足，本院均不予支持。據此，本院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十六條、第五十八條、第一百零九條，最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第九條的規定，判決如下：一、原告上海競堯餐飲有限公司與被告沈曉峰之間的《上海市房屋租賃合同》以及《延平路XXX號商鋪租賃合同之補充條款》為無效合同；二、被告沈曉峰應于本判決生效之日起十日內賠償原告上海競堯餐飲有限公司經濟損失150,940.70元；三、原告上海競堯餐飲有限公司其余的訴訟請求，本院不予支持；四、反訴被告上海競堯餐飲有限公司應于本判決生效之日起十日內支付反訴原告沈曉峰房屋使用費815,401元以及物業管理費60,214元(與原告上海競堯餐飲有限公司已付的租賃保證金165,000元折抵)；五、反訴原告沈曉峰其余的訴訟請求，本院不予支持。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。評估費35,000元，由原告上海競堯餐飲有限公司承擔10,500元，被告沈曉峰承擔24,500元。本訴案件受理費34,400元，由原告上海競堯餐飲有限公司承擔31,081元，被告沈曉峰承擔3,319元。反訴案件受理費6,860.20元，由反訴原告沈曉峰承擔582.20元，反訴被告上海競堯餐飲有限公司承擔6,278元。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判長  倪強

審判員  劉志宏

人民陪審員  梁聯瑞

二〇一六年三月十一日

書記員  黃青蘭