未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同相對(duì)無(wú)效，經(jīng)補(bǔ)正可以認(rèn)定為有效——趙軍輝訴浙江現(xiàn)代商貿(mào)物流發(fā)展有限公司房屋租賃合同糾紛案

本案要旨：依據(jù)合同法理論及相關(guān)立法精神，依法必須經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同，因違反標(biāo)的需確定、可能和合法的合同有效要件之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同相對(duì)無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)消防驗(yàn)收合格，租賃標(biāo)的物符合法律規(guī)定，無(wú)效合同經(jīng)過(guò)補(bǔ)正已變?yōu)橛行?，且效力具有溯及力，自合同成立時(shí)發(fā)生效力。

案號(hào)：（2011）浙杭民終字第114號(hào)

【案情】

　  上訴人（原告）：趙軍輝。

　  被上訴人（被告）：浙江現(xiàn)代商貿(mào)物流發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱現(xiàn)代公司）。

　  原告趙軍輝起訴稱，2009年11月4日其與被告簽訂營(yíng)業(yè)房租賃合同一份，合同約定由原告趙軍輝承租被告2號(hào)市場(chǎng)1樓2-1-130、198、199號(hào)３間營(yíng)業(yè)房，租賃期限一年，年租金36278元。該租賃合同約定原告趙軍輝與被告現(xiàn)代公司另行簽訂營(yíng)業(yè)房管理合同一份，管理合同約定，原告趙軍輝另行支付被告現(xiàn)代公司消費(fèi)者權(quán)益保證金5000元及綜合費(fèi)24100元。該合同約定被告現(xiàn)代公司負(fù)責(zé)市場(chǎng)的物業(yè)管理，包括公共水、電、消防、安全、衛(wèi)生等設(shè)施的提供和服務(wù)。合同簽訂后，原告趙軍輝即對(duì)所承租的營(yíng)業(yè)房進(jìn)行了裝修準(zhǔn)備營(yíng)業(yè)。但在此過(guò)程中，原告趙軍輝發(fā)現(xiàn)被告現(xiàn)代公司市場(chǎng)至今未取得房屋所有權(quán)證亦未通過(guò)消防驗(yàn)收，市場(chǎng)一直處于施工狀態(tài)，道路及環(huán)境衛(wèi)生情況完全無(wú)法滿足經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)需要。以上事實(shí)導(dǎo)致原告趙軍輝至今無(wú)法正常營(yíng)業(yè)，且市場(chǎng)及本案所涉營(yíng)業(yè)房未經(jīng)消防驗(yàn)收即出租給原告趙軍輝作為營(yíng)業(yè)房使用，亦違反我國(guó)消防法的強(qiáng)制性規(guī)定。為維護(hù)自身合法權(quán)益，原告趙軍輝提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)原被告于2009年11月4日簽訂的營(yíng)業(yè)房租賃合同及其從合同即營(yíng)業(yè)房管理合同都無(wú)效。

　  被告現(xiàn)代公司答辯稱，本案雙方合同合法有效，且已經(jīng)履行完畢。市場(chǎng)房屋通過(guò)消防驗(yàn)收有一個(gè)過(guò)程，房屋實(shí)際上是符合消防要求的，現(xiàn)在2號(hào)市場(chǎng)已經(jīng)通過(guò)消防驗(yàn)收合格，不存在違法的問(wèn)題。請(qǐng)求駁回原告趙軍輝的訴訟請(qǐng)求。

　  【審判】

　  浙江省杭州市余杭區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：原告趙軍輝、被告現(xiàn)代公司于2009年11月4日簽訂營(yíng)業(yè)房租賃合同一份，合同約定由原告趙軍輝承租被告位于杭州農(nóng)副產(chǎn)品物流中心的副食品市場(chǎng)的2號(hào)市場(chǎng)1樓2-1-130、198、199號(hào)３間營(yíng)業(yè)房，租賃期限一年，時(shí)間自所在市場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)當(dāng)天起計(jì)算，年租金36278元。合同還約定了其他事項(xiàng)。同時(shí)，根據(jù)該租賃合同的約定，原告趙軍輝與被告現(xiàn)代公司委托管理市場(chǎng)的浙江食品市場(chǎng)另行簽訂營(yíng)業(yè)房管理合同一份。合同簽訂當(dāng)天，原告趙軍輝支付租金及其他費(fèi)用。2009年12月份，原告趙軍輝對(duì)所承租的營(yíng)業(yè)房進(jìn)行了裝修。合同期屆滿后，雙方未再續(xù)簽租賃合同。

　  另查明，被告現(xiàn)代公司開(kāi)辦的副食品交易市場(chǎng)2號(hào)市場(chǎng)于2009年12月28日正式開(kāi)業(yè)，該市場(chǎng)建設(shè)工程經(jīng)杭州市公安消防局進(jìn)行消防驗(yàn)收，杭州市公安消防局于2011年10月8日向被告出具了工程消防驗(yàn)收合格的意見(jiàn)書(shū)。

　  綜上，原、被告之間的房屋租賃合同系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且合同租賃期限已屆滿。現(xiàn)原告趙軍輝以被告開(kāi)辦市場(chǎng)的建設(shè)工程未經(jīng)消防驗(yàn)收，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定為由，要求認(rèn)定雙方租賃合同及管理合同均無(wú)效。但被告2號(hào)市場(chǎng)的建設(shè)工程在本案法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)消防驗(yàn)收合格，且原被告之間的租賃合同已經(jīng)屆滿，原告趙軍輝主張租賃合同無(wú)效已沒(méi)有必要。據(jù)此，判決：駁回原告趙軍輝趙軍輝的訴訟請(qǐng)求。

　  宣判后，原告趙軍輝不服一審判決，提起上訴。

　  浙江省杭州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原審法院根據(jù)現(xiàn)代公司提交的杭州市公安消防局建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)（杭公消2011第0262號(hào)），作出現(xiàn)代公司開(kāi)辦的副食品交易市場(chǎng)2號(hào)市場(chǎng)已于2011年10月8日經(jīng)消防驗(yàn)收合格的事實(shí)認(rèn)定，符合證據(jù)所反映出的客觀情況，故對(duì)趙軍輝針對(duì)事實(shí)認(rèn)定提出的上訴理由不予支持。原審法院鑒于現(xiàn)代公司的上述工程項(xiàng)目在本案一審法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)消防驗(yàn)收合格，且雙方之間的租賃合同也已經(jīng)實(shí)際履行，故認(rèn)定趙軍輝與現(xiàn)代公司之間的租賃合同有效，并無(wú)不妥，故二審法院亦不支持趙軍輝針對(duì)合同效力提出的上訴請(qǐng)求。最終判決:駁回上訴，維持原判。