以將來確定可發生之事作為解除租賃條件的視為對租賃期限作出了明確約定——嚴某與李某等房屋租賃糾紛上訴案

本案要旨：不定期租賃制度的設立，系為了避免租賃關系處于不確定狀態，導致當事人利益受損，從而賦予合同當事人以隨時解除權。在審判實踐中，當合同雙方當事人以未來確定可發生的事實作為租賃關系解除的條件時，應視作雙方對租賃期限給予了明確約定。

嚴某與李某房屋租賃合同糾紛一案二審民事判決書

上海市第一中級人民法院

民事判決書

（2013）滬一中民二（民）終字第249號

上訴人（原審被告）嚴某。

委托代理人陳某，上海陳某律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）李某。

被上訴人（原審原告）趙某。

被上訴人（原審原告）章某。

法定代理人趙某（系被上訴人章某之母），年籍同上。

上訴人嚴某因房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市徐匯區人民法院（2012）徐民四(民)初字第3004號民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年1月9日受理后，依法組成合議庭于2013年1月15日公開開庭審理了本案。上訴人嚴某及其委托代理人陳某，被上訴人李某、趙某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審法院查明，上海市徐匯區某路某號房屋（以下簡稱系爭房屋）系國有性質的非居住營業用房，承租人為案外人章建華。李某為章建華之母，章建華與趙某系夫妻關系，兩人婚后育有一女章某。2005年6月16日，章建華與嚴某簽訂《經營承包協議書》一份，約定由嚴某經營系爭房屋。后雙方發生糾紛提前終止該協議，并經法院調解，達成調解協議，由章建華歸還嚴某借款人民幣400,000元（以下幣種相同）并補償嚴某50,000元。但章建華一直未履行調解協議的內容。

2011年8月,李某與嚴某簽訂《協議》約定，某路某號房主李某同意嚴某在上述房屋中經營，直到章建華回來，還清嚴某債務為止。嚴某在章建華回來之前每月先墊付5,000元給李某，章建華回來后一起結算。協議簽訂后，嚴某按約支付至2012年4月底。

2012年7月，李某、趙某、章某訴至原審法院稱，2005年嚴某與李某之子章建華簽訂承包經營協議，為期四年，約定由嚴某經營章建華提供的系爭房屋。后雙方發生糾紛，協議提前終止。章建華欠嚴某45萬元至今未付。嚴某以討債為名占用系爭房屋，致使李某、趙某、章某長期外面借住，有家難回。故請求判令：1.嚴某遷出系爭房屋；2.嚴某賠償李某、趙某、章某經濟損失580,000元。

嚴某辯稱，不同意李某、趙某、章某的訴訟請求。趙某不是系爭房屋同住人，不具備主體資格。2011年8月李某與嚴某達成協議，房屋由嚴某暫時使用并每月支付5,000元，等到章建華回來后還清款項一并歸還，故李某、趙某、章某的訴訟請求缺乏依據。

原審法院認為，李某與嚴某就租賃系爭房屋簽訂的《協議》，系簽訂雙方當事人的真實意思表示，內容與法不悖，應為有效，雙方均應恪守。由于協議對租賃期限約定為“直到章建華回來，還清嚴某債務為止”，該約定并不明確，故雙方的租賃關系為不定期租賃關系。李某有權隨時主張解除合同并要求嚴某支付至實際遷出之日的房屋使用費。鑒于本案系爭房屋為國有非居住營業用房，且趙某戶口不在系爭房屋內，章某尚屬未成年人，且《協議》系李某與嚴某簽訂，故嚴某應向李某支付房屋使用費，至于李某、趙某、章某及承租人關于系爭房屋的租賃事宜，可自行解決。另外，李某、趙某、章某主張嚴某自2009年6月起使用系爭房屋，因其未提供相應證據證明，故對李某、趙某、章某的該項主張不予支持。嚴某辯稱其自2011年8月開始使用系爭房屋，并支付房款至2012年4月底，李某、趙某、章某對此表示不知道，原審根據證據規則采信嚴某的辯稱意見。

原審法院審理后，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第二百三十二條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第八條的規定，于2012年11月30日作出判決：一、嚴某于判決生效之日起十日內遷出上海市徐匯區某路某號房屋；二、嚴某于判決生效之日起十日內支付李某房屋使用費（房屋使用費按照每月人民幣5,000元為標準，自2012年5月1日起支付至實際遷出之日止）。案件受理費人民幣4,840元，由李某、趙某、章某負擔4,548元，由嚴某負擔292元。負有給付金錢義務的當事人如未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

原審法院判決后，嚴某不服，上訴于本院稱，章建華與李某存在惡意串通，其系為了拒絕償還上訴人的債務而惡意提前解除租賃合同。本案雙方訂立的協議是附條件的租賃關系，在章建華沒有回來還清上訴人債務之前，被上訴人提前收回系爭房屋的條件尚未成就，故請求二審法院撤銷原判，改判駁回被上訴人的原審訴請。

被上訴人李某、趙某、章某辯稱，上訴人與章建華之間的債務糾紛與被上訴人無關，原審查明事實清楚，適用法律正確，請求二審駁回上訴，維持原判。

經本院審理查明，原審法院查明事實無誤，本院依法予以確認。

本院認為，上訴人與被上訴人李某就系爭房屋簽訂的《協議》，系雙方當事人真實意思表示，合法有效。本案的爭議焦點是雙方就系爭房屋是否成立不定期租賃關系。不定期租賃是指出租人與承租人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，且雙方對此未能達成補充協議，又不能依照合同有關條款或者交易習慣加以確定的，是為不定期租賃關系，雙方當事人可以隨時解除合同。

而本案中，上訴人與被上訴人雖然在《協議》中未明確約定租賃期限，但約定上訴人在系爭房屋中經營“直到章建華回來，還清嚴某債務為止”。結合另案上訴人對章建華的債權，探究本案雙方當事人之真意，雙方系約定以租賃的形式，將房租抵扣章建華對上訴人所負的債務，待租金完全抵銷上述債務之時，租賃關系自然終止。可見，《協議》中“直到章建華回來，還清嚴某債務為止”的表述即是雙方對租賃期限的約定，該約定的期限是將來確定能夠發生的事實，亦可視作附終期的租賃關系。而不定期租賃制度的設立，系為了避免租賃關系處于不確定狀態，將使當事人的利益受損，從而賦予合同當事人以隨時解除權，但本案的租賃關系并非沒有對租期的約定，當租金足以抵銷案外人的債務之時，租賃關系即告解除，不會因此致被上訴人的權益受到損害。故此，本院認為雙方當事人之間并不成立不定期租賃關系。

由于系爭房屋為國有非居住營業用房，雙方在庭審中也一致確認《協議》中約定的上訴人每月墊付被上訴人李某5,000元系讓其在外居住的費用，上訴人與章建華于2005年簽訂的《經營承包協議書》中就系爭房屋約定的租金也遠超該數額，故本院認為該5,000元并非上訴人租借系爭房屋的租金，也就是說，雙方對本次租賃的租金并沒有約定，事后也未能協商一致。雖然被上訴人主張上訴人自2009年6月就開始使用系爭房屋，但未能提供證據加以證明，故在此情況下，被上訴人尚無法證明系爭房屋的租金已足額抵銷了上訴人對章建華的債權，其以此提出解除租賃關系并要求上訴人遷出系爭房屋的訴請，缺乏相應的事實依據，本院無法支持，雙方應繼續履行租賃合同。被上訴人可在約定的期限條件滿足時，并取得相關證據后，再行主張。在雙方租賃關系存續期間，上訴人也理應按照雙方約定，繼續每月支付被上訴人李某在外居住費用5,000元。

綜上所述，原審法院認定本案為不定期租賃關系，并據此支持了被上訴人的原審訴請，系未能正確理解當事人之間的真實合意，本院依法予以糾正。上訴人嚴某的上訴請求，具有事實依據，本院予以支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第四十六條、第六十條第一款、第六十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規定，判決如下：

一、撤銷上海市徐匯區人民法院（2012）徐民四(民)初字第3004號民事判決；

二、駁回被上訴人李某、趙某、章某的原審訴訟請求。

一審案件受理費人民幣4,840元，二審案件受理費人民幣80元，均由被上訴人李某、趙某、章某負擔。

本判決為終審判決。

審判長  孔美君

審判員  鄭衛青

代理審判員  楊斯空

二○一三年四月八日

書記員  趙櫻