因出租人原因解除房屋租賃合同的，形成附合的裝飾裝修添附物殘值賠償仍應以現實添附物殘值價值賠償承租人——成都優高投資有限公司訴成都大業國際投資股份有限公司、成都大業物業管理有限責任公司房屋租賃合同糾紛案

本案要旨：出租人違反先合同義務，租賃合同仍有有效空間，出租人因締約過失不能繼續履行合同義務，承租人主張承擔合同違約責任的，應予支持。因出租人原因解除房屋租賃合同后，其形成附合的裝飾裝修添附物殘值賠償，仍然應當適用合同相對性原則，以現實添附物殘值價值賠償承租人，無論該裝飾裝修是否為次承租人添附。

成都優高投資有限公司、成都大業國際投資股份公司因房屋租賃合同糾紛二審民事判決書

四川省高級人民法院

民事判決書

（2014）川民終字第555號

上訴人（原審原告）成都優高投資有限公司，住所地四川省成都市錦江區總府街18號。

法定代表人陳菀，董事長。

委托代理人黃媛（一般授權），四川康維律師事務所律師。

委托代理人周游（一般授權），四川康維律師事務所律師。

上訴人（原審被告）成都大業國際投資股份公司，住所地四川省成都市錦江區大業路39號。

法定代表人周建，董事長。

委托代理人吳磊（特別授權），四川中川大眾律師事務所律師。

委托代理人賀莉莉（一般授權），北京金城同達（成都）律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）成都大業物業管理有限責任公司，住所地四川省成都市錦江區大業路39號。

法定代表人周建，總經理。

委托代理人辜正華（一般授權）。

委托代理人吳磊（一般授權），四川中川大眾律師事務所律師。

上訴人成都優高投資有限公司（以下簡稱優高公司）、上訴人成都大業國際投資股份公司（以下簡稱大業投資公司）因房屋租賃合同糾紛一案，不服四川省成都市中級人民法院（2013）成民初字第37號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年7月28日受理后，依法組成合議庭于2014年8月27日、2014年10月14日公開開庭進行了審理。上訴人優高公司的委托代理人黃媛、周游，上訴人大業投資公司的委托代理人吳磊和賀莉莉，被上訴人成都大業物業管理有限責任公司（以下簡稱大業物管公司）的委托代理人辜正華到庭參加訴訟。訴訟中各方當事人均申請庭外和解，因和解未果，和解期間依法不計入審理期限。本案現已審理終結。

優高公司于2012年12月5日提起本案一審訴訟，請求：1.解除與大業投資公司、大業物管公司簽訂的《房屋租賃合同》及《房屋租賃合同補充協議》；2.大業投資公司、大業物管公司退還履約保證金1500000元；3.大業投資公司、大業物管公司支付優高公司根本違約金18448000元；4.大業投資公司、大業物管公司賠償優高公司各項損失16000000元（具體以鑒定金額為準）；5.訴訟費由大業投資公司、大業物管公司承擔。

原審查明：2009年4月1日，優高公司作為承租方與出租方大業投資公司、物管方大業物管公司簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：一、大業投資公司將坐落于成都市錦江區大業路39號大業大廈地下一層至地上五層的全部面積出租給優高公司使用；租賃年限為十八年，自裝修期滿之日起，至屆滿十八年（216個月）的對應日止。二、租費（包括支付大業投資公司的租金及支付大業物管公司的物業管理、設施使用費）標準：2009年11月5日起至2012年11月5日止，每年年租費為稅前人民幣900萬元整；2012年11月5日起至2014年11月5日止，每年年租費為稅前人民幣945萬元整；雙方還約定了從2014年11月5日至2027年11月5日期間的分段租金。優高公司應于合同生效之日向大業投資公司支付首期兩個月的房屋租費，合計人民幣150萬元整，作為本合同履約保證金；該保證金在合同租賃期滿后3日內退還優高公司（不計利息）。若因優高公司原因導致合同不能履行或提前解除，該保證金不予退還。三、若因大業投資公司、大業物管公司違反合同約定的相關義務和承諾，導致優高公司無法繼續使用出租房屋或對優高公司正常經營活動造成嚴重影響和妨害，優高公司有權停止支付租費，若該情形累計持續超過一個月，視為根本違約，根本違約金數額按該違約行為發生時剩余租期內應付租費總額的10%計收。且優高公司有權單方解除合同，并要求大業投資公司和大業物管公司承擔違約責任。四、任何一方根本違約時，若按約定支付的根本違約金不足補償對方的經濟損失的，還應補足賠償因此給對方造成的經濟損失。五、若大業投資公司單方提前解除或終止本合同，應賠償優高公司因此造成的經濟損失，本合同項下優高公司經濟損失包括但不限于優高公司的直接損失（包括租金投入、設計及裝修費用投入、審批費用投入等）、可得利益損失、優高公司賠償經營戶的損失以及優高公司因主張權利而支出的其他直接費用等。六、大業投資公司在合同中承諾：在本合同有效期內，若租賃標的（或包括租賃標的在內的整體建筑物）發生任何抵押、轉讓、繼承、贈與及類似情形，大業投資公司均應向相關方面告知租賃標的已按本合同約定出租的事實，并確保本合同的履行不因該抵押、轉讓、繼承、贈與等情形而受到任何影響，促成新的產權人與優高公司繼續履行本合同的各項權利義務。大業投資公司無需向優高公司告知、披露租賃標的（或包括租賃標的在內的整體建筑物）的抵押情況。但大業投資公司在租賃標的（或包括租賃標的在內的整體建筑物）發生轉讓、繼承、贈與前，應提前三個月書面通知優高公司。

2009年9月28日，大業投資公司、大業物管公司、優高公司簽訂了《房屋租賃合同補充協議》，對上述合同就裝修期、首期租費標準等內容作了補充修改。

租賃合同成立后，大業投資公司按合同約定于2009年5月30日前向優高公司交付了租賃標的。優高公司接受房屋后，對案涉房屋進行了施工、裝修，自用了部分樓層，其余部分由優高公司轉租給了第三方。優高公司在合同履行之初，向大業投資公司支付了合同約定的履約保證金及2010年第一、二季度（即2010年6月20日之前的）租費合計600萬元整。此后，雙方就支付租金事宜進行過函件往來，協商未果。后大業投資公司與大業物管公司以優高公司逾期支付租金為由提起訴訟，四川省成都市中級人民法院作出（2011）成民初字第145號民事判決，判決案涉《房屋租賃合同》于2011年1月24日解除，優高公司支付大業投資公司、大業物管公司所欠租金647.3萬元及違約金（違約金以每次違約的金額為基數分段計算）。優高公司不服，向四川省高級人民法院提起上訴，四川省高級人民法院于2012年8月30日作出（2012）川民終字第337號民事判決，撤銷（2011）成民初字第145號民事判決，改判優高公司向大業投資公司、大業物管公司支付所欠租金647.3萬元。

2012年9月17日起，大業投資公司、大業物管公司、優高公司就欠付租金及簽訂案涉房屋后續租賃合同事宜進行了函件往來協商，但協商未果。

優高公司于2012年11月23日向案外人中國農業銀行股份有限公司成都經濟技術開發區支行（以下簡稱農行成都經開支行）、交通銀行股份有限公司四川省分行（以下簡稱交行省分行）、中國建設銀行股份有限公司成都第七支行（以下簡稱建行成都七支行）分別公證送達了《洽商函》，請對方見面洽商，達成繼續租賃的新協議。并于2012年11月29日公證向大業投資公司、大業物管公司送達了《解除合同通知書》，通知解除《房屋租賃合同》及《房屋租賃合同補充協議》。

2013年4月17日，成都大業（集團）有限責任公司債權人委員會主席單位與建行成都七支行聯合發布《公告》，告知大業路39號大業大廈已經拍賣并成交，請相關房產使用單位辦理有關房產后續租賃等事宜，2013年6月6日，案外人成都同瑞資產管理有限公司在報紙上刊登《公告》，要求優高公司與新業主（即建行成都七支行等）或新業主委托人聯系，辦理房屋資產移交后的后續租賃事宜，并通知其繳納尚欠的房屋占用費，并于2013年7月22日再次發出《公告》。

原審另查明：2008年12月3日，因其他案件原審法院對涉案房屋進行查封；2011年1月24日，原審法院將案涉房屋整體抵償給建行成都七支行等12家債權人以清結大業投資公司的債務；2013年4月，優高公司單方委托四川京都君益工程造價咨詢事務所有限公司（以下簡稱京都君益造價公司）就大業大廈一至五樓裝飾裝修工程出具竣工結算審核報告，審核結果為該工程結算送審造價為22445410.85元，審定造價為12012623元；優高公司與四川典章律師事務所簽訂《委托代理合同》，約定典章律師事務所為優高公司代理其與大業投資公司、大業物管公司房屋租賃糾紛一案，代理費為18萬元。2012年11月9日，優高公司向典章律師事務所支付了18萬元；成都市公證處（2103）成證內經字第28434號《公證書》載明：2013年8月8日，屈臣氏、鄉村基位于大業路39號大樓負一樓，并對鋪面使用現狀進行了照相。

原審庭審中，大業投資公司及大業物管公司對優高公司起訴解除案涉《房屋租賃合同》及《房屋租賃合同補充協議》的請求不持異議，并明確表示同意解除合同。

原審認為，優高公司起訴主張解除案涉《房屋租賃合同》及《房屋租賃合同補充協議》，大業投資公司及大業物管公司在本案審理過程中亦同意解除該合同，故對優高公司的該項訴訟請求予以支持。

對于大業投資公司和大業物管公司是否應當退還優高公司履約保證金問題。案涉《房屋租賃合同》約定150萬元履約保證金在合同租賃期滿后3日內退還優高公司，若因優高公司原因導致合同不能履行或提前解除，該履約保證金不予退還。根據本案查明的事實，雙方當事人對解除合同均不持異議，但大業投資公司及大業物管公司均無證據證明該合同的解除是由于優高公司的原因造成，故本案不符合不予退還履約保證金的合同約定條件。大業投資公司及大業物管公司辯稱不應退還履約保證金的理由不能成立。對優高公司起訴主張大業投資公司退還其履約保證金150萬元的請求予以支持。

對于優高公司訴請的根本違約金問題。優高公司起訴主張大業投資公司及大業物管公司支付根本違約金的理由是，大業投資公司及大業物管公司在簽訂《房屋租賃合同》時惡意隱瞞了案涉房屋已經被抵押、查封的事實，優高公司承租該房屋存在巨大的商業風險。對此，優高公司并無證據證明其主張；并且案涉租賃標的物為地下一層至地上五層，面積較大，租期較長，優高公司作為承租人，其在簽訂合同時應對案涉租賃標的物的相關情況進行調查了解，即優高公司應當知道案涉房屋是否存在抵押、查封的事實；同時，案涉房屋被抵押、查封并不影響優高公司依據《房屋租賃合同》行使其合法權利，且截止本案審理時，優高公司仍占有使用案涉房屋。另外，案涉房屋整體抵償給建行成都七支行等12家債權人后，雙方多次就相關事宜進行過往來函件，成都大業（集團）有限責任公司債權人委員會主席單位亦與相關債權人聯合發布《公告》，告知案涉物業已經拍賣的事實，并請相關房產使用單位辦理有關房產后續租賃等事宜，即大業投資公司履行了促成新的產權人與優高公司繼續履行租賃合同的義務。故優高公司主張大業投資公司及大業物管公司根本違約與本案查明的事實不符而不能成立。

對于是否應當賠償優高公司相關損失問題。根據《房屋租賃合同》約定的內容，大業投資公司應賠償優高公司直接損失、可得利益損失、因主張權利而支出的其他直接費用的前提是大業投資公司單方提前解除或終止本合同。故優高公司在本案中主張大業投資公司及大業物管公司賠償其損失與合同約定不符。并且，優高公司亦無有效證據證明其實際損失，故對其要求大業投資公司及大業物管公司賠償損失的主張，不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第一款、第九十七條、第二百二十九條、最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十四條第一款、第一百四十八條第一款、第二款、第三款之規定，作出判決：一、優高公司與大業投資公司、大業物管公司于2009年4月1日簽訂的《房屋租賃合同》及各方于2009年9月28日簽訂的《房屋租賃合同補充協議》解除；二、大業投資公司于判決生效之日起10日內退還優高公司履約保證金1500000元；三、駁回優高公司的其他訴訟請求。

優高公司上訴認為：一、優高公司系因大業投資公司、大業物管公司的根本違約導致合同無法繼續履行而依據法律規定和合同約定行使解除權，并非與大業投資公司、大業物管公司協議解除合同，優高公司、大業投資公司、大業物管公司從未就解除合同事宜進行過協商。一審認定雙方協商解除合同，適用《中華人民共和國合同法》第九十三條第一款錯誤。案涉《房屋租賃合同》簽訂之前大業投資公司已將該出租房屋進行抵押，且已被一審法院查封，大業投資公司和大業物管公司均未將此情況告知優高公司，后因抵押權人行使抵押權導致無法繼續履行《房屋租賃合同》，致使優高公司的合同目的無法實現，大業投資公司和大業物管公司的行為已構成根本性違約，致使《房屋租賃合同》第8.3.2條約定的解除條件成，優高公司據此行使合同解除權。二、一審認定“優高公司主張大業投資公司及大業物管公司根本違約的理由不能成立”是錯誤的。四川省高級人民法院（2012）川民終字第337號民事判決對大業投資公司、大業物管公司是否隱瞞案涉房屋已被抵押、查封的事實已經作出明確認定，且該終審判決書已經發生法律效力。根據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第九條“已為人民法院發生法律效力的裁判所確認的事實當事人無需舉證”的規定，應當認定大業投資公司、大業物管公司隱瞞案涉房屋已被抵押、查封的事實導致租賃合同不能繼續履行，其根本違約的事實成立。一審推定優高公司應當知道承租房屋被抵押、查封，與法律規定不符。三、一審認定“案涉房屋被抵押、查封并不影響優高公司依據《房屋租賃合同》行使其合法權利”錯誤。最高人民法院《關于適用﹤中華人民共和國擔保法﹥若干問題的解釋》第六十六條明確規定“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力”。最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條明確規定“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。由于案涉房屋在出租給優高公司前已經被抵押、查封，根據上述司法解釋的規定，優高公司已經無法依據《房屋租賃合同》向案涉房屋的受讓人主張合同權利。因此，優高公司的合同目的無法實現。四、一審認定“優高公司仍占有使用案涉房屋”、“大業投資公司履行了促成新的產權人與優高公司繼續履行租賃合同的義務”等與事實嚴重不符。根據四川省高級人民法院（2012）川民終字第337號判決認定的事實：“優高公司提交的2010年3月9日農行經開區支行的《通知函》以及2010年3月22日交行省分行函表明抵押權人為實現抵押權已明確要求優高公司停止租賃”。2012年9月優高公司發函給大業投資公司、大業物管公司要求其促成各方會面商談交接和續租事宜，也遭到大業投資公司、大業物管公司的拒絕。在《房屋租賃合同》已無繼續履行可能的情況下，優高公司被迫于2012年11月29日依據法律規定和合同約定發函解除合同。自此以后，優高公司除處理一些善后事宜以外，并未在案涉房產內進行經營活動。2013年，新的產權人接手該房屋后，強行將優高公司原辦公室關閉，并于2013年4月1日發函給各次承租人明確表示該房產產生的收益全部歸其所有，要求各單位停止向優高公司支付任何費用。優高公司事實上已無占有使用該租賃房產的可能性，大業投資公司和大業物管公司未采取任何措施促成新的產權人與優高公司繼續履行租賃合同。五、大業投資公司及大業物管公司的違約行為已給優高公司造成了重大損失，無論依據法律規定還是合同約定，大業投資公司、大業物管公司均應承擔損失賠償責任。優高公司在簽訂租賃合同時本以為租賃期限長達18年，在此期間內會產生數千萬元的收益，然而因大業投資公司、大業物管公司的違約行為，致使優高公司僅僅使用不到3年時間即被迫撤場，不僅數千萬元的預期收益化為泡影，巨額投資的裝修也被新的產權人拆除，還面臨多起訴訟，優高公司的巨大損失是客觀存在的。優高公司提供了京都君益造價公司《關于大業大廈一至五樓裝飾裝修工程竣工結算審核報告》，該報告審計結算12012623元，因審計單位資質和條件限制，該審計結算中不包含原舊裝修拆除、消防、空調、前后路面、弱電項目、電梯井內的鋼結構、室外砼基礎以及二樓裝修等。為此，優高公司提供了相關工程項目的合同等，上述證據已能充分證明優高公司投入裝飾裝修工程款為22445410.85元。另外，優高公司還提供了《委托代理合同》及支付憑證以證明實際支出的律師費用。根據《房屋租賃合同》第9.3條“任何一方根本違約時，若按規定支付的根本違約金不足補償對方的經濟損失的，還應補足賠償因此給對方造成的經濟損失；本合同項下乙方經濟損失包括但不限于乙方的直接損失、可得利益損失、乙方賠償經營房的損失、以及乙方因主張權利而支出的其他直接費用”的約定，大業投資公司、大業物管公司違反基本的誠實信用原則，將已被抵押、查封的房產出租給優高公司而未履行書面告知義務，致使優高公司簽訂租期長達18年的《房屋租賃合同》無法繼續履行，其應當承擔違約責任并賠償所造成的損失。故上訴請求：1.撤銷一審判決第三項；2.改判大業投資公司、大業物管公司共同向優高公司支付違約金18448000元并賠償損失22625410.85元（包括裝修費和律師費）；3.判決由大業投資公司、大業物管公司共同承擔本案一、二審訴訟費用（含案件受理費和保全費）。

大業投資公司、大業物管公司答辯認為：我方在出租房屋時向時優高公司交了房產證，該房產證上加蓋了我方鮮章，有明確的房屋抵押信息。優高公司在承租前知曉抵押事實，我方已盡到了通知義務。二、優高公司擅自解約是先行違約，其明知有抵押而自愿承租，故解約理由不成立。自2009年入住起，至本案一審，優高公司一直占用房屋，優高公司稱的權利受影響沒有事實依據。2010年還無新產權人，四川省高級人民法院（2012）川民終字第337號案判決繼續履行租賃合同。所以，優高公司的不安抗辯沒有依據。2012年11月優高公司單方解除合同后，新產權人才產生，證明該合同繼續履行的條件是存在的。案涉合同解除的原因是優高公司的諸多違約行為導致，而不是合同當事人協商一致。三、優高公司提出的所謂損失沒有依據，一審對此的認定正確。解除合同是因優高公司的嚴重違約，如果有損失，也依法應由優高公司自行承擔。故應當駁回優高公司的上訴請求。

大業投資公司上訴認為：優高公司單方面無故解約，按照《房屋租賃合同》的約定，大業投資公司不應向優高公司退還履約保證金。優高公司的權益根本未受到其訴稱的影響或侵害，截至一審時優高公司仍占用案涉房屋。在此情況下，《房屋租賃合同》本應繼續履行，但優高公司卻于2012年11月29日單方面通知解除了《房屋租賃合同》，其行為屬于優高公司單方違約。根據《房屋租賃合同》3.2條等約定，因優高公司原因而導致《房屋租賃合同》不能履行或提前解除的，其履約保證金150萬元不予退還。因此，一審判決大業投資公司退還優高公司150萬元履約保證金，屬于對案件基本事實認定錯誤及適法不當。故上訴請求：1.撤銷一審判決第二項，并駁回優高公司的全部訴訟請求；2.一、二審訴訟費用全部由優高公司承擔。

優高公司答辯認為：一、優高公司是在《房屋租賃合同》約定合同解除條件成就后發出解除合同通知。大業投資公司在簽訂《房屋租賃合同》時隱瞞了標的物已經被抵押、查封的重大事實，且在新的產權人出現時，沒有履行并實現合同約定義務和承諾，致使優高公司不能繼續使用租賃房屋，合同目的不能實現。因此，并非優高公司原因導致合同不能繼續履行。對于大業投資公司所稱在出租房屋時向優高公司提交的房產證上有房屋抵押信息，證明告知了優高公司房屋已抵押的事實。對此，已經發生法律效力的四川省高級人民法院（2012）川民終字第337號民事判決已經作出了認定，否定了大業投資公司的該主張。關于違約金問題，雙方在合同中約定的違約金計算方式是雙方真實意思表示，對雙方均有約束力。即使大業投資公司認為合同約定的違約金過高，也不應當支持其要求調整的請求。因違約金是否過高應以損失為限，大業投資公司無證據證明違約金過分高于優高公司的損失。事實上，優高公司的損失遠遠大于所主張的違約金和損失金額。綜上，大業投資公司主張的優高公司原因提前解除合同、不退還優高公司150萬元履約保證金，沒有事實依據和法律依據。請求依法予以駁回。

大業物管公司答辯認同大業投資公司的上訴意見。

本案爭議焦點：1.優高公司行使合同解除權的理由是否成立；2.大業投資公司、大業物管公司應否承擔違約責任，以及如何承擔違約責任；3.大業投資公司、大業物管公司應否賠償優高公司包括裝修費用、律師費在內的損失，若應當賠償，其損失是多少；4.大業投資公司是否應當退還優高公司履約保證金150萬元。

經審理查明，本院確認一審查明的案件基本事實。

另查明：

1.已經發生法律效力的本院（2012）川民終字第337號民事判決查實：2004年大業投資公司將案涉房屋抵押給建行成都七支行等數家單位。

2.本院于2012年8月30日作出的（2012）川民終字第337號民事判決認定：2010年3月9日農行成都經開支行向優高公司發出《通知函》、2010年3月22日交行省分行向優高公司發《函》，表明抵押權人為實現抵押權已明確要求優高公司停止租賃；優高公司依法行使不安抗辯權，逾期向大業投資公司支付租金不構成違約；大業投資公司以優高公司逾期交付租金解除《房屋租賃合同》及要求優高公司承擔違約責任的理由不成立，但優高公司應當支付使用租賃房屋（2010年6月20日至2011年1月24日）的租金647.3萬元。

3.2012年11月29日，優高公司通過公證送達的《解除合同通知書》內容為：“成都大業國際投資股份有限公司、成都大業物業管理有限責任公司：根據四川省高級人民法院（2012）川民終字第337號民事判決書，你二公司應當按照雙方于2009年4月1日簽訂的《房屋租賃合同》及《房屋租賃合同補充協議》的約定，達成新產權人和我公司簽訂繼續履約的協議，為此，我公司前期多次函告你二公司，要求促成順利辦理交接和促成與新的業主進行合同續簽等手續，但均遭拒絕。鑒于你二公司一再違反合同約定，構成根本違約，我公司不能實現合同目的。是故，2009年4月1日簽訂的《房屋租賃合同》及《房屋租賃合同補充協議》就故解除。本通知書為不可撤銷的通知書，一經送達立即生效。特此函告。”

4.2012年12月28日，四川公信拍賣有限責任公司《拍賣成交確認書》載明：買受人杜玉蓉、羅明娟于2012年12月28日在拍賣人舉行的20121228期資產拍賣會上，通過公開競價取得案涉房產。

5.2012年12月28日，杜玉蓉、羅明娟出具《委托書》，委托成都同瑞資產管理有限公司全權代為管理所購買的案涉房產，其委托書載明：“具體委托事項包括但不限于資產（房產及設施設備）清理、整治、交接、租賃（占用）關系處置、簽訂《房屋租賃合同》、業主權利主張、收取房產收益、房屋及設施設備維護、物業管理、整體打造、市場定位、招租、招商、營銷策劃，與相關單位和個人溝通、洽談、協商處理與資產管理有關的一切事宜。本委托書未能窮盡且為受托人辦理上述委托事項所必須之代理權限，應視為已經得到委托人之充分授權。”

6.2013年4月1日，杜玉蓉、羅明娟及大業大廈資產整治項目組聯合發出《告知函》，內容為：“依據四川省成都市中級人民法院民事裁定，成都大業（集團）有限責任公司債權委員會，委托四川公信拍賣有限責任公司對位于成都市錦江區大業路39號‘大業大廈’部分房產（主要包括大業大廈-3至5層及其他對應房屋等）及對應分攤的土地使用權（標的物）面向社會進行公開拍賣。買受人（杜玉蓉、羅明娟）參加該拍賣會并成功拍得該部分房產。根據《拍賣規則》的規定，拍賣買受人在付清全部拍賣成交價款后，即獲得上述房產的占有、使用、收益、處置等全部物權，成為該房產新的所有權人。為了維護各位與買受人之間的權益，特告知你們如下：一、買受人自2013年3月29日起已經是上述房產實質上的所有人，上述房產產生的收益全部歸買受人所有。二、成都優高投資有限公司使用和處分該部分（-1樓至5樓）房屋沒有合法依據，無權取得該部分房屋的收益。建議各使用單位暫停向成都優高投資有限公司支付任何費用。三、各使用單位，你們在2013年3月29日之前因使用房屋產生的糾紛及費用等，由你們自行解決和承擔。四、請各使用單位法定代表人或負責人在收到本函件3日內與我買受人或我買受人組建的‘大業大廈資產整治項目組’取得聯系，辦理房產交接和后續租賃等事宜。逾期未聯系的，資產整治項目組將對所涉房產進行清理。”

7.2013年6月25日，成都同瑞資產管理有限公司發出《特別公告》，內容為：“2012年12月28日，買受人杜玉蓉、羅明娟通過公開拍賣，取得了位于成都市大業路39號‘大業大廈’-1層至5層及相關房產的所有權。該所有權的取得，有四川省成都市中級人民法院（2008）成執字第1652-9號等28份《民事裁定書》、四川公信拍賣有限責任公司相關拍賣公告、成都大業（集團）有限責任公司債權人委員會發布的《公告》、拍賣成交確認書、拍賣全款付清確認書、報紙公告等相關證據加以佐證。大業投資公司將大業大廈-1層至5層房屋出租給優高公司之前，該房屋已經設定抵押權，且因發生債務糾紛該房屋已被人民法院查封。其后，四川省成都市中級人民法院依法對該抵押房屋進行處置，于2011年1月24日作出民事裁定，將該房屋抵押給建行成都七支行等債權人。建行成都七支行等債權人依據法院裁定取得該房屋所有權后，委托四川公信拍賣有限責任公司予以公開拍賣該房產。根據《中華人民共和國物權法》第190條、最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條、最高人民法院《關于適用﹤中華人民共和國擔保法﹥若干問題的解釋》第六十六條之規定，大業投資公司與優高公司之間在房屋已設定抵押權且被人民法院查封后簽訂的《房屋租賃合同》，對房屋受讓人不具有約束力。并且，迄今為止，優高公司未向房屋受讓人、權利人支付任何房屋占用費。因此，我公司受權利人杜玉蓉、羅明娟的委托，就大業大廈地下1層至地上5層房產相關權利事項進行申明：一、杜玉蓉、羅明娟作為大業商廈上述房屋的合法權利人，依法有權自行處置該房屋（包括但不限于出租、出售、抵押等），我方不受優高公司與大業投資公司簽訂房屋租賃合同之約束。二、優高公司與大業投資公司之間房屋租賃合同糾紛（包括四川省高級人民法院民事判決確定之權利義務），不影響我方行使房屋處分權利。三、權利人自始至今并未認可優高公司對大業大廈-1至5層房屋享有合法使用權或‘承租權’，該房屋的合法使用權須以權利人與相關使用人簽訂正式書面合同或相關法律文件為依據。”

8.2013年7月22日，成都同瑞資產管理有限公司發出《公告》，內容為：“大業大廈-3樓至5樓及樓上部分房屋實際使用戶：你（單位）正在使用的房屋即位于成都市錦江區大業路39號‘大業大廈’-3樓至上樓及樓上部分辦公用房（建筑面積合計約31448.346平方米），［詳見成都市房管局業務件號：權2375776、權2376187、權2376039、權2375812房屋登記簿］）已經過戶登記至建行成都七支行等13家產權人名下。2013年7月17日，我司接受產權人的委托，代為行使業主權利，針對被非法占用和沒有合法依據被他人實際使用的房屋，采取一切合法有效措施實際收回或控制房屋等其他一切相關事宜。請各相關單位及個人在2013年8月1日前，與我司大華大業項目整治組聯系（地址：大業大廈13FA，電話：028-61989887），辦理房屋交接及相關事宜。逾期未辦理，我司將采取一切合法、有效措施，清理、收回相關房屋，并追究相關人員的法律責任。”

9．京都君益造價公司系全省人民法院委托鑒定專業機構備選庫的備選司法鑒定機構，其司法鑒定專業為工程造價，資質等級為甲級。

10.2013年4月27日，京都君益造價公司作出的川京都工審（2013）104號《關于大業大廈一至五樓裝飾裝修工程竣工結算審核報告》載明的審核依據是：“1.施工合同電子版：《關于大業大廈一至五樓裝飾裝修工程總包的協議》；2.送審工程竣工結算書電子版（送審金額為22445410.85元）；3.2013年4月9日出具的竣工圖紙電子版；4.四川省《建設工程工程量清單計價規范》（GB50500-2008），四川省2009年《建設工程工程量清單計價定額》及相關配套文件；5.根據施工時間，三至五樓工程的材料價格采用2009年第10期的《成都市工程造價信息》中成都市價格及市場詢價，一樓辦公室工程的材料價格采用2010年第l0期《成都市工程造價信息》中成都市價格及市場詢價；6.現場實際情況。”其審核結果中載明：“經審核，該工程結算送審造價為22445410.85元，審定造價為12012623.00元，核減10432787.85元，核減率46%。主要審減情況：1.根據合同約定，我們按照四川省2009年《建設工程工程量清單計價定額》及配套文件組價部分綜合單價審減；2.根據合同約定和實際施工時間，材料價格進行了調整；3.工程量核減；4.因該工程未提供安全文明評分表，措施項目一中安全文明施工費率采用裝飾工程的基本費率；5.因該工程未提供施工單位規費證，規費率采用最低費率；6.送審結算中的弱電項目、電梯井道內的鋼結構、室外砼基礎，因未提供相應資料，故予以扣減。”

11.2009年4月9日，優高公司與深圳市金城藝裝飾設計工程有限公司簽訂《裝飾設計服務合同》，將大業大廈-1至5樓約12000平方米，外觀約1500平方米，總平面積1000平方米交由深圳市金城藝裝飾設計工程有限公司設計。設計具體內容為1.室內裝飾專業方案設計及詳細施工圖設計（含效果圖）；2.外觀方案及幕墻詳細施工圖（含計算書、效果圖）；3.相關設備專業方案及詳細施工圖（含水、強電、空調、消防等）。設計收費約定為80萬元。該設計合同還對付款方式、雙方責任、施工技術配合等其他相關事宜進行了約定。優高公司僅提供了分別于2009年4月14日、2009年9月11日向深圳市金城藝裝飾設計工程有限公司支付設計費各20萬元，共計40萬元。

12.優高公司于2009年8月2日與四川精成建設工程有限公司簽訂《關于大業大廈一至五樓裝飾裝修工程總包的協議》，工程內容為原舊裝修拆除、內外裝飾裝修（含設計）、土建改造、強弱電、消防、空調、鋼結構、外墻工程、前后路面等，合同暫定價款2300萬元（以實際竣工結算為準）。

本院認為：

關于優高公司行使合同解除權的理由是否成立問題。根據本案事實，由于大業投資公司早在2004年已將本案出租標的物抵押給建行成都七支行等數家單位，且2008年12月3日案涉房屋被司法查封。這些關于租賃標的物的重大事項均發生在2009年4月1日簽訂《房屋租賃合同》之前。本案訴訟中無證據證明出租人大業投資公司、大業物管公司在出租房屋（含大業物管公司的設施）時書面告知過承租人優高公司該出租房屋已經設立抵押和已被人民法院查封的情況。而房屋租賃合同中約定的卻是：“在本合同有效期內，若租賃標的（包括租賃標的在內的整體建筑物）發生任何抵押、轉讓、繼承、贈與及類似情形，甲方（出租人）均應向相關方面告知租賃標的已按本合同約定出租的事實，并確保本合同的履行不因該抵押、轉讓、繼承、贈與等情形而受到任何影響，促成新的產權人與乙方（承租人）繼續履行本合同的各項權利義務。”事實上，正是由于案涉出租房屋的事前抵押，導致拍賣轉讓出租房屋所有權的事實發生。根據最高人民法院《關于適用﹤中華人民共和國擔保法﹥若干問題的解釋》第六十六條明確規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力”，以及最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條明確規定“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的規定，先設定的抵押權依法可以對抗后設立的租賃權。案涉租賃標的物新的產權所有人明確表示拒絕優高公司對案涉租賃房屋的使用，其拒絕行為合法有據，優高公司不能繼續使用案涉租賃房屋的事實存在。

本院已經發生法律效力的（2012）川民終字第337號民事判決認定：大業投資公司、大業物管公司在簽訂本案《房屋租賃合同》時未將其出租標的物已經抵押、查封的事實告知優高公司，大業投資公司、大業物管公司主張優高公司知道抵押事實的抗辯理由不能成立；2010年3月，農行成都經開支行、交行省分行資產保全部相續發出《通知函》、《函》后，優高公司才知曉承租房屋已于出租前進行了抵押，遂依法行使不安抗辯權，拒絕交納房屋租金，其行為不構成違約。大業投資公司、大業物管公司不能證明已經書面告知優高公司其出租的案涉房屋是抵押、查封在先的房屋，且其在本案提出的抗辯不能對抗生效判決已經確認的事實，現因抵押在先而產生的新的產權人行使權利，致使優高公司簽訂《房屋租賃合同》的目的不能實現。故大業投資公司在簽訂《房屋租賃合同》前的抵押行為是導致無法繼續履行《房屋租賃合同》的根本原因，二者存在直接因果關系。由于新的產權人已經明確表示拒絕優高公司繼續使用案涉房屋。因此，大業投資公司、大業物管公司不能將租賃合同的標的物繼續交給優高公司承租使用，構成根本違約。

根據《房屋租賃合同》第8.3.2條對解除合同條件的約定：“因甲方（大業投資公司）、丙方（大業物管公司）違反本合同約定的相關義務和承諾（包括但不限于甲方、丙方承諾不得對乙方租賃房屋非正常停供水電），導致乙方（優高公司）無法繼續使用出租房屋或對乙方正常經營活動造成嚴重影響和妨害的；在發生本款約定情形時，乙方有權停止支付租費，直到甲方、丙方滿足本合同繼續履行的條件；若該情形累計持續超過一個月，乙方有權單方解除本合同，并要求甲方、丙方承擔合同約定的違約責任”，優高公司享有合同解除權的條件已經成就，優高公司有權依法定程序通知解除《房屋租賃合同》及《房屋租賃合同補充協議》，其法律依據是《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款：“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”同時，本案事實也符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項法定解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”。因此，優高公司解除《房屋租賃合同》的理由成立。根據《中華人民共和國合同法》第九十六條第一款“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力”的規定，優高公司于2012年11月29日向大業投資公司、大業物管公司公證送達了《解除合同通知書》，解除雙方租賃關系具有法律效力，雙方租賃房屋關系自2012年11月29日解除。原審認定本案當事人協商解除《房屋租賃合同》與事實不符，其適用《中華人民共和國合同法》第九十三條第一款不當，本院予以糾正。

大業投資公司、大業物管公司辯稱，《房屋租賃合同》約定的“促成”義務是在優高公司履行支付租金之后的后履行義務，由于優高公司沒有履行在先的租金付款義務，大業投資公司、大業物管公司有權向優高公司主張先履行抗辯權，且2012年11月29日優高公司單方通知解除合同時，大業投資公司“促成”義務的條件尚不成就。根據大業投資公司在《房屋租賃合同》中的承諾：“在本合同有效期內，若租賃標的（包括租賃標的在內的整體建筑物）發生任何抵押、轉讓、繼承、贈與及類似情形，大業投資公司均應向相關方面告知租賃標的已按本合同約定出租的事實，并確保本合同的履行不因該抵押、轉讓、繼承、贈與等情形而受到任何影響，促成新的產權人與優高公司繼續履行本合同的各項權利義務。”該承諾的前提是出租房屋發生“任何抵押、轉讓、繼承、贈與及類似情形”，因此，只要發生前述情形，其“促成”條件即成就。另一方面，（2012）川民終字第337號民事判決已經確認優高公司依法行使不安抗辯權，停止交付租金不構成違約，不應承擔違約責任。故大業投資公司、大業物管公司提出“先履行抗辯”的理由不能成立。

關于優高公司解除合同所發生的損失問題。案涉《房屋租賃合同》簽訂后，優高公司于2009年8月2日與四川精成建設工程有限公司簽訂的《關于大業大廈一至五樓裝飾裝修工程總包的協議》，對承租房屋進行裝飾裝修。2009年9月28日，優高公司（乙方）與大業投資公司（甲方）、大業物管公司（丙方）簽訂《房屋租賃合同補充協議》，約定：“甲方同意裝修期在原約定基礎上增加45天。即原租賃合同第2.2款修改為：‘裝修期自2009年5月30日交房日起計算滿200日止。裝修期內免租費。’”表明優高公司按原合同約定的裝修期間不能完成裝修工程的事實存在，大業投資公司、大業物管公司均予確認。故優高公司承租案涉房屋后進行了裝飾裝修的事實應予認定。

優高公司于2009年4月9日與深圳市金城藝裝飾設計工程有限公司簽訂《裝飾設計服務合同》，將承租房屋的裝飾裝修設計交與深圳市金城藝裝飾設計工程有限公司，雖然合同約定的設計費用為80萬元，但優高公司僅提供了共計40萬元的設計費用支付憑證，對余下的40萬元設計費用因無證據證明實際支付，優高公司應當承擔舉證不能的法律后果，故本院認定優高公司實際支付設計費為40萬元。

2013年4月27日，京都君益造價公司作出的《關于大業大廈一至五樓裝飾裝修工程竣工結算審核報告》，對優高公司的送審價款22445410.85元，審定為12012623.00元，核減10432787.85元，核減率46%。其審減原因是：1.根據合同約定，按照四川省2009年《建設工程工程量清單計價定額》及配套文件組價部分綜合單價審減；2.根據合同約定和實際施工時間，材料價格進行了調整；3.工程量核減；4.因該工程未提供安全文明評分表，措施項目一中安全文明施工費率采用裝飾工程的基本費率；5.因該工程未提供施工單位規費證，規費率采用最低費率；6.送審結算中的弱電項目、電梯井道內的鋼結構、室外砼基礎，因未提供相應資料，故予以扣減。京都君益造價公司系全省人民法院委托鑒定專業機構備選庫的入選鑒定機構，該機構接受優高公司的委托，根據當事人合同約定、工程量資料，以及相關計價規范，審減了送審金額的46%，其審核說明清楚，理由充分，本院予以確認。優高公司二審中補充提供其在裝修案涉房屋期間所發生的部分實際支出憑證，共計500多萬元，大業投資公司、大業物管公司質證認為系其與他人發生的經濟往來，一方面其真實性無法確認，另一方面也不能證明與本案糾紛之間的關聯性。由于《關于大業大廈一至五樓裝飾裝修工程竣工結算審核報告》系對工程造價的核算審核，優高公司對裝修工程的投入已經轉化為工程造價，故本院對優高公司提交的500多萬元裝修投入依據不再認證和采信。優高公司上訴主張該500多萬元應一并計入損失的理由不能成立，本院不予支持。

根據《房屋租賃合同》第9.3條第二款“若甲方（大業投資公司）單方提前解除合同或者終止本合同，應賠償乙方因此造成的經濟損失，本合同項下乙方經濟損失包括但不限于乙方的直接損失、可得利益損失、乙方賠償經營方的損失，以及乙方因主張權利而支出的其他直接費用，如律師費、鑒定費、評估費等”的約定，只有當發生大業投資公司單方解約的情形時，才應賠償對方因主張權利而支出聘請律師費用。故優高公司要求賠償聘請律師的費用，不符合合同約定，該項主張本院不予支持。

根據本案事實，雖然優高公司未能提供充分的實際支付裝飾裝修費用憑證，但退還的租賃房屋已經裝修添附的客觀事實存在，其裝修添附造價經京都君益造價公司審核，該審核意見應予采信。無論案涉租賃房屋發生的裝飾裝修添附是優高公司直接添附，或者是通過其他法律關系間接添附，在本案租賃合同解除后，其裝修添附價值連同租賃房屋一并由大業投資公司、大業物管公司接收，故應當向合同相對人承擔支付裝飾裝修添附物殘值價值的責任。即使存在該裝飾裝修的部分費用由次承租人支付，也是優高公司對次承租人的債務。就本案而言，根據租賃合同的相對性原則，合同解除后，房屋退還，其裝飾裝修添附物的殘值損失應當由相對方承擔。對于裝飾裝修殘值損失的具體金額，參照裝飾裝修費用在租賃期內攤銷完畢的裝飾裝修殘值平均損失計算原則，案涉房屋已經使用3年，其攤銷金額為2068770.50元［（造價12012623元＋設計費400000元）÷18年×3年］。故優高公司的裝飾裝修殘值損失為10343852.50元［造價12012623元＋設計費400000元-2068770.50元）］。

三、關于大業投資公司、大業物管公司應如何承擔違約責任問題。由于《房屋租賃合同》約定的租費為大業投資公司的房屋租金、大業物管公司的設施使用費和物業管理費，因其房屋出租前的抵押行為導致在新的產權人出現后，大業投資公司、大業物管公司不能繼續履行交付出租標的物的約定義務，構成根本性違約，應當承擔相應違約責任。

按照《房屋租賃合同》第9.2.2條的約定，導致優高公司無法繼續使用出租房屋或對優高公司正常經營活動造成嚴重影響和妨害，應當按照約定承擔剩余租期內應付租費總額的10%的根本違約金。合同約定租賃期限為18年，實際履行期間3年，按照合同約定計算的違約金為18448000元。大業投資公司、大業物管公司認為即使違約成立，其約定違約金也明顯過高。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法”、第二款“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”，以及最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高于造成的損失’”的規定，違約金的數額應當損失為基礎，不得過分高于違約所造成的損失。本案按照不超過損失的30%計算，其違約金為13447008.25元（10343852.50元×（1＋30%）］仍然遠遠低于約定的18448000元違約金金額。故大業投資公司、大業物管公司認為合同約定的違約金過高的理由成立，本院予以支持。

鑒于優高公司作為一個商法人在簽訂《房屋租賃合同》時，未能盡到對租賃標的物是否進行抵押、查封的必要審慎注意，簽訂長達18年的租賃合同，并進行巨額裝飾裝修投入，對其發生的損失因其疏忽大意，應當承擔一定責任。綜合本案大業投資公司、大業物管公司的違約情形、雙方約定違約金確實過高、裝飾裝修殘值計算準確性誤差、優高公司存在的疏忽大意等因素，本院認為大業投資公司、大業物管公司按前述裝飾裝修殘值損失的70%即7240696.75元承擔賠償責任后，不再承擔懲罰性違約責任。

四、關于大業投資公司是否應當退還優高公司履約保證金1500000元問題。根據《房屋租賃合同》第3.2條約定“保證金在本合同租賃期滿后三日內退還乙方（不計利息）。若因乙方原因導致本合同不能履行或提前解除，該保證金不予退還。”本案租賃合同是因大業投資公司、大業物管公司的原因導致不能繼續履行而提前解除，并非優高公司的原因。大業投資公司主張優高公司單方解除合同，與本案事實不符。故大業投資公司主張不應退還優高公司的1500000元履約保證金，缺乏事實和法律依據。原審判決大業投資公司退還該1500000元履約保證金的結果并無不當。

綜上所述，大業投資公司、大業物管公司在出租案涉房屋和附屬設施時未將標的物存在已經抵押和已被司法查封的重大事項按照法律規定書面告知承租人優高公司，且在新的產權人出現后，未實現其在合同中承諾的確保租賃合同的履行不因抵押、轉讓、繼承、贈與等情形而受到任何影響，促成新的產權人與優高公司繼續履行其租賃合同的各項權利義務。大業投資公司、大業物管公司因違反先合同義務，最終導致其不能繼續提供租賃合同標的物，其行為導致了租賃合同約定的解除合同條件成就。優高公司于2012年11月29日公證送達《解除合同通知書》的效力本院予以確認。大業投資公司上訴主張優高公司違約解除合同不應退還其履約保證金的理由不能成立，其訴請本院不予支持。由于解除租賃合同關系的責任在大業投資公司、大業物管公司，故其應當承擔因此給優高公司造成的損失。因優高公司在簽訂合同時存在疏忽大意的過失，其對合同終止履行所發生的損失應當承擔一定責任。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十四條第（四）項、第九十六條第一款、第一百一十四條第一款和第二款，最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規定，判決如下：

撤銷四川省成都市中級人民法院（2013）成民初字第37號民事判決；

成都優高投資有限公司與成都大業國際投資股份公司、成都大業物業管理有限責任公司于2009年4月1日簽訂的《房屋租賃合同》及2009年9月28日簽訂的《房屋租賃合同補充協議》自2012年11月29日解除；

成都大業國際投資股份公司、成都大業物業管理有限責任公司于本判決生效之日起10日內向成都優高投資有限公司支付損失賠償款7240696.75元；

成都大業國際投資股份公司于本判決生效之日起10日內退還成都優高投資有限公司履約保證金1500000元；

五、駁回成都優高投資有限公司的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費221540元，保全費5000元，共計226540元。由成都優高投資有限公司負擔67962元，由成都大業國際投資股份公司、成都大業物業管理有限責任公司負擔158578元。二審案件受理費221540元，由成都優高投資有限公司負擔66462元，由成都大業國際投資股份公司、成都大業物業管理有限責任公司負擔155078元。

本判決為終審判決。

審判長  陳敏

審判員  李永晴

代理審判員  蔡源原

二〇一四年十二月十七日

書記員  蔡茂華