農(nóng)村違法建筑物租賃合同無效但收益權(quán)受保護(hù)——王昌平與田錫海違法建筑物租賃合同糾紛上訴案

本案要旨：用地單位租賃農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地，在未繳納稅費(fèi)和未履行耕地補(bǔ)平義務(wù)的情況下，修建違法建筑物向第三人出租的，建筑物租賃合同無效。但基于誠實信用原則，為維護(hù)交易穩(wěn)定、實現(xiàn)社會資源有效配置，用地單位對違法建筑的占有收益權(quán)利受法律保護(hù)，承租方亦應(yīng)支付占有使用費(fèi)。

【案情】 2003年12月18日，原告王昌平與村社組織簽訂鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)聯(lián)辦合同，約定村社組織以集體土地入股，與王昌平聯(lián)辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。村社組織按照每年每畝1500元收取土地費(fèi)，王昌平對該企業(yè)自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧。 其后，原告在未辦理用地及規(guī)劃、建設(shè)審批手續(xù)的情況下，在租用的農(nóng)用地處擅自修建了廠房。2006年8月28日，原告王昌平與被告田錫海簽訂廠房租賃合同。合同履行過程中，原告以被告經(jīng)常無故拖欠租金為由，主張解除租賃合同。被告則認(rèn)為，因原告擅自提高租金的行為導(dǎo)致雙方產(chǎn)生爭議，故被告自2012年2月18日起拒絕向原告支付租金，但之前被告并未拖欠過租金；并且，原告于2012年4月20日無故斷水、斷電，導(dǎo)致被告無法正常使用廠房，原告應(yīng)當(dāng)賠償被告因此造成的經(jīng)濟(jì)損失。協(xié)商未果，原告訴至重慶市九龍坡區(qū)人民法院，請求確認(rèn)租賃合同無效，同時要求被告返還租賃物并按照合同約定支付拖欠的租金及滯納金。

【審判】重慶市九龍坡區(qū)人民法院一審認(rèn)為，原、被告雙方雖自愿簽訂合同，但由于原告出租廠房的附屬土地為集體土地，不能用于非農(nóng)建設(shè)，雙方的行為已經(jīng)實際改變了土地性質(zhì)及用途，雙方簽訂的合同違背了土地管理法的相關(guān)規(guī)定，屬無效合同。本案中，導(dǎo)致合同無效的原因系原告在未取得合法手續(xù)的情況下擅自建房并將其出租，而被告在知曉原告出租的廠房及附屬土地性質(zhì)的情況下，仍與原告簽訂租房合同，雙方都存在一定過錯，故雙方均應(yīng)對合同無效的后果承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。對原告要求被告立即返還廠房的請求，應(yīng)予支持。此外，承租人已租用了房屋或者場地，使用了原本處于原告占有事實狀態(tài)的下財產(chǎn)且取得一定的收益。從違法建筑的建設(shè)者從履行利益的角度來看，根據(jù)公平和等價有償原則，承租人仍應(yīng)給予原告一定的使用費(fèi)作為補(bǔ)償。為此，對原告要求被告參照合同支付相應(yīng)廠房占用費(fèi)的請求，法院亦予以支持。

宣判后，被告田錫海不服一審判決，向重慶市第五中級人民法院提起上訴。案件審理過程中，田錫海自愿撤回了上訴。