租賃合同因征收終止，承租人無(wú)權(quán)分割補(bǔ)償款——重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司訴廖祖興租賃合同糾紛案

本案要旨：租賃合同履行過(guò)程中，出租房屋被國(guó)家征收，其征收補(bǔ)償對(duì)象是房屋所有權(quán)人，承租人并非征收補(bǔ)償?shù)膶?duì)象。承租人因出租房屋被征收而向出租人主張分割補(bǔ)償款項(xiàng)的，人民法院不能根據(jù)征收補(bǔ)償協(xié)議以征收補(bǔ)償項(xiàng)目名稱來(lái)確定具體補(bǔ)償款項(xiàng)是否給予承租人的，應(yīng)根據(jù)雙方合同約定，并依據(jù)合同法的基本原則和有關(guān)規(guī)定，按租賃合同糾紛予以裁判。

廖祖興與重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書

重慶市第五中級(jí)人民法院

民事判決書

（2014）渝五中法民終字第00785號(hào)

上訴人（原審被告）廖祖興，男，漢族，1955年9月7日出生。

委托代理人鄧海鳳，北京圣運(yùn)律師事務(wù)所律師。

委托代理人楊波，北京圣運(yùn)律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審原告）重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司，住所地重慶市江津區(qū)幾江鎮(zhèn)濱江中路7棟，組織機(jī)構(gòu)代碼69120465－0。

法定代表人代凱玉，總經(jīng)理。

委托代理人曹明祥，上海錦天城（重慶）律師事務(wù)所律師。

上訴人廖祖興、上訴人重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司因房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市江津區(qū)人民法院（2013）津法民初字第02266號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：2005年12月16日，被告廖袓興（甲方）與江津市巨星配送中心（乙方）的負(fù)責(zé)人姜文欽簽訂《門面租賃協(xié)議》，約定由甲方將其所有的位于原江津市幾江鎮(zhèn)濱江路7棟地下倉(cāng)庫(kù)出租給乙方使用，租賃期限從2006年2月20日起至2016年2月19日。前五年房租為每年5萬(wàn)元，后五年房租雙方協(xié)定，乙方可就經(jīng)營(yíng)需要在甲方的認(rèn)可下進(jìn)行室內(nèi)裝飾。乙方應(yīng)先向甲方交納保證金2000元。如甲方提前收回門面，由甲方按原價(jià)付給乙方室內(nèi)裝飾的全部費(fèi)用及因此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失。2010年10月28日，原、被告簽訂《租房補(bǔ)充協(xié)議》：約定被告位于濱江中路7棟的地下倉(cāng)庫(kù)，原租賃給江津市巨星配送中心，現(xiàn)由原告使用，原租賃協(xié)議繼續(xù)有效，條件不變，費(fèi)用不變。2012年9月，該片區(qū)的房屋被江津區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局征收，被告廖袓興及廖建于2012年10月7日與江津區(qū)土地房屋征收中心簽訂《國(guó)有土地上房屋征收貨幣補(bǔ)償協(xié)議書》，約定征收中心征收該房屋并支付被告及廖建搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)、裝飾裝修補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)等其他費(fèi)用。10月8日，被告向江津市巨星配送中心發(fā)出《通知》，告知因政府需征收其承租的房屋，請(qǐng)江津市巨星配送中心于2012年11月8日前將該房屋騰空后交還給被告，同時(shí)解除雙方簽訂的租賃合同。同日，原告收到該通知后未提出異議。2013年7月11日，原告對(duì)該房屋的裝修裝飾損失申請(qǐng)司法鑒定。經(jīng)鑒定，該房屋施工時(shí)間按2005年12月計(jì)算的裝修工程造價(jià)為67738.16元（未包含電氣管線費(fèi)及排水管線費(fèi)），其中入口卷簾門造價(jià)為5937.26元，施工時(shí)間按2012年7月計(jì)算的裝修工程造價(jià)為88696.60元（未包含電氣管線費(fèi)及排水管線費(fèi)），其中入口卷簾門造價(jià)為8337.39元。2013年8月7日，原告將該房屋交付給征收中心。

另查明：江津市巨星配送中心與被告已不存在房屋租賃關(guān)系。原告所承租的房屋建筑面積為909.95㎡。該房屋出租給原告前原為地下倉(cāng)庫(kù)，原告承租房屋后除進(jìn)行裝修裝飾外還安裝了監(jiān)控設(shè)備、動(dòng)力電表和寬帶戶頭。其中，動(dòng)力電表為兩戶共用。原告向被告繳納了保證金2000元，房租已繳至2012年12月19日，現(xiàn)租金為每季度20000元。征收中心對(duì)該房屋中的凍庫(kù)設(shè)備評(píng)估價(jià)值為200000元，對(duì)該房屋中凍庫(kù)構(gòu)筑物土建部分的評(píng)估價(jià)值為270000元。征收中心支付了被告積極搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)15000元、裝修裝飾補(bǔ)償費(fèi)818955元和6個(gè)月的停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)172963.30元。其中，動(dòng)力電表補(bǔ)償費(fèi)為10000元。同時(shí)，針對(duì)原告添置的5個(gè)監(jiān)控?cái)z像頭，征收中心另外同意按照評(píng)估價(jià)格支付被告4000元。

再查明：江津區(qū)土地房屋征收中心《重慶市江津區(qū)幾江（中渡長(zhǎng)江）大橋南引道工程房屋征收補(bǔ)償方案宣傳手冊(cè)》中載明：“非住宅停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)：非住宅房屋被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模捶康禺a(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的6%一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。非住宅房屋被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換并自行過(guò)渡的，在過(guò)渡期間每月按房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的5‰支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)，每6個(gè)月支付一次。裝修裝飾補(bǔ)償費(fèi)：被征收房屋的室內(nèi)裝修裝飾補(bǔ)償本著實(shí)事求是的原則計(jì)算，由征收實(shí)施單位根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘情況將被征收房屋確定為清水房、簡(jiǎn)裝房、中裝房、精裝房四個(gè)裝修裝飾檔次。被征收房屋室內(nèi)裝修裝飾補(bǔ)償預(yù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)為，清水房300元／平方米，簡(jiǎn)裝房500元／平方米、中裝房700元／平方米、精裝房900元／平方米。被征收人與房屋征收實(shí)施單位就裝修裝飾補(bǔ)償未達(dá)成一致的，依據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的裝修裝飾價(jià)值補(bǔ)償。附屬設(shè)施補(bǔ)償：（一）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，被征收人原有的天然氣、閉路電視等設(shè)施，征收時(shí)不予補(bǔ)償，在產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋中恢復(fù)安裝、不另收費(fèi)。（二）選擇貨幣補(bǔ)償方式的，其原有的天然氣、閉路電視等設(shè)施，征收時(shí)按有關(guān)部門規(guī)定的現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。”

庭審過(guò)程中，原告自愿撤回“要求解除姜文欽與被告于2005年12月16日簽訂的《門面租賃協(xié)議》，解除原、被告于2010年10月28日簽訂的《租房補(bǔ)充協(xié)議》”的訴訟請(qǐng)求，并在本案中自愿放棄要求被告賠償寬帶戶頭補(bǔ)償費(fèi)的請(qǐng)求。同時(shí)，增加“要求被告支付原告積極搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)15000元”的訴訟請(qǐng)求。原告申請(qǐng)了證人劉章偉、高忠財(cái)出庭作證，證明該房屋分別于2006年和2012年進(jìn)行了兩次裝修的相關(guān)情況。被告同意按照征收中心的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)支付原告凍庫(kù)設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)200000元并同意按照征收中心的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)支付原告凍庫(kù)構(gòu)筑物土建補(bǔ)償費(fèi)，但提出凍庫(kù)構(gòu)筑物土建補(bǔ)償費(fèi)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)雖為270000元，其中包含屬于被告所有的土建部分80000元應(yīng)予扣除。原告提出該凍庫(kù)設(shè)備及構(gòu)筑物土建均為原告添置，被告應(yīng)按征收中心的標(biāo)準(zhǔn)支付原告凍庫(kù)設(shè)備及土建補(bǔ)償費(fèi)470000元。原、被告一致同意由被告支付原告搬遷費(fèi)27298元。被告同意按征收中心評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)支付原告監(jiān)控設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)4000元，并同意原告交付房屋后即返還保證金2000元。原、被告對(duì)該房屋施工時(shí)間按2005年12月和2012年7月計(jì)算的裝修造價(jià)鑒定結(jié)論均無(wú)異議，但原告提出應(yīng)按兩次裝修的合計(jì)金額計(jì)算裝修裝飾損失，其中還應(yīng)另外主張電氣管線費(fèi)及排水管線費(fèi)10000元，且現(xiàn)有的入口卷簾門已進(jìn)行更換，應(yīng)屬原告所有。被告提出應(yīng)按施工時(shí)間為2005年12月的鑒定結(jié)論計(jì)算裝修裝飾損失，且現(xiàn)有的入口卷簾門應(yīng)屬被告所有。

江津區(qū)人民法院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。本案中，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》合法有效，本應(yīng)按約履行，但由于原告租賃的房屋現(xiàn)已被政府依法征收，繼續(xù)履行合同的條件已喪失，故被告于2012年10月8日發(fā)出《通知》要求解除該租賃合同，符合《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（一）項(xiàng)規(guī)定的解除合同的法定條件。被告雖然將解除通知的對(duì)象載明為前承租人江津市巨星配送中心，但因江津市巨星配送中心與被告已不存在房屋租賃關(guān)系，故被告的真實(shí)意思系解除原、被告之間房屋租賃合同。且原告收到該通知后未提出異議。故原、被告之間的房屋租賃合同已于被告通知指定的2012年11月8日解除。本案審理中原告自愿撤回“要求解除姜文欽與被告于2005年12月16日簽訂的《門面租賃協(xié)議》，解除原、被告于2010年10月28日簽訂的《租房補(bǔ)充協(xié)議》”的訴訟請(qǐng)求系其真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，江津區(qū)人民法院予以準(zhǔn)許。雖然該合同的解除系政府征收原因所致，但是，原告對(duì)該合同的解除并無(wú)任何過(guò)錯(cuò)；同時(shí)，被告的房屋被征收后依法獲得了相應(yīng)的補(bǔ)償，而原告卻因此遭受了損失。按照公平和誠(chéng)信原則，被告應(yīng)對(duì)原告遭受的損失酌情予以賠償。

關(guān)于搬遷費(fèi)和搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)問題。原、被告一致同意由被告支付原告搬遷費(fèi)27298元。故被告應(yīng)當(dāng)支付原告搬遷費(fèi)27298元。原告多余部分的主張，江津區(qū)人民法院不予支持。原告已于2013年8月7日將房屋交付給征收中心，而征收中心補(bǔ)償了被告積極搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)15000元，由于被告獲得積極搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)系因原告積極履行搬遷義務(wù)所致，基于公平合理原則，江津區(qū)人民法院酌情主張?jiān)娣e極搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)5000元。原告多余部分的主張，江津區(qū)人民法院不予支持。

關(guān)于設(shè)備設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)問題。因被告同意按照征收中心的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)支付原告凍庫(kù)設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)200000元且同意按照征收中心的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)支付原告凍庫(kù)構(gòu)筑物土建補(bǔ)償費(fèi)，但提出凍庫(kù)構(gòu)筑物土建補(bǔ)償費(fèi)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)雖為270000元，其中包含屬于被告所有的土建部分80000元應(yīng)予扣除。由于該房屋出租給原告前為地下倉(cāng)庫(kù)，故從常理推斷該凍庫(kù)應(yīng)為原告承租房屋后所修建，被告提出凍庫(kù)土建部分包含屬于被告所有的土建部分80000元的意見，未舉示相關(guān)證據(jù)予以證明，江津區(qū)人民法院不予采納。故被告應(yīng)按征收中心標(biāo)準(zhǔn)支付原告凍庫(kù)設(shè)備及構(gòu)筑物土建補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)470000元。原告提出被告還應(yīng)支付動(dòng)力電表補(bǔ)償費(fèi)10000元的意見。由于征收中心對(duì)該房屋的動(dòng)力電表補(bǔ)償了被告10000元，而該設(shè)施系原告添置且為兩戶共用，故被告應(yīng)當(dāng)支付原告動(dòng)力電表補(bǔ)償費(fèi)5000元。被告同意按征收中心評(píng)估價(jià)格支付原告監(jiān)控設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)4000元，江津區(qū)人民法院予以確認(rèn)。原告在本案中自愿放棄要求被告賠償寬帶戶頭補(bǔ)償費(fèi)系對(duì)自身權(quán)利的處分，不違反法律規(guī)定，江津區(qū)人民法院予以確認(rèn)。綜上，被告應(yīng)當(dāng)支付原告設(shè)備設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)479000元。原告多余部分的主張，江津區(qū)人民法院不予支持。

關(guān)于裝修裝飾損失費(fèi)問題。因原告承租的房屋位于江津區(qū)濱江中路的地下倉(cāng)庫(kù)，該房屋于2012年7月遭遇洪水系眾所周知的客觀事實(shí)，且原告亦申請(qǐng)證人出庭證實(shí)其于2012年7月洪水過(guò)境后重新進(jìn)行裝修的事實(shí)，故應(yīng)采納施工時(shí)間為2012年7月的裝修工程造價(jià)88696.60元（未包含電氣管線費(fèi)及排水管線費(fèi)）的鑒定結(jié)論。因該房屋中的入口卷簾門本系屬于被告所有，而原告提出對(duì)該卷簾門進(jìn)行了更換，但并未舉示其提前通知被告并征求被告同意更換的相關(guān)依據(jù)，故原告自行更換的卷簾門仍應(yīng)屬于被告所有。綜上，原告施工時(shí)間按2012年7月計(jì)算的裝修工程造價(jià)扣除入口卷簾門后的造價(jià)應(yīng)為80359.21元（88696.60元－8337.39元）。由于征收中心支付了被告裝修裝飾補(bǔ)償費(fèi)818955元，鑒于原告對(duì)房屋進(jìn)行了裝修的實(shí)際情況以及雙方簽訂的合同約定如被告提前收回門面，需按原價(jià)付給原告室內(nèi)裝飾的全部費(fèi)用。故被告應(yīng)當(dāng)按照原告室內(nèi)裝修裝飾的原價(jià)支付原告裝修裝飾損失費(fèi)80359.21元。因該損失未包含電氣管線及排水管線費(fèi)用，原告主張10000元的補(bǔ)償費(fèi)雖未提供依據(jù)，但該損失確實(shí)存在，故根據(jù)原告的剩余租期及實(shí)際情況，江津區(qū)人民法院酌情主張?jiān)娴碾姎夤芫€及排水管線補(bǔ)償費(fèi)2000元。綜上，被告應(yīng)當(dāng)支付原告因提前解除合同而產(chǎn)生的裝修裝飾損失費(fèi)82359.21元。原告多余部分的主張，江津區(qū)人民法院不予支持。

關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)問題。被告提前解除合同導(dǎo)致原告確實(shí)產(chǎn)生停產(chǎn)停業(yè)損失，該部分損失，被告應(yīng)當(dāng)賠償。因原告實(shí)際經(jīng)營(yíng)公司，雖然其房屋租賃合同于2016年2月19日才到期，但江津區(qū)人民法院認(rèn)為其搬遷及重新恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的期限酌情給予5個(gè)月較為合理。由于征收中心暫按6個(gè)月的過(guò)渡期限補(bǔ)償被告該房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)172963.30元，而雙方均未能提供原告實(shí)際停產(chǎn)停業(yè)損失的依據(jù)，故江津區(qū)人民法院酌定比照征收中心的標(biāo)準(zhǔn)按合理搬遷期限5個(gè)月確定原告的停產(chǎn)停業(yè)損失為144136.08元（172963.30元／6月×5月）。原告多余部分的主張，江津區(qū)人民法院不予支持。

關(guān)于退還租金和保證金問題。原告雖于2012年10月7日與征收中心簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，但該房屋尚未實(shí)際交付給征收中心前，被告作為該房屋的原產(chǎn)權(quán)人和實(shí)際管理人仍有權(quán)繼續(xù)履行原租賃合同。原、被告于2012年11月8日解除租賃合同，原告支付租金至2012年12月19日，多支付了41天租金，因每季度租金為20000元，故被告應(yīng)當(dāng)退還原告多支付的租金9111.11元［（20000元／90天）×41天］。原告多余部分的主張，江津區(qū)人民法院不予支持。被告提出解除租賃關(guān)系后原告一直占有使用該房屋應(yīng)當(dāng)?shù)挚圩饨鸬囊庖姟Ｒ蚝贤獬蟛淮嬖诶^續(xù)支付租金的問題，被告主張的房屋占用損失屬于另一法律關(guān)系，在本案中不應(yīng)直接以租金抵扣，故被告的該項(xiàng)抗辯理由不能成立，江津區(qū)人民法院不院采納。因原告向被告交付了保證金2000元，且已于2013年8月7日將房屋交付給征收中心。被告同意原告交付房屋后即退還保證金，故被告應(yīng)當(dāng)退還原告保證金2000元。原告的該項(xiàng)請(qǐng)求，江津區(qū)人民法院予以支持。

綜上，原審依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第九十四條、第九十七條、第一百一十七條之規(guī)定，判決如下：一、被告廖祖興于本判決生效之日起七日內(nèi)支付原告重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司搬遷費(fèi)27298元。二、被告廖祖興于本判決生效之日起七日內(nèi)支付原告重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司積極搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)5000元。三、被告廖祖興于本判決生效之日起七日內(nèi)支付原告重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司設(shè)備設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)479000元。四、被告廖祖興于本判決生效之日起七日內(nèi)支付原告重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司裝修裝飾損失費(fèi)82359.21元。五、被告廖祖興于本判決生效之日起七日內(nèi)支付原告重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)144136.08元。六、被告廖祖興于本判決生效之日起七日內(nèi)退還原告重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司租金9111.11元。七、被告廖祖興于本判決生效之日起七日內(nèi)退還原告重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司保證金2000元。八、駁回原告重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)3259元，由被告廖袓興負(fù)擔(dān)。

廖袓興不服，上訴要求改判為駁回對(duì)方的訴訟請(qǐng)求。其上訴理由是：1、一審遺漏房屋的共有產(chǎn)權(quán)人廖建作為當(dāng)事人。2、雙方合同解除是因?yàn)檎魇者@一不可抗力。應(yīng)按照合同法第117條，根據(jù)不可抗力的影響部分或全部免除責(zé)任。因房屋被征收，上訴人沒有任何過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)任何賠償責(zé)任。3、上訴人作為房屋出租人和被征收人，按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)是被補(bǔ)償對(duì)象。搬遷費(fèi)、設(shè)備設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、裝飾裝修補(bǔ)償費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)等都是支付給被征收人的費(fèi)用。承租人不是被征收對(duì)象，不應(yīng)享有以上費(fèi)用。提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)也與承租人無(wú)關(guān)。一審混淆了行政法律關(guān)系與民事法律關(guān)系。4、對(duì)方所稱2012年7月進(jìn)行裝修不屬實(shí)。8萬(wàn)元土建是由廖袓興投入。一審事實(shí)不清。

重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司辯稱，其他房屋共有人不是租賃合同相對(duì)人，不追加為被告正確。上訴人對(duì)不可抗力及免責(zé)的理解是錯(cuò)誤的。雖然征收是不可阻礙的，但政府支付了超額補(bǔ)償。對(duì)方不能履行租賃合同，應(yīng)承當(dāng)賠償責(zé)任。一審參照征收的標(biāo)準(zhǔn)判決，并沒有問題。積極搬遷費(fèi)是響應(yīng)政府號(hào)召，政府對(duì)搬遷人的獎(jiǎng)勵(lì)，應(yīng)當(dāng)由承租人享有。凍庫(kù)是承租人所建，2012年重新裝修是事實(shí)。不同意廖袓興的上訴請(qǐng)求。

重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司上訴要求改判對(duì)方支付停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)376563.68元。在一審時(shí)已經(jīng)提供了因提前解除合同造成的損失81萬(wàn)余元的證據(jù)，根據(jù)合同約定，出租方應(yīng)當(dāng)賠償一切損失，起訴只主張了部分損失，應(yīng)當(dāng)支持。一審沒有按照實(shí)際損失主張，而僅僅按照政府征收賠償?shù)耐I(yè)停產(chǎn)損失標(biāo)準(zhǔn)主張，選擇賠償標(biāo)準(zhǔn)不當(dāng)。一審只支持了5個(gè)月的過(guò)渡期，過(guò)渡時(shí)間不夠。

二審另查明，租賃合同中約定，出租方提前收回房屋，應(yīng)當(dāng)原價(jià)支付裝修費(fèi)用并賠償由此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失。其余事實(shí)與一審查明的事實(shí)相同。

本院認(rèn)為：

一、普通房屋租賃合同履行過(guò)程中，出租房屋被國(guó)家征收，被征收人與補(bǔ)償對(duì)象是房屋所有權(quán)人。承租人不是被征收人，不屬于征收補(bǔ)償對(duì)象。征收補(bǔ)償合同由國(guó)家與產(chǎn)權(quán)人簽訂，合同權(quán)利人是產(chǎn)權(quán)人。承租人不享有征收補(bǔ)償合同中的權(quán)利。承租人基于租賃合同，享有合同法上的權(quán)利。其法律與法理依據(jù)：

（一）國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要、征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有人（以下簡(jiǎn)稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。”《重慶市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法（暫行）》第二條也作出相同規(guī)定。立法上明確規(guī)定了被征收人與補(bǔ)償對(duì)象為房屋所有權(quán)人。

（二）從法理上講，合同權(quán)利義務(wù)是合同簽訂雙方約定產(chǎn)生，只約束與受益于合同相對(duì)方，因此合同均應(yīng)當(dāng)遵守相對(duì)性原則。合同之外的人不能享受與履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。征收補(bǔ)償合同雖是基于行政法律關(guān)系產(chǎn)生，但同樣遵循合同相對(duì)性原則。征收補(bǔ)償合同以外的人，包括承租人，不享有征收補(bǔ)償合同的權(quán)利。

（三）征收補(bǔ)償合同的本質(zhì)是國(guó)家對(duì)被征收人的補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)姆绞接卸喾N。從實(shí)質(zhì)上其補(bǔ)償項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)均指向被征收人，不能以補(bǔ)償項(xiàng)目名稱本身來(lái)確定補(bǔ)償對(duì)象是否為承租人。本案不能以搬遷費(fèi)、積極搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、設(shè)備設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、裝飾裝修補(bǔ)償費(fèi)停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)等補(bǔ)償項(xiàng)目名稱確定補(bǔ)償對(duì)象為承租人。

因此，本案原告主張權(quán)利，不能依據(jù)國(guó)家與被征收人簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議作為依據(jù)，不能認(rèn)定其也是國(guó)家征收補(bǔ)償對(duì)象，也不能依據(jù)項(xiàng)目名稱來(lái)確定具體補(bǔ)償項(xiàng)目是否給予承租人。

二、出租人與承租人之間為普通租賃合同法律關(guān)系，原告主張權(quán)利的依據(jù)是合同法和雙方約定。合同約定對(duì)雙方具有法律約束力，相關(guān)爭(zhēng)議應(yīng)當(dāng)首先以雙方合同約定為解決依據(jù)。沒有約定的，依照法律規(guī)定處理。沒有約定并且法律也沒有直接作出規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照法律基本原則處理。本案雙方在合同中約定，出租方提前收回房屋，應(yīng)當(dāng)原價(jià)支付裝修費(fèi)用并賠償由此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失。該內(nèi)容合法有效，應(yīng)當(dāng)首先作為本案處理依據(jù)。

三、本案房屋租賃合同因國(guó)家征收而終止。國(guó)家基于公共利益對(duì)房屋進(jìn)行征收，并不需要被征收人同意。征收行為不能為一般民眾避免和克服。因此，基于公共利益的征收應(yīng)當(dāng)按照不可抗力處理。根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任。

最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一十條第（四）項(xiàng)規(guī)定：“因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。”本案租賃合同的解除，是因國(guó)家征收行為導(dǎo)致，與出租人與承租人的意志和行為無(wú)關(guān)聯(lián)。按照“不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除”處理，其法律效果與不可抗力的影響相同。

四、依據(jù)以上意見，本案爭(zhēng)議的款項(xiàng)應(yīng)作如下處理：

（一）搬遷費(fèi)。在2013年4月15日的一審?fù)忂^(guò)程中，被告特別授權(quán)代理人已經(jīng)明確同意支付，并對(duì)支付金額達(dá)成一致。由于該款項(xiàng)是本身有爭(zhēng)議，因此，代理人自認(rèn)具有法律效力。現(xiàn)廖祖興上訴要求不予支付，本院不予支持。

（二）積極搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。該費(fèi)用是政府在征收本項(xiàng)目中規(guī)定的政策，是支付給產(chǎn)權(quán)人的費(fèi)用，屬于定型化的補(bǔ)償費(fèi)用。按照承租雙方的約定，合同通知解除后，承租人即應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)將房屋返還出租人，及時(shí)搬遷是承租人的義務(wù)。該費(fèi)用并非因?yàn)槌凶馊朔e極搬遷產(chǎn)生，相反，本案承租人在合同解除后9個(gè)月才交付出房屋，有嚴(yán)重拖延交付的情況。因此，原告主張?jiān)撡M(fèi)用沒有法律依據(jù)，不應(yīng)主張。

（三）設(shè)備設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)。本案設(shè)備設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)屬于實(shí)際價(jià)值賠償，并非定型化賠償。由于該設(shè)施是承租人使用的物品，在出租人沒有證據(jù)否定的情況下，應(yīng)當(dāng)推定為承租人所有。廖祖興的特別授權(quán)代理人在2013年4月15日一審?fù)徶幸餐獍磳?shí)補(bǔ)償。廖祖興稱其投入了8萬(wàn)元的土建費(fèi)用，但其沒有提供證據(jù)。廖祖興關(guān)于該費(fèi)用的請(qǐng)求本院不予支持。

（四）裝飾裝修損失費(fèi)。本案政府按照900元／平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算給付被征收人。該費(fèi)用是政府補(bǔ)償被征收人的名目之一，是定型化的補(bǔ)償，不以實(shí)際裝飾裝修的價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)。因此，該費(fèi)用并非針對(duì)承租人。承租人若有權(quán)要求出租人賠償裝飾裝修損失，只能按照損失填平的原則，據(jù)實(shí)賠償，而不能要求獲得被征收人的定型化賠償金額。

一審鑒定出承租方投入的裝修費(fèi)用。雙方租賃合同中約定，出租方提前收回房屋，應(yīng)當(dāng)原價(jià)支付裝修費(fèi)用并賠償由此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失。已經(jīng)明確約定了裝修費(fèi)的賠償方法。出租人上訴要求不予給付，本院不予支持。

（五）停產(chǎn)停業(yè)損失。政府對(duì)被征收人的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)屬于定型化的補(bǔ)償項(xiàng)目，不以實(shí)際是否有停產(chǎn)停業(yè)損失、損失多少為依據(jù)。按照本案涉及征地項(xiàng)目政府制定的征收補(bǔ)償政策，和政府與被征收人簽訂的征收補(bǔ)償合同，貨幣補(bǔ)償房屋的，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)按照房屋估價(jià)的6%一次性計(jì)算支付，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照每月千分之五支付，不考慮具體是否存在停產(chǎn)停業(yè)的問題。可見，該費(fèi)用同樣是政府補(bǔ)償被征收人的名目而已，是支付給被征收人的費(fèi)用。

在租賃關(guān)系中，承租人要求出租人支付合同不能履行的停產(chǎn)停業(yè)損失，主要包括解除勞動(dòng)合同損失和剩余期限經(jīng)營(yíng)可得利潤(rùn)。承租人求償應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為依據(jù)，遵循據(jù)實(shí)賠償?shù)脑瓌t。在賠償責(zé)任上，因政府征收房屋，導(dǎo)致租賃合同不能履行，給承租人造成停產(chǎn)停業(yè)損失，出租人是否應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任？本院認(rèn)為，承租人應(yīng)當(dāng)獲得適當(dāng)?shù)幕謴?fù)經(jīng)營(yíng)期。若承租人沒有獲得適當(dāng)恢復(fù)經(jīng)營(yíng)期的，出租人應(yīng)給予承租人適當(dāng)?shù)幕謴?fù)經(jīng)營(yíng)補(bǔ)償。要求出租人賠償全部停產(chǎn)停業(yè)損失，或出租人不給予任何方式的補(bǔ)償都是不公平的。理由是：

1、因公共利益的政府征收行為屬于不可抗力，該因素是導(dǎo)致合同解除的唯一客觀因素，出租人對(duì)此客觀因素并無(wú)牽連，不屬于出租人違約。若是商業(yè)協(xié)商拆遷，或是出租方與第三方的經(jīng)濟(jì)糾紛等原因?qū)е伦赓U合同不能履行，出租人對(duì)租賃合同的阻卻事實(shí)有直接牽連，出租人應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人承當(dāng)無(wú)過(guò)錯(cuò)違約責(zé)任。本案是因客觀政府征收導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，出租人沒有任何違約行為或不當(dāng)行為，不屬于出租人違約。

2、承租人在剩余期限的可得利潤(rùn)有可能金額比較大，并且剩余期限越長(zhǎng)，利潤(rùn)越大，該利潤(rùn)金額可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出租金總額，在非出租人原因終止租賃合同的情況下，要求出租人承擔(dān)全部停產(chǎn)停業(yè)損失，是不符合權(quán)利與義務(wù)一致，責(zé)任與行為一致的原則，不符合公平原則。

3、承租人可能存在客觀損失，承租人對(duì)此也并無(wú)任何過(guò)錯(cuò)。因政府征收，租賃合同解除，承租人的停產(chǎn)停業(yè)損失不能得到適當(dāng)補(bǔ)償是不公正的。同樣，承租人在沒有履行合同的情況下，要求賠償剩余期限的全部可得利潤(rùn)也是不公平的。在此情形下，考慮適當(dāng)?shù)牧韺?chǎng)地的恢復(fù)營(yíng)業(yè)期，作為補(bǔ)償?shù)姆绞剑窍鄬?duì)合理和公平的。但應(yīng)當(dāng)以出租人獲得的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償為限。

4、承租人在租賃房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)時(shí)，可能出現(xiàn)客觀原因?qū)е虏荒芙?jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。不可抗力的影響應(yīng)當(dāng)由經(jīng)營(yíng)者納入經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)予以考慮。本案此種情況屬于一定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)范疇。

5、承租方的停產(chǎn)停業(yè)損失，在金額上難以具體確定。承租人自行提交法庭的有關(guān)資料，在沒有對(duì)其進(jìn)行全面的稅務(wù)、財(cái)務(wù)審計(jì)的情況下難以作為剩余期限經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的依據(jù)。同樣，承租人可以另尋場(chǎng)地繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，場(chǎng)地租賃關(guān)系的結(jié)束與解除勞動(dòng)合同并無(wú)必然因果關(guān)系，不能以提前終止租賃合同為由，將勞動(dòng)者補(bǔ)償金等損失作為合同解除的損失要求出租方賠償。因此，按照一審判決的方法，酌情確定一定期限的恢復(fù)經(jīng)營(yíng)期，分得出租人取得的停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)，比較公平。

根據(jù)本案情況，承租人租期比較長(zhǎng)，投入大，營(yíng)業(yè)預(yù)期比較大。并且其投入土建和凍庫(kù)等花費(fèi)時(shí)間較長(zhǎng)，恢復(fù)經(jīng)營(yíng)所需時(shí)間較長(zhǎng)。但合同解除至實(shí)際搬遷，承租人已經(jīng)獲得9個(gè)月的時(shí)間另行恢復(fù)生產(chǎn)，本院在次基礎(chǔ)上考慮將出租人從政府獲得的6個(gè)月的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償全部支付給出租人，作為恢復(fù)生產(chǎn)的費(fèi)用。

（六）租金返還問題。承租人租金交納至2012年12月19日，但其實(shí)際搬出時(shí)間為2013年8月7日。本院對(duì)其租金返還請(qǐng)求不予支持。

本案原告起訴租賃合同的相對(duì)人，不必追加出租房屋其他共有人為當(dāng)事人。綜上，原告要求被告支付各種損失的請(qǐng)求基本上不成立。依照國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條、第五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)目的規(guī)定，判決如下：

一、維持重慶市江津區(qū)人民法院（2013）津法民初字第02266號(hào)民事判決第一、三、四、七項(xiàng)。

二、變更重慶市江津區(qū)人民法院（2013）津法民初字第02266號(hào)民事判決第五項(xiàng)為：“被告廖祖興于本判決生效之日起七日內(nèi)支付原告重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)172963.3元。”

三、撤銷重慶市江津區(qū)人民法院（2013）津法民初字第02266號(hào)民事判決第二、六、八項(xiàng)。

四、駁回原告重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按照本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審案件受理費(fèi)3259元，由廖祖興負(fù)擔(dān)2000元，重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)1259元。二審案件受理費(fèi)6518元，由廖祖興負(fù)擔(dān)3518元，重慶市江津區(qū)展碩慰商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)3000元。

本判決為終審判決。

本判決生效后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自覺履行判決的全部義務(wù)。一方不履行的，權(quán)利人可以向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行的期限為二年，該期限從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起算。

審判長(zhǎng)  胡智勇

代理審判員  王冬

代理審判員  段曉玲

二〇一四年六月二十五日

書記員  楊靜