關(guān)于李xx訴訴赤峰市松山區(qū)政府撤銷房屋征收補(bǔ)償決定一案的代理意見

關(guān)于李xx訴訴赤峰市松山區(qū)政府撤銷房屋征收補(bǔ)償決定

 一案的代理意見

審判長(zhǎng)、審判員：

   我接受李xx的委托，依法擔(dān)任其起訴赤峰市紅山區(qū)政府撤銷房屋征收補(bǔ)償決定一案的代理人，經(jīng)庭前認(rèn)真核對(duì)證據(jù)、研究案情我已經(jīng)比較客觀的掌握了本案情況，現(xiàn)結(jié)合法律規(guī)定發(fā)表如下代理意見，情予以重視和參考：

   第一、原告房屋屬于商業(yè)用房，被告認(rèn)定為住宅明顯減少補(bǔ)償。

   本案中，被告所做補(bǔ)償決定和補(bǔ)償方案，將原告的房屋認(rèn)定為住宅，而實(shí)際上原告的國(guó)有土地使用權(quán)證登記為商業(yè)，實(shí)際用途也是用于經(jīng)營(yíng)，屬于商業(yè)用房，明顯將原告的補(bǔ)償嚴(yán)重降低。

    而實(shí)際上，該地段中商業(yè)用房格市場(chǎng)價(jià)值為12000元/㎡以上，而住宅價(jià)值為5000/㎡，相差甚遠(yuǎn)，但被告給予的補(bǔ)償僅為3900元/㎡（被告安置房?jī)r(jià)格優(yōu)惠價(jià)為3190/㎡），認(rèn)定事實(shí)嚴(yán)重錯(cuò)誤，其他人住宅用房評(píng)估均是按照    元/㎡。

   第二、 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有由被征收人協(xié)商選定，評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇屬于強(qiáng)行指定。

     1、沒(méi)有給予被征收人自行選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利。

　　《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

上訴人及其他被征收人從來(lái)就不知道政府關(guān)于評(píng)估機(jī)構(gòu)選定的事情，評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定完全屬于暗箱操作。被上訴人從未告知上訴人有權(quán)利可以自行協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，亦沒(méi)有組織被征收人在15日之內(nèi)協(xié)商選擇選擇明顯違法。

   2、被告給予的評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇受到嚴(yán)重限制，實(shí)際屬于指定。 

   《內(nèi)蒙古自治區(qū)關(guān)于貫徹國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例有關(guān)問(wèn)題的通知》第六項(xiàng)：自各市、旗縣（市）人民政府發(fā)布房屋征收決定公告后3日內(nèi)，具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門或者房屋征收實(shí)施單位提出申請(qǐng)，由房屋征收部門或者房屋征收實(shí)施單位進(jìn)行資格審查后，在房屋征收現(xiàn)場(chǎng)將符合條件的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱、法人代表姓名、主要業(yè)績(jī)、誠(chéng)信等級(jí)、辦公場(chǎng)所和聯(lián)系電話等內(nèi)容進(jìn)行公示。在公示10日內(nèi)，由房屋征收部門或者房屋征收實(shí)施單位組織房屋征收范圍內(nèi)被征收人投票確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。    征收房屋為住宅的，每個(gè)房屋權(quán)屬證書為1票；征收房屋為非住宅的，按照房屋權(quán)屬證書標(biāo)明的建筑面積每100平方米為1票，不足100平方米的按照1票計(jì)算。選定得票超過(guò)投票總數(shù)二分之一的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)票數(shù)最高者承擔(dān)該項(xiàng)目的征收評(píng)估工作。沒(méi)有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)得票超過(guò)投票總數(shù)二分之一的，由房屋征收部門或者房屋征收實(shí)施單位在征收現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)搖號(hào)、抽簽等方式確定，并由公證機(jī)關(guān)對(duì)搖號(hào)、抽簽過(guò)程進(jìn)行公證。 

本案中，被告將評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定限定在了赤峰市注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，而這類評(píng)估機(jī)構(gòu)很明顯容易受到政府的干涉，難以公正評(píng)估，限定了被征收人的選擇范圍，明顯違反《征收條例》自由選擇的法律原則，故本案出現(xiàn)了所有評(píng)估機(jī)構(gòu)選票均不超過(guò)1/2的問(wèn)題。

最終評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定，實(shí)際是由被告指定。

  第三、未經(jīng)登記建筑沒(méi)有給予認(rèn)定處理，并沒(méi)有給予合理補(bǔ)償。

    《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定：“市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

本次征收區(qū)域因歷史原因社會(huì)原因，存在大量未經(jīng)登記的建筑，幾乎每家每戶都有部分無(wú)證房屋，而被告沒(méi)有對(duì)因歷史社會(huì)原因形成的未經(jīng)登記建筑做出認(rèn)定，這導(dǎo)致了很多原本應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法建筑享有合法補(bǔ)償?shù)姆课輿](méi)有獲得補(bǔ)償，這嚴(yán)重影響了絕大多數(shù)被征收人補(bǔ)償安置的權(quán)利，原告的未經(jīng)登記建筑    ㎡被告也沒(méi)有作出認(rèn)定、處理，而直接按照附屬房予以處理，明顯違法，侵害原告合法權(quán)益。

第四、商貿(mào)物流城不屬于公共利益，不能征收原告房屋，更不能強(qiáng)制征收。

    《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條　為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

　　（一）國(guó)防和外交的需要； （二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要； （三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要； （四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。 

本案中，涉案商貿(mào)物流城明顯不屬于征收條例所列的公共利益，而且沒(méi)有任何一部其他法律或者行政法規(guī)規(guī)定商貿(mào)物流城屬于公共利益。（《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條第六項(xiàng)規(guī)定的：“法律法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要”，是指其他法律法規(guī)作出規(guī)定征收項(xiàng)目的情形屬于公共利益，而非被告理解的可以將任何一個(gè)項(xiàng)目都套用在該條款）

  第五、被告作出的補(bǔ)償決定，因沒(méi)有公告而無(wú)效。

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條：“房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。”的規(guī)定，房屋征收補(bǔ)償決定作出之后，應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)予以公告，被告作出補(bǔ)償決定沒(méi)有公告，因而無(wú)效。

   第六、關(guān)于本案被告存在的其他嚴(yán)重違法問(wèn)題。

    1、評(píng)估評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估期間已經(jīng)超過(guò)約定的作業(yè)期間，應(yīng)當(dāng)重新選定評(píng)估機(jī)構(gòu)；評(píng)估過(guò)程沒(méi)有到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察；初步評(píng)估結(jié)果沒(méi)有向被征收人公示；被告以及評(píng)估機(jī)構(gòu)從未告知原告對(duì)于評(píng)估結(jié)果不服的申請(qǐng)復(fù)核、鑒定的救濟(jì)權(quán)利，明顯違反《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十二條、第十四條、第十六條的規(guī)定。

     2、被告征收原告房屋，不符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃，按照《赤峰市房屋征收與補(bǔ)償暫行規(guī)定》第六條“需要征收房屋的，應(yīng)具備發(fā)改部門出具的項(xiàng)目符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的證明、規(guī)劃部門出具的征收范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明、國(guó)土部門出具的征收范圍符合土地利用總體規(guī)劃的證明等相關(guān)材料。”被告不具備這些材料，應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)舉證責(zé)任。

     3、被告提供的《社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告》并非市縣政府作出，違反《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》　第十二條“市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。 ”的規(guī)定，社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估因?qū)儆跓o(wú)資格單位作出，故無(wú)效。

   4、《房屋征收補(bǔ)償安置方案》對(duì)于附屬房、裝修補(bǔ)償價(jià)格作出限制規(guī)定，違反 《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定和《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十四條“被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。”之規(guī)定。  

綜上所述，代理人認(rèn)為被告作出的《房屋征收補(bǔ)償決定》嚴(yán)重違法，侵害原告合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)予以糾正，以維護(hù)公平公正。

以上代理意見，請(qǐng)予以充分考慮。

                            代理人：王衛(wèi)洲

                             北京萬(wàn)典律師事務(wù)所律師

                            2015年8月27日

關(guān)于李xx訴訴赤峰市松山區(qū)政府撤銷房屋征收補(bǔ)償決定

                一案的補(bǔ)充代理意見

審判長(zhǎng)、審判員：

關(guān)于李xx訴松山區(qū)政府撤銷補(bǔ)償決定案件，在本案庭審后經(jīng)代理人認(rèn)真查閱相關(guān)規(guī)定和案卷，發(fā)現(xiàn)被告作出的補(bǔ)償決定還存在其他嚴(yán)重違法問(wèn)題，特補(bǔ)充如下，請(qǐng)予以參考和重視：

1、被告所做產(chǎn)權(quán)調(diào)換沒(méi)有確定補(bǔ)充差價(jià)，且對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房?jī)r(jià)值沒(méi)有評(píng)估確認(rèn)，屬于違法，侵犯原告補(bǔ)償權(quán)利。

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定和原則，對(duì)于房

屋征收補(bǔ)償如選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)該根據(jù)被征收房屋的價(jià)值和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的價(jià)值補(bǔ)充差價(jià)，本案原告房屋地理位置與被告提供的鋼城地段相差甚遠(yuǎn)，價(jià)值不相同，原告的房屋價(jià)值明顯遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于鋼城商業(yè)房的價(jià)值，被告不補(bǔ)差價(jià)明顯不公平；且對(duì)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的價(jià)值被告并沒(méi)有評(píng)估確認(rèn)，明顯是為了規(guī)避兩者價(jià)值差的問(wèn)題。

2、被告對(duì)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的面積、位置、樓層、單元、產(chǎn)權(quán)證明全部沒(méi)有提供，其產(chǎn)權(quán)調(diào)換明顯屬于無(wú)中生有，僅僅以一句“在赤峰鋼材城提供了可用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的商業(yè)用房”根本沒(méi)有任何保障，被告所做補(bǔ)償決定的裁決內(nèi)容也屬于事實(shí)不清楚。

綜上，請(qǐng)求維護(hù)被征收人合法權(quán)益，撤銷被告所做補(bǔ)償決定。

                            代理人：王衛(wèi)洲

                             北京萬(wàn)典律師事務(wù)所律師

                            2015年8月27日