承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物毀損的，應當賠償出租人租賃物的損失——王紅琴訴江蘇冠宇機械設備制造有限公司房屋租賃合同糾紛案

本案要旨：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物毀損的，應當賠償出租人租賃物的損失。承租人因違約造成租賃物毀損，影響出租人將租賃物正常對外出租的，承租人應當賠償出租人相應的租金損失，但出租人對因其自身原因導致擴大的租金損失應承擔相應的不利益，即出租人的賠償權利范圍受到合同法第一百一十九條規定的減損規則的規制。

王紅琴與江蘇冠宇機械設備制造有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

民事判決書

原告：王紅琴。

委托代理人陶福銀。

被告：江蘇冠宇機械設備制造有限公司。

法定代表人陳國順，董事長。

委托代理人陳劍波，

江蘇麒凱律師事務所律師。

原告王紅琴與被告江蘇冠宇機械設備制造有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年3月12日立案受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告王紅琴及其委托代理人陶福銀，被告江蘇冠宇機械設備制造有限公司的委托代理人陳劍波到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告王紅琴訴稱，2011年9月9日，原告將位于儀征市新農西街XX號房屋的1-2層及后院的廚房租賃給被告，租金每月1500元，先付租金后入住。租賃合同中有被告不得損壞設施等約定，但被告公司工作人員不能遵守約定，對墻壁、地面、燈具、門窗等造成了污染和損壞。原告多次要求被告修理，但被告至租期結束也未能修理。現請求判令被告給付修復費用4281元、賠償2013年9月9日至2014年1月8日的房租損失6000元、路費600元。

被告江蘇冠宇機械設備制造有限公司辯稱，租賃期間不存在人為損壞的情形，系使用過程中的自然損壞；認可衛生清理費用1000元；對租金損失及路費不予認可。

經審理查明，被告江蘇冠宇機械設備制造有限公司自2011年9月9日至2013年9月8日租賃原告王紅琴位于儀征市新城鎮新農西街101號房屋的1、2層及廚房。其中，2011年9月9日至2012年3月8日、2013年3月9日至2013年9月8日，原、被告雙方以傳真形式簽訂了《租房合同》，其余租賃期間原、被告雙方未簽訂書面租賃合同。根據《租房合同》第二條、第五條的約定，被告在租住期間應愛護原告的財產，保持墻體、地面、樓梯等處的清潔，不得隨地吐痰，不得損壞門窗玻璃及附屬設施，否則照原樣賠償；被告公司租住人員上下樓梯需穿軟底拖鞋，避免磨壞樓梯瓷磚。2014年1月8日，原告自外地回來后發現被告在租住期間造成原告房屋墻壁、地面、房門、天花板、吊扇等多處污染，產生了生活垃圾，房門、樓梯磚、燈具、插座、門玻璃等多處損壞。被告在租賃期滿后未與原告對房屋進行交接。

上述事實，有原告向本院提供的《租房合同》、照片、證人證言、短信以及當事人陳述等證據予以證實，本院對上述事實、證據予以確認。

本院認為，依法成立的合同受法律保護，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人有權要求承租人賠償損失。本案中，原告王紅琴與被告江蘇冠宇機械設備制造有限公司之間的《租房合同》合法有效，被告應當賠償因其違約給原告造成的各項損失。原告主張房屋修復費用4281元（包含材料費、房屋維修人工費、房屋衛生清理人工費、水電費），根據原告的陳述及其提供的《租房合同》、照片、短信、證人證言、收據、銷貨清單，本院認定原告因修復房屋損壞所支出的材料費為2225元；對原告主張的房屋衛生清理人工費用500元，因被告予以認可，故本院予以認定；原告主張被告所欠水電費156元，因原告提供的發票戶名與地址信息均不能證明是原告出租的房屋所發生，故對此費用本院不予支持；原告主張修復房屋支付的人工費用1440元，雖原告未能提供充分的證據證明其主張，但原告為修復房屋損壞必然要支付相應的人工費用，參照江蘇省建筑裝飾業在崗職工平均工資，本院酌情支持720元；原告主張其丈夫陶福銀處理本案的路費600元，因陶福銀并非本案《租房合同》的當事人且該主張沒有法律依據，故本院不予支持。被告抗辯認為房屋損壞系使用過程中的自然損壞，因被告未能提供證據證明自己的主張，故對此抗辯意見，本院不予采信。

原告主張被告賠償因被告一直不對房屋損壞進行維修并且未向原告交接房屋，導致原告不能及時將該房屋對外出租造成的4個月（2013年9月9日至2014年1月8日）的房租損失6000元。本院認為，承租人因違約造成承租房屋損壞，致使出租人不能及時將房屋對外出租的，承租人應當賠償出租人相應的租金損失。根據原告的陳述及短信記錄，原告于房屋租賃合同到期前就已經知道所出租房屋的損壞情況，被告公司工作人員于2013年9月20日答應安排修理房屋損壞，但被告最終未修理。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十九條規定，當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償；當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。由此可見，法律既鼓勵守約方采取措施防止損失進一步擴大，又對守約方因此支出的費用作出了安排。本案中，雖然被告違約造成原告房屋損壞給原告及時將房屋對外出租造成了影響，但原告未能在被告不予修理后的合理期限內先行對房屋損壞進行修復，故原告就因其自身原因擴大的租金損失無權要求賠償，結合本案的實際情況，本院酌情支持原告租金損失3000元。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十九條、第二百一十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規定，判決如下

被告江蘇冠宇機械設備制造有限公司于本判決生效之日起10日內給付原告王紅琴房屋修復費用3445元、房租損失3000元，合計6445元。

駁回原告的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費87元，由被告負擔。此款原告已墊付，由被告于本判決生效之日起10日內償付原告。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院提交上訴狀，并按對方當事人人數提出副本，上訴于江蘇省揚州市中級人民法院，同時按照國務院《訴訟費用交納辦法》規定向江蘇省揚州市中級人民法院預交上訴案件受理費87元（江蘇省揚州市中級人民法院開戶行：工商銀行揚州分行汶河支行，戶名：江蘇省揚州市中級人民法院，賬號：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX）。

審判長  李欣

代理審判員  王磊

人民陪審員  馮祖蕓

二〇一四年八月四日

書記員  于芳