明知發起人為設立公司以自己名義簽訂合同的合同相對人應向公司追責——中房集團成都房地產開發有限公司訴張之洲、成都市時代經典餐飲有限公司房屋租賃合同糾紛案

 本案要旨：公司發起人為設立公司以自己名義對外簽訂合同，合同相對人是否享有主張發起人或公司承擔責任的選擇權，應取決于其簽訂合同時是否知曉發起人是為設立公司而簽訂合同。如果合同相對人在簽訂合同時明知這一情況，公司設立后實際享有了合同權利并履行了合同義務，則合同相對人不具有選擇權，應由公司向合同相對人承擔責任。

案號：（2015）川民終字第579號

案情簡介：

2008年9月8日，張之洲與中房公司簽訂租賃合同，約定中房公司將東湖商業大樓附樓出租給張之洲。張之洲先以個人名義簽署本合同，待張之洲注冊完畢工商手續后，補蓋公司公章，完善合同，在此期間合同仍然生效。2010年5月，時代公司設立，將涉租房屋登記為公司住所，將涉租房屋用于經營卡拉OK，酒吧、音樂廳及餐廳。2012年9月，時代公司因違法經營被停業整頓、吊銷娛樂行業經營許可證，由此拖欠房屋租金。2014年5月5日，中房公司向張之洲、時代公司送達律師函，解除租賃合同，同時要求張之洲和時代公司按約履行給付租金及違約金義務。

一審審理

原告：中房集團成都房地產開發有限公司（以下簡稱中房公司）。

被告：張之洲。

被告：成都市時代經典餐飲有限公司（以下簡稱時代公司）。

2008年9月8日，張之洲與中房公司簽訂了租賃合同，約定中房公司將其位于四川省成都市錦江區河心路1號東湖花園二期的東湖商業大樓附樓出租給張之洲。合同對租賃用途約定為：張之洲僅能將租賃房屋作為國家允許的商業、娛樂、餐飲項目；張之洲先以個人名義簽署本合同，待張之洲注冊完畢工商手續后，補蓋公章，完善合同，在此期間合同仍然生效。合同還約定了租賃期限、免租期、保證金、違約責任等條款。

2009年6月1日，中房公司向時代公司發出《關于同意時代經典餐飲娛樂有限公司改造東湖二期商業廣場地面的回函》，同意時代公司對涉租房屋的改造方案；2009年6月8日，中房公司向東湖二期全體業主發出《關于二期商業附樓污水管道安裝的說明》，告知全體業主委托時代公司實施污水管道安裝工程；2012年7月19日，中房公司向時代公司發出《東湖花園二期商業廣場附樓工程結算及租金抵扣協議》，約定時代公司對涉租房屋防水及給排水工程進行改造和補建的費用，經審計確認并由雙方認可后，從租金中扣減。

2010年5月，時代公司設立，將涉租房屋登記為公司住所，將涉租房屋用于經營卡拉OK，酒吧、音樂廳及餐廳。房屋租金由時代公司向中房公司支付，房屋租賃發票由中房公司向時代公司開具。2012年9月，時代公司因違法經營被停業整頓、吊銷娛樂行業經營許可證，由此拖欠房屋租金。

2014年5月5日，中房公司向張之洲、時代公司送達律師函，解除其與張之洲、時代公司簽訂的租賃合同，同時要求張之洲和時代公司按約履行給付租金及違約金義務。一審庭審中，雙方均確認租賃合同于2014年5月7日解除。

中房公司的訴訟請求為：確認中房公司與張之洲、時代公司簽訂的租賃合同已解除，判令張之洲、時代公司向中房公司支付拖欠的房屋租金5358529元、違約金758334元、房屋占用費56413元（暫計算至2014年6月30日）。

一審法院審理認為：中房公司與張之洲簽訂的租賃合同及補充協議，系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律禁止性規定，應屬合法有效。雖該租賃合同系中房公司與張之洲雙方簽訂，但在實際履行過程中，張之洲設立的時代公司實際使用該租賃房屋，且中房公司也向張之洲和時代公司送達過催款通知，中房公司與時代公司也簽訂過《東湖花園二期商業廣場附樓工程結算及租金抵扣協議》，庭審中時代公司也認可其租賃了案涉房屋，故能夠認定案涉租賃房屋實際由張之洲與時代公司共同向中房公司租賃，故中房公司主張時代公司、張之洲共同承擔退還租賃物并支付房屋租金、違約金的訴訟請求，應予支持。

因各方當事人均確認中房公司于2014年5月7日向張之洲、時代公司送達律師函時，各方簽訂的租賃合同已解除，故確認各方簽訂的上述合同于2014年5月7日已解除。庭審中，張之洲和時代公司均認可其從2013年1月15日起未按約支付房屋租金，各方在租賃合同中約定如張之洲、時代公司逾期支付租金，按逾期金額的每日萬分之五支付違約金，符合法律的規定，故張之洲和時代公司應按合同約定，支付中房公司房屋租金4324282元和違約金608436元。在合同解除后，張之洲和時代公司未退還案涉房屋，應按合同約定的租金標準，支付從2014年5月8日起至實際退還房屋止的房屋占用費。

據此，一審法院判決中房公司與張之洲、時代公司簽訂的租賃合同于2014年5月7日已解除；張之洲、時代公司向中房公司退還案涉租賃房屋；張之洲、時代公司向中房公司支付房屋租金4324282元、違約金608436元、房屋占用費3196447.44元。

一審判決后，中房公司于2015年7月1日通過公證的方式將案涉房屋收回。

二審審理： 

張之洲不服一審判決，上訴稱，其不應當向中房公司承擔任何法律責任，請求二審法院撤銷原判，駁回中房公司要求張之洲承擔法律責任的訴訟請求。

二審法院審理認為：從租賃合同簽訂的背景及合同主體分析，張之洲與中房公司簽訂的租賃合同關于租賃用途約定為：“乙方僅能將租賃房屋作為國家允許的商業、娛樂、餐飲項目?！标P于簽約主體約定為：“乙方先以個人名義簽署本合同，待乙方注冊完畢工商手續后，補蓋公章，完善合同，在此期間合同仍然生效?！笨梢哉J定，中房公司在與張之洲簽訂租賃合同時，明知張之洲是時代公司發起人，以設立時代公司為目的，以張之洲個人名義簽訂租賃合同。依照合同法第四百零二條的規定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受托人和第三人的除外。”本案中，張之洲為設立時代公司，作為時代公司發起人以自己名義與相對人中房公司簽訂租賃合同，對此情況，中房公司是明知的。時代公司已成功設立，因此租賃合同應直接約束中房公司和時代公司。

在租賃合同履行過程中，中房公司向時代公司發出了《關于同意時代經典餐飲娛樂有限公司改造東湖二期商業廣場地面的回函》、《東湖花園二期衡業廣場附樓工程結算及租金抵扣協議》，向東湖二期全體業主發出了《關于東湖二期商業附樓污水管道安裝的說明》，表明中房公司在租賃合同履行過程中，也知曉涉租房屋的實際使用人為時代公司而非張之洲。2010年5月21日時代公司設立后，將涉租房屋登記為公司住所地，并將涉租房屋用于經營餐飲娛樂。涉租房屋的房租一直由時代公司向中房公司交納，租賃發票也由中房公司向時代公司開具，因此時代公司已經實際享有了租賃合同的權利并履行了租賃合同義務。依照最高人民法院《關于適用公司法若干問題的規定（三）》（以下簡稱《公司法司法解釋三》）第2條的規定：“發起人為設立公司以自己名義對外簽訂合同，合同相對人請求該發起人承擔合同責任的，人民法院應予支持。公司成立后對前款規定的合同予以確認，或者已經實際享有合同權利或者履行合同義務，合同相對人請求公司承擔合同責任的，人民法院應予支持?！北景钢?，時代公司設立后，已實際享有了合同權利并履行了合同義務，從權責一致的角度，應由時代公司向合同相對人中房公司承擔相應的法律責任。發起人張之洲在時代公司設立后的責任形式應體現為對時代公司出資充實的責任，并僅以其出資為限對時代公司承擔責任，而非以個人名義與時代公司一起對外承擔連帶責任。

對于房屋租金、違約金、房屋占用費的數額問題。由于張之洲、時代公司和中房公司對原審認定的金額均無異議，且各方均認可涉租房屋已于2015年7月1日由中房公司收回，故二審法院對原審認定的房屋租金、違約金予以確認并維持。由于中房公司已經在訴訟中收回房屋，其關于退還房屋的主張已經實現，則其在本案中要求退還房屋的訴訟請求已經失去基礎，因此二審法院對該項請求不予支持。房屋占用費按照原審認定的計算標準，即以合同約定的每月租金313408元為計算標準，從租賃合同解除之日即2014年5月8日起，計算至房屋收回之日即2015年7月1日止，共計4306832.5元。

據此，二審法院判決中房公司與張之洲、時代公司簽訂的租賃合同于2014年5月7日已解除；時代公司向中房公司支付房屋租金4324282元、違約金608436元、房屋占用費4306832.5元。